TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

07 Juillet 2025

N° R.G. : N° RG 20/04865 – N° Portalis DB3R-W-B7E-V27P

N° Minute :

AFFAIRE

SOCIETE GENERALE

C/

SCPI [T] [J]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

SOCIETE GENERALE

29 boulevard Haussmann

75009 PARIS

représentée par Maître Valérie PANEPINTO de la SCP SCP GUILLEMAIN PANEPINTO PAULHAC, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0102

DEFENDERESSE

SCPI [T] [J]

43 avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par Maître Dominique COHEN TRUMER de la SELASU CABINET COHEN-TRUMER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0009

En application des dispositions des articles 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Avril 2025 en audience publique devant :

Elisette ALVES, Vice-Président

Carole GAYET, Juge

magistrats chargés du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 17 novembre 2005, la SAS BTAV, aux droits et obligations de laquelle vient la SCPI [T] [J], a donné à bail commerciaux à la Société Générale divers locaux à usage exclusif de bureaux sis 122 avenue Charles de Gaulle à Neuilly-sur-Seine (92200), ainsi que six emplacements de stationnement, pour une durée de neuf années à compter du 2 janvier 2006, moyennant un loyer annuel fixé à la somme de 215.250,00 euros hors taxes hors charges pour les bureaux et de 7.200,00 euros hors taxes hors charges pour les parkings.

A l’échéance, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Suivant acte extra-judiciaire en date du 16 décembre 2014 la SCPI [T] [J] a donné congé des biens loués à la Société Générale pour le 30 juin 2015, avec offre de renouvellement de son bail à compter du 1er juillet 2015.

Des discussions s’en sont suivies entre les parties quant aux conditions de renouvellement et notamment relatives au montant du loyer.

Se prévalant d’un accord parfait avec la SCPI [T] [J] quant au principe du renouvellement pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2015 moyennant un loyer annuel HT HC de 245.100,00 euros, la Société Générale, suivant acte extra-judiciaire en date du 13 juillet 2020, a fait assigner sa bailleresse devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de la voir condamner à lui restituer les éventuels trop perçus, avec intérêts au taux légal, de plein droit à compter de chaque échéance, outre la capitalisation des intérêts.

Par dernières écritures, notifiées par voie électronique le 2 octobre 2023, la Société Générale demande au tribunal de :

JUGER parfait l’accord des parties sur le renouvellement du bail des locaux situés au 3ème étage de l’immeuble sis à Neuilly sur Seine (92200), 122 avenue Charles de Gaulle incluant 6 emplacements de stationnement, pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer annuel de 245.100 € HT et HC à effet du 1er juillet 2015.

JUGER en conséquence que le loyer du bail renouvelé se trouve fixé à la somme annuelle de 245.100 € HT et HC à compter du 1er juillet 2015.

En toute hypothèse,

HOMOLOGUER l’accord parfait des parties sur le renouvellement du bail des locaux situés au 3ème étage de l’immeuble sis à Neuilly sur Seine (92200), 122 avenue Charles de Gaulle incluant 6 emplacements de stationnement, pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer annuel de 245.100 € HT et HC à effet du 1er juillet 2015.

CONDAMNER la SCPI [T] [J] à respecter et exécuter l’accord parfait trouvé par les parties sur le renouvellement du bail des locaux situés au 3ème étage de l’immeuble sis à Neuilly sur Seine (92200), 122 avenue Charles de Gaulle incluant 6 emplacements de stationnement, pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer annuel de 245.100 € HT et HC à effet du 1er juillet 2015

CONDAMNER la SCPI [T] [J] à restituer à la Société Générale les trop perçus depuis le 1er juillet 2015, avec intérêts au taux légal, de plein droit à compter de chaque échéance, outre capitalisation desdits intérêts, en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil (ancien article 1154 du même code).

DEBOUTER la SCPI [T] [J] de l’ensemble de ses demandes.

CONDAMNER la SCPI [T] [J] à payer à la Société Générale la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La CONDAMNER également aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés par Maître Valérie Panepinto, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

RAPPELER, en tant que de besoin que l’exécution provisoire est de droit, par application de l’article 514 du code de procédure civile et à toute fin, l’ORDONNER.

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 14 décembre 2023, la SCPI [T] [J] demande au tribunal de :

DEBOUTER la Société Générale de l’ensemble de ses demandes ;

REJETER la demande de la Société Générale tendant à faire constater un accord sur le montant du loyer de renouvellement ;

JUGER que le bail du 17 novembre 2005 s’est renouvelé aux mêmes clauses et conditions, y compris de loyer ;

CONDAMNER la Société Générale à payer à la société [T] [J] la somme de 10 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la Société Générale aux entiers dépens ;

SUSPENDRE l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 mai 2024.

MOTIFS

A titre liminaire

Il sera préalablement rappelé que les demandes tendant à voir « Juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ces demandes.

Par ailleurs, en application de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposé.

En l’espèce la Société Générale sollicite du tribunal qu’il homologue l’accord intervenu avec la SCPI [T] [J] sur le renouvellement du bail des locaux pour une durée de 9 ans à effet du 1er juillet 2015, moyennant un loyer annuel de 245.100 € HT HC et condamne la SCPI [T] [J] à respecter et exécuter ledit accord.

Il y a lieu de requalifier cette demande en ce qu’elle tend à voir constater qu’un accord est intervenu entre les parties concernant les modalités du bail renouvelé.

I Sur la demande de la Société Générale quant à l’existence d’un accord entre les parties sur les conditions du bail renouvelé et les demandes subséquentes de remboursement de trop perçus

La Société Générale demande au tribunal de constater qu’un accord est intervenu avec la SCPI [T] [J] sur le renouvellement du bail des locaux pour une durée de 9 ans à effet du 1er juillet 2015, moyennant un loyer annuel de 245.100 € HT HC. Elle sollicite également et par voie de conséquence que la SCPI [T] [J] soit condamnée à lui rembourser les trop perçus, avec intérêts au taux légal de plein droit à compter de chaque échéance, outre la capitalisation des intérêts sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil.

Au soutien de ses demandes, la Société Générale fait valoir que dès l’origine elle a donné son accord au renouvellement du bail et qu’après échange de plusieurs courriels des 17, 18 et 27 octobre, et 17 novembre 2016, elle a accepté, par courriel du 22 novembre 2016, le loyer de renouvellement proposé par la SCPI [T] [J] pour l’ensemble des bureaux et emplacements de stationnement, soit la somme de 245.100 euros HT indexée annuellement sur l’indice ILAT. La Société Générale explique ainsi que dès cette date, en application des articles 1103 et 1104 du code civil, l’accord entre les parties était parfait. Elle expose que cet accord est confirmé par le courriel du 23 novembre 2016 adressé par la SCPI [T] [J] qui a remercié la Société Générale pour « [son] retour » et a joint « avec plaisir » à son mail le projet d’avenant de renouvellement reprenant la date d’effet, la durée du renouvellement, le montant du loyer de 245.100 euros et la prise en compte de l’indexation sur l’ILAT, sans émettre aucune réserve. La Société Générale expose encore que les discussions postérieures au 22 novembre 2016 n’avaient trait qu’à la régularisation de cet avenant dont l’existence n’est pas juridiquement obligatoire et qui ne conditionnait nullement la validité de l’accord intervenu. Elle précise que cet avenant n’a pas pu être régularisé dans la mesure ou la SCPI [T] [J] a tenté d’imposer des charges et conditions aggravantes par rapport au bail initial, alors que dans le cadre d’un renouvellement de bail et selon une jurisprudence constante les clauses et conditions demeurent inchangées, et non, comme le prétend sa bailleresse, du fait du refus de la Société Générale d’être liée dans les termes de l’offre. La Société Générale conteste également que l’offre faite par sa bailleresse soit devenue caduque au 26 octobre 2016. Elle expose que les discussions ont continué d’un commun accord après cette date et que par courriel du 17 novembre 2016 la SCPI [T] [J] indiquait qu’il leur fallait « trouver un accord avant le 30/11/2026 » ce qui démontre que cette dernière a prolongé le délai. Elle ajoute que la SCPI [T] [J] n’a d’ailleurs jamais évoqué une quelconque caducité de son offre dans ses écrits postérieurs à son courrier du 18 octobre 2026. La Société Générale explique enfin avoir poursuivi le règlement des loyers conformément aux sommes réclamées afin d’éviter les mises en demeure éventuelles de la part de la SCPI [T] [J] mais que ces règlements ne valent pas reconnaissance d’une absence d’accord.

