TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le :

à M^e SAUREL GILBON, Me [U]

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 19/14463

N° Portalis 352J-W-B7D-CRJ5O

N° MINUTE :

Assignation du :

28 août 2019

JUGEMENT

rendu le 24 octobre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [D] [F]

Madame [M] [S] épouse [F]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentés par Maître Christine SAUREL GILBON de la SCP CABINET SAUREL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0247

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic, la S.A.S. DESRUE IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 11]

représenté par Maître Emmanuel SEIFERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0179

S.A. ALLIANZ IARD

[Adresse 1]

[Localité 10]

représentée par Maître Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocat au barreau de

PARIS, vestiaire #E1155

Décision du 24 octobre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 19/14463 – N° Portalis 352J-W-B7D-CRJ5O

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Léa GALLIEN, greffière lors des débats et de Madame Justine EDIN, greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 23 mai 2025 tenue en audience publique devant Marie-Charlotte DREUX, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 19 septembre 2025, prorogé au 24 octobre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

M. [D] [F] et Mme [M] [S] (épouse [F]) sont copropriétaires non occupants d’un appartement au rez-de-chaussée du bâtiment E et d’une cave au sein de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 13], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La compagnie Allianz IARD est l’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble.

Depuis 2015, les époux [F] dénoncent l’apparition d’infiltrations et remontées d’humidité touchant sols, murs et plafonds, entraînant l’apparition de champignons et d’insectes xylophages, et ayant provoqué le départ de leur locataire en juillet 2016.

Lors de l’assemblée générale du 22 juin 2018 a été rejetée la résolution n°21, inscrite à l’ordre du jour sur demande des époux [F], afin d’obtenir un dédommagement à titre provisionnel pour la privation de jouissance de leurs biens et les pertes de loyers ; l’assemblée leur demandant de solliciter leur assurance pour la prise en charge des pertes de loyers.

A la suite du refus de prise en charge des pertes de loyer par leur assurance, les époux [F] ont renouvelé leur demande lors de l’assemblée générale du 27 juin 2019 (résolution n°11), laquelle a été rejetée.

Décision du 24 octobre 2025

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N° RG 19/14463 – N° Portalis 352J-W-B7D-CRJ5O

Par exploits d’huissier du 21 août 2019, les époux [F] ont fait délivrer assignations en référé au syndicat des copropriétaires et à son assureur, la compagnie Allianz IARD, aux fins de désignation d’un expert judiciaire. L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 19/58493.

C’est dans ces conditions que les époux [F] ont fait délivrer assignation au syndicat des copropriétaires, par exploit d’huissier du 28 août 2019, aux fins d’annulation de la résolution n°11 de l’assemblée générale du 27 juin 2019 et de le voir condamner à leur verser des dommages et intérêts pour les préjudices subis, outre les demandes relatives aux frais irrépétibles et aux dépens. L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 19/14463, il s’agit de la présente instance.

Par ordonnance du juge des référés du 31 octobre 2019, M. [C] [B] a été nommé en qualité d’expert judiciaire.

Par exploit d’huissier du 5 février 2020, le syndicat des copropriétaires a fait délivrer assignation en intervention forcée à son assureur, Allianz IARD. L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 20/01905 et jointe à la présente instance par le juge de la mise en état le 30 novembre 2023.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 20 janvier 2023, a été rejetée la demande des époux [F] de surseoir à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 22 février 2023.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 7 juin 2024, les époux [F] demandent au tribunal, au visa de loi du 10 juillet 1965 et des articles 1240 et suivants du code civil de :

« Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 4] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Entériner le rapport de M. [B], expert judiciaire ;

Déclarer le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 4] entièrement responsable des désordres subis par les époux [F] ;

Dire qu’ils ont droit à être indemnisés des conséquences de ces désordres ;

En conséquence prononcer l’annulation de la résolution n° 11 de l’assemblée du 27 juin 2019 ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 4] à payer à M. et Mme [F] la somme de 39 930,50 € en indemnisation de leurs préjudices ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 4] à payer à M. et Mme [F] la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens, y compris les frais et honoraires de l’expert judiciaire ;

Dire que les époux [F] devront être dispensés de participer aux frais de procédure du syndicat, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ».

