Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab b1, 13 novembre 2025, n° 22/12443

TJ Marseille 13 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations contractuelles par le preneur
La cour a constaté que la société PV CP CITY devait des loyers impayés et n'a pas contesté le montant dû, justifiant ainsi la demande de paiement.
Accepté
Inexécution suffisamment grave des obligations contractuelles
La cour a jugé que le manquement au paiement des loyers constituait une inexécution suffisamment grave justifiant la résiliation judiciaire du bail.
Accepté
Résiliation du bail et inexécution des obligations
La cour a ordonné l'expulsion du locataire en raison de la résiliation judiciaire du bail.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation du bail
La cour a jugé que le locataire devait payer une indemnité d'occupation jusqu'à son départ effectif des lieux.
Rejeté
Préjudice moral non justifié
La cour a estimé que le bailleur ne justifiait pas d'un préjudice moral, rejetant ainsi cette demande.
Accepté
Frais de procédure engagés
La cour a condamné la société PV CP CITY à rembourser les frais irrépétibles engagés par le bailleur.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab b1, 13 nov. 2025, n° 22/12443
Numéro(s) :	22/12443
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	21 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Caroline RANIERIAlice ARCHENOUL
Cabinet(s) :	RINGLE ROY & ASSOCIESCARLINI & ASSOCIES
Parties :	) c/ S.A.S.U. PV CP CITY

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 22/12443 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2WP7

AFFAIRE :

M. [R] [N] (la SELARL CARLINI & ASSOCIES)

S.A.S.U. PV CP CITY (la SELARL RINGLE ROY & ASSOCIES)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 11 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : M^me Anna SPONTI, Juge

Greffier : Madame Olivia ROUX, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 13 Novembre 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2025

Par M^me Anna SPONTI, Juge

Assistée de Madame Olivia ROUX,

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [R] [N]

né le 28 Décembre 1959 à PAU (PYRENEES-ATLANTIQUES)

de nationalité Française, demeurant Quartier Pachkoenia – 64240 HASPARREN

représenté par Maître Alice ARCHENOUL de la SELARL CARLINI & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

S.A.S.U. PV CP CITY

immatriculé au RCS Paris 513 635 987

pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis 11 Rue de Cambrai – 75019 PARIS

représentée par Maître Caroline RANIERI de la SELARL RINGLE ROY & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

plaidant par Maître Caroline RANIERI Avocat au barreau de PARIS

EXPOSE DU LITIGE :

La société PV-CP CITY exploite une résidence dénommée « Aparthotel Adagio Access Marseille Prado Perier » située 161 avenue du Prado 13008 MARSEILLE.

[R] [N] est copropriétaire d’un lot n°8, dans cette résidence, acquis en l’État Futur d’Achèvement le 17 décembre 2004.

La société PV CP CITY a fait souscrire aux copropriétaires non professionnels des baux commerciaux individuels.

Le bail commercial liant [B] [N] et la société PV CP CITY a été renouvelé le 1er octobre 2014 pour une durée de 9 ans, au prix annuel HT de 2886 euros.

[R] [N] a fait délivrer un commandement d’avoir à payer les loyers en date du 5 octobre 2022, lequel n’a pas été régularisé dans le délai d’un mois.

Par acte d’huissier en date du 5 décembre 2022, [R] [N] a assigné la société PV CP CITY devant le Tribunal judiciaire de Marseille, au visa des articles 1 du protocole additionnel de la convention européenne des droits de l’homme, 1217 et suivants, 1719 et suivants du code civil et L145-1 du code de commerce, aux fins de voir le tribunal :

— CONDAMNER la société PV CP CITY au paiement de la somme de 5454,03 euros au titre des loyers annuels exigibles en 2020 et 2021, en ce compris le coût du commandement,

— PRONONCER la résiliation judiciaire du bail commercial,

— ORDONNER l’expulsion du preneur à bail et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire,

— CONDAMNER la société PV CP CITY à payer à M.[N] une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer majoré de 10% à compter de la présente décision,

— LA CONDAMNER au paiement d’une somme de 2000 euros en réparation du préjudice moral subi, ainsi que 3000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, [R] [N] affirme que :

le preneur ne s’étant pas exécuté dans le délai d’un mois suivant le commandement de payer qui lui a été délivré, le bailleur est recevable et bien fondé à solliciter la condamnation du preneur au paiement de l’ensemble des loyers impayés exigibles et à constater l’inexécution fautive des obligations contractuelles par le preneur,l’état d’urgence sanitaire n’a entraîné aucune exemption des loyers et la crise sanitaire ne constitue pas une cause de force majeure, ni ne justifie une exception d’inexécution, et ne peut être assimilée à une destruction de la chose louée, l’inexécution du paiement des loyers pendant 18 mois constitue un motif suffisamment grave fondant la demande en résiliation des baux commerciaux, notamment au regard des importantes aides financières reçues par le groupe, la bonne foi du locataire ne peut être retenue dans la mesure où le preneur a subordonné la reprise des loyers à la signature des avenants d’abandon des loyers, exerçant un véritable chantage, en outre, le preneur a adressé au bailleur des avoirs annulant d’office et unilatéralement les factures de loyers.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 13 février 2025, au visa des articles 1219, 1343-5, 1719, 1722 du code civil, la société PV CP CITY sollicite de voir :

• CONSTATER que la PV-CP CITY a réglé l’intégralité de sa dette locative malgré les graves difficultés du fait de la crise sanitaire,

En conséquence,

• DEBOUTER le demandeur de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

• ACCORDER rétroactivement à la société PV-CP CITY des délais de paiement compte tenu des graves difficultés financières qu’elle rencontre du fait de la crise sanitaire.

• DEBOUTER le demandeur de ses demandes de résiliation, d’expulsion et d’indemnité d’occupation,

• DEBOUTER le demandeur de ses demandes d’indemnités au titre d’un prétendu préjudice moral, de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

A titre encore plus subsidiaire,

• SUSPENDRE l’exécution provisoire de la décision à intervenir, en ce qu’elle risquerait d’entraîner des conséquences manifestement excessives les défendeurs que pour les demandeurs à

l’instance,

• DEBOUTER le demandeur de ses demandes d’indemnités au titre d’un prétendu préjudice moral, de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

En tout état de cause,

• CONDAMNER le demandeur à verser à la société PV-CP CITY la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société PV CP CITY fait valoir que :

son activité a été particulièrement affectée par la crise sanitaire,le groupe a entrepris une mesure de conciliation afin de trouver une issue amiable, A l’expiration de la procédure de Conciliation, elle a néanmoins réglé les loyers afférents à toute la période du 1er juillet au 31 décembre 2021 puisque cette période de loyers n’était pas contestée sur le principe mais seulement suspendue en raison de la procédure de Conciliation. Elle a par la suite repris le paiement régulier des loyers au cours de l’année 2022.La société PV-CP CITY a enfin réglé le solde des loyers retenus en raison de la crise sanitaire, soit la somme de 2 586,31 € TTC le 6 juin 2024,en raison des mesures réglementaires prises par le Gouvernement pour lutter contre la propagation de l’épidémie de Covid-19, la société PV-CP CITY a bien temporairement perdu l’usage des locaux loués, caractérisant ainsi une perte partielle de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil et justifiant la suspension de l’obligation de payer le loyer,en interdisant de recevoir du public, les mesures administratives empêchent le preneur de jouir des locaux conformément à leur destination contractuelle,les trois arrêts de la cour de cassation en date du 30 juin 2022 constituent un revirement de jurisprudence contra legem, guidé par des considérations politiques, les mesures prises par les pouvoirs publics telles qu’interprétées par la Cour de cassation aux termes des arrêts du 30 juin 2022 revêtent manifestement un caractère disproportionné puisqu’elles font peser sur un groupe particulier, celui des preneurs à bail commercial, la totalité de la charge économique de la fermeture des commerces pendant la durée des fermetures administratives, le commandement de payer en date du 5 octobre 2022 ne vise pas de clause résolutoire. La demande de résiliation est donc formulée sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil et non sur le fondement d’une clause résolutoire. Le demandeur doit donc justifier d’une faute suffisamment grave de nature à compromettre définitivement les relations contractuelles entre les parties,,A titre subsidiaire, elle sollicite à titre rétroactif des délais de paiement, les retenues de loyers opérées en 2020 et 2021 par le Preneur étaient justifiées par le contexte de crise sanitaire, qui a placé la société PV-CP CITY dans une situation financière extrêmement difficile, et ont été aujourd’hui réglés de sorte qu’elles ne sauraient caractériser une inexécution contractuelle suffisamment grave justifiant la résiliation judiciaire du bail.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il convient de rappeler que les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de « donner acte », « constater », « dire », « dire et juger », « rappeler » qui ne s’analyseraient pas comme des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n’appellent pas de décision spécifique.

Sur les sommes dues :

Par trois arrêts en date du 30 juin 2022 (n° 21-20.190, n° 21-20.127 et n° 21-19.889), la Cour de cassation a jugé, à propos des loyers commerciaux dits « covid », que la mesure générale et temporaire d’interdiction de recevoir du public n’entraîne pas la perte de la chose louée et n’est pas constitutive d’une inexécution, par le bailleur, de son obligation de délivrance. Dès lors, un locataire n’est pas fondé à s’en prévaloir au titre de la force majeure pour échapper au paiement de ses loyers, l’obligation de payer les loyers n’étant pas sérieusement contestable.

Il n’y a pas lieu de remettre en cause la jurisprudence établie de la juridiction suprême.

Il résulte de la facture des loyers du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020 qu’elle s’élève à un montant de 3309,30 euros et celle des loyers du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, qu’elle s’élève à un montant de 3330,99 euros.

Il résulte du commandement de payer en date du 5 octobre 2022 que la société PV CP CITY devait à [B] [N] la somme de 5454,03 euros au titre des loyers 2020 et 2021, (3309,30 +3330,99 + coût du commandement déduction faite d’un virement d’un montant de 1332,40 euros le 1er février 2022.)

La société PV CP CITY ne conteste pas le montant du commandement de payer.

Il résulte d’un courrier adressé par [R] [N] en date du 9 mai 2022 que le loyer était payé annuellement par la société PV CP CITY, le dernier paiement d’un montant de 3259,55 euros remontant au 30 octobre 2019.

La société PV-CP City qui soutient s’être acquittée de tous les loyers impayés, justifie avoir effectué un règlement de 2586,31 euros le 6 juin 2024 correspondant aux loyers du 29 mars 2020 au 1er juin 2020 ; du 7 novembre 2020 au 14 décembre 2020 et du 1er janvier 2021 au 30 juin 2021.

Dès lors, la société PV CP City reste donc à devoir la somme de 2867,72 euros au titre des loyers impayés (5454,03 – 2586,31).

Sur la résiliation judiciaire du bail :

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Au regard de la jurisprudence établie précitée de la Cour de Cassation, l’ensemble des moyens soulevés par la société PV CP CITY doivent être écartés.

Si la société a formulé auprès des bailleurs des propositions consistant à appliquer une franchise pendant les périodes susvisées et à négocier, il ne peut être reproché aux bailleurs de les avoir refusées dès lors que cette dernière ne démontrait pas la réalité de ses difficultés économiques ni des démarches mises en œuvre pour y remédier.

De même, les pièces versées au débat ne sauraient justifier l’octroi de délais de paiement de manière rétroactive.

La société PV CP CITY qui s’est acquittée d’une partie des loyers impayés, avec plusieurs années de retard, reste en outre débitrice envers [B] [N] d’une somme importante au titre des loyers impayés, ce qui constitue un manquement suffisamment grave justifiant la résiliation judiciaire du bail.

En conséquence, la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion du preneur seront prononcées. La société PV CP CITY sera en outre tenue au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer majoré de 10% jusqu’à libération effective des lieux.

Sur le préjudice moral :

[B] [N] ne justifie d’aucun préjudice moral. Il sera débouté de sa demande.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner la société PV CP CITY aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il y a lieu de condamner la société PV CP CITY à verser à [R] [N] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

CONDAMNE la société PV CP CITY à payer à [R] [N] d’une somme de 2867,72 euros au titre des loyers impayés ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail commercial consenti par [R] [N] à la société PV CP CITY ;

ORDONNE l’expulsion de la société PV CP CITY et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force public si nécessaire ;

CONDAMNE la société PV CP CITY au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer majoré de 10% jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNE la société PV CP CITY aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la société PV CP CITY à verser à [R] [N] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE