1 exp l’AARPI CA AVOCATS,

1 exp la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI

1 exp dossier

Copie délivrée le

COUR D’APPEL D'[Localité 3]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

— =-=-=-

JUGE DE L’EXECUTION

Service des saisies immobilières

JUGEMENT D’ORIENTATION

DU 11 DECEMBRE 2025

Cahier des conditions de vente N° RG 25/00036 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QGSV

Minute N° 25/278

A l’audience publique du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de GRASSE, tenue en ce tribunal, le onze Décembre deux mil vingt cinq, prononcé par mise à disposition au greffe, par Madame Marie-Laure GUEMAS, Première vice-présidente, délégué dans les fonctions de juge de l’exécution en matière de saisie immobilière et de distribution, assisté de Madame Fanny PAULIN, Greffière,

à la requête de :

La société dénommée BANQUE HAVILLAND ([Localité 11]) SA, société anonyme monégasque au capital de 27.000.000 €, immatriculée au Répertoire du Commerce et de l’Industrie Monégasque sous le n° 08S04856, dont le siège social est à [Adresse 12], prise en la personne de son Directeur Général en exercice, domicilié es qualité audit siège.

Représenté par M^e Franck GAMBINI de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocat au barreau de GRASSE

Créancier poursuivant

à l’encontre de :

Madame [O] [I] [F], négociante, née le [Date naissance 2] 1980 à [Localité 10] (PAYS BAS) de nationalité néerlandaise, divorcée de Monsieur [S] [L] [C], demeurant [Adresse 8] à [Localité 5] (2000) BELGIQUE.

Représenté par M^e Jérôme CARANTA de l’AARPI CA AVOCATS, avocat au barreau de GRASSE

Débiteur saisi

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A l’appel de la cause à l’audience publique du 02 octobre 2025 avis a été donné aux parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à l’audience du 13 novembre 2025, délibéré prorogé au 11 Décembre 2025.

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EXPOSE DU LITIGE

En vertu de la copie exécutoire d’un acte de prêt reçu par Maître [X], notaire à Nice, en date du 29 février 2012 contenant prêt in fine d’un montant de 6 600 000 € consenti par la société HSBC PRIVATE BANK et de la copie exécutoire d’un acte reçu par Maître [U], notaire à Villefranche-sur-Mer le 1er avril 2019 contenant prêt d’un montant de 3 400 000 €, la Banque HAVILLAND ([Localité 11]) a fait délivrer à [O] [I] [F], par acte de la société ELITAZUR (SCP LALEURE NONCLERCQ-REGINA – LALEURE CARON CHEVALIER, commissaires de justice associés à Cannes, en date du 26 décembre 2024, un commandement de payer pour avoir paiement de la somme de 8 807 770,71 euros en principal, intérêts et accessoires, emportant saisie des biens et droits immobiliers lui appartenant, affectés hypothécairement à sa garantie, sis sur la commune de Cannes (Alpes-Maritimes), [Adresse 14], consistant en une propriété figurant au cadastre section DK numéro [Cadastre 1] lieu-dit [Adresse 7].

Ce commandement aux fins de saisie immobilière, resté sans effet, a été publié au premier bureau du service de la publicité foncière d'[Localité 4] le 17 février 2025 Volume 2025 S numéro 19.

Sur publication de ce commandement, ce service a délivré l’état hypothécaire joint au présent cahier des conditions de vente, certifié au 18 février 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 7 avril 2025, le créancier poursuivant a fait assigner [O] [I] [F] à l’audience d’orientation du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Grasse du 26 juin 2025.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du juge de l’exécution de ce tribunal le 10 avril 2025.

La Banque HAVILLAND ([Localité 11]) demande au juge de l’exécution, au visa des articles R 322-4 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de :

— valider la procédure de saisie immobilière engagée ainsi que les clauses et conditions du cahier des conditions de vente qui sera déposé au greffe ;

— statuer sur les éventuelles demandes et contestations incidentes ;

— ordonner la vente forcée, en fixer la date, et déterminer, conformément à l’article R 322-15 du code susvisé les modalités de poursuite de la saisie immobilière ;

— en cas de vente amiable, d’accès les frais, dire et juger qu’après homologation de la vente par le tribunal, les fonds seront transmis de la caisse des dépôts et consignations à Monsieur le bâtonnier de l’ordre pour permettre la poursuite de la procédure de distribution

— constater que la créance du poursuivant arrêtée au 16 décembre 2024 s’élève à la somme de 8 807 770,71 € en principal, pénalités, frais et accessoires ;

— désigner la société ELITAZUR (SCP LALEURE NONCLERCQ-REGINA – LALEURE CARON CHEVALIER), commissaires de justice associés à Cannes, qui a établi le procès-verbal de description des biens, pour assurer deux visites des biens saisis, en se faisant assister si besoin est, d’un serrurier et de la force publique ;

— dire que ledit commissaire de justice pourra se faire assister lors de l’une des visites, d’un expert chargé d’établir ou d’actualiser les rapports amiante, termites, plomb, performances énergétiques et l’attestation Loi CARREZ en cas de nécessité ;

— dire que la décision à intervenir, désignant le commissaire de justice pour assurer les visites, devra être signifiée, trois jours au moins avant les visites, aux occupants des biens saisis ;

— ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente, qui comprendront le coût des visites et des divers diagnostics dont distraction au profit de la SELARL ROUILLOT-GAMBINI, avocats associés aux offres de droit.

Conformément aux dispositions de l’article R 322-9 du code des procédures civiles d’exécution, mention de la délivrance de l’assignation a été portée en marge de la copie du commandement de payer.

La partie saisie a constitué avocat. L’audience d’orientation a été renvoyée à la demande des parties afin de leur permettre d’échanger pièces et conclusions.

Aux termes de conclusions régulièrement notifiées le 30 septembre 2025 par RPVA, le créancier poursuivant demande au juge de l’exécution, de valider la procédure de saisie immobilière engagée ainsi que les clauses et conditions du cahier des conditions de vente déposé au greffe, de débouter la défenderesse de ses contestations, demandes d’annulation, de juger qu’il n’est pas opposé au principe de la vente amiable proposée, de fixer dans cette hypothèse le prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra pas être vendu à la somme de 11.000.000 euros, de taxer les frais de procédure de saisie immobilière à la somme de 9670,94 € suivant état de frais daté du 29 septembre 2025, de préciser que l’acquéreur devra s’acquitter en sus du prix de vente des frais du droit prévu à l’article A 444-191 du code de commerce, calculé sur le prix de vente, de dire qu’après homologation de la vente par le tribunal, les fonds seront transmis par la caisse des dépôts et consignations à Monsieur le bâtonnier de l’ordre pour permettre la poursuite de la procédure de distribution, à défaut d’ordonner la vente forcée, de juger que sa créance s’élève à la somme de 8 807 770,71 €, suivant décompte arrêté au 16 décembre 2024.

En cas de vente forcée, il reprend dans le dispositif de ses conclusions les termes de l’assignation à l’audience d’orientation.

Enfin, il sollicite la condamnation de la partie saisie au paiement d’une indemnité de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien des poursuites de saisie immobilière, la Banque HAVILLAND ([Localité 11]) expose que, s’agissant du prêt d’un montant de 6 600 000 € consenti par la HSBC PRIVATE BANK [Localité 11], elle est devenue titulaire de cette créance, garantie par une inscription d’hypothèque conventionnelle, par suite d’un endossement à [Localité 11] du 14 février 2018, que les deux prêts sont échus depuis le 13 février 2023, qu’ils n’ont fait l’objet d’aucun remboursement depuis lors, que le commandement de payer valant saisie immobilière est resté sans effet.

En réponse à la demande d’annulation de la saisie immobilière eu égard à la prétendue nullité de l’assignation, de la demande de radiation du commandement de payer, la banque observe qu’en matière de saisie immobilière, il convient uniquement de se référer aux dispositions de l’article R322-5 du code des procédures civiles d’exécution, qu’ainsi, outre les dispositions de cet article, l’assignation devant le juge d’exécution immobilier doit contenir les mentions énoncées aux articles 56 et, par renvoi, celles de l’article 54 du code de procédure civile ainsi que le rappel des dispositions des articles R322-16 et R322-17 du code des procédures civiles d’exécution. Elle soutient que l’assignation qu’elle a délivrée est parfaitement valable en ce qu’elle répond aux exigences légales. Elle ajoute que la débitrice n’a pas été empêchée ou limitée dans ses possibilités de défense puisqu’elle est valablement représentée dans la présente instance et que son avocat a conclu lui permettant d’assurer sa défense et faire valoir ses droits.

En ce qui concerne la demande d’augmentation du montant de la mise à prix fixée dans le cahier des conditions de vente, le créancier poursuivant s’y oppose vivement, en faisant valoir que la débitrice propose une mise à prix au prix auquel elle entend vendre son bien s’il devait y avoir une vente amiable, ce qui n’est pas cohérent, que le montant proposé est trop élevé et risque de dissuader les acheteurs potentiels voire conduire à l’absence d’enchères. Il rappelle que la mise à prix doit demeurer attractive et considère qu’une augmentation de la mise à prix est inutile puisqu’en cas d’enchères désertes, cette mise à prix est automatiquement baissée jusqu’à la mise à prix de départ, conformément aux dispositions de l’article L322-6 du code des procédures civiles d’exécution et d’en conclure que la mise à prix de 8 100 000 € figurant au cahier des conditions de vente est tout à fait raisonnable.

Quant à la demande d’autorisation de vente amiable, la banque fait valoir que, compte tenu du montant de sa créance, il convient de fixer le prix minimum à la somme de 11.000.000 euros qui devrait être suffisantes pour désintéresser tous les créanciers, que rien n’empêchera la défenderesse de vendre les biens et droits immobiliers à un prix plus élevé.

***

Dans les conclusions en réponse régulièrement notifiées par RPVA, [O] [I] [F] demande au juge d’exécution : :

— in limine litis, prononcer la nullité de l’assignation délivrée le 7 avril 2025 ;

— par voie de conséquence, à titre principal, prononcer la mainlevée de la saisie immobilière, ordonner la radiation du commandement de payer valant saisie du 26 décembre 2024 et ordonner la mention de cette radiation en marge de la publicité du commandement au fichier immobilier ;

— à titre subsidiaire, ordonner la modification du montant de la mise à prix de l’immeuble ; la fixer à 16 380 000 € ;

— déclarer sa demande d’autorisation de vente amiable recevable et bien fondée ; l’autoriser à vendre les biens et droits immobiliers sous un délai de 4 mois à un prix qui ne saurait être inférieur à la somme de 16 380 000 €.