La SCPI [T] [J] s’oppose à ces demandes. Elle fait tout d’abord valoir que sa proposition en date du 18 octobre 2016 n’était valable que jusqu’au 26 octobre suivant à 20h00, ainsi qu’il était précisé dans son courrier, et que n’ayant pas été acceptée dans les délais par la Société Générale, elle est devenue caduque en application de l’article 1117 du code civil. Elle estime dès lors qu’il n’y a pas eu rencontre des consentements au sens de l’article 1113 du même code. La SCPI [T] [J] soutient ensuite que la Société Générale a émis un refus non équivoque d’être liée dans les mêmes termes que l’offre de sa bailleresse. Elle explique que la proposition de loyer à la baisse, soit 245.100 euros HT HC annuels, s’insérait dans une proposition globale, formant un tout indivisible, à laquelle étaient annexées les conditions générales du bail, et notamment le versement d’un dépôt de garantie par le preneur, la facturation au preneur de la taxe sur les emplacements de stationnement, l’application de la TVA à toutes les sommes dues, le passage à l’ILAT pour l’indexation des loyers. La SCPI [T] [J] expose qu’en application de l’article 1118 du code civil l’acceptation se définit comme la volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre et qu’ayant refusé, suivant courriel du 3 janvier 2017, de signer l’avenant transmis, alors que les parties se situaient dans le cadre d’un renouvellement amiable et donc aux clauses et conditions négociées, l’acceptation par la Société Générale doit s’analyser en une acceptation non conforme à l’offre, dépourvue d’effet, sauf à constituer une offre nouvelle. Elle ajoute que par ce même courriel du 3 janvier 2017 la Société Générale sollicitait la signature d’un courrier d’accord à ses conditions, que la SCPI [T] [J] n’a jamais signé car il ne correspondait pas à son offre, ce qui démontre bien l’absence d’accord des parties sur les conditions de renouvellement du bail. La SCPI [T] [J] fait encore valoir que les discussions ont par ailleurs repris à partir de l’été 2017 ce qui atteste encore de ce qu’aucun accord n’était intervenu entre les parties. Elle soutient enfin que la Société Générale a continué à régler pendant 4 ans le loyer demandé par la SCPI [T] [J] sans émettre la moindre contestation ce qui démontre à nouveau cette absence d’accord. Elle conclut que le bail s’est en conséquence renouvelé aux clauses et conditions du bail expiré, y compris le loyer.

*

Aux termes des articles 1101 et 1103 du code civil, dans leur version en vigueur au 1er octobre 2016, le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations. Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article L. 145-9, alinéa 1er, du code de commerce dispose que par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

En application de l’article L. 145-11 du même code le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l’article L. 145-9 faire connaître le loyer qu’il propose, faute de quoi le nouveau prix n’est dû qu’à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d’Etat.

Le nouveau bail commence à courir à compter de la date d’effet du congé avec offre de renouvellement, bien que le loyer n’en ait pas encore été fixé (Civ. 3e, 21 mars 1990, n°88-20.402).

Un congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction (Civ. 3e, 11 janvier 2024, n°22-20.872).

A défaut de convention contraire, le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de prix (Civ. 3e, 17 mai 2006, n°04-18.330).

Aux termes de l’article 1117, alinéa 1er, du code civil dans sa version applicable à la cause, l’offre est caduque à l’expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, à l’issue d’un délai raisonnable.

En l’espèce, suivant acte extra-judiciaire en date du 16 décembre 2014 la SCPI [T] [J] a donné congé des biens loués à la Société Générale pour le 30 juin 2015 avec offre de renouvellement au 1er juillet 2015 pour une durée de neuf années, aux conditions suivantes :

Prix annuel en principal de 264.600 euros, outre taxes, fournitures et prestations au prorata du loyer,Constitution d’un dépôt de garantie équivalent à trois mois de loyer,Toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,Le principe du congé et le renouvellement de bail ne sont pas contestés, la Société Générale et la SCPI [T] [J] s’étant accordées sur ce point.

En revanche, des négociations se sont ouvertes entre les parties sur les clauses et conditions du bail renouvelé en vue de parvenir à un accord.

Dans ce cadre, suivant courrier du 18 octobre 2016, la SCPI [T] [J] a proposé un avenant de renouvellement prévoyant notamment :

Loyer hors taxes hors charges annuel indexé sur l’ILAT de 390 euros/m2 pour les bureaux et 1.200 euros/m2 pour les emplacements de parking (soit 237.900 + 7.200 = 241.100 euros HT HC),Indexation annuelle du loyer à partir de l’ILAT,Charges locatives : impôt foncier, taxe sur les ordures ménagères, taxe sur les bureaux, taxe sur les emplacements de stationnement et primes d’assurance,Régime fiscal : TVA,Dépôt de garantie de 3 mois de loyer HT payables à la signature du bail.

Sur la caducité de l’offreIl était précisé dans le courrier précité du 18 octobre 2016 que l’offre était « valable en ces termes jusqu’au 26 octobre 2016 (20h) » et que « A cette échéance et à défaut de réponse du Preneur valant ‟bon pour accord” cette offre deviendra caduque de plein droit. Toute nouvelle offre éventuelle devrait alors faire l’objet d’une nouvelle négociation entre les parties. »

Les discussions se sont néanmoins poursuivies sur la base de cette offre au-delà du 26 octobre 2016 ainsi qu’il ressort notamment du courriel de la société AEW Europe pour le compte de la SCPI [T] [J] adressé à la Société Générale le 17 novembre 2016, de sorte qu’il doit être considéré que la bailleresse a tacitement prorogé le délai d’expiration de ladite offre et/ou implicitement renoncé à se prévaloir de son dépassement, d’autant que la société AEW Europe évoque dans ce même courriel la nécessité de parvenir à un accord avant le 30 novembre 2016.

Le moyen tiré de la caducité de l’offre sera en conséquence rejeté.

Sur l’existence d’un accord entre les parties quant aux conditions de renouvellement du bail expiréDans le délai imparti, et suivant courriel en date du 22 novembre 2016, la Société Générale a indiqué à la SCPI [T] [J] accepter l’offre de « renouveler le bail à compter du 1er juillet 2015 pour une période de 9 années avec faculté de résiliation triennale moyennant un loyer annuel de 245.100€ HT », « Régime TVA comme auparavant » et « Indexation annuelle mais avec indice ILAT. »

La Société Générale ne faisait toutefois aucune référence notamment au dépôt de garantie alors qu’aux termes de l’article VIII du bail initial les parties avaient convenu que le preneur serait dispensé du versement d’un dépôt de garantie et de lui substituer une caution bancaire, ce qui donc constituait une clause nouvelle.

Il apparaît dès lors que la Société Générale n’a pas accepté l’offre de sa bailleresse dans son intégralité ce qui empêche la rencontre des consentements.

Il ressort d’ailleurs des nombreux courriels échangés entre le 3 janvier 2017 et le 1er octobre 2018, ainsi que des annotations figurant sur l’avenant, que les discussions se sont poursuivies sur les charges et conditions du bail renouvelé.

En conséquence, et sans qu’il soit nécessaire de répondre aux autres moyens soulevés par les parties, il y a lieu de constater que les parties ne sont pas parvenues à un accord de nature à les lier contractuellement de sorte que la Société Générale sera déboutée de sa demande de constater un tel accord et de ses demandes subséquentes de remboursement des trop perçus avec intérêts au taux légal outre la capitalisation des intérêts.

A défaut de convention contraire, le renouvellement du bail commercial s’est donc opéré aux mêmes clauses et conditions que le bail venu à expiration.

II Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

La Société Générale, succombant au principal, sera condamnée aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La Société Générale, tenue aux dépens, sera condamnée à payer la somme de 5.000 euros à la SCPI [T] [J] à ce titre et corrélativement déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1, alinéa 1er, du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

La SCPI [T] [J] sollicite la suspension de l’exécution provisoire au motif qu’elle serait incompatible avec la nature du présent litige qui porte sur une question de pur droit.

Le tribunal estime au contraire que la nature du litige, au surplus ancien, est parfaitement compatible avec l’exécution provisoire de la présente décision et qu’il n’y a en conséquence pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la Société Générale de l’ensemble de ses demandes ;

DIT que le bail s’est renouvelé au 1er juillet 2015 aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré ;

CONDAMNE la Société Générale aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE la Société Générale à verser à la SCPI [T] [J] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,