*

Décision du 24 octobre 2025

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Dans ses conclusions, notifiées par voie électronique le 3 juin 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à Paris 13ème demande au tribunal de :

« I – A titre principal :

Débouter M. [F] et Mme [S] épouse [F] de toutes de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice ;

II – A titre subsidiaire :

Réduire à de plus justes proportions les préjudices invoqués par M. [F] et Mme [S] épouse [F] ;

Débouter la société Allianz IARD de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice ;

Condamner la société Allianz IARD à relever et garantir intégralement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

III – En tout état de cause :

Débouter M. [F] et Mme [S] épouse [F] de toutes de leurs demandes, fins et conclusions ;

Débouter la société Allianz IARD de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Annuler le rapport d’expertise judiciaire de M. [C] [B] en date du 22 février 2023 et déposé dans le cadre de l’ordonnance de référé RG 19/58493 du 31 octobre 2019 du Président du Tribunal judiciaire de Paris statuant en référé ;

Condamner la société Allianz IARD à relever et garantir intégralement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

Condamner in solidum M. [F] et Mme [S] épouse [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum M. [F] et Mme [S] épouse [F] au paiement des entiers dépens de la présente instance ;

Et Juger que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître [N] [U] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision. ».

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Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 11 juin 2024, la compagnie Allianz IARD demande au tribunal, au visa de l’article 9 du code de procédure civile, et des articles 1240 et suivants du code civil, de :

« Entériner le rapport d’expertise de M. [C] [B] ;

Rejeter les demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre d’Allianz IARD ;

Condamner tout succombant à payer à Allianz, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Emilie Dechezlepretre Desrousseaux, membre de la Selarl Cabinet Dechezleprêtre, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ».

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 novembre 2024 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 23 mai 2025, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 19 septembre 2025 – prorogé à ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur la demande d’annulation du rapport d’expertise

Le syndicat des copropriétaires demande l’annulation du rapport d’expertise judiciaire sur le fondement de l’article 233 alinéa 1er du code de procédure civile, en reprochant à l’expert de n’avoir réalisé aucune investigation d’ordre technique pour identifier la cause précise des désordres et de n’avoir ainsi fondé son rapport que sur les pièces communiquées par les parties.

Les époux [F] et la compagnie Allianz opposent que l’expert a bien procédé à des constatations personnelles et sollicitent l’entérinement du rapport d’expertise.

Sur ce,

L’article 233 du code de procédure civile dispose en son aliéna 1er que « le technicien, investi de ses pouvoirs par le juge en raison de sa qualification, doit remplir personnellement la mission qui lui est confiée ».

En l’espèce, il ressort du rapport déposé par l’expert que celui-ci s’est rendu à deux reprises sur place pour effectuer sa mission, les 13 février 2020 et 8 novembre 2021, et a effectué personnellement des constats s’agissant des désordres, accompagnés de photographies.

Dans la mesure par ailleurs où l’expert peut se faire communiquer tout document utile pour remplir sa mission, où il était dès lors fondé à faire état des conclusions de l’architecte de l’immeuble qui ont été soumises à un débat contradictoire, il convient de constater que les critiques du syndicat sur la méthodologie utilisée par l’expert relèvent du fond mais n’affectent pas la validité du rapport.

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La demande d’annulation du rapport sera donc rejetée.

2 – Sur la demande indemnitaire

* Sur la réalité des désordres

Les époux [F] dénoncent des infiltrations et des remontées d’humidité ayant endommagé le sol puis les murs et le plafond de leur studio.

