TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 22/09450 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CXN3S

N° MINUTE :

Assignation du :

27 Juillet 2022

JUGEMENT

rendu le 1er octobre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. [K] [H]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Olivier LIGETI de l’AARPI ALMATIS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0560

DÉFENDEURS

Monsieur [T] [N], [Z] [B]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Madame [X] [U] [A] épouse [B]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Monsieur [W] [I] [B]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Tous les trois représentés par M^e Julie MAILLARD, avocat au barreau de l’Essonne, avocat plaidant,

Décision du 1er octobre 2025

2ème chambre civile

N° RG 22/09450 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CXN3S

S.A.R.L. DIAG’PARTNERS

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentée par Maître Agnès PEROT de la SELARL AVOX, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P477

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Claire BERGER, 1ere Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique,

assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 30 Juin 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 1er octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire, en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 10 mai 2021, M. [T] [B], M. [W] [B] et Mme [X] [B], ci-après les consorts [B], ont conclu un compromis de vente avec M. [R] [K], Mme [L] [C] épouse [K], et Mme [D] [K], par lequel ils se sont engagés à leur céder un local à usage commercial sein d’une copropriété sise [Adresse 5]. L’acte précisait que la superficie de la partie privative de bien immobilier était de 26,41 m², selon l’attestation de superficie établie le 7 janvier 2021 par la société DIAG’PARTNERS annexée.

Le 30 juin 2021, M. [R] [K], Mme [L] [C] et Mme [D] [K], ont constitué la SCI [K] ROUNET afin qu’elle se substitue dans l’acquisition dudit bien.

Par acte authentique en date du 17 septembre 2021, la SCI [K] [H] a acquis des consorts [B] le bien immobilier au prix de 185 070 euros, outre des frais de notaire à hauteur de 12 041 euros et une commission d’agence à hauteur de 13 930 euros.

A cet acte, était annexé le certificat de métrage « Carrez » réalisé par la société DIAG’PARTNERS faisant état d’une surface privative de 26, 41 m2 et de 22,20 m2 exclus de la loi Carrez.

Après l’acquisition, la SCI [K] [H] a fait réaliser un nouveau métrage par le Cabinet EXPERT METRIC qui concluait à une superficie de la partie privative du rez-de-chaussée du local de 22,35m².

Par courrier du 25 novembre 2021, la SCI [K] [H] a sollicité la rédaction d’un avenant à l’acte réitératif de vente afin qu’il puisse être procédé au remboursement du prix des mètres carrés manquant pour un montant de 28 450 euros.

Les vendeurs s’opposaient à cette demande par courrier du 6 décembre 2021.

Le 6 mai 2022, sur assignation en référé de la SCI [K] [H], le tribunal judiciaire de Paris a ordonné la mise en œuvre d’une expertise judiciaire et désigné un expert judiciaire.

Souhaitant obtenir la réduction du prix de vente acquitté sur la base du métrage effectué par la société DIAG’PARTNERS, la SCI [K] [H] a, par exploit introductif d’instance signifiés les 19 et 27 juillet 2022, fait assigner les consorts [B] et la société la DIAG’PARTNERS devant le tribunal judiciaire de Paris.

L’expert judiciaire a rendu son rapport d’expertise le 13 juillet 2023, concluant à une surface Carrez de 40,25 m2 dont 22,30 m2 en rez-de-chaussée et 17,95 m2 en sous-sol.

Par dernières écritures signifiées par voie électronique le 9 décembre 2024 auxquelles il est expressément référé, la société [K] [H] demande au tribunal de :

« Vu l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1240 et 2241 et suivants du code civil,

Vu les articles 700 et 514 du code de procédure civile,

Vu la jurisprudence citée,

Vu les pièces versées aux débats,

— JUGER que la surface privative indiquée dans la promesse de vente en date du 10 mai 2021 et dans l’acte réitératif de vente en date du 17 septembre 2021 et la même surface privative réelle du lot 1047 est inférieure de plus d’un vingtième ;

— JUGER que le prix de vente doit être diminué proportionnellement à la moindre mesure à la

somme de 156.269 € (cent cinquante-six mille deux-cent-soixante-neuf euros) ;