En tout état de cause, elle sollicite la condamnation reconventionnelle de la banque au paiement d’une indemnité de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

In limine litis, elle invoque la nullité de l’assignation pour défaut de reproduction des dispositions de l’article R 121-11 du code des procédures civiles d’exécution et fonde sa demande sur les dispositions de l’article 114 du code de procédure civile. Elle fait valoir que les dispositions des articles R 121-8, R 121-9, R 121-10, que l’assignation aurait dû rappeler, ont un caractère informatif fondamental, en ce qu’elles organisent le déroulement de la procédure, fixent les modalités de comparution et les droits du débiteur tout au long de celle-ci, de sorte que leur omission constitue un vice de forme, que cette omission lui fait nécessairement grief.

La partie saisie invoque ensuite une disproportion manifeste entre le montant de la créance figurant au commandement de payer, la valeur vénale des biens et droits immobiliers, chiffrée à 8.100.000 euros dans le cahier des conditions de vente, alors que la valeur vénale estimée au 1er septembre 2025 par le cabinet indépendant Galtier Valuation est de 18.200.000 euros, hors droits et frais d’acquisition, soit un montant considérablement supérieur. Elle considère en conséquence que la modification du montant de la mise à prix s’impose au regard de son caractère manifestement insuffisant, sous-évalué au regard de la valeur vénale. Elle soutient qu’une telle décote porte atteinte non seulement à ses intérêts patrimoniaux mais également au bon déroulement de la vente aux enchères, en risquant de favoriser une acquisition à vil prix ou d’impacter la crédibilité de la vente.

En ce qui concerne la demande d’autorisation de vente amiable, la défenderesse observe qu’il est indispensable que les biens et droits immobiliers et ses prestations luxueuses puissent être valorisées à leur juste prix afin de ne pas la pénaliser, qu’elle a constamment fait preuve de bonne foi, d’une pleine coopération avec la banque dans l’objectif de rechercher des solutions amiables, qu’elle a toutefois dû faire face à des difficultés de trésorerie, qu’elle subit un déséquilibre temporaire entre ses encaissements et ses engagements financiers que sa profession de négociante explique. Elle considère en conséquence que, compte tenu de la valeur de la propriété, il est légitime de fixer à la somme de 16 380 000 €, correspondant à la valeur vénale retenue hors droits et frais, diminuée de 10 % afin de laisser une marge de négociation avec le potentiel acquéreur.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure et les modalités de sa poursuite

L’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, dispose qu’ à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties intéressées ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ".

1 Sur la demande de nullité de l’assignation à l’audience d’orientation, de la procédure de saisie immobilière, de radiation du commandement de payer valant saisie immobilière :

La procédure de saisie immobilière est régie par les dispositions spécifiques des articles L311-1 et suivants, R 311-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi, l’article 311-2 dispose que « tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre un ».

L’article R 311-1 énonce que « la procédure de saisie immobilière est régie par les dispositions du présent livre et parcelles qui ne lui sont pas contraires du livre 1 du présent code ».

La partie saisie argue de la nullité de l’assignation, au visa de l’article 114 du code de pro sur civile, pour vice de forme tiré du prétendu défaut de reproduction dans l’assignation à l’audience d’orientation des dispositions des articles R 121-8 à R 121-10 par renvoi de l’article R 121-11 du code des procédures civiles d’exécution.

Or, ainsi que le soutient le créancier poursuivant, ces dispositions n’ont pas vocation à s’appliquer en matière de saisie immobilière. En effet, il convient de se référer aux dispositions de l’article R322-5 du même code qui dispose que "outre les mentions prévues par l’article 56 du code de procédure civile, l’assignation comprend à peine de nullité :

1° L’indication des lieu, jour et heure de l’audience d’orientation du juge de l’exécution ;

2° L’indication que l’audience d’orientation a pour objet d’examiner la validité de la saisie, de statuer sur les contestations et demandes incidentes liées à celle-ci et de déterminer les modalités selon lesquelles la procédure sera poursuivie ;

3° L’information que, si le débiteur n’est pas présent ou représenté par un avocat à l’audience, la procédure sera poursuivie en vente forcée, sur les seules indications fournies par le créancier ;

4° La sommation de prendre connaissance des conditions de la vente figurant dans le cahier des conditions de vente qui peut être consulté au greffe du juge de l’exécution où il sera déposé le cinquième jour ouvrable au plus tard après l’assignation ou au cabinet de l’avocat du créancier poursuivant ;

5° L’indication de la mise à prix telle que fixée dans le cahier des conditions de vente et de la possibilité d’en contester le montant pour insuffisance manifeste ;

6° L’avertissement que le débiteur peut demander au juge de l’exécution à être autorisé à vendre le bien saisi à l’amiable s’il justifie qu’une vente non judiciaire peut être conclue dans des conditions satisfaisantes ;

7° L’indication, en caractères très apparents, qu’à peine d’irrecevabilité, toute contestation ou demande incidente est déposée au greffe du juge de l’exécution par conclusions d’avocat au plus tard lors de l’audience ;

8° Le rappel des dispositions des articles R. 322-16 et R. 322-17 ;

9° L’indication que le débiteur, qui en fait préalablement la demande, peut bénéficier de l’aide juridictionnelle pour la procédure de saisie, s’il remplit les conditions de ressources prévues par la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991relative à l’aide juridique et le décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020 portant application de cette loi".

En aucun cas, ce texte ne fait référence aux articles invoqués par la défenderesse, qui ne peut disconvenir que l’assignation délivrée à la requête du créancier poursuivant répond précisément à ces énonciations.

Elle n’encourt aucun moyen de nullité. Il sera ajouté que, s’agissant d’une nullité de forme, la démonstration du grief que lui causerait cet acte n’est aucunement rapportée. La partie saisie a parfaitement été en mesure de constituer avocat dès l’audience d’orientation, de faire valoir ses droits et moyens de défense dans le cadre des conclusions argumentées de son conseil.

Elle sera par conséquent purement et simplement déboutée de sa demande de nullité de l’assignation, de la procédure de saisie immobilière et de radiation du commandement de payer valant saisie immobilière.

2 Sur la régularité de la procédure de saisie immobilière

Aux termes de l’article L 111-3 du code des procédures civiles d’exécution, seuls constituent des titres exécutoires :

1° Les décisions des juridictions de l’ordre judiciaire ou de l’ordre administratif lorsqu’elles ont force exécutoire, ainsi que les accords auxquels ces juridictions ont conféré force exécutoire ;

2° Les actes et les jugements étrangers ainsi que les sentences arbitrales déclarés exécutoires par une décision non susceptible d’un recours suspensif d’exécution, sans préjudice des dispositions du droit de l’Union européenne applicables ;

2° bis Les décisions rendues par la juridiction unifiée du brevet ;

3° Les extraits de procès-verbaux de conciliation signés par le juge et les parties ;

4° Les actes notariés revêtus de la formule exécutoire ;

4° bis Les accords par lesquels les époux consentent mutuellement à leur divorce ou à leur séparation de corps par acte sous signature privée contresigné par avocats, déposés au rang des minutes d’un notaire selon les modalités prévues à l’article 229-1 du code civil ;

5° Le titre délivré par l’huissier de justice en cas de non-paiement d’un chèque ou en cas d’accord entre le créancier et le débiteur dans les conditions prévues à l’article L. 125-1 ;

6° Les titres délivrés par les personnes morales de droit public qualifiés comme tels par la loi, ou les décisions auxquelles la loi attache les effets d’un jugement ;

7° Les transactions et les actes constatant un accord issu d’une médiation, d’une conciliation ou d’une procédure participative, lorsqu’ils sont contresignés par les avocats de chacune des parties et revêtus de la formule exécutoire par le greffe de la juridiction compétente.

Aux termes de l’article L 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent chapitre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du titre Ier ".

Le créancier poursuivant procède à la saisie immobilière en vertu de la copie exécutoire d’un acte authentique reçu le 29 février 2012 par Maître [X], notaire à [Localité 13] contenant prêt par HSBC Private Bank ([Localité 11]), d’un montant en principal de 6 600 000 €, d’une durée de 5 ans, remboursable une fois pour la même durée, soit au maximum 10 ans à compter de sa date, remboursable in fine, soit le 28 février 2017, susceptible de renouvellement jusqu’au 28 février 2022. Les échéances sont stipulées trimestrielles, la première échéance étant fixée au plus tard le 29 mai 2012 et la dernière échéance en cas de renouvellement au plus tard le 28 février 2022. Le taux d’intérêt est variable : euribor à 3 mois plus une marge de 1,50 % soit à titre indicatif à la date du 23 février 2012 : 1,006 % plus 1,50 %.

Le prêteur bénéficie d’une inscription hypothécaire sur les biens et droits immobiliers saisis.

Le notaire a délivré une copie exécutoire à ordre unique transmissible par endossement. L’exemplaire de l’acte produit comporte l’endossement daté du 14 février 2018 au profit de la société anonyme monégasque dénommée Banque HAVILLAND ([Localité 11]) SAM.

Cet acte notarié constitue un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible.

La Banque HAVILLAND ([Localité 11]) fonde également les poursuites de saisie immobilière sur la copie exécutoire d’un acte reçu par Maître [U] le 1er avril 2019 contenant prêt au profit de la défenderesse, d’un montant de 3 400 000 €, ayant pour objet un besoin de trésorerie, garanti par une inscription hypothécaire sur les biens et droits immobiliers saisis, d’une durée expirant le 13 février 2023, remboursable en 3 échéances annuelles de 68.000 euros (à la date anniversaire de la signature du présent acte) et une échéance finale le 13 février 2023 pour 3 196 000 €. La première échéance est stipulée au plus tard au 1er avril 2020 et la dernière au plus tard le 13 février 2025. Le taux, hors assurance variable, est calculé sur le taux euribor 3 mois, augmenté de 1,75 %, soit titre indicatif au 5 novembre 2018 de 1,75 %.

La partie saisie ne conteste pas que le terme de ces prêts est advenu et ne conteste pas le montant des deux créances commandées.

Le créancier poursuivant, qu’il a délivré à cette dernière le 7 février 2025 au commandement aux fins de saisie vente, excipe ainsi d’une créance liquide et exigible dont le montant est mentionné dans le commandement de payer et repris dans l’assignation comme suit :

I – Au titre du prêt 3 400 000 €

Capital restant dû au 13/02/2023

ci 3 196 000,00 €

Intérêts au taux Euribor 3M +marge 1,75% soit 2,607% + 1,75 % = 4,357 % du 13/02/2023 au 15/05/2023 sur la somme de 3.196.000 €

ci 34 717,05 €

Intérêts au taux Euribor 3M +marge 1,75% soit 3,323% + 1,75 % = 5 ,073 % du 15/05/2023 au 01/08/2023 sur la somme de 3.196.000 €

ci 34 647,62 €

Intérêts au taux Euribor 3M +marge 1,75% + pénalité 3% soit 3,323% + 1,75 % + 3% = 8,073 % du 01/08/2023 au 16/08/2023 sur la somme de 3.196.000 €

ci 10 603,28 €

Intérêts au taux Euribor 3M +marge 1,75% + pénalité 3% soit 3,781% + 1,75 % + 3%= 8,531 % du 16/08/2023 au 16/11/2023 sur la somme de 3.196.000 €

ci 68 722,93 €

Intérêts au taux Euribor 3M +marge 1,75% + pénalité 3% soit 3,997% + 1,75 %+3% = 8,747 % du 16/11/2023 au 16/02/2024 sur la somme de 3.196.000 €

ci 70 462,96 €

Intérêts au taux Euribor 3M +marge 1,75% + pénalité 3% soit 3,922 % + 1,75 %+3% = 8,672 % du 16/02/2024 au 10/05/2024 sur la somme de 3.196.000 €

Ci 63 784,10 €

Total intérêts au 10/05/2024 282 937,94 €

II – Au titre du Prêt 6 600 000 €

Capital restant dû au 13/02/2023

ci 5 940 000,00 €

Intérêts au taux Euribor 3M + marge 1,50% soit 2,607% + 1,50 % = 4,107 %

du 13/02/2023 au 15/05/2023 sur la somme de 5 940 000 €

ci 61 666,61 €

Intérêts au taux Euribor 3M + marge 1,50% soit 3,323% + 1,50 % = 4,823 %

du 15/05/2023 au 01/08/2023 sur la somme de 5 940 000 €

ci 62 072,01 €

Intérêts au taux Euribor 3M + marge 1,50% + pénalité 5% soit 3,725% + 1,50 % + 5% = 10,225 % du 01/08/2023 au 01/09/2023 sur la somme de 5 940 000 €

ci 52 300,88 €

Intérêts au taux Euribor 3M + marge 1,50% + pénalité 5% soit 3,803% + 1,50 % + 5% =10,303 % du 01/09/2023 au 01/10/2023 sur la somme de 5 940 000 €

Ci 50 999,85 €

Intérêts au taux Euribor 3M + marge 1,50% + pénalité 5% soit 3,955% + 1,50 % + 5% = 10,455 % du 01/10/2023 au 01/11/2023 sur la somme de 5 940 000 €

Ci 53 477,33 €

Intérêts au taux Euribor 3M + marge 1,50% + pénalité 5% soit 3,968% + 1,50 % + 5% = 10,468 % du 01/11/2023 au 01/12/2023 sur la somme de 5 940 000 €

ci 51 816,60 €

Intérêts au taux Euribor 3M + marge 1,50% + pénalité 5% soit 3,975% + 1,50 % + 5% = 10,475 % du 01/12/2023 au 01/01/2024 sur la somme de 5 940 000 €

Ci 53 579,63 €

Intérêts au taux Euribor 3M + marge 1,50% + pénalité 5% soit 3,893% + 1,50 % + 5% = 10,393 % du 01/01/2024 au 01/02/2024 sur la somme de 5 940 000 €

ci 53 160,20 €

Intérêts au taux Euribor 3M + marge 1,50% + pénalité 5% soit 3,897% + 1,50 % + 5% =10,397 % du 01/02/2024 au 01/03/2024 sur la somme de 5 940 000 €

Ci 49 749,65 €

Intérêts au taux Euribor 3M + marge 1,50% + pénalité 5% soit 3,942 % + 1,50 % + 5% = 10,442 % du 01/03/2024 au 01/04/2024 sur la somme de 5 940 000 €

Ci 53 410,83 €

Intérêts au taux Euribor 3M + marge 1,50% + pénalité 5% soit 3,908 % + 1,50 % + 5% = 10,408 % du 01/04/2024 au 01/05/2024 sur la somme de 5 940 000 €

Ci 51 519,60 €

Intérêts au taux Euribor 3M + marge 1,50% + pénalité 5% soit 3,835% + 1,50 % + 5% = 10,335 % du 01/05/2024 au 10/05/2024 sur la somme de 5 940 000 €

Ci 15 347,48 €

Total intérêts au 10/05/2024 609 100,64 €

Total intérêts au 10/05/2024 au titre des prêts

de 3 400 000 € et 6 600 000 € : 892 038,58 €

A déduire :

Acompte 10/05/2024 – 1 697 532,62 €

S’imputant par priorité sur les intérêts dus au titre des deux prêts : 892 038,58 €

Pour le surplus soit 805 494,04 € sur le capital restant dû :

«  A hauteur de 273 867,97 € au titre du prêt de 3 400 000 €, savoir :

3 196 000 € – 273 867,97 €

Capital restant dû au 10/05/2024 2 922 132,03 €

«  A hauteur de 531 626,07 € au titre du prêt de 6.600.000 €, savoir :

5 940 000 € – 531 626,07 €

Capital restant dû au 10/05/2024 5 408 373,93 €

***

I – Solde au titre du prêt 3 400 000 €

Capital restant dû au 10/05/2024 au titre du prêt de 3 400 000 €

Ci 2 922 132,03 €

Intérêts au taux Euribor 3M + marge 1,75% + pénalité 3% soit 3,922% + 1,75 %

+ 3% = 8,672 % du 10/05/2024 au 16/05/2024 sur la somme de 2 922 132,03 €

ci 4 165,60 €

Intérêts au taux Euribor 3M + marge 1,75% + pénalité 3% soit 3,824% + 1,75 %

+ 3%= 8,574 % du 16/05/2024 au 31/05/2024 sur la somme de 2 922 132,03 €

Ci 10 296,31 €

Intérêts au taux Euribor 3M + marge 1,75% + pénalité 3% soit 3,824% + 1,75 %

+ 3%= 8,574 % du 31/05/2024 au 30/06/2024 sur la somme de 2 922 132,03 €

ci 20 592,62 €

Intérêts au taux Euribor 3M + marge 1,75% + pénalité 3% soit 3,824% + 1,75 %

+ 3%= 8,574 % du 30/06/2024 au 31/07/2024 sur la somme de 2 922 132,03 €

Ci 21 279,05 €

Intérêts au taux Euribor 3M + marge 1,75% + pénalité 3% soit 3,824% + 1,75 %

+ 3%= 8,574 % du 31/07/2024 au 16/08/2024 sur la somme de 2 922 132,03 €

ci 10 982,73 €

Intérêts au taux Euribor 3M + marge 1,75% + pénalité 3% soit 3,542% + 1,75 %

+ 3%= 8,292 % du 16/08/2024 au 31/08/2024 sur la somme de 2 922 132,03 €

ci 9 957,67 €

Intérêts au taux Euribor 3M + marge 1,75% + pénalité 3% soit 3,542% + 1,75 %

+ 3%=8,292 % du 31/08/2024 au 30/09/2024 sur la somme de 2 922 132,03 €

ci 19 915,33 €

Intérêts au taux Euribor 3M + marge 1,75% + pénalité 3% soit 3,542% + 1,75 %

+ 3%=8,292 % du 30/09/2024 au 31/10/2024 sur la somme de 2 922 132,03 €

ci 20 579,17 €

Intérêts au taux Euribor 3M + marge 1,75% + pénalité 3% soit 3,542% + 1,75 %

+ 3%=8,292 % du 31/10/2024 au 15/11/2024 sur la somme de 2 922 132,03 €

ci 9 957,67 €

Intérêts au taux Euribor 3M + marge 1,75% + pénalité 3% soit 3,023% + 1,75 %

+ 3%=7,773 % du 15/11/2024 au 31/11/2024 sur la somme de 2 922 132,03 €

ci 9 334,14 €

Intérêts au taux Euribor 3M + marge 1,75% + pénalité 3% soit 3,023% + 1,75 %

+ 3%=7,773 % du 30/11/2024 au 16/12/2024 sur la somme de 2 922 132,03 €

ci 9 956,70 €

Total intérêts au 16/12/2024 147 017,27 €

Total (I) dû au 16/12/2024 3 069 149,29 €

II – Solde au titre du prêt de 6 600 000 €

Capital restant dû au 10/05/2024 au titre du prêt de 6 600 000 €

Ci 5 408 373,93 €

Intérêts au taux Euribor 3M + marge 1,50% + pénalité 5% soit 3,835% + 1,50 % + 5% = 10,335 % du 10/05/2024 au 31/05/2024 sur la somme de 5 408 373,93 €

Ci 32 605,73 €

Intérêts au taux Euribor 3M + marge 1,50% + pénalité 5% soit 3,788% + 1,50 % + 5% = 10,288 % du 31/05/2024 au 30/06/2024 sur la somme de 5 408 373,93 €

Ci 46 367,79 €

Intérêts au taux Euribor 3M + marge 1,50% + pénalité 5% soit 3,695% + 1,50 % + 5% = 10,195 % du 30/06/2024 au 31/07/2024 sur la somme de 5 408 373,93 €

Ci 47 480,27 €

Intérêts au taux Euribor 3M + marge 1,50% + pénalité 5% soit 3,631% + 1,50 % + 5% = 10,131 % du 31/07/2024 au 31/08/2024 sur la somme de 5 408 373,93 €

Ci 47 182,20 €

Intérêts au taux Euribor 3M + marge 1,50% + pénalité 5% soit 3,505% + 1,50 % + 5% =10,005 % du 31/08/2024 au 30/09/2024 sur la somme de 5 408 373,93 €

Ci 45 092,32 €

Intérêts au taux Euribor 3M + marge 1,50% + pénalité 5% soit 3,326% + 1,50 % + 5% = 9,826 % du 30/09/2024 au 31/10/2024 sur la somme de 5 408 373,93 €

Ci 45 761,75 €

Intérêts au taux Euribor 3M + marge 1,50% + pénalité 5% soit 3,056% + 1,50 % + 5% = 9,556 % du 31/10/2024 au 31/11/2024 sur la somme de 5 408 373,93 €

Ci 43 068,68 €

Intérêts au taux Euribor 3M + marge 1,50% + pénalité 5% soit 2,939% + 1,50 % + 5% = 9,439 % du 30/11/2024 au 16/12/2024 sur la somme de 5 408 373,93 €

Ci 22 688,73 €

Total intérêts au 16/12/2024 330 247,48 €

Total (II) dû au 16/12/2024 5 738 621,42 €

Total général au 16/12/2024 8 807 770,71 €

Conformément à l’article R 322-18 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de retenir la créance de la Banque HAVILLAND ([Localité 11]) en principal, frais, intérêts et autres accessoires à la somme de 8.807.770,71 euros, arrêtée au 16 décembre 2024.

Les éléments contenus dans le cahier des conditions de vente permettent de vérifier que le bien immobilier concerné est saisissable.

Les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution, sont réunies.

Le créancier a satisfait aux prescriptions légales édictées par ce code dans ses dispositions relatives à la saisie immobilière.

3 Sur la demande de modification de la mise à prix :

Aux termes de l’article L 322-6 du code des procédures civiles d’exécution, le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant. A défaut d’enchère, celui-ci est déclaré adjudicataire d’office à ce montant.

Le débiteur peut, en cas d’insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l’immeuble et les conditions du marché. Toutefois, à défaut d’enchère, le poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que sur la mise à prix initiale.

Conformément aux dispositions de l’article R 311-5 du même code, la demande doit être formulée à peine d’irrecevabilité soulevée d’office avant l’audience d’orientation.

Il appartient au juge en conséquence de statuer dans le jugement d’orientation, alors même que la demande ne serait formée que subsidiairement dans l’hypothèse où la vente amiable sur autorisation judiciaire ne prospèrerait pas.

La mise à prix a été fixée dans le cahier des conditions de vente à la somme de 8 100 000 €.

[O] [I] [F] sollicite la modification de la mise à prix fixée dans le cahier des conditions de vente et sa fixation à hauteur de 16.380.000 euros. Le créancier poursuivant s’y oppose formellement.

Cette somme de 16 380.000 euros correspond au prix minimum que la partie saisie entend voir fixer dans le cadre de la demande d’autorisation de vente amiable qu’elle a formulée.

Elle verse aux débats un avis de valeur émanant de GLATIER EVALUATION, qu’elle a mandaté, daté du 1er septembre 2025.

L’auteur de cet avis mentionne que les biens et droits immobiliers ont fait l’objet d’un rapport d’expertise antérieur, réalisé au mois d’août 2023. Il retient au 1er septembre 2025 une valeur vénale, hors droits et frais d’acquisition de 18 200 000 €.

La mise à prix doit conserver un caractère attractif et ne pas décourager de potentiels acquéreurs qui devront disposer, à la date de l’audience de vente forcée, si elle devait être ordonnée, d’un chèque de banque ou d’une caution irrévocable égale à 10 % de la mise à prix.

La fixation de la mise à prix à une somme inférieure à la moitié de la valeur vénale, non contestée par le créancier poursuivant qui ne produit pas de contre expertise une évaluation, différente de celle contenue dans ce rapport d’expertise, peut être considéré comme manifestement insuffisante au sens des dispositions précitées.

Il convient par conséquent de la modifier, en demeurant néanmoins raisonnable, pour ne pas dissuader de potentiels acquéreurs. Elle sera fixée à la somme de 11.000.000 euros. .

En application de l’article R 322-47 du code des procédures civiles d’exécution, à défaut d’enchère à ce prix, les biens seront immédiatement remis à la vente sur une première baisse de 1.450.000 euros puis d’une seconde de 1.450.000 euros, le cas échéant jusqu’à la mise à prix initiale.

4 Sur la demande d’autorisation de vente amiable

L’article R 322-21 du code des procédures civiles d’exécution, dispose que " le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente. Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois. "

[O] [I] [F] sollicite l’autorisation de vendre amiablement les biens et droits immobiliers saisis. Le créancier poursuivant ne s’oppose pas au principe d’une vente amiable, conforme à l’objectif législatif tendant à privilégier la vente amiable au détriment de la vente forcée, alors même qu’elle ne produit aucun mandat de vente qui permettrait de connaître l’estimation de la valeur vénale par les agents immobiliers. Le désaccord porte sur le prix minimum en deçà duquel la vente ne pourra pas intervenir.

La partie saisie souhaite voir fixer ce montant à la somme de 16 800 000 €, sensiblement inférieure à la valeur vénale des biens, évalués au 1er septembre 2025 à la somme de 18 200 000 € alors que la banque souhaite voir fixer ce montant au montant de sa créance.

La fixation d’un prix en deçà duquel la vente ne pourra pas intervenir doit être appréciée au regard des éléments du dossier et des conditions économiques du marché. Sa fixation à un prix trop élevé, qui s’imposera à la partie saisie dès lors que le jugement d’orientation l’ayant arbitrée sera devenu définitif, pourrait être contraire à ses intérêts et la priver, en l’absence d’accord amiable du créancier poursuivant, de l’opportunité d’une telle vente.

Le prix plancher ainsi fixé n’empêche aucunement la partie saisie de réaliser des biens et droits immobiliers un prix supérieur en fonction de l’offre ou des offres.

Il convient en outre de tenir compte des frais préalables à la charge de l’acquéreur, conformément aux dispositions légales ainsi que de l’émolument prévu à l’article A 444-191 du code de commerce, calculé sur le prix de vente dont bénéficiera l’avocat du créancier poursuivant.

En l’état des éléments du dossier, du procès-verbal descriptif des biens saisis et des conditions économiques du marché, il paraît légitime de fixer à la somme de 15.000.000 euros le prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra pas être vendu.

En application de l’article R 322-24, le notaire chargé d’établir l’acte de vente pourra obtenir, contre récépissé, la remise par le créancier poursuivant des documents recueillis pour l’élaboration du cahier des conditions de vente.

Il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article R 322-22, le débiteur doit accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable, qu’il doit rendre compte au créancier poursuivant, sur sa demande, des démarches accomplies à cette fin, et que le créancier poursuivant peut, à tout moment, assigner le débiteur devant le juge aux fins de voir constater sa carence et ordonner la reprise de la procédure sur vente forcée.

Il y a également lieu de rappeler que, conformément aux dispositions de l’article L 322-4 du code des procédures civiles d’exécution, l’acte notarié ne sera établi par le notaire sur consignation du prix et des frais de vente auprès de la Caisse des dépôts et consignations ainsi que sur justification du paiement des frais entre les mains de l’avocat constitué aux intérêts du créancier poursuivant.

Les frais préalables de poursuite, dûment justifiés à la date de l’audience d’orientation, taxés provisoirement à la somme de 9670,94 euros TTC au 29 septembre 2025, seront versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente et des émoluments de l’avocat constitué aux intérêts du créancier poursuivant en application de l’article à 444-191 du code de commerce.

L’affaire sera rappelée à l’audience du jeudi 09 avril 2026 à 9 heures, en application de l’alinéa 3 de l’article R 322-21, pour s’assurer de la réalisation de la vente, dans les termes de la loi et du cahier des conditions de vente.

5 Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Les dépens seront compris dans les frais de poursuite soumis à taxe.

Il convient d’ordonner la distraction des dépens au profit de l’avocat du créancier poursuivant, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Aucune considération d’équité ne commande d’allouer à l’une ou l’autre des parties une indemnité destinée à compenser les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de la procédure de saisie immobilière. La Banque HAVILLAND ([Localité 11]) et [O] [I] [F] seront déboutées de leurs demandes formées de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution en matière immobilière, statuant publiquement, par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Vu les dispositions des articles L311-2 et suivants, R 311-2 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Déboute [O] [I] [F] de sa demande de nullité de l’assignation à l’audience d’orientation, de sa demande de mainlevée de la procédure de saisie immobilière, de radiation du commandement de payer valant saisie immobilière ;

Juge que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies et que le créancier poursuivant a satisfait au respect des dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives à la saisie immobilière ;

Mentionne que la Banque HAVILLAND ([Localité 11]) poursuit la saisie immobilière au préjudice de [O] [I] [F] pour une créance liquide et exigible, d’un montant de 8.807.770,71 euros, en principal, frais, intérêts, et autres accessoires, arrêtés au 16 décembre 2024 ;

Déclare [O] [I] [F] recevable et bien fondée en sa demande modification de la mise à prix fixé dans le cahier des conditions de vente ;

Fixe la nouvelle mise à prix, en application de l’article L 322-6 du code des procédures civiles d’exécution à la somme de 11.000.000 euros ;

Dit que, conformément aux dispositions de l’article R 322-47 du même code, à défaut d’enchère à ce prix, les biens seront immédiatement remis à la vente sur une première baisse de 1.450.000 euros et une seconde baisse d’un même montant, le cas échéant jusqu’à la mise à prix initiale ;

Autorise la vente amiable sur autorisation de justice des biens et droits immobiliers saisis au préjudice de [O] [I] [F] sis sur la commune de [Localité 6] (Alpes-Maritimes), [Adresse 14], consistant en une propriété figurant au cadastre section DK numéro [Cadastre 1] lieu-dit [Adresse 7] ;

Fixe à la somme de 15.000.000 Euros le prix en deçà duquel ces biens ne pourront pas être vendus eu égard aux conditions économiques du marché ;

Rappelle qu’en application de l’article R 322-24, le notaire chargé d’établir l’acte de vente pourra obtenir, contre récépissé, la remise par le créancier poursuivant des documents recueillis pour l’élaboration du cahier des conditions de vente ;

Dit que, conformément aux dispositions de l’article L 322-4 du code des procédures civiles d’exécution, l’acte notarié ne sera établi par le notaire sur consignation du prix et des frais de vente auprès de la Caisse des dépôts et consignations et justification du paiement des frais entre les mains de l’avocat constitué aux intérêts du créancier poursuivant ;

Dit que les frais de poursuite préalables, taxés à la somme de 9670,94 euros TTC euros seront versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente et du droit prévu à l’article A 444-191 du code de commerce au profit de l’avocat constitué aux intérêts du créancier poursuivant ;

Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du jeudi 09 avril 2026 à 9 heures et qu’à cette audience, le juge ne pourra, le cas échéant, accorder un délai supplémentaire que, si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente, ce délai ne pouvant excéder 3 mois ;

Dit que les dépens seront compris dans les frais de poursuite soumis à taxe ;

Ordonne la distraction des dépens au profit de la SELARL ROULLOT-GAMBINI pour ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Déboute la Banque HAVILLAND ([Localité 11]) et [O] [I] [F] de leur demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par le juge de l’exécution et le greffier

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION