TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/13627

N° Portalis 352J-W-B7H-C3BAK

N° MINUTE :

Assignation du :

23 Octobre 2023

JUGEMENT

rendu le 20 Février 2025

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, FONCIA [Localité 8] RIVE GAUCHE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1286

DÉFENDERESSE

Madame [N] [G]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame Céline CHAMPAGNE, Juge,

Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Line-Joyce GUY, Greffière, lors des débats, et de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, lors de la mise à disposition.

Décision du 20 Février 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/13627 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3BAK

DÉBATS

A l’audience du 05 Décembre 2024 tenue en audience publique devant Madame Sophie ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

Mme [N] [G] est propriétaire des lots n°3, 104, 121, 123, 124, 125, 126 et 141 au sein de l’immeuble sis [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Estimant que Mme [G] n’avait pas payé ses charges de copropriété afférentes aux lots 3, 104, 121 et 123, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en cause lui adressé deux mises en demeure les 18 août 2022 et 2 février 2023 puis lui a délivré, le 2 juin 2023, un commandement de payer la somme de 23.997,40 euros au titre d’arriérés de charges, hors frais de signification du commandement.

La délivrance de ce commandement de payer n’ayant pas été suivie d’effet, le syndicat des copropriétaires a assigné Mme [N] [G] par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2023, sollicitant sa condamnation en paiement, des sommes de :

—  30.635,05 euros de charges de copropriété, arrêtées au 1er octobre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 août 2022 sur la somme de 1.584,76 euros, à compter du 2 février 2023 sur la somme de 15.585,14 euros et à compter du 2 juin 2023 sur la somme de 24.127,60 euros,

—  1.000,00 euros de dommages intérêts,

—  1.500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions actualisées, signifiées par commissaire de justice à la défenderesse le 24 avril 2024 et auquel il convient de renvoyer pour plus ample exposé, le syndicat des copropriétaires sollicite désormais la condamnation de Mme [N] [G] au paiement des sommes suivantes :

—  39.290,30 euros de charges de copropriété, arrêtées au 19 avril 2024, 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 18 août 2022 sur la somme de 1.584,76 euros, à compter du 2 février 2023 sur la somme de 15.585,14 euros et à compter du 2 juin 2023 sur la somme de 24.127,60 euros,

—  1.000,00 euros de dommages intérêts,

—  1.500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

— capitalisation des intérêts.

Régulièrement citée selon les dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte à l’étude), Mme [N] [G] n’a pas constitué avocat.

A l’audience du 24 octobre 2024, la clôture des débats a été prononcée.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 décembre 2024 puis mise en délibéré au 20 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non comprises dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Pour justifier sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

* un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire des lots n°3, 104, 121, 123, 124, 125, 126 et 141 de Mme [N] [G],

* le décompte individuel de charges arrêté au 19 avril 2024 faisant apparaître un solde débiteur, hors frais de recouvrement et intérêts de retard de 37.982,71euros,

* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l’immeuble à Mme [N] [G] entre le 20 juin 2022 et le 22 mars 2024,

* les procès-verbaux des assemblées générales des 14 octobre 2022, 5 juin 2023 et 19 septembre 2024 portant notamment approbation des comptes des exercices 2021, 2022 et 2023 et votant les budgets prévisionnels de l’exercice 2024.

A la lecture des pièces produites, il apparait que les sommes réclamées se décomposent comme suit :

—  30.635,05 euros de charges de copropriété, appels de travaux (29.501,06 euros) et frais (1.133,99 euros) arrêtées au 5 octobre 2023, 4ème trimestre 2024 inclus, au titre des lots 3, 104, 121 et 123,

—  8.536,98 euros au titre des charges de copropriété, appels de travaux (8.481,65 euros) et frais (55,33 euros) des 1er et 2ème trimestres 2024 au titre des lots 3, 104, 121, 123, 125, 126 et 141.

Il ressort du décompte actualisé au 19 avril 2024 que des frais de procédure et des « intérêts de retard » ont été intégrés au décompte des charges. Ces sommes qui ne sont pas des charges de copropriété au sens des articles 14-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 devront être déduites et traitées selon la qualification appropriée prévue à l’article 10-1 de ladite loi.

L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante, sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

En application des textes précités et au regard des pièces produites par le syndicat, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme de 38.100,98 euros.

Mme [N] [G] sera donc condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du :

—  24 août 2022 (soit le lendemain de la présentation de la 1ère mise en demeure conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967) sur la somme de 1.542,76 euros,

-08 février 2023 sur la somme de 14.000,38 euros,

-03 juin 2023 sur la somme de 8.454,26 euros,

-23 octobre 2023 sur la somme de 6.637,65 euros,

-25 avril 2024 pour le surplus.

En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière depuis la demande en justice seront capitalisés.

Sur la demande en paiement au titre des frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Le syndicat des copropriétaires sollicite en l’espèce le paiement de la somme de 1.189,32 euros composée des postes suivants :

Mise en demeure des 18/08/2022 et 02/02/2023 : 84,00 €

[P] commandement du 02/06/2023 : 220,20 €

Intérêts de retard au 12/09/2022 : 08,84 €

Relances des 12/09/2022 et 02/03/2023 : 66,00 €

Intérêts de retard au 02/03/2023 : 54,95 €

Constitution dr [C] du 25/05/2023 : 150,00 €

Constitution dr [E] du 05/10/2023 : 550,00 €

Selarl [L] [X] & autres du 06/11/2023 : 55,33 €

Il justifie bien d’une mise en demeure adressée à Mme [G] le 18 août 2022 dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Le syndicat des copropriétaires communique le contrat de syndic conclu pour la période allant du 01/10/2023 au 30/09/2024.

Il n’est donc pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour les actes effectués les 18/08/2022 (44 euros), 12/09/2022 (33 euros), 02/02/2023 (44 euros), 02/03/2023 (33 euros) et 25/05/2023 (150 euros), dont les montants ne seront par conséquent pas retenus.

Le contrat de syndic prévoit la facturation, à hauteur de 550 euros TTC, de la « Constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) » lesquelles ne sont ici nullement démontrées alors que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Les intérêts de retard ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Seuls les frais de signification du commandement de payer à hauteur de 220,20 euros seront par conséquent alloués au syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1.000 euros de dommages-intérêts.

Pour autant, s’il l’allègue, force est de constater que le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce permettant de justifier de ce que cette défaillance de Mme [G] aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie ou aurait directement empêché la réalisation de travaux urgents.

La demande indemnitaire de ce chef sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Mme [N] [G] succombant, sera condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, et par un jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :

CONDAMNE Madame [N] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 38.100,98 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, somme arrêtée au 19 avril 2024, incluant l’appel de fonds du 2ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du :

24 août 2022 sur la somme de 1.542,76 euros,

08 février 2023 sur la somme de 14.000,38 euros,

03 juin 2023 sur la somme de 8.454,26 euros,

23 octobre 2023 sur la somme de 6.637,65 euros,

25 avril 2024 pour le surplus.

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an,

CONDAMNE Madame [N] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, les sommes de :

—  220,20 euros au titre des frais,

—  1.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes en paiement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] en ce compris celle indemnitaire,

CONDAMNE Madame [N] [G] aux dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

REJETTE toutes autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 8] le 20 Février 2025

La Greffière La Présidente