Du 14 mars 2025

5AA

SCI/DC

PPP Contentieux général

N° RG 24/02558 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZVQW

Etablissement public AQUITANIS

C/

[P] [C]

[K] [M]

Expéditions délivrées à :

AQUITANIS

M. [C]

FE délivrée à :

AQUITANIS

Le 14/03/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 6]

JUGEMENT EN DATE DU 14 mars 2025

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE

DEMANDERESSE :

Etablissement public AQUITANIS – [Adresse 1]

Représenté par Madame [I] [B], salariée de l’entreprise, munie d’un pouvoir régulier

DEFENDEURS :

1°) Monsieur [P] [C] né le 03 Août 1980 à [Localité 11] (MAROC) ([Localité 7], demeurant [Adresse 5] [Adresse 8]

Comparant en personne

2°) Monsieur [K] [M] né le 07 Janvier 1995 à [Localité 10] (MAROC), demeurant [Adresse 5] [Adresse 8]

Ni présent, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique en date du 14 janvier 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Suivant acte sous seing privé du 5 septembre 2002, à effet du même jour, AQUITANIS a consenti à Monsieur [H] [C] et à Madame [J] [C] un bail d’habitation portant sur un logement situé au [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 449,16 €, provisions sur charges comprises.

Monsieur [H] [C] est décédé le 19 septembre 2003 et Madame [J] [N] veuve [C] est décédée le 6 avril 2023.

Monsieur [P] [C] et Monsieur [K] [M] ont sollicité le transfert du contrat de location à leur profit, tout en précisant demeurer déjà dans les lieux loués.

Par courrier en date du 29 juin 2023, AQUITANIS, les a informés de l’impossibilité de procéder au transfert du bail à leur profit pour les motifs suivants :

▸ Monsieur [P] [C] ne dispose pas de titre de séjour en cours de validité et n’était pas occupant du logement au moment du décès,

▸ Monsieur [K] [M] n’est pas titulaire d’un titre de séjour et n’a transmis aucun justificatif mentionnant son adresse à la date du décès.

Estimant le contrat de bail résilié de plein droit par le décès du locataire, il leur a laissé jusqu’au 20 juillet 2023 pour libérer les lieux.

Par actes de commissaire de justice délivrés les 1er septembre 2023 et 25 avril 2024, AQUITANIS a fait sommation à Monsieur [P] [C] et à Monsieur [K] [M] de quitter et libérer les lieux de toutes personnes et de tous biens.

C’est dans ces circonstances que par acte de commissaire de justice délivré le 8 octobre 2024, AQUITANIS a fait assigner Monsieur [P] [C] et Monsieur [K] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège aux fins de voir, principalement :

• juger que Monsieur [P] [C] et Monsieur [K] [M] n’ont pas de droit au maintien dans les lieux qu’ils occupent, et les dire occupants sans droit ni titre,

• constater la résiliation de plein droit du bail consenti à Madame [J] [C] née [N], décédée le 6 avril 2023,

• ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [C] et de Monsieur [K] [M] sous astreinte.

A l’audience du 14 janvier 2025, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, AQUITANIS, représenté par Madame [I] [B], munie d’un pouvoir de représentation, demande au juge des contentieux de la protection, sur le fondement des dispositions des articles 14 et 40 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R. 441-1 du code de la construction et de l’habitation et de l’arrêté du 20 avril 2022 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

• de juger que Monsieur [P] [C] et Monsieur [K] [M] n’ont pas de droit au maintien dans les lieux qu’ils occupent à son préjudice, ceux-ci ne justifiant pas remplir les conditions posées par les articles 14 et 40 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pour bénéficier d’un transfert de bail par suite du décès de Madame [J] [C] née [N], et les dire occupants sans droit ni titre,

• constater la résiliation de plein droit du bail consenti à Madame [J] [C] née [N], décédée le 6 avril 2023,

• ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [C] et de Monsieur [K] [M] comme occupants sans droit ni titre du logement sis à [Adresse 13], lui appartenant, ainsi que celle de toute personne trouvée de leur chef dans les lieux, et l’éjection à la rue de leurs meubles et effets mobiliers personnel, le tout avec le concours de la force publique, si besoin est, et ce sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

• condamner Monsieur [P] [C] et Monsieur [K] [M] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, depuis la date du décès de Madame [J] [L] née [N], jusqu’à leur départ effectif des lieux loués,

• condamner Monsieur [P] [C] et Monsieur [K] [M] à lui payer la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

• dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

• condamner Monsieur [P] [C] et Monsieur [K] [M] aux entiers dépens.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé aux conclusions écrites de AQUITANIS.

En défense, Monsieur [P] [C], comparant, explique avoir sollicité une carte de séjour et être dans l’attente de sa convocation par la Préfecture. Il soutient avoir été en situation régulière au moment du décès de sa mère avec laquelle il a commencé à vivre 2 mois avant cet évènement. Il ajoute avoir vécu avec elle durant 20 ans et avoir bénéficié d’un contrat de bail portant sur un autre logement social de 2012 à 2022.

Monsieur [K] [M], bien que cité à domicile, n’a ni comparu ni ne s’est fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 mars 2025.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire, en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS DU JUGEMENT

En application de l’article 472 du code de procédure civile, «si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée».

I – Sur le transfert du contrat de location suite au décès des preneurs :

L’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que «lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier».

S’agissant plus particulièrement du transfert aux descendants, il convient de préciser que ces derniers doivent justifier d’une cohabitation habituelle, effective et continue des lieux, impliquant une communauté de vie stable et continue pendant l’année précédant le décès.

Aux termes des dispositions de l’article 40 de la même loi, l’article 14 est applicable aux logements appartenant aux organsimes d’habitations à loyer modéré, à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire».

L’article L.441-1 prévoit les conditions d’attribution des logements des organismes d’habitation à loyer modéré en fonction de critères fixés par décret en Conseil d’État et tenant compte en particulier du patrimoine, de la composition, du niveau de ressources et des conditions de logement actuelles du ménage, de l’éloignement des lieux de travail, de la mobilité géographique liée à l’emploi et de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs.

L’article R.441-1 du code de la construction et de l’habitation ajoute que «les organismes d’habitations à loyer modéré attribuent les logements visés à l’article L. 441-1 aux bénéficiaires suivants : 1° Les personnes physiques séjournant régulièrement sur le territoire français dans des conditions de permanence définies par un arrêté conjoint du ministre chargé de l’immigration, du ministre chargé des affaires sociales et du ministre chargé du logement, dont les ressources n’excèdent pas des limites fixées pour l’ensemble des personnes vivant au foyer telles que définies par l’article [12] 442-12 par arrêté conjoint du ministre chargé du logement, du ministre chargé de l’économie et des finances et du ministre chargé de la santé».

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Madame [J] [C] née [N], seule titulaire du contrat de location litigieux, à la suite du décès de son conjoint, Monsieur [H] [C], le 19 septembre 2003, est décédée le 6 avril 2023.

Il est constant que Monsieur [P] [C] et Monsieur [K] [M] ont revendiqué le transfert du bail à leur profit, respectivement en leur qualité de fils ayant vécu avec sa mère depuis 2022 dans les lieux loués et de petit-fils.

AQUITANIS considère qu’ils ne remplissent pas les conditions de sorte qu’ils ne peuvent prétendre au transfert.

Il appartient donc à Monsieur [P] [C] et à Monsieur [K] [M] de rapporter la preuve qu’ils remplissent les conditions du transfert.

S’agissant de Monsieur [P] [C] :

AQUITANIS soutient :

• qu’il ne justifie pas d’un document en cours de validité lui permettant de démontrer la régularité et la permanence de son séjour sur le territoire français au moment du décès de sa mère,

• qu’il ne démontre pas avoir vécu dans le logement avec sa mère durant une année avant son décès,

• qu’il était titulaire d’un bail d’habitation qu’elle lui avait consenti à compter du 12 novembre 2012 pour lequel il a donné congé au mois de juin 2024 en indiquant ne plus occuper le logement depuis le mois de décembre 2022, soit moins d’un an avant le décès de Madame [J] [C].

Monsieur [P] [C] soutient avoir été en situation régulière au moment du décès de sa mère et admet avoir commencé à vivre avec elle deux mois avant son décès. Il admet avoir bénéficié d’un autre logement social entre 2012 et 2022.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur [P] [C] est le descendant de Madame [J] [C].

Il ressort du récépissé de demande de carte de séjour en date du 16 juin 2023 versé aux débats que Monsieur [P] [C] était en situation régulière sur le territoire français au moment du décès de sa mère. Ce récépissé montre, en effet, qu’il a sollicité le renouvellement de son titre de séjour dont la validité a expiré le 27 février 2022 et que ses effets sont prolongés jusqu’au 15 septembre 2023.

En revanche, Monsieur [P] [C], pourtant comparant, ne produit aucune pièce permettant d’établir qu’il a cohabité avec sa mère de manière habituelle, effective et continue dans les lieux loués, impliquant une communauté de vie stable et continue pendant l’année précédant son décès, survenu le 6 avril 2023.

Au contraire, AQUITANIS verse aux débats une attestation sur l’honneur en date du 1er juin 2024 établie par Monsieur [P] [C], lequel «atteste avoir quitté le logement [Adresse 9], à la date du 30 novembre 2022». Ce dernier ne conteste pas avoir occupé ce logement à compter de l’année 2012. Il se déduit, dès lors, de la période d’occupation des lieux qu’il louait que Monsieur [P] [C] n’a pas vécu avec sa mère dans les lieux litigieux au moins un an avant son décès.

En conséquence, les conditions du transfert à son bénéfice ne sont pas réunies.

S’agissant de Monsieur [K] [M] :

AQUITANIS affirme :

• qu’il ne justifie pas de l’existence d’un document en cours de validité lui permettant de démontrer la régularité et la permanence de son séjour sur le territoire français,

• qu’il ne démontre pas avoir vécu dans le logement avec Madame [J] [C] pendant un an avant son décès,

• qu’il ne fournit aucun justificatif permettant d’établir le lien de filiation existant entre lui et la défunte.

En l’espèce, aucun élément ne permet d’établir que Monsieur [K] [M] est un descendant de Madame [J] [C]. Il n’est pas plus démontré qu’il a vécu avec elle pendant un an au moins à la date de son décès. Il n’est pas non plus prouvé qu’il séjourne régulièrement sur le territoire français.

En conséquence, les conditions du transfert à son bénéfice ne sont pas non plus réunies.

En conclusion, ces seuls éléments permettent de démontrer que les conditions de transfert du bail au bénéfice des défendeurs ne sont pas réunis en l’espèce. Monsieur [P] [C] sera, en conséquence, débouté de sa demande de transfert du bail. Ce dernier s’est donc trouvé résilié de plein droit le 6 avril 2023, date du décès de Madame [J] [C], en application des dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [P] [C] et Monsieur [K] [M] sont, donc, occupants sans droit ni titre du logement depuis le 7 avril 2023.

II – Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer l’indemnité d’occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération parfaite des locaux, au montant du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail, et des charges.

En l’espèce, Monsieur [P] [C] et Monsieur [K] [M] sont occupants sans droit ni titre depuis le 7 avril 2023. Ils sont donc tenus d’indemniser AQUITANIS par le versement à compter de cette date d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail conclu avec Monsieur [H] [C] et Madame [J] [C], et des provisions sur charges jusqu’à la libération des lieux.

Monsieur [P] [C] et Monsieur [K] [M] seront condamnés au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 7 avril 2023 jusqu’à la libération des lieux.

III – Sur l’expulsion :

L’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que «sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux».

L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que «si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte».

En l’espèce, Monsieur [P] [C] et Monsieur [K] [M] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 7 avril 2023. AQUITANIS est donc fondée à demander leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef.

Dès lors, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [C] et de Monsieur [K] [M] et celle de tout occupant de leur chef, laquelle interviendra dans le respect du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

L’expulsion de Monsieur [P] [C] et Monsieur [K] [M] étant autorisée, et une indemnité d’occupation étant mise à leur charge, il n’est pas justifié d’ordonner une astreinte en vue de les contraindre à quitter les lieux.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

IV – Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Monsieur [P] [C] et Monsieur [K] [M], parties perdantes, seront condamnés aux dépens.

Succombants, ils seront condamnés à payer à AQUITANIS la somme de 300 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La vice-présidente chargée des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DIT que [P] [C] et Monsieur [K] [M] ne justifient pas des conditions requises pour bénéficier d’un transfert de bail à leur profit ;

DEBOUTE Monsieur [P] [C] de sa demande de transfert du bail ;

CONSTATE la résiliation de plein droit à la date du 6 avril 2023 du contrat de location conclu le 5 septembre 2002 entre AQUITANIS, d’une part, et Monsieur [H] [C] et Madame [J] [C], d’autre part, portant sur le logement situé au [Adresse 3] ;

CONSTATE que [P] [C] et Monsieur [K] [M] sont occupants sans droit ni titre du logement situé au [Adresse 4], depuis le 7 avril 2023 ;

CONDAMNE [P] [C] et Monsieur [K] [M] à quitter les lieux loués situés au [Adresse 3] ;

DIT qu’à défaut pour eux de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à compter du 7 avril 2023 une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles du bail du 5 septembre 2002, augmenté de la provision sur charges outre le montant de la régularisation au titre des autres charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

CONDAMNE [P] [C] et Monsieur [K] [M], en deniers ou quittances valables, au paiement des indemnités d’occupation courant à compter du 7 avril 2023 jusqu’à la libération effective des lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE AQUITANIS du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE [P] [C] et Monsieur [K] [M] à payer à AQUITANIS la somme de 300 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [P] [C] et Monsieur [K] [M] aux dépens ;

RAPPELLE que la décision est de droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA VICE-PRÉSIDENTE

Chargée des contentieux de la protection