TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Le :

Copie exécutoire délivrée

à : M^e FRANCELLE et M^e DI BARBORA

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/04670 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZFO

N° MINUTE : 9 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 14 mars 2025

DEMANDERESSE

Madame [Z] [P]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Aurore FRANCELLE de l’AARPI ADONIS, avocats au barreau de Paris, vestiaire : #P0422

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [U]

domicilié chez Mme [E] [J], [Adresse 1]

représenté par M^e Julien DI BARBORA, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #E0839

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laura LABAT, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 14 mars 2025 par Laura LABAT, Juge des contentieux de la protection, assistée de Laura JOBERT, Greffière.

Décision du 14 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/04670 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZFO

Par acte sous seing privé en date du 23 janvier 2021, Monsieur [O] [U] a donné en location à Madame [Z] [P] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel de 1250 euros, outre les charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 avril 2024, Madame [Z] [P] a fait assigner Monsieur [O] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir :

— la requalification du bail liant les parties en bail d’habitation nu ;

— le prononcé de la nullité du congé pour reprise délivré le 26 janvier 2024 ;

— sa condamnation à lui payer la somme de 4994 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie indûment versé, outre la majoration légale de 10% ;

— sa condamnation à lui payer la somme de 4728,42 euros à titre de dommages et intérêts ;

— sa condamnation aux dépens et à lui payer la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles.

A l’audience, Madame [Z] [P], représentée, s’est référée à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles elle sollicite :

— la requalification du bail liant les parties en bail d’habitation nu ;

— le prononcé de la nullité du congé pour reprise délivré le 26 janvier 2024 ;

— la condamnation de Monsieur [O] [U] à lui payer la sommer de 2270 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie outre :

— à titre principal, la somme de 4994 euros correspondant à la majoration de 10% sur la somme de 1135 qui aurait dû être restituée le 17 juin 2021 et la somme de 340,50 euros correspondant à la majoration de 10% de la somme de 1135 euros qui aurait dû être restituée au plus tard le 17 novembre 2024 ;

— à titre subsidiaire, la somme de 681 euros correspondant à la majoration de 10% du dépôt de garantie d’un montant de 2270 euros qui aurait dû être restitué au plus tard le 17 novembre 2024 ;

— la condamnation de Monsieur [O] [U] à lui payer la somme de 5244,42 euros à titre de dommages et intérêts ;

— sa condamnation aux dépens et à lui payer la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles.

Monsieur [O] [U], représenté, s’est référé à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles il sollicite :

— que Madame [Z] [P] soit déclarée irrecevable en sa demande de requalification du bail ;

— la validation du congé délivré le 26 janvier 2024 et, en conséquence, le constat de la résiliation du bail à la date du 16 mai 2024 ;

— la condamnation de Madame [Z] [P] à lui payer les sommes de :

—  15000 euros en réparation de son préjudice moral,

—  12273,99 euros au titre de l’indemnisation de la perte de mobiliers ;

— la compensation entre la créance indemnitaire de Monsieur [O] [U] à hauteur de 14543,99 euros et la créance de Madame [Z] [P] à hauteur de 2270 euros ;

— la condamnation de Madame [Z] [P] à payer une amende civile d’un montant de 10000 euros ;

— la condamnation de Madame [Z] [P] aux dépens et à lui payer la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la prescription de la demande en requalification du bail,

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, les parties ont signé un « contrat de location meublée constituant la résidence principale du locataire » le 23 janvier 2021. Ce bail stipule qu’il commence à courir le 17 mai 2021 pour une durée d’un an. Monsieur [O] [U] produit un « état des lieux » et un « inventaire » qui sont datés du 17 mai 2021. Ce n’est qu’à cette date de mise à disposition des lieux que Madame [Z] [P] a pu connaître la composition du logement et les meubles le garnissant. Dès lors, l’assignation du 4 avril 2024 a bien été délivrée dans le délai de trois ans.

Par conséquent, il convient de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [O] [U].

Sur la demande de requalification du bail,

Il résulte de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 que le logement meublé est défini comme « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». Le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 est en outre venu fixer le mobilier minimum que doit contenir un logement pour que le bail puisse être qualifié de meublé.

Il résulte des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du Code civil que les parties doivent prouver les faits et les obligations nécessaires au succès de leurs prétentions.

En l’espèce, le bail conclu par les parties stipule qu’il s’agit d’un « contrat de location meublée ». Monsieur [O] [U] produit un « inventaire » qui renvoie à des photographies. Si le document « inventaire » est signé, ce n’est pas le cas des photographies versées aux débats. Ces photographies sont dépourvues de tout élément permettant de démontrer que ce sont bien les photographies présentées à Madame [Z] [P] le 17 mai 2021. En revanche, Madame [Z] [P] a consenti à signer un document nommé « inventaire » ce qui corrobore l’information donnée par le bail qu’il s’agit d’un logement meublé.

Madame [Z] [P] soutient que le logement ne contenait pas suffisamment de meubles en bon état et qu’elle a notamment dû acheter un cadre de lit, un canapé, de la literie, une serpillière, un aspirateur, de la vaisselle, des poêles et des casseroles.

Madame [Z] [P] verse aux débats une facture pour une « banquette lit de repos ». Elle est toutefois datée du 8 mars 2023 de sorte qu’elle ne permet pas de caractériser l’absence de lit au moment de l’entrée dans les lieux deux ans auparavant.

Madame [Z] [P] produit une facture IKEA (pièce 14) portant sur un sommier à lattes et un cadre de lit. Un cadre de lit n’est pas un élément indispensable à un logement pour être qualifié de meublé. Par ailleurs, la facture est du 16 novembre 2023 alors que Madame [Z] [P] est entrée dans les lieux le 17 mai 2021. Ce délai permet d’établir qu’il s’agit du remplacement d’un meuble pré-existant.

La facture du 4 octobre 2021, plus proche de l’entrée dans les lieux, porte sur un tapis, lequel n’est pas un meuble nécessaire.

La facture du 9 mai 2022 est non seulement éloignée de l’entrée dans les lieux mais porte également sur un tapis qui ne constitue pas un meuble nécessaire.

Enfin, la facture du 4 juillet 2022 porte sur un panier, une poubelle et des oreillers. Le panier n’est pas un meuble nécessaire, le logement disposant de placard. La date de la facture permet en outre d’établir qu’il s’agit d’ajouts ou de remplacements d’éléments anciens.

Contrairement à ses allégations, Madame [Z] [P] ne rapporte pas la preuve qu’elle a dû acheter des meubles indispensables à la vie dans le logement, et notamment des tables, chaises, éléments de vaisselles et de cuisine alors que ces éléments sont présents sur l’état des lieux de sortie. Les photographies contenues dans le procès-verbal établissent l’existence de deux canapés de sorte qu’un a été mis à sa disposition par le bailleur. Le fait que Madame [Z] [P] n’ait acheté un sommier que le 16 novembre 2023 permet de considérer qu’un couchage a bien été mis à sa disposition à son entrée dans les lieux.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Madame [Z] [P] ne justifie pas du mauvais état allégué des meubles mis à sa disposition par Monsieur [O] [U].

Par conséquent, il convient de rejeter la demande tendant à la requalification du bail.

Sur la validation du congé délivré le 26 janvier 2024,

Selon les dispositions de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

En l’espèce, Monsieur [O] [U] a fait délivrer le 26 janvier 2024 à Madame [Z] [P] un congé pour le 16 mai 2024 motivé par sa volonté de reprendre personnellement les lieux pour des raisons de santé. Le bail a été consenti pour une durée d’un an à compter du 17 mai 2021. Ainsi, le congé a bien été délivré trois mois avant le renouvellement du bail.

Il est motivé par la décision de reprendre les lieux de Monsieur [O] [U]. Madame [Z] [P] conteste le motif allégué et soutient que Monsieur [O] [U] voulait pouvoir louer son bien pendant les Jeux Olympiques. Elle verse aux débats un mail qui lui aurait été envoyé le 7 mars 2024 par Monsieur [O] [U] pour s’enquérir de sa volonté d’acheter « cet appartement ». Le fait que Monsieur [O] [U] ait envisagé cette possibilité ne contredit pas sa volonté de reprendre les lieux. Les certificats médicaux produits attestent d’un suivi médical à [Localité 5] et à [Localité 4] de sorte que le logement litigieux est plus proche que sa résidence au moment de la délivrance du congé. Ces éléments médicaux ne sont pas remis en cause par les pièces produites par Madame [Z] [P].

Les autres dispositions visées par Madame [Z] [P] ne sont pas applicables au litige, la demande en requalification du bail ayant été rejetée.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande tendant au prononcé de la nullité du congé délivré et de constater que le bail s’est trouvé résilié par l’effet de ce congé le 16 mai 2024.

Madame [Z] [P] a quitté les lieux le 17 octobre 2024.

Sur les réparations locatives,

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.

Il résulte des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil que les parties doivent prouver les faits et les obligations nécessaires au succès de leurs prétentions.

En l’espèce, Monsieur [O] [U] se plaint de la disparition de nombreux objets. Cependant, les photographies de l’annonce publiée au moment de la mise en location ne permettent pas de déterminer avec certitude les meubles effectivement mis à la disposition de Madame [Z] [P] à son entrée dans les lieux. Par ailleurs, les photographies produites ne sont ni datées ni visées de sorte qu’il n’est pas établi que ce sont bien les photographies jointes au document « inventaire » du 17 mai 2021. Les factures d’achat ne permettent pas plus d’établir que Monsieur [O] [U] a mis les différents meubles à la disposition de Madame [Z] [P]. L’attestation établie par la personne qui l’héberge actuellement n’est pas suffisamment objective pour être probante.

Si le procès-verbal du 17 octobre 2024 ne mentionne pas la présence de ces objets, il ne note pas non plus leur caractère manquant. Monsieur [O] [U] soutient sans en justifier avoir fait ces remarques au commissaire de justice. Sa plainte a été déposée le 15 novembre 2024 sans que Monsieur [O] [U] n’explique ce délai.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [O] [U] échoue à rapporter la preuve qui lui incombe du fait que ces meubles étaient bien présents au moment de la mise à disposition des lieux à Madame [Z] [P].

Par conséquent, la demande formée au titre de leur disparition est rejetée.

Sur le préjudice moral,

Aux termes de l’article 1231 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Selon les dispositions de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En application des articles 1240 et 1241 du Code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, qui constituent en principe un droit, ne dégénèrent en abus pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que lorsque se trouve caractérisée une faute en lien de causalité directe avec un préjudice.

En l’espèce, Monsieur [O] [U] soutient subir un préjudice moral du fait de la mauvaise foi de Madame [Z] [P] et de l’absence de restitution des lieux le 16 mai 2024. Cependant, la mauvaise foi de Madame [Z] [P] n’est pas établie. En effet, si ses demandes ont été rejetées, leur formulation n’est pas de nature à caractériser un comportement de mauvaise foi et une volonté de nuire. Par ailleurs, Monsieur [O] [U] ne justifie pas avoir entrepris des démarches afin d’obtenir la validation du congé avant l’instance introduite par Madame [Z] [P].

Dès lors, la demande de dommages et intérêts doit être rejetée.

En l’absence de créance de Monsieur [O] [U], il convient de rejeter sa demande de compensation.

Sur l’amende civile,

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, le caractère dilatoire et abusif de la procédure engagée par Madame [Z] [P] n’est pas démontré, d’autant plus que Monsieur [O] [U] ne justifie pas avoir tenté d’obtenir la validation du congé et l’expulsion de Madame [Z] [P] avant la présente instance ouverte à son initiative.

Dès lors, la demande tendant à ce que Madame [Z] [P] soit condamnée au paiement d’une amende civile est rejetée.

Sur la restitution du dépôt de garantie,

Selon les dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, également applicable aux logements meublés en vertu de l’article 25-3, le dépôt de garantie est restitué au locataire dans un délai maximal d’un à deux mois à compter de la remise des clefs, déduction faite le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, le bail prévoit un dépôt de garantie d’un montant non contesté de 2270 euros. Le procès-verbal de constat du 17 octobre 2024 indique que l’appartement est en bon état général, propre et sans dégradation apparente. Monsieur [O] [U] échoue à rapporter la preuve qui lui incombe des dégradations et pertes invoquées. Dès lors, le dépôt de garantie aurait dû être restituée à Madame [Z] [P] le 17 novembre 2024.

Il est constant que cette somme n’a pas été reversée à Madame [Z] [P] à la clôture des débats intervenue le 14 janvier 2025.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [O] [U] à payer à Madame [Z] [P] la somme de 2270 euros, outre la majoration légale de 10% par période commencée en retard.

Au titre de la majoration échue, il convient de condamner Monsieur [O] [U] à payer à Madame [Z] [P] la somme de 454 euros au 14 janvier 2025 (2270 * 10 / 100 * 2).

Sur la demande de dommages et intérêts formée par Madame [Z] [P],

Selon les dispositions de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Madame [Z] [P] soutient avoir subi un préjudice moral en raison :

— du caractère finalement non meublé du bien ;

— des venues de Monsieur [O] [U] pour récupérer des meubles à son domicile ;

— du congé délivré ;

— de l’état du logement.

Il résulte des solutions précédemment retenues que le logement était bien garni des meubles nécessaires à la vie courante et que le congé délivré était régulier.

S’agissant des venues de Monsieur [O] [U] à son domicile, elles ne sont étayées que par la main courante déposée par Madame [Z] [P] qui ne fait que reprendre ses propres déclarations. Elles ne sont donc pas caractérisées.

S’agissant de l’état du logement, le fait que le logement soit classé F ne permet pas d’établir à lui seul un préjudice de jouissance. Les photographies du procès-verbal de constat du 17 octobre 2024 montrent un logement en bon état. Elles ne sont contredites par aucun élément. De même, Madame [Z] [P] invoque une incertitude quant à la sécurité de l’électricité du logement mais ne produit aucun élément permettant de caractériser sa dangerosité.

Par conséquent, cette demande est rejetée.

Sur les demandes accessoires,

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [O] [U], qui est condamné à restituer le dépôt de garantie, est condamné aux dépens.

Sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande, au regard de la situation des parties et des solutions retenues, de rejeter les demandes formées au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe :

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription ;

REJETTE la demande tendant à la requalification du bail ;

CONSTATE que le bail liant les parties s’est trouvé résilié par l’effet du congé délivré le 26 janvier 2024 à compter du 16 mai 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [O] [U] à payer à Madame [Z] [P] la somme de 2270 euros, outre la majoration légale de 10% par période commencée en retard ;

CONDAMNE Monsieur [O] [U] à payer à Madame [Z] [P] la somme de 454 euros au titre de la majoration légale échue au 14 janvier 2025 ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [O] [U] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La Greffière, La Juge,