17 Octobre 2025

N° RG 25/04030 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OSBF

Code Nac : 5AD Baux d’habitation – Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

Madame [Z] [K] épouse [J]

C/

S.C.I. [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

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JUGEMENT

ENTRE

PARTIE DEMANDERESSE

Madame [Z] [K] épouse [J]

[Adresse 2]

[Localité 5]

assistée par M^e Yacine EL GERSSIFI, avocat au barreau du VAL D’OISE

ET

PARTIE DÉFENDERESSE

S.C.I. [Y]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Laurent BINET, avocat au barreau du VAL D’OISE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame LEMAIRE, Vice-Présidente

Assistée de : Madame MARETTE, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique tenue le 26 Septembre 2025 en conformité du code des procédures civiles d’exécution et de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, l’affaire a été évoquée et mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 17 Octobre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par lettre recommandée avec accusé de réception enregistrée au greffe le 7 juillet 2025, le Juge de l’Exécution du Tribunal judiciaire de PONTOISE a été saisi par Mme [Z] [K] épouse [J], sur le fondement des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, d’une demande tendant à l’octroi de délais avant l’expulsion du logement sis [Adresse 3], à la suite du commandement de quitter les lieux délivré le 18 mars 2025 à la requête de la S.C.I. [Y].

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 septembre 2025.

A l’audience, Mme [Z] [K] épouse [J] assistée de son conseil qui plaide sur ses conclusions visées à l’audience, demande un délai de douze mois pour quitter les lieux, en faisant état de ses difficultés actuelles, et notamment de la plainte pour escroquerie qu’elle a déposée contre l’adjudicataire défaillant, la scolarité de ses trois enfants et ses recherches de logement qui n’ont pas encore abouti. Elle fait également valoir qu’elle a versé une somme de 30 000 euros à l’adjudicataire défaillant pour rester dans les lieux et qu’elle a les moyens financiers de régler une indemnité d’occupation le temps de pouvoir se reloger.

La S.C.I. [Y], représentée par son avocat qui plaide sur ses conclusions visées à l’audience, s’oppose à l’octroi de délais et sollicite une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que la condamnation de la demanderesse aux entiers dépens. Elle rappelle que la procédure de saisie immobilière a été initiée au cours de l’année 2022 et considère la saisine du juge de l’exécution tardive. Elle fait valoir que l’intéressé ne justifie pas avoir entrepris de démarche de relogement depuis 2022 et qu’elle n’a pas les moyens de régler une indemnité d’occupation mensuelle dont le montant a été estimé à 2 200 euros. Elle expose que la demanderesse ne lui a réglé une somme de 1400 euros qu’à deux reprises et soutient que l’octroi d’un délai de 12 mois générerait pour elle un préjudice financier d’un montant de 28 600 euros, correspondant à l’indemnité d’occupation récupérable sur une période de 30 mois.

Le jugement sera rendu contradictoirement.

La décision a été mise en délibéré au 17 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet suivant, « le juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou à usage professionnel, dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable en cas d’exercice par le propriétaire de son droit de reprise dans les conditions de l’article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 (…), lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s 'appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

L’article L 412-4 précise que “la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

Dans le cas où la juridiction préalablement saisie, a d’ores et déjà statué sur une demande de délais pour rester dans les lieux, des délais ne peuvent être accordés par le juge de l’exécution que sur la justification d’éléments nouveaux.

En l’espèce, l’expulsion est poursuivie en vertu d’un jugement d’adjudication en réitération des enchères rendu le 21 janvier 2025 en dernier ressort par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de PONTOISE, qui a notamment :

— déclaré la S.C.I. [Y], marchande de biens, adjudicataire des biens et droits immobiliers dont s’agit moyennant outre les charges, le prix principal de 180 000 euros, laquelle accepte cette adjudication et s’engage à l’exécution des charges, clauses et conditions auxquelles elle a été prononcée,

— fait injonction au précédent propriétaire de laisser au profit de l’adjudicataire la libre possession des biens et droits immobiliers dont s’agit, aussitôt la signification qui sera faite du présent jugement d’adjudication,

— rappelé qu’aux termes de l’article L322-13 du code des procédures civiles d’exécution, le présent jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi et de tous occupants de son chef, sous réserve des dispositions de l’article R.322-64 du code des procédures civiles d’exécution,

— dit que le présent jugement sera notifié par les soins du créancier poursuivant, au débiteur, aux créanciers inscrits constituées et à l’adjudicataire,

— dit que les frais de poursuite et les droits de mutation seront payés par propriété en sus du prix de vente dans le mois à compter de la date d’adjudication définitive.

Cette décision a été signifiée le 18 mars 2025 à Mme [Z] [K] épouse [J] et un commandement de quitter les lieux lui a été délivré le même jour.

Il y a lieu de rechercher si la situation personnelle de Mme [Z] [K] épouse [J] lui permet de bénéficier de délais avant l’expulsion.

Il résulte des débats et des pièces produites que :

Mme [Z] [K] épouse [J] déclare percevoir une rémunération moyenne de 1 100 euros par mois et des prestations CAF à hauteur de 443,16 euros, avec trois enfants à charge et scolarisés, âgés de 12, 18 et 20 ans. Elle déclare être divorcée et gérer un commerce ambulant de « traiteur marocain » sur les marchés. Son avis d’impôt établi en 2025 sur les revenus de 2024 mentionne un revenu fiscal de référence de 9 000 euros.

Elle indique avoir procédé au versement régulier d’une indemnité d’occupation auprès de la SCI [Y] et justifie lui avoir versé une somme de 1 400 euros (date indéterminée) et de 1 200 euros le 26 mai 2025. Il résulte du relevé de compte bancaire produit qu’elle a réalisé des virements libellés « VIR INST vers loyers et action » d’un montant de 1 800 euros en mai 2025 et de 1 400 euros le 03 juillet 2025 mais l’identité du destinataire n’est pas établie.

En outre, Mme [Z] [K] épouse [J] déclare avoir été approchée par la SASU [Localité 6] 01, adjudicataire défaillant, et lui avoir versé une somme totale de 30 000 euros en vue d’une opération de revente. Elle verse aux débats une conversation écrite entre août 2024 et janvier 2025 avec un certain [M] évoquant une future signature chez le notaire et justifie avoir réalisé quatre virements en juillet et août 2024 vers le compte de [M] [I], qui travaillerait pour la SASU [Localité 6] 01, pour un montant total de 7 000 euros ainsi que deux paiements par chèque de banque de 10 300 euros et 12 000 euros à l’ordre de la CARPA en avril 2024. Le gérant de la société SASU [Localité 6] 01 aurait cessé de répondre à ses messages lorsque cette dernière a été déclarée adjudicataire défaillant. La demanderesse produit un procès-verbal de dépôt de plainte contre M. [M] [I] en date du 15 avril 2025 pour des faits d’escroquerie ainsi qu’une convocation le mardi 7 octobre 2025 au commissariat de Police nationale de [Localité 9].

La demanderesse justifie également avoir déposé une demande de logement social le 23 septembre 2025, soit quelques jours précédant l’audience devant le juge de l’exécution. Elle indique avoir pris rendez-vous avec le service logement de la commune de [Localité 9] et être assistée par une assistante sociale au SSD de [Localité 9] dans ses démarches. Elle a justifié d’un rendez-vous fixé avec la [Adresse 7] à [Localité 9] le 28 mai 2025 suite à la délivrance du commandement de quitter les lieux.

Le bailleur est une S.C.I. ayant une activité de marchand de biens. Il fait valoir que le maintien dans les lieux de Mme [Z] [K] épouse [J] va engendrer un préjudice financier d’un montant de 28 600 euros correspondant à l’indemnité d’occupation non récupérable sur une période de 30 mois. Au soutien de ses déclarations, la S.C.I. [Y] produit une estimation locative du bien réalisée par l’agence [L] [T] Immobilier le 1er juillet 2025 dont il résulte que la valeur locative du bien est de 2 200 euros charges comprises /mois.

Il résulte de ces éléments que la demanderesse a commencé à réaliser des démarches en vue du relogement de sa famille postérieurement à la délivrance du commandement de quitter les lieux, soit très tardivement, de sorte qu’elle ne démontre pas que son relogement ne peut intervenir dans des conditions normales.

Par ailleurs, il convient de rappeler que la procédure de saisie immobilière a été longue : le jugement d’orientation en vente forcée a été prononcé le 06 juin 2023, l’arrêt ayant déclaré irrecevable l’appel interjeté par les débiteurs a été rendu le 7 décembre 2023 par la cour d’appel de [Localité 10], le jugement d’adjudication a été prononcé le 23 avril 2024 et la décision d’adjudication et de réitération des enchères a été rendue le 21 janvier 2025.

Dès lors, Mme [Z] [K] épouse [J] sait d’une manière définitive qu’elle ne peut plus se maintenir dans les lieux depuis la signification du jugement d’adjudication en réitération des enchères intervenue le 18 mars 2025. Ainsi, et depuis cette date, elle occupe sans droit ni titre, un logement dont l’adjudicataire, qui en est devenu le propriétaire, ne peut pas disposer librement et pour lequel aucune indemnité d’occupation n’a été fixée judiciairement.

Toutefois, elle démontre avoir versé des sommes au bailleur et n’apparaît pas de mauvaise foi. Par ailleurs, la S.C.I. [Y] ne fait état d’aucune urgence particulière puisqu’elle se contente de dire qu’en tant que marchande de biens son but est d’acheter pour revendre.

En raison de ces éléments et des difficultés actuelles de Mme [Z] [K] épouse [J], il convient d’accorder un ultime délai de trois mois, soit jusqu’au 17 janvier 2026, pour quitter le logement.

A l’expiration de ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion.

Il convient de rappeler que la trêve hivernale fixée par l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution empêche en pratique l’expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars et que, par dérogation au premier alinéa de ce texte, le sursis qui peut être accordé ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par voie de fait.

En application de l’article L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution, la présente décision sera adressée, par lettre simple au Préfet du Val d’Oise, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

La nature de la demande impose de laisser les dépens à la charge de Mme [Z] [K] épouse [J] et de la faire participer au paiement des frais non compris dans les dépens exposés par la S.C.I. [Y] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DE L’EXÉCUTION,

Statuant par jugement en premier ressort et contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe ;

Accorde à Mme [Z] [K] épouse [J] un délai de trois mois, soit jusqu’au 17 janvier 2026 inclus pour se maintenir dans les lieux situés [Adresse 3] ;

Condamne Mme [Z] [K] épouse [J] aux dépens ;

Condamne Mme [Z] [K] épouse [J] à payer à la S.C.I. [Y] une somme de 300 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera adressée par le secrétariat-greffe, par lettre simple, au Préfet du VAL D’OISE – Service des Expulsions ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 8], le 17 Octobre 2025

Le Greffier, Le Juge de l’Exécution,