TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 23/03213

N° Portalis 352J-W-B7H-CZDV6

N° MINUTE : 3

contradictoire

Assignation du :

2 mars 2023

JUGEMENT

rendu le 22 Mai 2025

DEMANDERESSE

Société JOMA SARL

(Société à Responsabilité Limitée)

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Alain COUTURIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0860

DÉFENDERESSE

Société Civile PARTICULIERE du [Adresse 4]

(Société civile immobilière )

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Nicolas AUCLAIR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1175

Décision du 22 Mai 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 23/03213 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZDV6

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 03 Mars 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 30 mars 2016, la SCI Particulière du [Adresse 4] (ci-après la SCI Particulière) a donné à bail renouvelé à M. [J] [B] [Z] et à Mme [U] [S] des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 9] représentant le lot de copropriété n°2, composés d’une boutique à gauche de l’entrée de l’immeuble avec un sous-sol comprenant une cuisine, une réserve et le WC le tout relié à la boutique par un escalier et un monte-charge.

Le bail a été conclu pour une durée de 9 années à compter du 1er avril 2013 pour se terminer le 31 mars 2022, moyennant le versement d’un loyer annuel de 35.000 euros, plus la TVA et les charges prévues à l’article 8. Le loyer de base annuel est aujourd’hui fixé à la somme de 37.330,48 euros HT et HC (9.332,62 € HT et HC par trimestre).

Le dépôt de garantie a été fixé à la somme de 8750 euros représentant trois mois de loyers.

Les locaux sont destinés à l’activité de : “bar de luxe – salon de thé – petite brasserie.”

Le même jour que celui-ci de la signature du bail, soit le 30 mars 2016, la SARL Joma, locataire gérant du fonds de commerce depuis janvier 2016, a acquis le fonds appartenant aux époux [Z].

Par acte extra judiciaire signifié le 30 janvier 2023, la SCI Particulière a fait délivrer à la société Joma un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 14.458,54 euros, outre le coût de l’acte d’huissier de 188,24 euros.

Par acte de commissaire de justice du 2 mars 2023, la société Joma a fait assigner la SCI Particulière en opposition à commandement de payer devant le tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 juin 2024, la société Joma demande au tribunal de :

déclarer nul et nul d’effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 30 janvier 2023, dire et juger qu’elle n’a pas été en carence dans le paiement des loyers et charges dus,dire et juger que le bailleur ne justifie pas des sommes dont il réclame le paiement, débouter la SCI Particulière de l’ensemble de ses demandes condamner la SCI Particulière à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure pivile, condamner la SCI Particulière aux entiers dépens, y compris les frais afférents à la signification du commandement de payer.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 avril 2024, la SCI Particulière demande au tribunal de :

lui donner acte qu’elle s’en rapporte à la justice sur la nullité du commandement délivré; à titre reconventionnel condamner la société Joma au paiement des sommes échues au 3 avril 2024, à concurrence de 1.629,68 euros TTC ; ordonner la capitalisation des intérêts, année par année dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ; en tout état de cause de condamner la société Joma au paiement d’une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 novembre 2024, l’audience fixée le 3 mars 2025 puis mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité du commandement de payer

L’article L 145-41 du code de commerce autorise les parties à un bail commercial à insérer dans leur contrat une clause résolutoire ayant vocation à s’appliquer à défaut de paiement par le preneur des loyers et charges prévus par le bail, sous réserve de la délivrance préalable par le bailleur d’un commandement de payer resté infructueux dans le délai d’un mois. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclamme l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le commandement de payer signifié le 30 janvier 2023 a été délivré pour avoir paiement de la somme de 14.458,54 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 26 janvier 2023, loyer du mois de janvier 2023 inclus, et 188,24 euros au titre du coût de l’acte, soit un montant total de 14.646,78 euros.

Un extrait de compte locataire joint au commandement montre que les sommes réclamées se décomposent ainsi :

au titre de charges extraordinaires pour 2021 894,15 euros au titre d’un remplacement de vitres 161,68 euros au titre d’un remplacement de vitres 3,57 euros au titre de l’échéance de janvier 2023 13.399,14 euros

La société Joma justifie avoir effectué un virement en date du 27 janvier 2023 d’un montant de 13.399,14 au profit du bailleur. Ainsi, au moment où le commandement de payer a été signifié le montant de 13.399,14 euros n’était plus éxigible, étant entendu que la société Joma fait valoir à juste titre que le fait que ledit virement ait été enregistré dans les comptes du gestionnaire de biens du bailleur uniquement le 1er février 2023 ne relève pas de la responsabilité du preneur.

Concernant le solde restant dû de 1.059,40 euros, le décompte annexé au commandement de payer ne mettait pas la société Joma en mesure de savoir à quoi correspondait le montant de 894,51 euros réclamé au titre de charges extraordinaires pour l’année 2021, et ce que recouvrait factuellement le coût du remplacement d’une vitre (qui s’avère être le remplacement de la vitre de la loge du concierge en juillet 2022), dont la société preneuse conteste l’imputabilité.

Pas plus dans le cadre de la présente instance, la bailleresse ne justifie de ces charges qu’elle impute à la société Joma.

Dans ces conditions, le commandement de payer, qui n’est pas causé, sera déclaré nul et nul d’effet et son coût (à hauteur de 188,24 euros) restera à la charge de la bailleresse.

Sur l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1351 devenu 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, en sus des sommes réclamées dans le commandement de payer du 30 janvier 2022, la bailleresse sollicite dans ses dernières écritures le paiement de la somme de 382,04 euros qui correspond au vu des décomptes produits à des charges extraordinaires pour l’année 2022 d’un montant de 318,37 euros et, de la TVA sur ces charges extraordinaires d’un montant de 63,67 euros. Le paiement de ces sommes est contesté par le locataire en raison de l’absence de justificatifs.

La SCI Particulière, à qui il appartient d’établir le bien fondé et la réalité de sa créance, ne verse aux débats aucun document probant autre qu’un simple extrait de compte émanant d’elle-même, lequel ne permet pas au tribunal d’identifier avec précision ni la nature des sommes réclamées ni d’en justifier le détail.

En conséquence, la demande en paiement de la SCI Particulière sera rejetée faute pour cette dernière de rapporter la preuve de sa créance.

Sur les autres demandes

La S.C.I. Particulière qui succombe sera condamnée aux dépens de la présente instance.

Elle sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce fondement au regard de l’équité à payer à la société Joma la somme de 2 000 euros.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare de nul effet le commandement de payer vivant la clause résolutoire délivré le 30 janvier 2023 par société civile immobilière Particulière du [Adresse 2] à [Localité 8] à la S.A.R.L. Joma,

Dit que le coût du commandement de payé délivré à la S.A.R.L. Joma le 30 janvier 2022 restera à la charge de la société civile immobilière particulière du [Adresse 3] [Localité 8],

Déboute la société civile immobilière Particulière du [Adresse 2] à [Adresse 7] de ses demandes en paiement à l’encontre de la S.A.R.L. Joma,

Condamne la société civile immobilière Particulière du [Adresse 4] à payer à la SARL Joma la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société civile immobilière Particulière du [Adresse 2] à [Localité 8] aux dépens,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 8] le 22 Mai 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME