TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [Z] [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Saad EL JORD

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/06493 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6QUO

N° MINUTE :

4/2025

JUGEMENT

rendu le mardi 08 avril 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS Cabinet FONCIA [Localité 6] RIVE DROITE dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par M^e Saad EL JORD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0720

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [S], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, statuant en juge unique

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 février 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 avril 2025 par Karine METAYER, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 08 avril 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/06493 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6QUO

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Z] [S] est propriétaire des lots n°26, 202 et 262 dans l’immeuble sis [Adresse 4], cadastré AN 13 SEC CV N°[Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété représentant 130/10014ème tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, Monsieur [Z] [S] a été condamné à 3 reprises par jugement du tribunal d’instance de Paris du 29 juin 2017, puis du 21 mars 2021, et enfin du 8 février 2023 à verser au titre des charges de copropriété la somme de 2 940 euros suivant décompte arrêté au 10 juillet 2022, outre 500 euros de dommages et intérêts et 500 euros de frais irrépétibles.

Faisant valoir de nouveaux impayés, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS CABINET FONCIA RIVE DROITE en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice en date du 25 novembre 2024, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  4 513, 56 euros au titre des charges de copropriété du 1er octobre 2022 au 1er novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

—  1 678 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

—  3 000 euros de dommages et intérêts ;

—  3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion compte tenu du poids des tantièmes représentés par Monsieur [Z] [S] (130/10014ème) et qu’il a fallu l’intervention de 3 décisions de justice pour que des paiements interviennent.

A l’audience du 5 février 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il précise que le propriétaire ne réside pas dans l’immeuble et qu’aucun versement n’est intervenu depuis l’assignation.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [Z] [S] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré le 8 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif aux lots 26, 202 et 262, indiquant la répartition des tantièmes (130/10014èmes), établissant l’origine de propriété et la qualité de copropriétaire de Monsieur [Z] [S] ;

— les précédents jugements du 29 juin 2017, du 30 mars 2021 et du 8 février 2023 du tribunal de Paris ;

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux correspondant à l’arriéré ;

— les relevés individuels de charge pour la même période ;

— l’historique du compte du 1er octobre 2022 au 1er novembre 2024 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 4 513,56 euros;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 22 juin 2022, 20 juin 2023 et du 26 juin 2024;

— les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés;

— le contrat de syndic ;

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 4 513,56 euros portant sur la période allant du 1er octobre 2022 au 1er novembre 2024, incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 4 513,56 euros.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 25 novembre 2024.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; «   » b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). "

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 1 678 euros.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

Enfin, il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Pour l’envoi du dossier à l’avocat et/ou au commissaire de justice, il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais constituant ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Enfin, la réalité des autres frais et actes dont le paiement est sollicité n’est pas justifiée.

Il s’ensuit que la demande du syndicat des copropriétaires à ce titre sera rejetée.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Monsieur [Z] [S] présente, de manière récurrente depuis au moins 8 années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. C’est en outre la 3ème fois que le syndicat est contraint d’assigner en justice. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

En ces conditions, la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 3 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 3 000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [Z] [S] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la SAS CABINET FONCIA RIVE DROITE :

— la somme de 4 513,56 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er octobre 2022 au 1er novembre 2024, incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 25 novembre 2024 ;

— la somme de 3 000 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

DEBOUTE syndicat des copropriétaires [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la SAS CABINET FONCIA RIVE DROITE de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [S] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la SAS CABINET FONCIA RIVE DROITE, la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [S] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 8 avril 2025 par la présidente et le greffier susnommés.

Le greffier, La présidente.