Dans une attestation datée du 20 septembre 2016, la locataire du studio des époux [F] a indiqué avoir constaté, du 1er septembre 2015 au 30 juin 2016 :

— « une dégradation continue du sol et du revêtement de sol » ;

— « l’apparition d’une tâche d’humidité sur le plafond, qui s’est progressivement étendue vers le milieu de la pièce ainsi que sur le mur et détruisant son revêtement. »

Le rapport de l’expert mandaté le 15 octobre 2016 par la GMF, assureur des époux [F], à la suite de la déclaration de sinistre du 28 juin 2016, mentionne des « dommages ayant atteint les embellissements et les biens immobiliers dans la pièce principale (lino sol, doublage murs et peinture plafonds) ».

L’expert judiciaire a par ailleurs relevé, lors de ses opérations d’expertise, « la présence d’humidité ».

Si les constatations de l’expert judiciaire ne reposent effectivement, comme le soutient le syndicat, ni sur des relevés d’humidité ou des investigations techniques mais sur de simples constats effectués personnellement, les éléments ci-avant rappelés sont néanmoins corroborés par les éléments du rapport de l’architecte de l’immeuble du 24 janvier 2020 qui décrit :

— des infiltrations au plafond côté cour de l’appartement des époux [F] ;

— les infiltrations au plafond côté fond mitoyen ;

— de l’humidité dans le mur du fond mitoyen ;

— des infiltrations au plafond côté cour ;

— une détérioration du plancher côté cour.

Ces éléments, qui confortent les constatations de l’expert judiciaire, permettent dès lors d’établir la réalité des désordres allégués.

* Sur les responsabilités

Les époux [F] recherchent la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 (dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 30 octobre 2019), en ce qu’il serait établi par le rapport d’expertise judiciaire et ceux des différents architectes qui se sont succédés que les désordres subis par leurs biens résultent du mauvais entretien de l’immeuble, en raison du refus du syndicat de réaliser les travaux jusqu’aux injonctions de la mairie de [Localité 12] et de la préfecture de Police.

Le syndicat des copropriétaires conteste sa responsabilité, estimant ne pas avoir failli à son obligation d’entretien de l’immeuble, lequel a fait l’objet de travaux réguliers dans les parties communes sans attendre les procédures intentées en 2019 par les demandeurs. Il ajoute qu’il ne saurait être tenu responsable des désordres, dès lors qu’il n’est pas établi qu’il n’existe pas d’origine privative aux désordres, les demandeurs eux-mêmes reconnaissant qu’il a existé une fuite en provenance de l’appartement situé au-dessus.

Sur ce,

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1985, dans sa rédaction applicable au litige, le syndicat des copropriétaires est « responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Pour engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires, il suffit de rapporter la preuve que le dommage trouve son origine dans un défaut d’entretien des parties communes ou dans un vice de construction. La notion de défaut d’entretien n’implique pas de caractériser une faute du syndicat mais de constater objectivement une telle situation. La responsabilité qui pèse sur le syndicat des copropriétaires en application de ces dispositions est une responsabilité objective dont le syndicat ne peut s’exonérer qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers. Pour une exonération totale, la faute de la victime ou du tiers doit avoir causé l’entier dommage.

En l’espèce, au titre des causes des désordres, l’expert conclut que :

« Les désordres sont causés par le mauvais entretien de l’immeuble et la volonté du syndicat des copropriétaires à refuser de faire les travaux nécessaires pour pallier cet état. Les réseaux en cave et sous la cour sont fuyards et générateurs de la forte humidité ambiante ».

L’expert relève par ailleurs en réponse à des dires que s’agissant notamment des infiltrations constatées au plafond côté cour, « la cause est consécutive à la pénétration de la gouttière dans l’ITE » (page 9 du rapport).

Il indique enfin que si le sinistre lié à l’appartement de M. [E] a impacté ponctuellement l’appartement des époux [F], « les désordres sur les colonnes, les réseaux intérieurs et les planchers hauts des sous-sols sont pour une part importante responsables des désordres dans l’appartement des demandeurs ».

Il ressort par ailleurs de la note récapitulative établie le 24 janvier 2020 par Mme [L], architecte de la copropriété, que :

— les infiltrations au plafond côté cour de l’appartement des époux [F] ont pour origine des infiltrations causées par la gouttière du bâtiment D et l’absence d’étanchéité du bandeau en bois et alu laqué ;

— les infiltrations au plafond côté fond mitoyen sont causées par les défauts d’étanchéité de sa salle de bains du voisin du dessus (M. [E]), les joints du bac à douche et de la faïence étant abîmés et vétustes ;

— l’humidité dans le mur du fond mitoyen est causée par les eaux de pluie qui s’infiltrent dans la terre dans la copropriété voisine et s’infiltrent dans le mur de brique, qui n’est pas qualifié pour être un mur extérieur exposé aux intempéries.

— les infiltrations au plafond côté cour sont liées à des infiltrations au niveau du faîtage de la toiture du bâtiment D et au niveau du solin de la façade pignon du bâtiment E.

Ces éléments, et notamment la note détaillée de l’architecte de l’immeuble, permettent de déterminer que les désordres, à l’exception des infiltrations au plafond côté cour dont la cause apparaît privative, trouvent leur origine dans une partie commune dont le défaut d’entretien est caractérisé.

Dès lors, sans qu’il y ait lieu d’examiner les autres griefs formulés par les demandeurs, les conditions de l’article 14, alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 30 octobre 2019, sont réunies et permettent d’engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires – l’origine pour partie privative des désordres liée à l’appartement de M. [E] n’étant pas exonératoire de la responsabilité de plein droit du syndicat, auquel il appartenait d’exercer le cas échéant un recours.

* Sur les préjudices

Les époux [F] sollicitent l’indemnisation de deux postes de préjudices : un préjudice de perte de loyer et un préjudice matériel.

A titre liminaire, le tribunal relève que contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires pour s’opposer aux demandes indemnitaires formulées par les demandeurs, le fait que plusieurs copropriétaires aient subi des troubles en lien avec les infiltrations et remontées d’humidité dénoncées est en l’espèce inopérant, la responsabilité du syndicat étant en l’espèce recherchée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et non sur l’article 9 de la même loi invoqué par le syndicat. Dès lors que les demandeurs justifient d’un préjudice personnel, quand bien même il aurait été ressenti par d’autres, ils sont bien fondés à en solliciter l’indemnisation.

— sur le préjudice matériel

Au regard des factures produites aux débats et en l’absence de contestation sur le quantum de ce poste de préjudice, il convient de fixer le préjudice matériel conformément aux demandes justifiées des époux [F] à la somme de 2.318,16 euros, se décomposant comme suit :

—  868 euros au titre de la remise en état des murs et plafonds (facture Isotec du 8 février 2018 pour un montant de 4.340 euros, avant déduction de la somme de 3.472 euros versée par la copropriété le 8 janvier 2018 en indemnisation du sinistre) ;

—  1.450,16 euros au titre de la réfection du sol (facture Ingenium du 13 janvier 2021).

— sur le préjudice de perte de loyers

Les époux [F] sollicitent l’indemnisation de ce préjudice pour la période de juillet 2016 à février 2018, puis de juillet 2018 à février 2019 et de juillet à décembre 2020. Ils évaluent la perte de loyer ainsi subie à 24.940,30 euros charges comprises.

Le syndicat des copropriétaires oppose à cette demande le fait qu’il ne peut être tenu seul de cette indemnisation dès lors qu’il existe des causes privatives à ces désordres, outre qu’il est établi par les pièces versées aux débats que le logement des demandeurs a été occupé à plusieurs reprises et que le préjudice de jouissance n’est ainsi pas constitué.

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Aux termes de son rapport, l’expert judiciaire indique que les conséquences des désordres ont pour effet de rendre impossible la location de l’appartement, les effets de l’humidité ayant de fortes incidences sur la tenue du plancher. Il précise que les remontées d’humidité l’ont fragilisé, au point de le reprendre, et ont eu des incidences sur la tenue des peintures.

Compte tenu de ces éléments, l’existence d’un préjudice immatériel, qui doit être qualifié de perte de chance de louer, est établie, dans la mesure où il n’est pas suffisamment démontré que le départ de la locataire en juin 2016 soit lié aux désordres.

Les époux [F] indiquant eux-mêmes que le bien a été occupé par des proches à plusieurs reprises, la période d’indisponibilité de l’appartement est établie :

— de juillet à septembre 2016 (le bien ayant été occupé par M. [P] selon attestation produite aux débats du 15 septembre 2016 au 31 décembre 2016),

— de janvier 2017 à février 2018 ;

— puis de juillet 2018 à février 2019 ;

— de juillet à décembre 2020.

En revanche, les attestations produites aux débats par le syndicat sont insuffisamment précises pour établir que le bien a été occupé au-delà de ces périodes.

Au regard du loyer pratiqué avant sinistre (660 euros), de la superficie de l’appartement, de la probabilité de louer un tel appartement au regard de son emplacement et de la période d’indisponibilité causée par les désordres, le préjudice de perte de chance sera justement évalué à la somme de 10 000 euros.

En revanche, aucun élément ne permet d’établir la réalité des désordres allégués par les époux [F] pour solliciter l’indemnisation du préjudice de jouissance de leur cave. En effet, si les dires des conseils évoquent ces désordres et si l’expert a retenu le montant du préjudice de jouissance de la cave et a évoqué des fuites sur les réseaux en cave, il n’a à aucun moment décrit les désordres affectant précisément la cave des époux [F].

Dès lors, la réalité des désordres affectant leur cave n’étant pas établie, les époux [F] seront déboutés de leur demande de réparation du préjudice de jouissance de ladite cave.

3 – Sur l’annulation de la résolution 11 de l’assemblée générale du 27 juin 2019

Les demandeurs sollicitent l’annulation de la résolution 11 de l’assemblée générale du 27 juin 2019, car ils estiment que le refus d’indemnisation de leurs préjudices découlant de l’absence de travaux du syndicat, responsable des désordres tel que démontré plus avant, constitue un abus de majorité.

En réplique, le syndicat des copropriétaires réfute tout abus de majorité, précisant que des conflits d’intérêts entre copropriétaires majoritaires et copropriétaires minoritaires ne sont pas une raison suffisante pour justifier un recours en annulation sous prétexte d’abus de majorité ou de droit ; qu’au moment du vote de la résolution n°11, celle-ci était conforme à l’intérêt commun des copropriétaires au regard des informations dont ils disposaient.

Décision du 24 octobre 2025

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Sur ce,

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

L’abus de majorité se définit comme la situation dans laquelle une décision de l’assemblée générale, bien que respectant les règles de majorité requise, a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires ou qu’elle a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains.

En l’espèce, il ressort des éléments rappelés ci-avant que la cause des désordres a été imputée aux parties communes et donc au syndicat dans le cadre du rapport d’expertise déposé le 22 février 2023. Dès lors, les époux [F] ne démontrent pas en quoi le rejet de la résolution prévoyant l’indemnisation de leurs préjudices en 2019 serait constitutif d’un abus de majorité, l’assemblée générale ayant légitimement pu estimer que l’origine des désordres n’était alors pas établie.

La demande des époux [F] à ce titre sera donc rejetée.

4 – Sur l’appel en garantie de l’assureur du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires appelle en garantie son assureur, la société Allianz IARD, laquelle dénie sa garantie et oppose la faute dolosive du syndicat.

La compagnie d’assurance Allianz IARD soutient que le contrat versé aux débats indique une prise d’effet au 1er janvier 2019, alors qu’aux termes du rapport d’expertise judiciaire les désordres ont débuté en 2016, ce qui exclurait tout aléa au sens de l’article L.113-1 du code des assurances, et des articles 1108 et 1162 du code civil. Elle oppose par ailleurs une exclusion de garantie en cas de défaut d’entretien.

Le syndicat oppose qu’il est bien assuré auprès de la société Allianz IARD depuis 2011 et que la clause d’exclusion de garantie dont elle se prévaut ne lui est pas opposable, dès lors qu’elle n’est ni précise ni limitée.

Sur ce,

Aux termes de l’article L. 113-1 du code des assurances, les pertes et dommages occasionnés par cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. Toutefois, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré.

Selon une jurisprudence constante, toute exclusion de garantie ne peut être formelle et limitée et ne saurait aboutir, sans retirer son objet au contrat d’assurance, à annuler pratiquement toutes les garanties prévues sauf pour une catégorie de dommages très étroite.

La faute intentionnelle ou dolosive ne peut s’entendre que d’une faute commise avec la volonté de créer le dommage qu’elle provoque.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le syndicat des copropriétaires est assuré auprès de la société Allianz en vertu d’une police n°46423880. Il apparaît par ailleurs que si les conditions particulières produites aux débats datent du 19 décembre 2018, celles-ci sont le fruit d’un avenant, impliquant un contrat en cours à cette date. Dans ses dernières conclusions, l’assureur reconnaît lui-même la signature de conditions particulières datées du 31 janvier 2011, établissant ainsi l’existence d’un contrat antérieur au sinistre.

Par ailleurs, les éléments de la procédure ne permettent pas de démontrer que le syndicat des copropriétaires ait volontairement souhaité créer le dommage à l’origine des désordres. Une simple négligence, même consciente, étant insuffisante à caractériser une faute dolosive exclusive de garantie.

Enfin, l’assureur se prévaut d’une clause contractuelle d’exclusion de garantie ainsi libellée :

« Les dommages résultant d’un défaut d’entretien et de réparation vous incombant, caractérisés et connus de vous sauf cas de force majeure, étant entendu que les causes non supprimées d’un précédent sinistre sont considérées automatiquement comme un défaut d’entretien ».

Le syndicat des copropriétaires fait justement valoir qu’en application des dispositions de l’article L. 113-1 du code des assurances, la clause invoquée ne peut trouver application dans la mesure où l’exclusion prévue n’est ni formelle ni limitée. En effet, celle-ci se réfère à la notion générale de défaut d’entretien et non à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées, ce qui rend nécessaire son interprétation. L’assuré est par conséquent privé de la possibilité de savoir, à la seule lecture de la police d’assurance, quels sont les événements susceptibles de justifier une exclusion de garantie. Cette exclusion ne saurait ainsi être opposée au syndicat des copropriétaires.

La société Allianz IARD, qui ne rapporte pas la preuve d’une faute intentionnelle de la part du syndicat des copropriétaires dans la mesure ou celui-ci n’a pas manifestement souhaité la survenance des désordres, sera ainsi condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre.

5 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires et la société Allianz IARD, parties perdant le procès, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront le coût de l’expertise.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer aux époux [F] la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles. Il sera en conséquence débouté de ses demandes à ce titre.

L’équité commande par ailleurs de débouter la société Allianz IARD de sa demande au titre des frais irrépétibles.

— Sur les frais communs de procédure

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Au regard de l’issue du litige, les époux [F] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 13] de sa demande d’annulation du rapport d’expertise ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 13] à régler à M. [D] [F] et Mme [M] [S] épouse [F] les sommes de :

—  2.318,16 euros en réparation de leur préjudice matériel ;

—  10.000 euros en réparation de leur préjudice immatériel ;

DEBOUTE M. [D] [F] et Mme [M] [S] épouse [F] de leur demande d’annulation de la résolution n° 11 de l’assemblée générale du 27 juin 2019 ;

CONDAMNE la société Allianz IARD à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 13] de toutes condamnations prononcées à son encontre en principal, frais et accessoires ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 13] et la société Allianz IARD aux dépens, qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 13] à verser à M. [D] [F] et Mme [M] [S] épouse [F] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 13] et la société Allianz IARD de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que M. [D] [F] et Mme [M] [S] épouse [F] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Fait et jugé à [Localité 12] le 24 octobre 2025.

La greffière La présidente