TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Expédition exécutoire à :

— Maître Christelle VERSCHAEVE

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/12194

N° Portalis 352J-W-B7H-C2WHM

N° MINUTE :

Assignation du :

18 Septembre 2023

JUGEMENT

rendu le 23 Janvier 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic, le Cabinet GESIP, S.A.S

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par Maître Christelle VERSCHAEVE de la SELARL CHETRIT-VERSCHAEVE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0734

DÉFENDERESSE

S.C.I. ELYSEE INVEST

[Adresse 2]

[Localité 7]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 23 Janvier 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/12194 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2WHM

DÉBATS

A l’audience publique du 07 Novembre 2024

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI ELYSEE INVEST est propriétaire des lots de copropriété n°02 et 29 d’un immeuble situé au [Adresse 4].

Par lettre recommandée avec avis de réception du 11 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure la SCI ELYSEE INVEST de payer des charges de copropriété impayées, arrêtées au 4 mai 2023, d’un montant de 10.117,43 euros.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 18 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] a fait assigner la SCI ELYSEE INVEST en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 14 mars 2024.

Il demande au tribunal de :

— dire et juger que les frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de l’arriéré de charges sont imputables à la SCI ELYSEE INVEST ;

condamner la SCI ELYSEE INVEST au paiement de la somme de 10.117,43 euros au titre des charges dues au 08 juin 2023, avec intérêts de droit à compter de l’assignation ainsi que toutes sommes qui seraient venues à échéance depuis, et ce au jour de l’audience de jugement ;

— condamner la SCI ELYSEE INVEST au paiement de la somme de 10.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la SCI ELYSEE INVEST au paiement des entiers dépens ;

— condamner la SCI ELYSEE INVEST au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé exhaustif des moyens en fait et en droit.

La SCI ELYSEE INVEST a été assignée le 18 septembre à l’adresse figurant sur la matrice cadastrale suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude).

Elle n’a pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 14 mars 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 07 novembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 23 janvier 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera au préalable rappelé que les demandes des parties tendant à voir “dire et juger” ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne feront en conséquence pas l’objet d’une mention au dispositif.

En outre il sera relevé que la demande tendant à condamner la SCI ELYSEE INVEST de « toutes sommes qui seraient venues à échéance depuis, et ce au jour de l’audience de jugement » ne constitue pas une prétention au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’il appartient aux parties de fixer l’objet du litige et l’étendue de leur demande, que cette demande n’est ni chiffrée, ni déterminables alors qu’il appartient au demandeur de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité. Elle ne donnera en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI ELYSEE INVEST est propriétaire des lots n°02 et 29 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 02 avril 2021, 25 mars 2022 et 13 février 2023 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 1er juillet 2023 selon relevé du 23 août 2023, pour un montant de 10.173,09 euros.

Il résulte des décomptes produits que le syndicat des copropriétaires invoque une reprise de solde de 352,71 euros au 1er janvier 2022 sans apporter aucun élément de preuve sur cette somme, le décompte détaillé ne commençant qu’au 1er janvier 2022. La reprise dans l’état financier de la copropriété de façon globale ne saurait constituer une justification de cette somme, non détaillée. Ce solde sera déduit de la créance du syndicat des copropriétaires.

En outre alors qu’il est sollicité un paiement des charges arrêtées au 08 juin 2023, le décompte de créance produit fait état d’appel travaux et de charges postérieurs à cette date (datés du 22 juin 2023 pour un montant de 1.259,40 euros et du 1er juillet 2023 pour un montant de 1.200,43 euros et 68,85 euros). En outre deux chèques portés au crédit le 08 juin 2023 selon le relevé de compte produit, pour un montant chacun de 1.236,51 euros, ne sont pas pris en compte par le syndicat des copropriétaires.

Ainsi il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI ELYSEE INVEST, déduction faite des frais de relance de 24 euros le 04 mars 2022, de la reprise de solde de 352,71 euros au 1er janvier 2022, du 1er appel travaux peinture cage du 22 juin 2023 d’un montant de 1.259,40 euros, de l’appel de charges 3ème trimestre 2023 du 1er juillet 2023 d’un montant de 1.200,43 euros et de l’appel de fonds prévoyance du 1er juillet 2023 d’un montant de 68,85 euros, est débiteur de 8.527,10 euros au 08 juin 2023 inclus, avec prise en compte des deux chèques n°68 et 69, et non de 10.117,43 euros tel que réclamé par le syndicat des copropriétaires.

La SCI ELYSEE INVEST ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 24 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour une mise en demeure, ainsi que les frais de relance exposés postérieurement à la mise en demeure et antérieurement à la signification de l’assignation, constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des frais de relance ni d’une mise en demeure préalable de sorte que le surplus des prétentions à ce titre, injustifié, sera rejeté.

Décision du 23 Janvier 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/12194 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2WHM

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI ELYSEE INVEST de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que la SCI ELYSEE INVEST a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le 1er janvier 2022.

Il ressort en outre des pièces communiquées que la SCI ELYSEE INVEST a d’ores et déjà été condamnée, par deux jugements du tribunal judiciaire de Paris les 8 mars 2011 et 18 décembre 2014 à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges et que ce n’est que suite à une assignation du 15 mars 2021 que des impayés ont été réglés, donnant lieu à un désistement et un dessaisissement du tribunal le 16 décembre 2021.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré deux précédentes condamnations, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle la SCI ELYSEE INVEST s’est soustraite à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat nécessitant le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires

En outre, l’absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer la SCI ELYSEE INVEST comme un débiteur de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner la SCI ELYSEE INVEST à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros en réparation du préjudice financier causé.

Sur les demandes accessoires

La SCI ELYSEE INVEST, qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.500 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI ELYSEE INVEST à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] les sommes de :

—  8.527,10 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées au 08 juin 2023 inclus ;

—  2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de sa demande en paiement au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE la SCI ELYSEE INVEST à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI ELYSEE INVEST aux entiers dépens de l’instance.

Fait et jugé à [Localité 8] le 23 Janvier 2025

La Greffière La Présidente