TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 25/10945 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3653

Minute :

S.C.I. FONCIERE 01 2003

Représentant : M^e Gilles GODIGNON SANTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0074

C/

Monsieur [F] [I]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Gilles GODIGNON SANTONI

Copie délivrée à :

Monsieur [F] [I]

Le 24 février 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 24 février 2026;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 05 janvier 2026 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. FONCIERE 01 2003, SCI, ayant son siège social [Adresse 2]

représentée par M^e Gilles GODIGNON SANTONI, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [I], demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 17 février 2024, la SCI Foncière 01 2003 a donné à bail à M. [F] [I] un logement situé [Adresse 3], outre l’emplacement de stationnement n°15 situé à la même adresse, pour un loyer hors charge de 976,95 €. Les charges récupérables ont été fixées au montant mensuel de 121,00 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI Foncière 01 2003 a fait signifier à M. [F] [I], par exploit d’huissier du 21 mai 2025, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 3 262,34 € visant la clause résolutoire.

Par exploit d’huissier en date du 2 septembre 2025, la SCI Foncière 01 2003 a fait assigner M. [F] [I] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 5 janvier 2026 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

La SCI Foncière 01 2003, comparante, représentée, soutient oralement le contenu de son assignation, et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail ;

à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

en tout état de cause :

ordonner l’expulsion sans délai de M. [F] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique sous astreinte de 200,00 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement aux frais, risques et périls de M. [F] [I] et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

ordonner la capitalisation des intérêts ;

autoriser le demandeur à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 976,95 € ;

condamner M. [F] [I] à payer :

la somme de 2 905,24 € à valoir sur l’arriéré des loyers avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

une indemnité d’occupation d’un montant de 1 116,69 €, charges comprises à compter du 2 juillet 2025 soit six semaines après le commandement de payer et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

une somme de 2 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus les frais d’exécution et de commandement.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 17 février 2024 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [F] [I] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré, qu’en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

M. [F] [I], assigné en la forme d’un procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du Tribunal au jour de l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [F] [I] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [F] [I], assigné à en la forme d’un procès-verbal de recherches infructueuses n’a pas comparu et ne a pas été représentés à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 17 février 2024 que M. [F] [I] doit payer un loyer d’un montant de 976,95 € hors charge, augmenté de charges récupérables d’un montant de 121,00 €. Le dernier loyer appelé, comprenant l’emplacement de stationnement, et charges comprises, s’est élevé à la somme de 1 116,69 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [F] [I] restait devoir la somme de 2 905,24 € à la date du 18 décembre 2025, terme de novembre 2025 inclus.

Toutefois, un montant global de 1 041,10 euros a été imputé au débit du locataire sous l’intitulé « Dépenses locatives FACTURE EDF » pour les mois de mars à octobre 2024. Le locataire est tenu au paiement d’une provision mensuelle pour charges qui lui est facturée mensuellement, sans qu’aucune autre somme ne soit mise à sa charge. S’il s’agit d’une régularisation annuelle de charges, celle-ci n’est pas justifiée. Aussi, cette somme soit être déduite du total du.

Par ailleurs, des frais de commandement ont été imputés au débit du locataire pour un montant de 176,14 euros qui doit également être déduit.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [F] [I] au paiement de la somme de 1 688,00 € arrêtée au 18 décembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 24 février 2026, date du jugement.

Il n’y a en revanche pas lieu de faire droit à la demande de conservation du dépôt de garantie dès lors que les comptes ne sont pas définitivement réglés entre les parties.

Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

En l’espèce, le bail conclu le 17 février 2024 contient telle une clause résolutoire en son article III, 4 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 21 mai 2025 pour la somme en principal de 3 262,34 €.

Ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter, de sorte qu’il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Le commandement de payer offre un délai de deux mois au locataire pour s’exécuter de sorte que le bailleur doit être regardé comme ayant renoncé en pleine connaissance de cause à un droit acquis.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 juillet 2025.

L’expulsion de M. [F] [I] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [F] [I] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur les modalités de l’expulsion

Il résulte de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de M. [F] [I] après la résiliation du contrat de bail intervenu le 22 juillet 2025 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 17 février 2024. Le dernier loyer appelé, comprenant l’emplacement de stationnement, et charges comprises, s’est élevé à la somme de 1 116,69 €.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant mensuel de 1 116,69 €.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [F] [I] au paiement d’une somme de 1 116,69 € par mois, charges et loyer de l’emplacement de stationnement compris à compter de l’échéance du 1er janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus, ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

Les indemnités d’occupation échues sur la période courant du 22 juillet 2025 au 31 décembre 2025 ont été liquidées dans le cadre de la condamnation au paiement.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 € lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Il y a lieu d’indiquer que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 février 2024 entre la SCI Foncière 01 2003 et M. [F] [I] concernant l’appartement à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement n°15 situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 22 juillet 2025 ;

CONDAMNE M. [F] [I] à verser à la SCI Foncière 01 2003 la somme de 1 688,00 € au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 18 décembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 24 février 2026, date du jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus pour au moins une année entière ;

REJETTE la demande de conservation du dépôt de garantie ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [F] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [F] [I] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme mensuelle de 1 116,69 € ;

CONDAMNE M. [F] [I] à payer à la SCI Foncière 01 2003 l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er janvier 2026, terme de décembre 2025, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [F] [I] à payer à la SCI Foncière 01 2003 une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [F] [I] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 24 février 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION