TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE N°3

ORDONNANCE DE REFERE

DU 26 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00079 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FESM

Nac :5AA

Minute:

Ordonnance du :

26 septembre 2025

S.C.I. DE L’ENVOL

c/

Monsieur [L] [P]

Monsieur [D] [P]

DEMANDERESSE

S.C.I. DE L’ENVOL

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Daniel WEBER de la SCP HERMINE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de l’AUBE

DEFENDEURS

Monsieur [L] [P]

[Adresse 6]

[Localité 1]

comparant en personne

Monsieur [D] [P]

[Adresse 4]

[Localité 1]

ayant pour avocat Maître Michel PATILLET, avocat au barreau de PARIS, non comparant, ni représenté

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 04 juillet 2025 tenue par Madame Christine FRISON, Magistrat à titre temporaire du Tribunal Judiciaire de Troyes statuant en référé, assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition à la date du 26 septembre 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 12 octobre 2017, la SCI DE L’ENVOL a donné à bail à M. [L] [P] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 395 € et de 20€ de provisions sur charges.

Par acte du 12 octobre 2023, M. [D] [P] s’est porté caution solidaire de l’engagement souscrit au titre du bail signé le 12 octobre 2017, concernant les dettes de loyers, indemnités d’occupation, charges récupérables, frais de procédure et toutes obligations résultant du bail dans la limite de 34 880 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI DE L’ENVOL a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 avril 2023 à M. [L] [P].

Par acte d’huissier en date du 4 mai 2023, le commandement de payer délivré au locataire a été dénoncé à la caution.

Les loyers n’ayant pas été régularisés, une requête en injonction de payer a été déposée le 16 avril 2024, devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Troyes.

Une ordonnance portant injonction de payer a été rendue le 3 juillet 2024, condamnant solidairement M. [L] [P] et M. [D] [P], à payer la somme de 1998,15 €, correspondant aux loyers et charges dus suivant décompte arrêté au 30 avril 2024 (mois d’avril 2024 inclus).

Des loyers étant de nouveau, impayés, par actes d’huissier en date du 31 janvier 2025, la SCI DE L’ENVOL a ensuite fait assigner M. [L] [P] et M. [D] [P] à l’audience du 4 avril 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TROYES statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

Suite à deux renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 4 juillet 2025, la SCI DE L’ENVOL – représentée, par son conseil – reprend les termes de son assignation pour demander de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;ordonner l’expulsion de M. [L] [P] ;ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls des défendeurs ;condamner solidairement ces derniers au paiement de la somme actualisée de 2548,30 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ;condamner M. [D] [P], en qualité de caution, au paiement solidaire de ces sommes.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur indique que le locataire et sa caution demeurent redevables d’impayés locatifs.

Répondant à la demande reconventionnelle de M. [D] [P] qui soulève la nullité de l’acte de cautionnement qui ne serait pas de sa main, il estime qu’aucune contestation sérieuse n’est apportée par le défendeur qui justifierait l’incompétence du juge des référés, à défaut de preuve.

A cette même audience, M. [L] [P], comparait en personne et indique au tribunal qu’il souhaite rester dans le logement. Il reconnaît le montant de la dette et précise qu’il touche le RSA.

Bien que régulièrement convoqué par actes d’huissier signifié à personne, le 31 janvier 2025, M. [D] [P] n’est ni présent ni représenté.

Suivant conclusions déposées par son conseil, à l’audience du 6 juin 2025, M. [D] [P] demande au tribunal de :

débouter la SCI DE L’ENVOL de l’ensemble des demandes à son encontre ;condamner la SCI DE L’ENVOL à lui verser la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile pour les frais irrépétibles engagés.

Au soutien de sa prétention, le défendeur, au moyen de l’article 808 et 809 du Code de procédure civile, considère qu’il existe une contestation sérieuse dans la mesure où la SCI DE L’ENVOL ne dispose d’aucune créance certaine à son encontre, et que le litige excède la compétence du juge des référés.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’ordonnance est réputée contradictoire en application des articles 473 et suivants du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

1. Sur la résiliation

1.1. Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable à compter du 29 juillet 2023, la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département doit être effectuée au moins six semaines avant la date de l’audience, sous peine d’irrecevabilité de la demande en résiliation de bail. Par ailleurs, aux termes du II de l’article 24 de la même loi les bailleurs personnes morales autres qu’une SCI familiale ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code la sécurité sociale. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 7] par la voie électronique le 3 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI DE L’ENVOL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

Aux termes des articles 808 et 809 du code de procédure civile « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail conclu le 12 octobre 2017 a été signifié le 19 avril 2023 et le 4 mai 2023, pour la somme en principal de 267,83 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Toutefois, M. [D] [P] estime qu’il n’y a pas lieu à référé dès lors que l’acte de caution produit, prétendument établi et signé de sa main est sujet à contestation sérieuse.

Cependant le défendeur n’apporte aucun élément probant démontrant que l’acte de caution n’est pas rédigé de sa main. De plus, M. [D] [P] a été destinataire du commandement de payer, de l’injonction de payer, une ordonnance portant injonction de payer exécutoire a été rendue le 3 juillet 2024 condamnant solidairement M. [L] [P] et M. [D] [P] à payer une somme de 1998,15€, correspondant aux loyers et charges dus suivant décompte arrêté eu 30 avril 2024, de sorte que M. [D] [P] aurait pu soulever la nullité de l’acte de caution, bien auparavant.

En conséquence, les arguments avancés, n’ont pas force probante et ne constituent pas de contestation sérieuse qui ferait obstacle à une procédure de référé.

Ainsi, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 juin 2023.

M. [L] [P] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y a urgence pour le propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment, d’en retrouver la libre disposition.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M. [L] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la SCI DE L’ENVOL conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [L] [P].

2. Sur les demandes de condamnation au paiement

En l’espèce, la SCI DE L’ENVOL produit un décompte démontrant que l’arriéré locatif s’élève, après soustraction des frais de poursuite à la somme de 2548,30 € au 31 janvier 2025 (mois de janvier 2025 inclus).

Le locataire et la caution ne versent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant acquise le 20 juin 2023, M. [L] [P] et M. [D] [P] en qualité de caution solidaire restent redevables du paiement solidairement des loyers jusqu’à cette date puis, le bail étant résilié, les sommes dues le seront au titre d’une indemnité d’occupation de nature délictuelle dont le montant est fixé par référence au montant du loyer et des charges.

En conséquence, il y a lieu de prononcer de condamner solidairement M. [L] [P] et M. [D] [P] , à verser à la SCI DE L’ENVOL, à titre provisionnel, cette somme de 2548,30 € comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 31 janvier 2025) avec les intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer (19 avril 2023) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

La condamnation portera également sur le paiement in solidum d’une indemnité mensuelle d’occupation, pour la période courant du mois de février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Les dépens seront supportés in solidum par M. [L] [P] et M. [D] [P], partie perdante, et comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies, il y a lieu de condamner in solidum M. [L] [P] et M. [D] [P] à verser à la SCI DE L’ENVOL une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 octobre 2017 entre la SCI DE L’ENVOL et M. [L] [P] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], sont réunies à la date du 20 juin 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [L] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [L] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI DE L’ENVOL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [L] [P] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNONS solidairement M. [L] [P] et M. [D] [P] à verser à la SCI DE L’ENVOL à titre provisionnel la somme de 2548,30 € (décompte arrêté au 31 janvier 2025), incluant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au mois de janvier 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2023 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS in solidum M. [L] [P] et M. [D] [P] à payer à la SCI DE L’ENVOL à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS in solidum M. [L] [P] et M. [D] [P] à verser à la SCI DE L’ENVOL une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum M. [L] [P] et M. [D] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l'[Localité 7] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 26 septembre 2025.

Le greffier, Le Président,