Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p3 p prox referes, 25 septembre 2025, n° 25/04018

TJ Marseille 25 septembre 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a constaté que la locataire avait régularisé sa dette avant l'audience, rendant la demande d'expulsion sans objet.
Rejeté
Arriéré locatif
La cour a constaté que la dette locative avait été soldée, rendant la demande de paiement provisionnel sans objet.
Rejeté
Indemnité d'occupation due à la locataire
La cour a rejeté cette demande en raison de la régularisation de la dette par la locataire.
Accepté
Frais non compris dans les dépens
La cour a jugé équitable de faire droit à cette demande à hauteur de 200 euros.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p3 p prox réf., 25 sept. 2025, n° 25/04018
Numéro(s) :	25/04018
Importance :	Inédit
Dispositif :	Délibéré pour mise à disposition de la décision
Date de dernière mise à jour :	27 décembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Nara MURATSANElsa FOURRIER-MOALLIC
Parties :	S.C.I. 2K

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Décembre 2025

Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 25 Septembre 2025

GROSSE :

Le 04 décembre 2025

à M^e FOURRIER-MOALLIC

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 04 décembre 2025

à M^e MURATSAN

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/04018 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6UW6

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. 2K

domiciliée : chez SAS FONCIA [Localité 3], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [G] [W]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Nara MURATSAN, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2025-012311 du 21/08/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 juin 2012, la SCI 2K a consenti un bail d’habitation à Mme [G] [W] sur des locaux situés au [Adresse 1] à Marseille (13001), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 488,80 euros et d’une provision pour charges de 80 euros.

Par acte de commissaire de justice du 7 janvier 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2 085,24 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [G] [W] le 9 janvier 2025.

Par assignation du 11 juillet 2025, la SCI 2K a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [G] [W] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1 341,44 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 26 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 juillet 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 25 septembre 2025, la SCI 2K sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. La SCI 2K indique que Mme [G] [W] a régler l’intégralité de sa dette en date du 8 septembre 2025, soit postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire intervenue deux mois après la délivrance du commandement de payer. Enfin, la SCI 2K considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [G] [W] expose avoir régularisé l’ensemble des arriérés de loyer, considère que dés lors la demande de la SCI 2K est sans objet et en tout état de cause sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 4 décembre 2025, par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la recevabilité de la demande

La SCI 2K justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2. Sur le fond

Sur les loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, il ressort des pièces produites à l’audience, et notamment le décompte actualisé au 23 septembre 2025, et des déclarations des parties, que la dette locative a été soldée au 8 septembre 2025.

Il s’ensuit que la demande en paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés est devenue sans objet.

Sur la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 7 janvier 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2 085,24 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 mars 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord des parties sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des pièces produites à l’audience, et notamment le décompte actualisé au 23 septembre 2025, et des déclarations des parties, que la dette locative a été soldée au 8 septembre 2025.

Dans ces conditions, cette situation justifie d’accorder à la locataire des délais de paiement rétroactifs jusqu’au 25 septembre 2025 pour s’acquitter des sommes dues, en suspendant les effets de la clause résolutoire, de constater que la locataire ayant respecté les délais accordés, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [G] [W], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la SCI 2K concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 18 juin 2012 entre la SCI 2K, d’une part, et Mme [G] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à Marseille (13001) est résilié depuis le 8 mars 2025,

ORDONNE le sursis à l’exécution des poursuites ;

AUTORISE Mme [G] [W] à se libérer de sa dette en accordant un délai de paiement rétroactif pour s’acquitter du paiement des loyers et charges impayés, et ce jusqu’au 25 septembre 2025 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [G] [W],

CONSTATE que le délai accordé a été respecté ;

DIT en conséquence que la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué ;

CONSTATE que la dette locative arrêtée au 23 septembre 2025 est soldée ;

DEBOUTE la SCI 2K de ses demandes en expulsion et en paiement à titre provisionnel des loyers, charges et indemnités d’occupation ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE Mme [G] [W] à payer à la SCI 2K la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [G] [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 7 janvier 2025 et celui de l’assignation du 11 juillet 2025.

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe le 4 décembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge