TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître Alain DE LANGLE

Copie certifiée conforme à :

— Maître Alain DE LANGLE

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/07572

N° Portalis 352J-W-B7I-C5BF2

N° MINUTE :

Assignation du :

12 Juin 2024

JUGEMENT

rendu le 27 Novembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, la société GTF SA

[Adresse 6]

[Localité 8]

représenté par Maître Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P208

DÉFENDERESSE

S.C.I ALMA 211

[Adresse 5]

[Localité 7]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 27 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/07572 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BF2

DÉBATS

A l’audience publique du 18 Septembre 2025

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société ALMA 211 est propriétaire des lots n° 4, 9 et 12 au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] [Localité 9].

Par exploit d’huissier signifié le 12 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à Paris 7ème a fait assigner la société ALMA 211 en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 13 février 2025.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

— condamner la société ALMA 211 au paiement de la somme de 15.383,17 euros, au titre des charges de copropriété (14.774,70 €) arrêtées au 24 avril 2024, 2ème appel 2024 inclus, et au titre des frais de recouvrement (608,47 €), avec intérêts au taux légal à compter :

* du 19 mars 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 12.410,26 €,

* 15 avril 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2.898 €,

* de la date de la signification du présent acte pour le solde,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner la société ALMA 211 au paiement de la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la société ALMA 211 au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamner la société ALMA 211 au paiement des entiers dépens ;

— maintenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Décision du 27 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/07572 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BF2

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), la société ALMA 211 n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 13 février 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 18 septembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 27 novembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

Décision du 27 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/07572 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BF2

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la société ALMA 211 est propriétaire des lots n° 4, 9 et 12 au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 11] pièce n° 1).

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 23 novembre 2020, 13 décembre 2021 et 25 mai 2023 (pièce n° 6 à 8), par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2020 et 2021 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les relevés individuels et les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur (pièce n° 4) ;

— un décompte de créance actualisé au 24 avril 2024 mentionnant un solde débiteur de 15.383,17 € (pièce n° 3).

Le tribunal relève que le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 mai 2023 (pièce n° 8), s’il vise dans son ordre du jour, une résolution n° 9 intitulée « proposition du budget de fonctionnement 2023 », mentionne le vote, à la résolution n° 9 de la « proposition du budget de fonctionnement 2024 (art. 24 », votée dans ces termes « l’assemblée approuve le budget de fonctionnement 2024, joint à la convocation, dont le montant s’élève à la somme de 57.500 € TTC, avec faculté d’actualisation lors de l’assemblée générale qui approuvera les compte de l’exercice clos au 31/12/2023 ». Les quatre appels « charges courantes » des 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre 2023, pour un montant total de 10.571,88 € ne sont donc pas justifiés.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la société ALMA 211, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 4.202,82 euros.

La société ALMA 211 ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme 4.202,82 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 24 avril 2024, provision du 2ème trimestre 2024 incluse (provisions 2023 exclues), avec intérêts au taux légal :

— à compter du 19 mars 2024 sur la somme de 1.556,60 € (correspondant à la somme justifiée réclamée au titre de la sommation de payer du 19 mars 2024),

— à compter du 15 avril 2024, date de la seconde sommation de payer, pour le surplus.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, les frais de relance de 25 € mentionnés au décompte le 13 septembre 2022 ne sont justifiés par aucune pièce. Les frais de relance de 35 € mentionnés au décompte le 13 septembre 2023 ne sont pas justifiés faute de production d’un accusé de réception afférent.

Les frais de mise en demeure de 35 € mentionnés au décompte le 28 novembre 2023 sont justifiés par la production de l’accusé de réception (pièce n° 5). Ils sont conformes au tarif prévu par le contrat de syndic en vigueur à ladite date (pièce n° 9). Ils seront donc retenus.

Les frais relatifs à la sommation de payer par huissier de justice du 19 mars 2024 de 148, 56 € sont justifiés (pièce n° 10) et seront donc retenus.

Les frais de 74,91 € relatifs à la seconde sommation de payer du 15 avril 2024 (pièce n° 10), ne correspondent pas à des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors qu’il s’agit d’une sommation adressée moins d’un mois après la précédente, et seront donc exclus.

Par ailleurs, les frais de 290 € mentionnés au décompte au titre de « GTF recouvrement huissier » ne sont justifiés par aucune pièce.

En conséquence, la société ALMA 211 sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 183,56 € au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2024.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande indemnitaire formée au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la société ALMA 211 de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte, il apparaît que la société ALMA 211 a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le 1er octobre 2020.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la société ALMA 211 a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 – Sur les demandes accessoires

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

La société ALMA 211, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

Tenue aux dépens, la société ALMA 211 sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre. Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société ALMA 211 à payer au le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] les sommes de :

—  4.202,82 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 24 avril 2024, provision du 2ème trimestre 2024 incluse (provisions 2023 exclues), avec intérêts au taux légal :

— à compter du 19 mars 2024 sur la somme de 1.556,60 €,

— à compter du 15 avril 2024, date de la seconde sommation de payer, pour le surplus.

—  183,56 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2024,

—  1.500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demande formées au titre des frais de recouvrement et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

CONDAMNE la société ALMA 211 au paiement des entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 10] le 27 Novembre 2025

La Greffière La Présidente