TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/10243 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6H74

N° MINUTE : 1/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 28 mai 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. ISSIO, [Adresse 4], représentée par le cabinet de M^e Olivier AUMONT, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque C0628

DÉFENDEURS

Monsieur [R] [P], demeurant [Adresse 3], comparant en personne

Madame [O] [D] épouse [P], demeurant [Adresse 3], et désormais [Adresse 1], non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN,juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 13 mars 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 28 mai 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 28 mai 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/10243 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6H74

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet au 01/05/2015, la SCI ISSIO a donné à bail à [O] [D] épouse [P] et [R] [P] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 6], pour un loyer mensuel initial de 1335 euros outre les charges provisionnelles locatives de 90 euros.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail leur a été délivré le 23/05/2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 7928,27 euros.

Par actes de commissaire de justice délivrés en date du 30/10/2024 à domicile, la SCI ISSIO a respectivement fait assigner [O] [D] épouse [P] et [R] [P] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;

— ordonner l’expulsion, sans délai, de [O] [D] épouse [P] et [R] [P] ainsi que tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— supprimer le délai de deux mois de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— autoriser la requérante à faire séquestrer les biens meubles et objets mobiliers dans les conditions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner solidairement [O] [D] épouse [P] et [R] [P] au paiement d’une somme provisionnelle de 16245,30 euros, montant des loyers, charges et indemnités impayés au terme d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes visées à cet acte, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— condamner solidairement [O] [D] épouse [P] et [R] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation au moins égale au montant du dernier loyer mensuel majoré de 50%, charges en sus, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux ;

— condamner solidairement [O] [D] épouse [P] et [R] [P] au paiement d’une somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 7] le 31/10/2024.

L’affaire était appelée et examinée à l’audience du 13/03/2025.

La SCI ISSIO, représentée par son conseil, actualise la dette locative à la somme de 24 356,45 euros et maintient ses demandes dans les termes l’acte introductif d’instance. Elle s’oppose à la suspension des effets de la clause résolutoire, et n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement pour une durée de 12 mois.

[R] [P], comparant en personne, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire avec mise en place de délais de paiement sur 36 mois, et subsidiairement l’octroi de délais de paiement sur 24 mois.

Il indique vouloir rester dans le logement et explique être en attente d’une somme d’argent, qu’il devrait percevoir dans les prochains mois. Il est gérant majoritaire d’une société de prestation de services et perçoit un salaire d’environs 1600 euros. Il est séparé de [O] [D] épouse [P]. Ils ont deux enfants, âgés de 9 et 11 ans.

[O] [D] épouse [P], régulièrement avisée, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

La décision était mise en délibéré au 28/05/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si la défenderesse ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du code susvisé, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation .

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article .

La bailleresse justifie de la saisine de la CCAPEX le 24/05/2024. Elle est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 7] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire

Le commandement de payer délivré le 23/05/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

[O] [D] épouse [P] et [R] [P] n’ayant pas réglé la totalité de la dette dans les six semaines suivant le commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 04/07/2024 à minuit, soit à compter du 05/07/2024.

[R] [P] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire. Toutefois, il resort du décompte locatif que le dernier loyer (mars 2025) n’a pas été réglé avant l’audience du 13/03/2025. Le dernier règlement date de janvier 2024. Or, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, permet la suspension des effets de la clause résolutoire à la condition que le paiement du loyer ait repris avant l’audience.

La bailleresse s’oppose à la suspension.

Par conséquent, la demande reconventionnelle de [R] [P] sera rejetée.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de [O] [D] épouse [P] et [R] [P] et de tout occupant de leur chef à défaut de départ volontaire des lieux, et ce deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Il n’y a pas lieu d’écarter le bénéficie du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux, les défendeurs ayant intégré les lieux de manière légale, par la signature d’un bail, et la bailleresse ne démontrant pas qu’ils sont de mauvaise foi.

Le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte, la bénéficie de l’assistance de la force publique et la fixation d’une indemnité d’occupation assurant le caractère contraignant de la décision.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la bailleresse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due, au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

[O] [D] épouse [P] et [R] [P] seront in solidum condamnés au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Il n’y a pas lieu de majorer le montant de l’indemnité, la bailleresse ne justifiant pas d’un préjudice supérieur à la perte du montant du loyer et des charges.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte produit que [O] [D] épouse [P] et [R] [P] restent devoir une somme de 24176,45 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus, arrêtés au 13/03/2025, mois de mars 2025 inclus, hors frais.

Il convient en conséquence de condamner solidairement [O] [D] épouse [P] et [R] [P] au paiement provisionnel de cette somme sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal sur la somme de 7928,27 euros à compter du 23/05/2024, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

[R] [P] sollicite des délais de paiement.

La bailleresse n’est pas opposée au principe des délais de paiement, mais sollicite la réduction à 12 mois.

Compte tenu du montant important de la dette, des déclarations à l’audience de [R] [P] sur ses revenus (1600 euros) et la perception dans les prochains mois d’une somme d’argent importante (sommes dues par les clients de M.), il y a lieu d’octroyer aux défendeurs des délais de paiement sur 24 mois, dans les conditions prévues au présent dispositif.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais nécessairement engagés pour la présente procédure, [O] [D] épouse [P] et [R] [P] seront dès lors condamnés in solidum à lui verser la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner in solidum [O] [D] épouse [P] et [R] [P] aux dépens de la présente procédure, incluant le coût du commandement de payer du 23/05/2024.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort, mise à disposition au greffe :

RENVOIE les parties à se pourvoir au fond, et dès à présent :

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, et ce à compter du 05/07/2024 portant sur les lieux situés au [Adresse 5], 2ème étage, porte droite, pour défaut de paiement des loyers et charges ;

REJETTE la demande de suspension des effets de la clause résolutoire;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, la SCI ISSIO pourra faire procéder à l’expulsion de [O] [D] épouse [P] et [R] [P], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sursis à exécution durant la trêve hivernale à lieu à s’appliquer ;

CONDAMNE in solidum [O] [D] épouse [P] et [R] [P] à payer une indemnité d’occupation mensuelle à la SCI ISSIO, d’un montant égal au loyer actualisé et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, à compter de la date de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

REJETTE la demande de majoration ;

CONDAMNE solidairement [O] [D] épouse [P] et [R] [P] à payer à la SCI ISSIO la somme provisionnelle de 24176,45 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation dus au 13/03/2025, mars 2025 inclus, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal sur la somme de 7928,27 euros à compter du 23/05/2024, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

AUTORISE [O] [D] épouse [P] et [R] [P] à s’acquitter de la dette par 23 mensualités de 1007 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la 24ème et dernière mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ;

DIT qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception restée infructueuse ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNE la communication au PREFET DE [Localité 7] de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum [O] [D] épouse [P] et [R] [P] à payer à la SCI ISSIO la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum [O] [D] épouse [P] et [R] [P] aux dépens de la présente instance, incluant le coût du commandement de payer du 23/05/2024 ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier La juge des contentieux de la protection