TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e RIOTTE

■

Charges de copropriété

N° RG 24/05780

N° Portalis 352J-W-B7I-C4TDF

N° MINUTE :

Assignation du :

23 avril 2024

JUGEMENT

rendu le 20 juin 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la S.A.S. Cabinet CSDA

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par Maître Victor RIOTTE de l’AARPI EVEY AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0027

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. ANDJI

[Adresse 5]

[Localité 7]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur David CHRIQUI, juge, statuant en juge unique, assisté de Madame Margaux DIMENE, greffière lors des débats et de Madame Léa GALLIEN, greffière lors de la mise à disposition.

Décision du 20 juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/05780 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4TDF

DÉBATS

A l’audience du 27 mai 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 20 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

Premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 23 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] a assigné la société SARL ANDJI, propriétaire au sein de cet immeuble des lots référencés 112, 113, 114, 115, 116, 117, 118, 119, 120, 121 et 122 selon l’état descriptif de division, devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir cette société condamnée au paiement d’un arriéré de charges de copropriété.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Adresse 8] (75010), ci-après le syndicat des copropriétaires, sollicite notamment du tribunal de :

— condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 13.025,90 euros au titre des charges de copropriétés au 2 avril 2024, somme qui sera assortie des intérêts légaux à compter du 7 novembre 2023,

— condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 493,20 euros au titre des frais dus en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— ordonner la capitalisation des intérêts sur les sommes dues,

— condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 2.500 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

La société SARL ANDJI n’étant pas représentée en cette affaire, le jugement sera réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction de la procédure a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 30 janvier 2025.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoiries du 27 mai 2025 pour être mise en délibéré au 20 juin 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé par visa pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens à l’assignation délivrée par la partie demanderesse ; seule partie représentée à l’instance.

Décision du 20 juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/05780 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4TDF

SUR CE,

— Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de la notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu, de manière définitive, son annulation, la décision contestée leur étant jusque-là opposable.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que par procès-verbaux en date des 20 novembre 2019, 7 juin 2021, 17 octobre 2022, 22 juin 2023 et 15 janvier 2024, l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier précité a procédé à l’approbation des comptes de la copropriété, à l’approbation des comptes provisionnels pour l’exercice N+1 (à venir) ou encore au vote de la réalisation de divers travaux. Ces assemblées générales, au vu des attestations de non-recours établies par le syndic de copropriété alors en exercice, n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Il ressort également des pièces versées que le syndicat des copropriétaires en cause, représenté par son syndic de copropriété, a adressé et versé l’ensemble des appels de fonds pour le paiement des charges, des travaux votés ou encore les états de dépenses générales pour l’ensemble des années pour lesquelles il est sollicité le paiement des charges à la société SARL ANDJI.

Il convient de relever qu’outre l’ensemble de ces appels de fonds, lesquels sont repris dans leur intégralité par un décompte général, – lequel a été établi le 2 avril 2024 -, que la société SARL ANDJI reste redevable à cette date, au titre des seules charges et malgré des paiements partiels intervenus, d’un arriéré de charges de copropriété d’un montant de 13.025,90 euros.

Décision du 20 juin 2025

Charges de copropriété

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La défenderesse sera condamnée au paiement de cette somme de 13.025,90 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 8.494,76 à compter du 7 novembre 2023 (date du commandement de payer, valant mise en demeure, qui lui a été délivré par commissaire de justice) et pour le surplus à compter du jugement et ce conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

— Sur les sommes dues au titre des frais

En application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropritaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la société défenderesse à lui payer la somme de 493,20 euros au titre des frais nécessaires.

Or, il convient de relever que cette somme se décompose en des frais :

— d’un montant de 24 euros au titre d’une relance après mise en demeure,

— d’un montant de 150 euros au titre de la remise du dossier à l’huissier,

— d’un montant de 169,20 euros au titre des frais du commandement de payer en date du 7 novembre 2023.

Sur les frais de mise en demeure, il convient de les rejeter dès lors que la lettre de relance jointe n’est pas accompagnée du bordereau d’envoi en recommandé, en sorte qu’il n’est pas établi que ladite relance a été adressée à la SARL ANDJI.

Concernant les frais de remise du dossier au commissaire de justice, ces frais rentrent dans les missions usuelles du syndic, au surplus les démarches accomplies à cette fin ne sont pas démontrées ; elles seront, par suite, rejetées.

En revanche, il convient de faire droit à la demande de condamnation de la partie défenderesse à payer au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires les frais ayant trait au commandement de payer qui a été signifié le 7 novembre 2023.

Dans ces conditions, au titre des frais et compte tenu de l’équité, il convient de fixer la somme due par la société défenderesse à la somme d’une seule lettre de mise en demeure, soit à un montant de 169,20 euros.

A toutes fins utiles, il sera relevé que les sommes rejetées telles que sollicitées au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi précitée, ne sauraient être mises à la charge des autres copropriétaires.

— Sur la capitalisation des intérêts

Conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts sur les sommes auxquelles est condamnée la partie défenderesse.

— Sur la demande de dommages-intérêts

En application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre par aucune pièce la mauvaise foi de la SARL ANDJI et par suite d’un préjudice indépendant de ces retards de paiement au sens des dispositions précitées.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande formée en ce sens.

— Sur les demandes annexes ou accessoires

Partie perdante, au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la société SARL ANDJI sera condamnée aux dépens.

En outre, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la société SARL ANDJI sera condamnée à payer la somme de 1.500 euros à la partie demanderesse.

Enfin, il sera rappelé que le présent jugement est revêtu, de droit, de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société SARL ANDJI à payer la somme de 13.025,90 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] au titre des charges de copropriété dues au 2 avril 2024 (échéance du second trimestre de l’année 2024 incluse) avec intérêts au taux légal sur la somme de 8.494,76 euros à compter du 7 novembre 2023 et pour le surplus à compter du jugement ;

CONDAMNE la société SARL ANDJI à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 169,20 euros au titre des frais dus en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE la société SARL ANDJI aux dépens ;

CONDAMNE la société SARL ANDJI à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le jugement est assorti de droit de l’exécution à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 9] le 20 juin 2025

La greffière Le président