TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/11719

N° Portalis 352J-W-B7H-C2STB

N° MINUTE :

Assignation du :

18 Août 2023

JUGEMENT

rendu le 16 Janvier 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, ORALIA FAY& Cie

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1286

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [R]

[Adresse 5]

DUBLIN – IRLANDE

non- représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame Céline CHAMPAGNE, Juge,

Madame Virginie SURET, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 16 Janvier 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/11719 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2STB

DÉBATS

A l’audience du 07 Novembre 2024 tenue en audience publique devant Madame Virginie SURET, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [Y] [R] est propriétaire des lots n°3 et 16 dans un immeuble soumis au statut de la copropriété situé au [Adresse 2] à [Localité 7].

Par exploit délivré le 24 août 2023, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice la société ORALIA FAY et CIE a assigné M. [R] devant la présente juridiction en paiement de charges de copropriété.

Par conclusions d’actualisation, signifiées par voie de commissaire de justice le 25 avril 2024, le syndicat demande au tribunal de:

Condamner Monsieur [Y] [R] en :

—  13.086,84 euros de charges de copropriété arrêtées au 01/04/2024 inclus, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure ,

—  2.000 euros de dommages et intérêts ,

—  2.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure civile,

Ordonner la capitalisation des intérêts,

Condamner le même en tous les dépens.

M. [R], régulièrement cité, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue par le juge de la mise en état le 4 septembre 2024. L’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 7 novembre 2024 et mise en délibéré au 16 janvier 2025.

MOTIF DE LA DECISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

Aux termes des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges».

Par ailleurs aux termes des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 : « lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans le délai de deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation des comptes, ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

• La matrice cadastrale établissant la qualité de propriétaire de M. [R],

• La lettre de mise en demeure du 30 janvier 2023 et les jugements de condamnation,

• Les appels de fonds pour charges courantes et travaux afférents à la créance sollicitée démarrant au 1er octobre 2018 et arrêtés au 1er avril 2024,

• Les procès-verbaux des assemblées générales des années 2018 à 2023 portant approbation des comptes des exercices afférents ainsi que des budgets prévisionnels et des appels pour les comptes travaux votés,

• Le contrat de syndic.

Lors des assemblées générales ci-dessus, les copropriétaires ont approuvé les comptes et voté les travaux.

Il résulte de l’examen des décomptes et des appels de fond produits que le défendeur reste débiteur de la somme de 11.892,57 euros au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 1er avril 2024 (appel du 1er avril 2024 inclus), déduction faite des frais de recouvrement d’un montant de 1.193,87 euros.

L’obligation à la dette existe dès lors que les assemblées générales ont approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, ce qui est le cas en l’espèce. Le syndicat justifie en conséquence en vertu des dispositions de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 d’une créance certaine, liquide et exigible.

M. [R] sera donc condamné au paiement de la somme de 11.892,57 euros avec intérêts au taux légal à compter du 24 août 2023 sur la somme de 11.346,99 euros et du 1er mai 2024 pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1.193,87 euros incluse à la demande au titre des charges. Néanmoins, la lettre de mise en demeure du 30 janvier 2023 communiquée correspond à l’exécution des précédents jugements condamnant le défendeur.

En tout état de cause, les frais de « suivi annuel contentieux » et de « transmission dossier avocat » font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par la mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort des écritures et pièces produites par le syndicat que le débiteur a déjà été condamné à deux reprises par :

Jugement du tribunal d’instance de Paris 11e du 25 août 2025,Décision du 16 Janvier 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/11719 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2STB

Jugements des 4 février et 11 avril 2019 du tribunal de grande instance de Paris.

Ces pièces démontrent que M. [R] a déjà été assigné à plusieurs reprises pour non-paiement de ses charges.

Malgré ces condamnations, et au vu de son décompte détaillé, il n’a procédé à aucun paiement depuis le 1er octobre 2018, sans fournir aucune explication. Sa défaillance et ses manquements répétés à son obligation à l’égard du syndicat des copropriétaires, de régler ses charges de copropriété, traduisent sa mauvaise foi et constituent une faute qui compromet la trésorerie de la copropriété et lui cause un préjudice certain, indépendant du retard.

En conséquence, M. [R] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros en réparation du préjudice financier causé.

Sur la capitalisation

Aux termes de l’article 1343-2 du même code, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il y aura lieu en conséquence d’ordonner la capitalisation des intérêts en vertu de l’anatocisme.

Sur les demandes accessoires

Partie succombante au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, le défendeur sera condamné aux dépens.

Eu égard à sa condamnation aux dépens, il sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, en premier ressort par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE M. [Y] [R] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] :

— la somme de 11.892,57 euros au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 1er avril 2024 (appel du 1er avril 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 24 août 2023 sur la somme de 11.346,99 euros et du 1er mai 2024 pour le surplus ,

— la somme de 2.000 euros au titre des dommages et intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans le cadre de l’anatocisme.

CONDAMNE M. [Y] [R] aux entiers dépens ;

CONDAMNE M. [Y] [R] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 7] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 6] le 16 Janvier 2025

La Greffière La Présidente