28 Mars 2025

RG N° 24/06901 – N° Portalis DB3U-W-B7I-OFFI

Code Nac : 5AD Baux d’habitation – Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

S.A.R.L. SOPATEL

C/

S.C.I. KEVDAN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

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JUGEMENT

ENTRE

PARTIE DEMANDERESSE

S.A.R.L. SOPATEL

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Maître Chantal ALANOU-FERNANDEZ de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocat au barreau du VAL D’OISE

ET

PARTIE DÉFENDERESSE

S.C.I. KEVDAN

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par Maître Nicolas OUDET de la SELARL FH & ASSOCIÉS, avocat au barreau du VAL D’OISE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame CHLOUP, Vice-Présidente

Assistée de : Madame MARETTE, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique tenue le 31 Janvier 2025 en conformité du code des procédures civiles d’exécution et de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, l’affaire a été évoquée et mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 28 Mars 2025.

La présente décision a été rédigée par [Y] [W], attachée de justice, sous le contrôle du Juge de l’exécution.

EXPOSE DU LITIGE

Par assignation 17 décembre 2024, le Juge de l’Exécution du Tribunal judiciaire de PONTOISE a été saisi par la SARL SOPATEL, sur le fondement des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, d’une demande tendant à l’octroi de délais avant l’expulsion du local à usage commercial sis [Adresse 2], à la suite du commandement de quitter les lieux délivré le 07 novembre 2024 à la requête de la SCI KEVDAN.

L’affaire a été appelée à l’audience du 31 janvier 2025.

A l’audience, la SARL SOPATEL, représentée par son conseil qui plaide sur ses conclusions visées à l’audience, demande un délai jusqu’au 30 juin 2025 pour quitter les lieux, en faisant état des difficultés qu’elle rencontre pour trouver un nouveau local adapté à ses besoins de stockage et de stationnement. Elle sollicite la condamnation de la SCI KEVDAN à lui payer une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et le débouté de l’ensemble des demandes de la SCI KEVDAN.

La SCI KEVDAN, représentée par son avocat qui plaide sur ses conclusions déposées à l’audience, s’oppose à l’octroi de délais. Elle demande également au juge de l’exécution de :

— condamner la SARL SOPATEL au paiement d’une somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts pour sa résistance abusive,

— condamner la SARL SOPATEL au paiement d’une somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SARL SOPATEL en tous les dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de quitter les lieux.

Elle soutient que la SARL SOPATEL ne démontre pas rencontrer des difficultés pour trouver un local de remplacement, ni démarche sérieuse de recherche. Elle fait valoir que la société demanderesse a déjà bénéficié de larges délais pour libérer le local et que cette nouvelle demande est abusive mais surtout dilatoire. Elle indique qu’elle ne peut disposer librement de son bien et qu’elle se trouve contrainte de suspendre un important projet de rénovation et d’aménagement en vue de l’installation d’un supermarché.

Le jugement sera rendu contradictoirement.

La décision a été mise en délibéré au 28 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de délais avant expulsion :

Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet suivant, « le juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou à usage professionnel, dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable en cas d’exercice par le propriétaire de son droit de reprise dans les conditions de l’article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 (…), lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s 'appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

L’article L 412-4 précise que “la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

Dans le cas où la juridiction préalablement saisie, a d’ores et déjà statué sur une demande de délais pour rester dans les lieux, des délais ne peuvent être accordés par le juge de l’exécution que sur la justification d’éléments nouveaux.

En l’espèce, l’expulsion est poursuivie en vertu d’une ordonnance rendue sur requête le 26 juillet 2024 par le président du tribunal judiciaire de PONTOISE qui a homologué le protocole d’accord transactionnel conclu le 27 janvier 2024 et l’avenant à ce même protocole signé le 19 avril 2024 entre la société KEVDAN d’une part et la société SOPATEL d’autre part.

Aux termes de ce protocole transactionnel et de son avenant n°1, les parties ont décidé de rompre les relations et de ne pas donner suite au contrat de bail, nonobstant les conditions de dénonciation figurant au contrat. Le preneur au bail s’était notamment engagé à quitter le local situé [Adresse 1] à [Localité 11] au plus tard à la date du 30 juin 2024 à 17 heures et à le vider de tout objet lui appartenant. Dans l’éventualité où le preneur n’aurait pas libéré les lieux à la date convenue, les parties acceptaient que l’expulsion du preneur puisse se faire sur le fondement du présent protocole homologué. Il était aussi convenu que le bailleur pourrait solliciter l’expulsion de la SARL SOPATEL, de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Un commandement de quitter les lieux a été délivré le 7 novembre 2024.

Il y a lieu de rechercher si la situation personnelle de la SARL SOPATEL lui permet de bénéficier de délais avant l’expulsion.

Il résulte des débats et des pièces produites que :

La SARL SOPATEL est immatriculée au registre du commerce et des sociétés depuis le 13 février 2013 selon l’extrait Kbis produit et a pour activités principales le raccordement, tirage de câbles et de fibres optiques, installation téléphonique. Son siège social est situé [Adresse 5] à [Adresse 9] ([Adresse 6]).

Elle occupe le local commercial dont s’agit depuis le 1er février 2015 moyennant un loyer mensuel hors taxes et hors charges de 1 500 euros.

Elle affirme avoir réalisé des recherches de locaux en amont de la délivrance du commandement de quitter les lieux. Elle indique avoir besoin d’un entrepôt pour stocker son matériel de fibre optique et abriter les véhicules utilitaires nécessaires à l’exploitation de son entreprise. Au soutien de ses déclarations, elle produit des échanges de mails de septembre et octobre 2024 entre la SARL SOPATEL et un agent immobilier lui proposant des locaux commerciaux susceptibles de correspondre à ses attentes. Elle verse également un courrier en date du 18 novembre 2024 manifestant son intérêt de pendre à bail un local de 200m² situé à [Localité 10], des échanges de mails avec un agent immobilier lui listant les documents à fournir afin de déposer sa candidature pour le local visité le 15 novembre 2024 et un courriel du 29 janvier 2025 lui notifiant le refus de sa candidature par le bailleur-proposant.

Ainsi, la SARL SOPATEL justifie de démarches sérieuses bien que récentes car postérieures à la date à laquelle elle devait libérer le local commercial soit le 30 juin 2024, selon l’avenant au protocole transactionnel homologué judiciairement.

La SCI KEVDAN soutient que la société demanderesse a déjà bénéficié de larges délais :

— un délai de 3 mois jusqu’au 30 avril 2024 dans le cadre du protocole transactionnel initial

— un délai de 2 mois jusqu’au 30 juin 2024 dans le cadre de l’avenant au protocole d’accord

— un délai de 3 mois avant la délivrance du commandement de quitter les lieux le 7 novembre 2024

— un délai de 15 jours jusqu’au 22 novembre 2024 dans le cadre du commandement de quitter les lieux

— les délais de fait dont elle a bénéficié depuis l’introduction de la présente instance.

A cet égard, il sera rappelé que les délais accordés jusqu’au 30 juin 2024 ont été négociés et acceptés entre les parties, ce qui ne relève pas de délais de fait mais de délais conventionnels. En revanche, force est de constater que la SCI KEVDAN a fait preuve de patience en accordant à la SARL SOPATEL des délais de fait postérieurement à cette date.

Néanmoins, il convient de souligner que la SCI KEVDAN ne mentionne l’existence d’aucune dette locative et que la SARL SOPATEL règle les loyers. Dès lors, la société SOPATEL n’apparait pas de mauvaise foi.

En raison de ces éléments et des difficultés actuelles de la SARL SOPATEL, il convient d’accorder un ultime délai de trois mois, soit jusqu’au 28 juin 2025, pour quitter le logement.

A l’expiration de ce délai il pourra être procédé à l’expulsion.

L’octroi de ces délais est toutefois subordonné à la poursuite du paiement régulier et ponctuel de l’indemnité d’occupation courante

Il convient de rappeler que la trêve hivernale fixée par l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution empêche en pratique l’expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars et que, par dérogation au premier alinéa de ce texte, le sursis qui peut être accordé ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par voie de fait.

En application de l’article L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution, la présente décision sera adressée, par lettre simple au Préfet du Val d’Oise, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive

Selon l’article 1240 du code civil invoqué par le défendeur, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, le juge de l’exécution connaît de façon exclusive des demandes en réparation fondées sur l’exécution ou l’inexécution dommageables des mesures d’exécution forcée (…), à moins qu’elles ne relèvent pas des juridictions de l’ordre judiciaire.

La SCI KEVDAN réclame une somme de 4.000 euros à titre de dommages-intérêts, en raison de la résistance abusive de la SARL SOPATEL. Elle soutient qu’elle a été contrainte de suspendre un important projet de travaux de rénovation et d’aménagement en vue de l’installation d’un supermarché dans le local et verse un devis en date du 4 janvier 2024 émis par la société AG BATIMENT portant sur des travaux de rénovation pour un montant TTC de 364.440 euros.

La SCI KEVDAN ne démontre pas que le maintien de la SARL SOPATEL dans le local commercial lui est dommageable, un simple devis non signé ne permettant pas de déterminer la réalité ou la nature du projet envisagé, ni l’existence de pertes financières liées, le cas échéant, à la suspension de ce supposé projet de rénovation.

Dès lors, la SCI KEVDAN n’établit en rien l’existence d’un préjudice, ni la mauvaise foi et pas davantage une réticence volontaire de la société défenderesse.

Elle sera en conséquence, déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

La nature de la demande impose de laisser les dépens à la charge de la SARL SOPATEL et de la faire participer au paiement des frais non compris dans les dépens exposés par la SCI KEVDAN au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DE L’EXÉCUTION,

Statuant par jugement en premier ressort et contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe ;

Accorde à la SARL SOPATEL un ultime délai de trois mois, soit jusqu’au 28 juin 2025 inclus pour se maintenir dans les lieux situés [Adresse 2] ;

Dit que ce délai est subordonné au paiement ponctuel et régulier de l’indemnité d’occupation ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, le délai sera caduc et l’expulsion pourra être poursuivie ;

Rejette la demande de dommages et intérêt pour résistance abusive formée par la SCI KEVDAN ;

Condamne la SARL SOPATEL à payer à la SCI KEVDAN une somme de 1.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande formée par la SARL SOPATEL au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL SOPATEL aux dépens ;

Dit que la présente décision sera adressée par le secrétariat-greffe, par lettre simple, au Préfet du VAL D’OISE – Service des Expulsions ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 12], le 28 Mars 2025

Le Greffier, Le Juge de l’Exécution,