TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Dominique TOURNIER ; Monsieur [X] [K] ; Madame [H] [K]

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00987 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7DTO

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 10 octobre 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3] représenté par son syndic La Société ATRUIM GESTION PARIS 17 , dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0263

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [K], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [H] [K], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, statuant en juge unique

assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 juin 2025

Délibéré le 10 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 octobre 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 10 octobre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00987 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7DTO

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [X] [K] et Madame [H] [K] sont propriétaires indivis des lots n°43, 110, 168, 169 dans l’immeuble sis [Adresse 3], cadastré BS48, soumis au régime de la copropriété représentant 1810/10000ème tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 3], représenté par son syndic la société ATRIUM GESTION PARIS 17 en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Monsieur [X] [K] et Madame [H] [K], par acte de commissaire de justice en date du 13 janvier 2025, en paiement solidaire des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

5422,66 euros au titre des charges de copropriété (1er trimestre 2025 inclus) et des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2024 sur la somme de 1483,52 euros, du 14 octobre 2024 sur la somme de 2803,53, puis à compter de l’assignation pour le surplus, et avec la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,1900 euros de dommages et intérêts,1600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de sommation de payer.Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 3] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 septembre 2025.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 3], représenté par son conseil, s’est désisté de sa demande au titre des charges de copropriété mais a maintenu ses autres prétentions, précisant que les frais de recouvrement s’élèvent à 531,59 euros.

Madame [H] [K] a comparu en personne et a sollicité qu’il ne soit alloué au syndicat des copropriétaires aucune somme au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Bien que régulièrement assigné à étude de commissaire de justice, Monsieur [X] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 10 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 531,59 euros se décomposant comme suit :

—  68 euros pour l’envoi d’une mise en demeure,

—  20 euros pour l’envoi d’une lettre de relance,

—  500 euros pour la constitution du dossier avocat,

—  204 euros pour la constitution du dossier commissaire de justice,

—  204 euros de frais d’hypothèque.

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il sera relevé toutefois que l’envoi d’autant de mises en demeures avant toute action judiciaire en sus de la délivrance d’une sommation de payer est un choix qui appartient au syndicat.

Pour l’envoi du dossier à l’avocat et au commissaire de justice, il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais constituant ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Enfin, la réalité des autres frais et actes dont le paiement est sollicité n’est pas justifiée.

En conséquence la somme globale de 204 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, correspondant aux frais d’hypothèque.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation 13 janvier 2025. Monsieur [X] [K] et Madame [H] [K] y seront tenus solidairement compte tenu de la clause de solidarité figurant au règlement de copropriété.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

La clause de solidarité afférente au seul paiement des charges de copropriété ne s’applique pas à la condamnation à des dommages et intérêts. Il résulte cependant d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation que chacun des coauteurs d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité. La condamnation sera donc prononcée solidairement.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l’abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La réalité d’aucun autre préjudice n’est avérée. Il y a lieu en conséquence, de rejeter sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 13 janvier 2025 pour les charges et frais de recouvrement et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de la sommation de payer des 16 septembre et 14 octobre 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [K] et Madame [H] [K] à payer au syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la société ATRIUM GESTION PARIS 17 la somme de 204 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2025,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 13 janvier 2025,

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [K] et Madame [H] [K] à payer au syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la société ATRIUM GESTION PARIS 17, la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [K] et Madame [H] [K] aux dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer.

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.