— JUGER que la société DIAG PARTNERS a commis des fautes dans le métrage du lot 1047 que ce soit au rez-de-chaussée et au sous-sol et engage sa responsabilité délictuelle à l’égard de la SCI [K] [H] ;

En conséquence,

À titre principal,

— CONDAMNER, in solidum, Monsieur [T] [B], Madame [X] [A] et Monsieur [W] [B] à la restitution de la somme de 28.801 euros (vingt-huit mille-huit-cent-un euros) en application de l’article 46 de la loi de 1965 ;

— CONDAMNER la société DIAG’PARTNERS au paiement de la somme de 5.093,67 euros (cinq mille quatre-vingt-treize euros et soixante-sept centimes) à titre de dommage et intérêts au titre de la perte de chance de négocier un prix plus bas ;

— CONDAMNER la société DIAG PARTNERS au paiement de la somme de 18.600 euros (dix-huit mille six-cents euros) en réparation de son préjudice de jouissance ;

— CONDAMNER la société DIAG PARTNERS au paiement de la somme de en réparation de son préjudice financier résultant de la hausse du prix du matériaux ;

À titre subsidiaire,

— CONDAMNER la société DIAG’PARTNERS au paiement de la somme de 25.920,20 euros (vingt-cinq mille neuf cent vingt euros et vingt centimes) à titre de dommage et intérêts au titre de la perte de chance de négocier un prix plus bas ;

— CONDAMNER la société DIAG’PARTNERS au paiement de la somme de 18.600 euros (dix-huit mille six-cents euros) en réparation de son préjudice de jouissance ;

— CONDAMNER la société DIAG’PARTNERS au paiement de la somme de 22.741 euros (vingt deux mille sept cent quarante et un euros) en réparation de son préjudice financier résultant de la hausse du prix des matériaux ;

Dans tous les cas,

— CONDAMNER, in solidum, les défendeurs au paiement de la somme de 5.000 euros (cinq mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER, in solidum, les défendeurs au paiement des dépens de l’instance et aux frais d’expertise judiciaire ;

— RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision est de droit. »

En réponse, dans leurs dernières écritures signifiées par voie électronique le 3 octobre 2024 et auxquelles il est expressément référé, les consorts [B] sollicitent du tribunal, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, qu’il :

« – DEBOUTE la SCI [K] [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— CONDAMNE la SCI [K] [H] aux entiers dépens de l’instance,

— CONDAMNE la SCI [K] [H] à verser à l’indivision [B] la somme de 5.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. »

Par dernières écritures signifiées par voie électronique le 3 octobre 2024 et auxquelles il est expressément référé, la société DIAG’PARTNERS demande au tribunal de :

« DEBOUTER la SCI [K] [H] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions telles que dirigées à l’encontre de la société DIAG PARTNERS au regard de la surface réelle du bien, supérieure à celle annoncée dans l’acte de vente ;

DEBOUTER la SCI [K] [H] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions telles que dirigées à l’encontre de la société DIAG PARTNERS en raison de l’absence de démonstration de la réalité de son préjudice ;

CONDAMNER la SCI [K] [H] à verser à la société DIAG PARTNERS la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens. »

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 mars 2025 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 30 juin 2025.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 1er octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande en réduction du prix

Il résulte de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que toute vente immobilière doit contenir la mention de la superficie du bien vendu qui est ainsi garantie par le vendeur à l’acquéreur et que si la superficie réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

En l’espèce, il résulte du compromis de vente du 10 mai 2021 que l’ensemble immobilier acquis par la SCI [K] [H] correspond au lot de copropriété n°1047 de l’immeuble sis [Adresse 5] à Paris 18ème, lequel est constitué d’un local à usage commercial comprenant une réserve de vingt-trois mètres carrés avec un accès à un sous-sol de 24m2. L’acte authentique de vente du 17 septembre 2021 précise à cet égard que le local à usage commercial comprend :

« – au rez-de-chaussée, deux pièces et un sanitaire,

— au sous-sol, un palier, deux pièces et une salle d’eau avec water-closet. »

Ces deux actes stipulent que la superficie de la partie privative des biens soumis aux dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est de 26,41 m2 pour le lot 1047, suivant le certificat de métrage établi par la société DIAG’PARTNERS.

A la lecture de ce certificat de métrage, il apparait que la société DIAG’PARTNERS n’a pas retenu de surfaces privatives Carrez pour le sous-sol, les excluant de son calcul.

Or, il résulte des conclusions de l’expert judiciaire que la « surface privative « Loi Carrez » du lot 1047 est de 22.30m2 au rez-de-chaussée et de 17.95 m2 au sous-sol. ».

S’il est indéniable qu’il existe un écart supérieur au vingtième entre la surface Carrez réelle du rez-de-chaussée au jour de la vente et la surface stipulée dans l’acte de vente, qui n’a été établie qu’en prenant en compte le rez-de-chaussée, il résulte toutefois de l’expertise judiciaire que la surface Carrez du lot de copropriété n°1047 est au total de 40,25 m2, soit une surface Carrez réelle bien supérieure à celle stipulée à l’acte.

Contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, il n’y a pas lieu d’exclure du calcul des surfaces Carrez les sous-sols au motif qu’ils sont désignés comme étant une cave au règlement de copropriété versé aux débats. En effet, il est constant que la superficie des parties privatives à prendre en compte dans le mesurage Carrez est celle du bien tel qu’il se présente matériellement au jour de la vente, peu important que cette transformation n’ait pas fait l’objet des autorisations d’urbanisme nécessaires ou que le changement d’affectation n’ait pas été autorisé par la copropriété.

A cet égard, il résulte de l’acte authentique de vente du 17 septembre 2021 que le sous-sol n’est pas présenté comme une cave mais comme étant composé de deux locaux et d’une salle d’eau. Sur ce point, l’expert judiciaire souligne que « le certificat de mesurage exclu le sous sol, alors que ce niveau est et était, lors de la visite, dans le même état matériel qu’aujourd’hui et ressemble à un souplex sans fenêtre accessible directement par un escalier intérieur du rez-de-chaussée. »

Cette analyse est au demeurant confortée par les photos figurant au rapport d’expertise, le sous-sol étant aménagé en dépit de son état très dégradé et des problèmes de raccordements décrits par les demandeurs et ne saurait être matériellement qualifié de cave, peu important à cet égard que ces locaux aient été qualifiés de cave lors d’un audit effectué en 2015 ou qu’il n’ait pas été pris en compte dans le calcul de la surface Carrez lors des précédentes ventes.

Il n’est au demeurant pas démontré, ni même allégué que les surfaces ainsi aménagées du sous-sol, prises en compte par l’expert judiciaire, devraient être exclues du calcul de la surface Carrez sur le fondement des articles 4-1 et 4-2 du décret du 17 mars 1967, la salubrité des lieux étant indifférente à cet égard.

Ainsi, il n’y a pas lieu de remettre en cause les mesures des surfaces Carrez établies par l’expert judiciaire.

Dans ces conditions, alors que la SCI [K] [H] a acquis un bien immobilier au prix de 185 070 euros pour une surface Carrez exprimée à l’acte de 26, 41 m2 alors que la surface Carrez réelle de ce bien est de 40,25 m2, elle ne pourra qu’être déboutée de sa demande en réduction de prix formée à l’encontre des consorts [B].

2. Sur les demandes indemnitaires formées à l’encontre de la société DIAG’PARTNERS

L’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En application de ces dispositions, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Sur la perte de chance d’acquérir le bien à un prix moindre

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que la société DIAG’PARTNERS a commis des erreurs en mesurant les surfaces de l’ensemble immobilier litigieux puisqu’elle a retenu pour le rez-de-chaussée une surface Carrez de 26,41m2, contre 22,30 m2 retenus par l’expert judiciaire, et une surface non Carrez de 22,29 m2 en sous-sol, alors que l’expert a retenu une surface Carrez de 17,95 m2 pour cet espace, avec une surface non prise en compte dans la surface Carrez de 6,53 m2 pour l’ensemble du bien. Ces erreurs de mesurages caractérisent une faute du diagnostiqueur.

Toutefois, si la SCI [K] [H] prétend qu’elle a acquis l’ensemble immobilier au regard de sa surface totale, Carrez et hors Carrez, et qu’elle aurait pu négocier un prix inférieur au prix d’acquisition s’il n’y avait pas eu d’erreur sur le métrage de la surface totale du bien litigieux, elle ne démontre nullement la réalité du préjudice allégué dès lors qu’elle a acquis l’ensemble immobilier à un prix établi au regard d’une surface Carrez bien moindre que sa surface Carrez réelle.

