TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/14591

N° Portalis 352J-W-B7I-C6OQV

N° MINUTE : 1

Assignation du :

12 Novembre 2024

Jugement avant dire droit

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [H] [D]

[Adresse 11]

[Localité 10]

Médiateur : [E] [F]

[Adresse 4]

[Localité 8]

JUGEMENT

rendu le 08 Juillet 2025

DEMANDERESSE

S.A.S HEMA FRANCE SAS

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par Maître Romain LESUEUR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0292

DEFENDERESSE

S.P.P.I.C.A.V OPCI MEDICIS

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentée par Maître Elisa BOCIANOWSKI, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #J0031

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laure ALDEBERT, 1ère vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 11 Avril 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous-seing privé en date du 23 octobre 2013, la S.P.P.I.C.A.V OPCI MEDICIS (le bailleur) a consenti un bail commercial à la S.A.S HEMA FRANCE SAS (ci-après le « Preneur ») portant sur un local à usage commercial situé [Adresse 5], des locaux à destination d’ « Equipement de la maison, équipement de la personne, épicerie et vente à emporter ».

Ce bail a été consenti pour une durée de 9 ans à compter du 1er novembre 2013 moyennant un loyer annule initial de 300.000 euros HT/HC.

Par acte extra judiciaire en date du 7 mars 2023, la société HEMA FRANCE SAS a fait signifier au Bailleur une demande de renouvellement du bail, à compter du 1er avril 2023, moyennant un loyer annuel en principal de 205.100 euros HT/HC.

Selon acte extra judiciaire en date du 4 mai 2023, le bailleur a accepté le principe du renouvellement du bail moyennant un loyer annuel à 341.889,42 euros.

Selon un mémoire en date du 23 juillet 2024, la S.A.S HEMA FRANCE SAS a sollicité la fixation du loyer à la somme de 203.700 euros hors taxes et hors charges à effet au 1er avril 2023.

Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 12 novembre 2024, la société HEMA FRANCE SAS a assigné la société OPCI MEDICIS, à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de fixation du loyer dans les termes de son mémoire, sollicitant subsidiairement la désignation d’un expert.

L’affaire a été retenue à l’audience du 11 avril 2025 à laquelle le preneur et le bailleur étaient représentées par leur avocat.

Aux termes de son mémoire préalable régulièrement notifié, de son assignation et de son mémoire en réplique, la S.A.S HEMA FRANCE SAS demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal,

— DIRE ET JUGER que le bail liant les parties a été renouvelé pour une durée de neuf années aux memes clauses et conditions que le bail expire a compter du 1er avril 2023, sous réserve de l’application des dispositions d’ordre public de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite Loi Pinel,

— FIXER le loyer de renouvellement a effet du 1er avril 2023 au prix annuel de 203.700 euros par an hors taxes et hors charges,

— CONDAMNER la société OPCI MEDICIS à rembourser à la société HEMA FRANCE unesomme correspondant a la différence entre le loyer payé depuis le 1er avril 2023 et le loyer quisera fixé judiciairement a cette date,

— JUGER que cette somme produira intérét au taux legal à compter du 23 juillet 2024, date de notification du mémoire préalable de la société HEMA FRANCE SAS,

— ORDONNER la capitalisation des intéréts,

A titre subsidiaire, pour le cas où Ie Juge des Loyers Commerciaux ne s’estimerait pas suffisamment informé,

— DESIGNER tel Expert qui lui plaira, avec mission de recueillir tous éléments d’information permettant de déterminer la valeur locative des lieux litigieux au 1er avril 2023, et de calculer la surface pondérée réelle des locaux loués conformément notamment aux dispositions de la Charte de l’Expertise, et de donner son avis sur le plafonnement du loyer de renouvellement en application de l’article L. 145-34 du Code de commerce,

En tout état de cause,

— FIXER Ie Ioyer provisionnel pour la durée de |'instance au montant du loyer actuellement payé par Ia société HEMA FRANCE SAS conformément aux dispositions du bail initial,

— CONDAMNER Ia société OPCI MEDICIS à verser à la société HEMA FRANCE SAS la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER Ia société OPCI MEDICIS au paiement des dépens de l''instance.

Dans son mémoire en réplique régulièrement notifié, la société OPCI MEDICIS demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal :

— FIXER le montant du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 341.889,42 € hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2023 ;

— FIXER le montant du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 329.000 € hors taxes et hors charges à compter du 15 novembre 2024 ;

— DEBOUTER la société HEMA FRANCE SAS de sa demande de fixation du loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er avril 2023 à la somme de 203.700 € hors taxes et hors charges ;

— DEBOUTER la société HEMA FRANCE SAS de sa demande de condamnation de l’OPCI MEDICIS à lui verser des intérêts légaux portant sur le remboursement de la différence entre le loyer acquitté par HEMA FRANCE SAS entre le 1er avril 2023 et le loyer qui sera fixé judiciairement par le Juge des loyers commerciaux ;

A titre subsidiaire :

— ORDONNER une mesure d’instruction conformément à l’article R.145-30 du Code de commerce en intégrant notamment les points suivants à la mission de l’Expert :

• Convoquer les Parties et leurs conseils ;

• Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, et notamment les éléments de comptabilité du Preneur ;

• Visiter les Locaux Loués et les décrire ;

• Déterminer la valeur du loyer de renouvellement des Locaux Loués en tenant compte des dispositions du Bail commercial et en se resituant exclusivement à la date d’effet du renouvellement, soit au 1er avril 2023, pour appliquer les critères retenus par les articles L.145-33 et R. 145-2 et suivants du Code de commerce ;

• Etablir un pré-rapport et, avant la date prévue pour le dépôt du rapport définitif, le communiquer aux Parties en leur enjoignant de formuler, dans le délai d’un mois suivant cette communication, leurs observations récapitulatives, et répondre aux dires et observations qui auraient été formulés dans le délai imparti.

— METTRE les frais d’expertise à la charge de la société HEMA FRANCE SAS ;

— FIXER pour la durée de l’instance, le loyer provisionnel à la somme annuelle de 364.451,63 € hors taxes et hors charges, valeur au 1er avril 2023, à indexer annuellement en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC).

En tout état de cause :

— DEBOUTER la société HEMA FRANCE SAS de sa demande de capitalisation des intérêts légaux ;

— DEBOUTER la société HEMA FRANCE SAS de sa demande d’indemnisation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civil ainsi qu’aux entiers dépens ;

— RESERVER les dépens et les frais irrépétibles à ce stade.

La société HEMA FRANCE SAS demande à l’apui d’un avis sur la valeur locative établi à sa demande, par un expert amiable, le cabinet COLOMER, de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à une valeur inférieure au loyer fin de bail ce que le bailleur conteste, en versant au débat, un rapport d’expertise qu’il a confié au Cabinet d’expertises immobilières MAIGNE-GABORIT & GARRAUD.

A l’audience, les parties ne s’opposent pas à la désignation d’un expert judiciaire. L’affaire a été mise en délibéré au 08 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur le principe du renouvellement du bail

Les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er avril 2023 mais demeurent en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé.

2- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

Selon l’article L.145-33 du code de commerce dispose : “ Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1) Les caractéristiques du local considéré ;

2) La destination des lieux ;

3) Les obligations respectives des parties ;

4) Les facteurs locaux de commercialité ;

5) Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments ”.

En application de l’article L.145-34 du code de commerce, “A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques”.

Les parties conviennent qu’il y a lieu de rechercher la valeur locative des lieux loués sur laquelle elles ne sont pas parvenues à un accord.

En l’état des moyens exposés et des pièces produites, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat.

Par conséquent, en accord avec les parties, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R.145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés qui seront partagés entre les parties par moitié, chacune des parties ayant intérêt à la mesure.

En outre, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, en application de l’article 124-1 du code de procédure civile et selon les modalités prévues au dispositif.

En application de l’article L.145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société HEMA FRANCE SAS pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges.

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant la S.A.S HEMA FRANCE SAS et la S.P.P.I.C.A.V OPCI MEDICIS, portant sur les locaux situés [Adresse 5], à compter du 1er avril 2023,

Avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

Ordonne une mesure d’expertise et désigne pour y procéder :

Monsieur [H] [D]

[Adresse 11]

[Courriel 12] – [XXXXXXXX02]

expert près la cour d’appel de Paris,

avec mission de :

— convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— visiter les locaux litigieux situés [Adresse 5], à [Localité 14] et les décrire,

— entendre les parties en leurs dires et explications,

— rechercher la valeur locative à la date du 1er avril 2023 des lieux loués au regard des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

— donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er avril 2023 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,

— rendre compte du tout et donner son avis motivé,

— dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 15 mai 2026,

Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par moitié par la S.A.S HEMA FRANCE SAS et par la S.P.P.I.C.A.V OPCI MEDICIS à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) au plus tard le 15 septembre 2025 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 24 octobre 2025 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [E] [F]

Association AME

[Adresse 4]

[XXXXXXXX01] – [Courriel 13]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert,

Réserve les dépens.

Fait et jugé à PARIS, le 08 juillet 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER L. ALDEBERT