MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 25 Août 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00118 – N° Portalis DB3T-W-B7J-VWYM

CODE NAC : 71C – 1H

AFFAIRE : [I] [L] C/ SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES 22 PLACE PIERRE SEMARD représenté par son administrateur judiciaire provisoire Me [K] [H], Me [K] [H]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Élise POURON, Juge

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [I] [L], demeurant 29 Square Diderot – 94510 LA QUEUE EN BRIE

représenté par M^e Franck NICOLLEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2467, avocat postulant et M^e Grégory VAVASSEUR, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C 238, avocat plaidant

DEFENDEURS

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES 22 PLACE PIERRE SEMARD à VILLENEUVE -SAINT-GEORGES représenté par son administrateur judiciaire provisoire Me [K] [H], dont l’étude est sise 23 rue d’Hauteville – 75010 PARIS, fonctions auxquelles elle a été désignée suivant ordonnance sur requête le 7 novembre 2017 par le délégataire de Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de CRETEIL

Maître [K] [H], dont l’étude est sise 23 rue d’Hauteville – 75010 PARIS agissant en sa qualité d’administrateur provisoire du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES 22 PLACE PIERRE SEMARD à VILLENEUVE -SAINT-GEORGES

représentée par M^e Philippe THOMAS COURCEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0165

Débats tenus à l’audience du : 08 Juillet 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 25 Août 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 25 Août 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par ordonnance sur requête du 16 février 2016, le magistrat délégué par le Président du tribunal de grande instance de Créteil a désigné Maître [K] [H] en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété du 22 place Pierre Sémard 94190 VILLENEUVE SAINT GEORGES avec pour mission de :

— se faire remettre dans la mesure du possible les fonds et l’ensemble des documents et archives du syndicat des copropriétaires, et ce dans un délai d’un mois à compter de la notification de la présente ordonnance,

— notifier sa désignation dans les formes prescrites par l’article 59 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967, à l’ensemble des copropriétaires dans le mois de sa désignation, lesquels pourront exercer un recours par voie de référé dans les quinze jours de cette notification,

— administrer provisoirement, activement et passivement, le syndicat dont il s’agit.

Par ordonnance du 20 septembre 2016, le magistrat délégué par le Président du tribunal a confié les pouvoirs de l’assemblée générale à l’administrateur provisoire, à l’exception de ceux prévus aux paragraphes a) et b) de l’article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ainsi que les pouvoirs du conseil syndical et du syndic, en vertu de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, l’administrateur provisoire devant convoquer l’assemblée générale des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic avant expiration de sa mission fixée pour 12 mois.

Selon une ordonnance rendue le 7 novembre 2017 par le magistrat délégué par le Président du tribunal de grande instance de Créteil, Maître [K] [H], administrateur judiciaire, a été désignée en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété du 22 place Pierre Sémard 94190 VILLENEUVE SAINT GEORGES avec notamment pour mission, pour une durée de 12 mois, de :

— établir dans le délai de trois mois un diagnostic succinct sur la situation financière de la copropriété, à adresser au magistrat qui a procédé à la désignation,

— se faire remettre toutes pièces utiles,

— pourvoir à la conservation, à la garde et à l’entretien de l’immeuble et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci,

— prendre toutes mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété en procédant au recouvrement forcé des sommes dues,

— assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale,

— et généralement assurer toutes les missions dévolues au syndic par la loi du 10 juillet 1965.

Chaque année, la mission confiée à Maître [K] [H] a été prorogée pour une durée d’une année.

Par ordonnance du 31 octobre 2024, le magistrat délégué par le Président du tribunal judiciaire de Créteil a prorogé la mission confiée à Maître [K] [H] ès qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires du 22 place Pierre Sémart 94190 VILLENEUVE SAINT GEORGES avec les pouvoirs fixés par l’ordonnance du 7 novembre 2017 pour une durée d’une année, soit jusqu’au 7 novembre 2025.

Par actes de commissaire de justice du 16 janvier 2025, Monsieur [I] [L] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 22 place Pierre Semard 94190 VILLENEUVE SAINT GEORGES et Maître [K] [H] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil, afin de :

— désigner un nouvel administrateur judiciaire, autre que Maître [K] [H], pour une durée de 6 mois avec pour mission de :

* se faire remettre toutes pièces utiles,

* pourvoi à la conservation, à la garde et à l’entretien de l’immeuble et, en cas d’urgence, faire procéder à son initiative à tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci,

* prendre toutes mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété et recouvrer toutes les charges impayées,

* prendre toutes les mesures nécessaires à la levée de l’arrêté de péril imminent,

* assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des décisions votées en assemblée générale,

* généralement assurer les missions dévolues au syndic par la loi du 10 juillet 1965,

* convoquer une assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic, sur proposition des copropriétaires, avant la fin de sa mission, dans le délai de 6 mois.

L’affaire a été entendue à l’audience du 8 juillet 2025 à laquelle Monsieur [I] [L] a maintenu ses demandes. Sur la compétence du juge des référés, il a indiqué que l’ordonnance à modifier avait été rendue au visa des articles 62-2 et 62-5 du décret du 17 mars 1967 et qu’il fondait la compétence du juge des référés sur l’article 497 du code de procédure civile.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, Maître [K] [H] sollicite du juge des référés de :

— se déclarer incompétent pour statuer sur les prétentions de Monsieur [I] [L] et renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le Président du tribunal judiciaire de Créteil statuant selon la procédure accélérée au fond,

— subsidiairement, vu l’article 78 du code de procédure civile, reporter l’examen du dossier à une prochaine audience pour ses conclusions au fond,

— en tout état de cause : condamner Monsieur [I] [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Maître [K] [H] soutient que Monsieur [I] [L] ne sollicite pas la rétractation de l’ordonnance sur requête rendue mais la désignation d’un nouvel administrateur provisoire, cette demande ne relevant pas du juge de la rétractation mais du Président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond conformément à l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Afin d’éviter une éventuelle réouverture des débats sur le fond, le juge des référés a invité Maître [K] [H] à formuler ses observations orales à l’audience, ceci étant dès lors conforme aux dispositions de l’article 78 du code de procédure civile.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, à la note d’audience et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue le 25 août 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le défaut de pouvoirs du juge des référés

En application des dispositions de l’article L. 213-2 du code de l’organisation judiciaire, « en toutes matières, le président du tribunal judiciaire statue en référé ou sur requête. Dans les cas prévus par la loi ou le règlement, il statue selon la procédure accélérée au fond ».

Selon les dispositions de l’article 839 du code de procédure civile, « lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, le président du tribunal judiciaire connaît de l’affaire dans les conditions de l’article 481-1».

Selon l’article 122 du code de procédure civile, « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription (…) ».

Le défaut de pouvoir juridictionnel d’un juge constitue une fin de non-recevoir et non une exception de compétence.

Conformément aux dispositions des articles 496 et 497 du code de procédure civile, s’il est fait droit à une ordonnance sur requête tout intéressé peut en référé au juge qui a rendu l’ordonnance.

Conformément aux dispositions de l’article 47 du décret du 17 mars 1967, dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l’ordonnance, de se faire remettre les références des comptes bancaires du syndicat, les coordonnées de la banque et l’ensemble des documents et archives du syndicat et de convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic dans les conditions prévues à l’article 9. Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l’acceptation de son mandat par le syndic désigné par l’assemblée générale.

L’article 59 dudit décret, dernier alinéa, dispose que dans les cas prévus aux articles 46 à 48 ci-dessus, l’ordonnance est notifiée dans le mois de son prononcé, par le syndic ou l’administrateur provisoire désigné, à tous les copropriétaires qui peuvent en référer au président du tribunal judiciaire dans les quinze jours de cette notification.

En vertu de l’article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

« I. – Si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. Le président du tribunal judiciaire ne peut être saisi à cette fin que par des copropriétaires représentant ensemble 15 p. 100 au moins des voix du syndicat, par le syndic, par le maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble, par le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, par le représentant de l’Etat dans le département, par le procureur de la République ou, si le syndicat a fait l’objet de la procédure prévue aux articles 29-1 A et 29-1 B, par le mandataire ad hoc.

[…]

Le président du tribunal judiciaire peut, à tout moment, modifier la mission de l’administrateur provisoire, la prolonger ou y mettre fin à la demande de l’administrateur provisoire, même si celui-ci n’a été désigné que pour convoquer l’assemblée générale en vue de désigner un syndic, d’un ou plusieurs copropriétaires, du représentant de l’Etat dans le département, du maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble, du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, du procureur de la République ou d’office ».

En vertu de l’article 62-11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 « IV.-Pour l’application de la dernière phrase du troisième alinéa du I de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, le président du tribunal judiciaire statue selon la procédure accélérée au fond, le cas échéant, au vu des rapports ou pré-rapports susmentionnés ainsi que des réponses écrites faites par l’administrateur provisoire aux observations régulièrement transmises au greffe, sauf en cas de demande émanant de l’administrateur provisoire, auquel cas il est saisi par requête. En cas de saisine d’office, il fait convoquer l’administrateur provisoire désigné ainsi que le président du conseil syndical ».

Il en résulte que, lorsqu’il est saisi d’une demande tendant à ce qu’il soit mis fin à la mission de l’administrateur provisoire de la copropriété, le président du tribunal judiciaire statue selon la procédure accélérée au fond.

Au cas présent, force est de constater que Monsieur [I] [L] ne sollicite pas la rétractation de l’ordonnance sur requête du 31 octobre 2024 mais conteste l’exécution par Maître [K] [H] de sa mission et sollicite de désigner un nouvel administrateur, ceci résultant des pouvoirs du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, conformément à l’article 62-11 susvisé.

Or, son assignation a été introduite devant le président du tribunal judiciaire de Créteil statuant en référés.

Conformément aux dispositions susvisées, la procédure diligentée devant le juge des référés se distingue de la procédure accélérée au fond instituée pour certaines matières énumérées dont celle du litige, en ce que la seconde est une voie procédurale aménagée et rapide, distincte de la première, où le juge ne dispose pas des mêmes pouvoirs et en ce qu’elle permet le prononcé d’un jugement, tranchant le litige au fond (et non pas d’une ordonnance provisoire sans autorité de la chose jugée).

Le juge des référés ne disposant pas des pouvoirs juridictionnels pour statuer sur la présente demande, qui relève du Président statuant en procédure accélérée au fond, la demande de Monsieur [I] [L] ne peut qu’être déclarée irrecevable.

Sur les autres demandes

Monsieur [I] [L] succombant à l’instance, sera condamné aux dépens de la présente procédure de référé.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [I] [L] sera condamné à payer à Maître [K] [H], administrateur judiciaire, en sa qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 22 place Pierre Sémard 94190 VILLENEUVE SAINT GEORGES une indemnité de procédure qu’il est équitable de fixer à la somme de 800 €.

PAR CES MOTIFS

Statuant, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DECLARONS irrecevables les demandes de Monsieur [I] [L] formées devant le juge des référés,

CONDAMNONS Monsieur [I] [L] à payer à Maître [K] [H], administrateur judiciaire, en sa qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 22 place Pierre Sémard 94190 VILLENEUVE SAINT GEORGES une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [I] [L] aux dépens de l’instance en référé,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 25 août 2025.

LE GREFFIER, LE JUGE DES REFERES