Elle sera donc déboutée de ses demandes indemnitaires au titre de la perte de chance formées à titre principal comme à titre subsidiaire contre le diagnostiqueur.

Sur le préjudice de jouissance et de surcoût des travaux

La SCI [K] [H] estime avoir été contrainte, dans un souci de conservation de la preuve, de renoncer pendant 15 mois, jusqu’à l’autorisation de l’expert judiciaire en décembre 2022, à effectuer les travaux d’aménagement du local prévus pour permettre sa mise en location, ce qui selon elle lui a occasionné un trouble de jouissance qu’elle évalue à 18 600 euros, outre un préjudice financier résultant de la hausse du prix des matériaux sur la période, qu’elle estime à la somme de 22 741 euros.

Toutefois, le tribunal constate que les préjudices ainsi allégués par la SCI demanderesse sont sans lien de causalité direct et certain avec la faute imputable à la société DIAG’PARTNERS dès lors qu’il n’est nullement démontré que la SCI [K] [H] aurait, comme elle l’allègue, retardé la mise en œuvre des travaux d’aménagement envisagés pour la mise en location du bien à raison de l’expertise judiciaire en cours alors que lesdits travaux ne pouvaient en tout état de cause pas être entrepris sans l’obtention préalable d’un permis de construire délivré par la Ville de Paris.

A cet égard, il ressort de l’arrêté de la Ville de Paris autorisant les travaux envisagés par la SCI [K] [H] afin de permettre « la modification de l’aspect extérieur de la devanture et le changement de destination de locaux existants à usage de commerce par transformation en locaux à usage d’habitation » que celle-ci a fait la demande de permis de construire le 26 juillet 2022 et que celui-ci lui a été accordé le 27 mars 2023.

A supposer même que la société DIAG’PARTNERS n’ait pas commis d’erreur de mesurage, il n’est pas établi que la SCI [K] [H] aurait entamé ses démarches en vue de l’obtention des autorisations d’urbanisme requises avant le mois de juillet 2022 tel qu’elle l’a fait, ni surtout qu’elle aurait pu obtenir le permis de construire avant la fin de l’année 2022 ainsi que le relève l’expert judiciaire dans son rapport, celui-ci précisant « compte tenu des délais d’instruction de la demande et délais de recours du droit des tiers, les travaux auraient pu commencer au mieux en décembre 2022. Date à laquelle nous ne nous sommes pas opposés à la réalisation des travaux. »

Dans ses conditions, la SCI [K] [H] ne pourra qu’être déboutée de ses demandes indemnitaires formées à l’encontre de la société DIAG’PARTNERS au titre des préjudices de jouissance et financier allégués.

3. Sur les demandes accessoires

La SCI [K] [H], succombant à la présente instance, supportera les entiers dépens.

L’équité justifie de condamner la SCI [K] [H] à payer aux consorts [B] la somme de 4 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles et de rejeter toutes les autres demandes faites en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sans qu’il y ait lieu d’écarter l’exécution provisoire en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par décision mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort :

Rejette la demande de la SCI [K] [H] tendant à « CONDAMNER, in solidum, Monsieur [T] [B], Madame [X] [A] et Monsieur [W] [B] à la restitution de la somme de 28.801 euros (vingt-huit mille-huit-cent-un euros) en application de l’article 46 de la loi de 1965 ; »

Rejette l’ensemble des demandes de la SCI [K] [H] tendant à condamner la société DIAG’PARTNERS, à titre principal comme subsidiaire, au paiement de dommages et intérêts en réparation d’une perte de chance d’acquérir le bien à un prix moindre, d’un préjudice de jouissance et d’un préjudice financier ;

Condamne la SCI [K] [H] à payer à M. [T] [B], M. [W] [B] et Mme [X] [B], pris ensemble, la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande formée par la société DIAG’PARTNERS en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande formée par la SCI [K] [H] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI [K] [H] aux entiers dépens ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Fait et jugé à Paris, le 1er octobre 2025.

Le Greffier Le Président