TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître ROUSSEAU

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître DANIAULT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/06714 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAM7Y

N° MINUTE :

7 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 07 novembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. CHATEAU BEL-AIR EIFFEL,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître DANIAUTL, avocat au barreau de Paris, vestiaire #B0282

DÉFENDERESSES

Madame [W] [Y], [X] [Z] veuve [B], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître ROUSSEAU, avoct au barreau de Paris, vestiaire #P026

SOCIÉTÉ GÉNÉRALE,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 septembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 novembre 2025 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 07 novembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/06714 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAM7Y

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 22 septembre 2015 à effet au 7 octobre 2015, la SCI [Adresse 5] a donné à bail à Monsieur [V] [B] et Madame [W] [Z] épouse [B] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 5400 euros (actuellement 6 061, 37 euros) outre 400 euros (actuellement 480 euros) de provision sur charges.

Par acte du 7 octobre 2015, la société Générale s’est portée caution solidaire en faveur des locataires à concurrence d’une somme maximum de 34 800 euros en principal, intérêts, frais et accessoires pour garantir le paiement des loyers, charges, taxes, impôts, frais et intérêts dont les locataires pourraient être débiteur au titre du contrat de location.

Monsieur [V] [B] est décédé le 11 juin 2023.

Un commandement de payer a été délivré par acte de commissaire de justice délivré le 12 août 2022 pour la somme de 16 575, 47 euros en principal.

Le 3 avril 2024, la SCI [Adresse 5] a fait délivrer par actes d’huissier un congé pour défaut de paiement répété des loyers, à effet du 6 octobre 2024.

Le 7 octobre 2024, une sommation de quitter les lieux a été notifiée à Madame [W] [Z] épouse [B].

Par actes d’huissier en date du 27 décembre 2024 et 6 janvier 2025, la SCI du Château BEL-AIR EIFFELa fait assigner Madame [W] [Z] épouse [B] et la société Générale en qualité de caution devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

à titre principal :valider le congé délivré pour motif légitime et sérieux du 3 avril 2024,à titre subsidiaire :constater l’acquisition de la clause résolutoire à la suite du commandement de payer délivré le 14 octobre 2024,ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est,ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs,condamner solidairement Madame [W] [Z] épouse [B] et la société générale à lui payer la somme de 36 477, 98 euros au titre des loyers et charges arrêtées au 2 décembre (échéance de décembre incluse) avec intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2024 sur la somme de 28 871, 83 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,condamner solidairement Madame [W] [Z] épouse [B] et la société générale à lui payer une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 6 541, 37 euros à compter du 6 octobre 2024,condamner solidairement Madame [W] [Z] épouse [B] et la société générale à lui payer 3 000 euros à titre sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du congé pour motif légitime, de la sommation de quitter les lieux, du commandement de payer visant la clause résolutoire et de la dénonciation à la caution.

Au soutien de ses prétentions, la SCI [Adresse 5] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré plusieurs sommations, que depuis 2022, la locataire a payé son loyer avec retard la plupart du temps, au point qu’un premier commandement de payer a du lui être délivré le 12 août 2022 pour la somme de 16 575, 47 euros. Il souligne que même si la situation a été un temps régularisée, les impayés ont repris dès le mois de février 2023, qu’au 25 mars 2024, elle était débitrice de 19 840 euros. Elle souligne que le retard dans les paiements ainsi que les impayés de loyers constituent un motif réel et sérieux à la délivrance d’un congé. Elle observe par ailleurs que les revenus mensuels de la locataire ne lui permettent manifestement pas d’assumer le paiement du loyer ni a fortiori de l’arriéré.

A l’audience du 21 mars 2025, un renvoi a été ordonné pour permettre aux parties de se mettre en état.

A l’audience du 12 septembre 2025, la SCI du Château BEL-AIR EIFFEL, représentée par son conseil, a déposé des conclusions auxquelles elle s’est référée oralement et a maintenu les termes de son assignation sauf à actualiser l’arriéré locatif à la somme de 49 686, 27 euros arrêtés au 8 septembre 2025 (échéance de septembre incluse). Elle s’est opposée à tout délai de paiement et pour quitter les lieux et sollicite le débouté de l’ensemble de ses demandes.

Elle a également déclaré se désister de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la société générale.

Madame [W] [Z] épouse [B], représentée par son conseil a déposé des conclusions écrites auxquelles elle s’est référée oralement et sollicite le débouté de l’ensemble des demandes et :

— à titre principal : la nullité du congé délivré le 3 avril 2024 pour absence de motif légitime et sérieux,

— à titre subsidiaire : l’octroi de délais suspensifs sur 36 mois,

— à titre infiniment subsidiaire : l’octroi d’un délai de 12 mois pour quitter les lieux,

— en tout état de cause : la condamnation de la la SCI [Adresse 5] à lui verser 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Madame [W] [Z] épouse [B] précise que les loyers ont été payés sans aucune difficultés entre 2015 et 2022, que depuis 2022, elle a été confrontée à d’importants problèmes de santé à l’origine de difficultés financières, qu’elle s’est efforcée de s’acquitter du loyer avec le plus de régularité possible, qu’à cet égard, elle n’était débitrice d’aucun arriéré au 12 avril 2024, que le congé est donc dépourvu de cause réele et sérieuse et doit être déclaré nul. Elle souligne par ailleurs que les loyers sont payés régulièrement depuis février 2025, que la succession de son époux est en cours, qu’elle devrait pouvoir dégager de quoi s’acquitter de la dette. Elle souligne la difficulté de se reloger dans le quartier, qu’il s’agit d’un enjeu important compte tenu de son activité professionnelle et de la clientèle habituée à l’adresse de son cabinet.

Il est renvoyé aux conclusions des parties visées par le greffe et soutenues oralement à l’audience pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 7 novembre 2025.

Madame [W] [Z] épouse [B] a versé en délibéré le justificatif de deux virement en date de 10 septembre 2025 pour le loyer d’août et du 11 septembre 2025 pour le loyer de septembre 2025 non compris dans le décompte versé à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera donné acte du désistement de la SCI du Château BEL-AIR EIFFEL de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la société générale.

Sur le congé délivré par le bailleur

En application des dispositions de l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant, six mois au moins avant l’échéance du bail. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.

En l’espèce, le bail consenti à Madame [W] [Z] épouse [B] pour une durée de trois ans, à effet du 7 août 2015, a été tacitement reconduit le 6 octobre 2018 et le 6 octobre 2021, pour trois années, pour expirer le 6 octobre 2024 conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé du bailleur du 3 avril 2024 a donc été régulièrement délivré six mois avant l’échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour « inexécution répétée de l’obligation de payer les loyers et les charges conformément aux stipulations contractuelles termes du contrat ».

Le dit congé était accompagné d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du 12 août 2022( dette au principal de 16 575, 47 euros), d’une lettre de relance par courrier recommandé du 18 janvier 2024 pour une dette de 25 346, 32 euros, (loyer d’octobre 2023 à janvier 2024), une lettre de relance du 11 mars 2024 pour un montant d’arriéré de loyers de 19 840, 08 euros pour les loyers de janvier à mars 2024 et enfin un décompte locatif arrêté au 25 mars 2024 pour une dette de 19 840, 08 euros.

Il est constant que le non respect par le locataire de ses obligations financières, notamment le non paiement des loyers ou les retards répétés de paiement constituent un motif légitime et sérieux de congé. Il importe peu à cet égard que la locataire ait été de bonne foi ou qu’elle se soit acquitté de sa dette dans le mois suivant la délivrance du congé, dès lors qu’il est rapporté la preuve de retards répétés pour le paiement des loyers au soutien de ce congé.

A titre surabondant, il sera relevé que la dette « apurée » en avril 2024 s’est très rapidement reconstituée, et aggravée dans les mois précédents l’audience, que la veille et l’avant veille de l’audience, Madame [W] [Z] épouse [B] a réalisé deux virement, soit le loyer d’août en 10 septembre, avec un mois de retard et le loyer de septembre le 11 septembre, que la dette de loyer se monte toujours à 6 échéances.

Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis, est bien régulier.

Le bail s’est ainsi trouvé résilié par l’effet du congé le 6 octobre 2024.

Madame [W] [Z] épouse [B], qui s’est maintenue dans les lieux, se trouve ainsi occupante sans droit ni titre du local litigieux depuis le 7 octobre 2024 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [W] [Z] épouse [B] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SCI [Adresse 5] produit un décompte démontrant que Madame [W] [Z] épouse [B] reste lui devoir la somme de 49 686, 27 euros à la date du 8 septembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date. Elle ne comprend pas les deux virement effectués les 10 et 11 septembre 2025 au titre des loyers d’Août et septembre 2025 qui viendront nécessairement en déduction de cette somme si ces sommes ont pu être encaissées.

Madame [W] [Z] épouse [B] n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience sous réserve des deux virements effectués la veille de l’audience. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 49 686, 27 euros.

Madame [W] [Z] épouse [B] sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 9 septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 6541, 37 euros.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Madame [W] [Z] épouse [B] a sollicité un délai pour quitter les lieux, il sera relevé qu’elle n’a justifié d’aucune démarche pour trouver un autre logement, alors même que le congé a été réceptionné le congé le 3 avril 2024 et qu’une sommation de quitter les lieux lui a été notifiée le 7 octobre 2024. Elle a ainsi déjà bénéficié, de fait d’un délai d’un an, toutefois compte tenu de la bonne foi de la locataire qui a fait face à d’importants problème de santé ainsi qu’ à un deuil au cours de l’année 2023 et qui s’est efforcé de régulariser sa dette lorsque a situation financière le lui permettait, il lui sera accordé un délai supplémentaire de 8 mois pour quitter les lieux à compter de la présente décision soit au 7 juillet 2026 au plus tard.

Sur les demandes accessoires

Madame [W] [Z] épouse [B], parties perdantes, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile en ce compris les frais d’assignation, de congé et de sommation de quitter les lieux et le commandement de payer de 2024 mais pas celui de 2022.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire et apparaissant nécessaire compte tenu de la résiliation du bail, sera rappelée en application de l’article 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la SCI du Château BEL-AIR EIFFEL se désiste de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la société générale,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Madame [W] [Z] épouse [B] d’un congé pour motif sérieux et légitime relatif au bail conclu le 22 septembre 2015 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 6 octobre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [W] [Z] épouse [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai 8 mois à compter du présent jugement, soit au 7 juillet 2026 au plus tard

DIT qu’à défaut pour Madame [W] [Z] épouse [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI [Adresse 5] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [W] [Z] épouse [B] à verser à la SCI du Château BEL-AIR EIFFEL, la somme de 49 686, 27 euros (décompte arrêté au 8 septembre 2025 incluant la mensualité de septembre 2025), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation ;

RAPPELLE que les sommes versées non inclus dans le décompte viendront en déduction de la somme due

CONDAMNE Madame [W] [Z] épouse [B] à verser à la SCI [Adresse 5], une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 6541, 37 euros à compter du 9 septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE Madame [W] [Z] épouse [B] à verser à la SCI du Château BEL-AIR EIFFEL, une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [W] [Z] épouse [B] aux dépens en ce compris les frais d’assignation, de congé et de sommation de quitter les lieux et le commandement de payer du 14 octobre 2024;

REJETTE le surplus des demandes

RAPPELLE l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier Le président