COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

[Y] c/ [L], [D]

MINUTE N°

DU 24 Avril 2025

N° RG 24/01119 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PRJ2

Grosse délivrée

à M^e REBIBOU David

Copie délivrée

à M^e GUASTELLA Olivier

le

DEMANDEUR:

Monsieur [W] [Y], décédé

[Adresse 8]

[Localité 5]

représenté par M^e REBIBOU David, avocat au barreau de Nice

INTERVENANT VOLONTAIRE

Mme [Y] [O]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représenté par M^e REBIBOU David, avocat au barreau de Nice

Mr [Y] [B]

[Adresse 7]

[Localité 2]

représenté par M^e REBIBOU David, avocat au barreau de Nice

Mr [Y] [R]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e REBIBOU David, avocat au barreau de Nice

DEFENDEURS:

Monsieur [T] [L]

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Localité 1]

représenté par M^e GUASTELLA Olivier, avocat au barreau de Nice

Madame [J] [D]

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Localité 1]

représentée par M^e GUASTELLA Olivier, avocat au barreau de Nice

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Stéphanie LEGALL,Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Nice,assistée lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors du prononcé par Madame Nadia GALLO qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 25 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 24 Avril 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 24 Avril 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er mars 2013, à effet à la même date, [W] [Y] a donné à bail à Monsieur [T] [L] et Madame [J] [D] un appartement situé au 1er étage à gauche d’une maison d’habitation dénommée [Adresse 9], sis [Adresse 9], pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction, moyennant le versement d’un loyer annuel révisable de 12 840 euros, soit 1 070 euros par mois.

Se prévalant des manquements répétés des locataires à leur obligation de payer le loyer et les charges au terme convenu, [W] [Y] a fait citer Monsieur [T] [L] et Madame [J] [D], par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 13 juin 2024, aux fins de voir prononcer la résiliation du bail et statuer sur ses conséquences.

[W] [Y] a fait signifier aux locataires un congé pour vendre pour le 28 février 2025 par acte de commissaire de justice en date du 28 août 2024.

[W] [Y] est décédé le 20 octobre 2024 laissant pour lui succéder sa fille Madame [O] [Y] épouse [G] et ses petits-fils Monsieur [B] [Y] et Monsieur [R] [Y].

Vu les divers renvois de l’affaire dont le dernier à l’audience du 25 février 2025,

À l’audience,

Madame [O] [Y] épouse [G], Monsieur [B] [Y] et Monsieur [R] [Y], (ci-après « les consorts [Y]-[G] ») représentés, sont intervenus volontairement à la procédure suite au décès de [W] [Y] par dépôt de conclusions à l’audience du 25 février 2025 aux termes desquelles ils demandent de :

— déclarer valide le congé pour vendre signifié le 28 août 2024,

— en conséquence, ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [T] [L] et de Madame [J] [D] ainsi que celle de tout occupant de leur chef de l’appartement de 4 pièces sis à [Adresse 9], avec si nécessaire l’emploi de la force publique et d’un serrurier,

— prononcer la résiliation du bail d’habitation sis à [Adresse 9] gauche, aux torts de Monsieur [T] [L] et Madame [J] [D] pour défaut de paiement régulier des loyers et charges,

— en conséquence, ordonner l’expulsion immédiatement de Monsieur [T] [L] et Madame [J] [D] ainsi que celle de tout occupant de leur chef de l’appartement de 4 pièces sis à [Adresse 9], avec si nécessaire l’emploi de la force publique et d’un serrurier,

— condamner solidairement Monsieur [T] [L] et Madame [J] [D] à payer à [W] [Y] la somme de 2 411,15 euros des causes sus-énoncées, mois de février 2025 inclus,

— condamner solidairement Monsieur [T] [L] et Madame [J] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer jusqu’à son départ effectif outre les charges,

— condamner solidairement Monsieur [T] [L] et Madame [J] [D] au paiement d’une somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner solidairement Monsieur [T] [L] et Madame [J] [D] au paiement d’une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Monsieur [T] [L] et Madame [J] [D] aux dépens.

Monsieur [T] [L] et Madame [J] [D], représentés, se réfèrent à leurs conclusions récapitulatives déposées à l’audience, aux termes desquelles ils demandent de :

— ordonner le sursis à statuer jusqu’au 25 février 2025, date ultime de réalisation de la vente par acte authentique définitif,

— déclarer l’action de [W] [Y] irrecevable,

— en conséquence le débouter de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner [W] [Y] à effectuer les travaux suivants :

— réparation de la toiture,

— remplacement des volets défectueux,

— remplacement des fenêtres défectueuses,

— remplacement de la porte du garage donnant accès directement aux parties communes,

— réfection de l’étanchéité des fenêtres de l’appartement,

— mise en conformité des balustres de protection des fenêtres,

— assortir cette condamnation d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard quinze jours après la signification du jugement à intervenir,

— condamner [W] [Y] à leur payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner [W] [Y] à leur payer la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

Le délibéré de l’affaire a été fixé au 24 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intervention volontaires des consorts [Y]-[G]

Aux termes de l’article 328 du code de procédure civile, l’intervention volontaire est principale ou accessoire. L’article 329 du même code précise que l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme et l’article 330 qu’elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En l’espèce, les consorts [Y]-[G] sont intervenus volontairement à la présence instance aux termes de conclusions déposées à l’audience du 25 février 2025. Ils versent aux débats une attestation notariale de dévolution successorale du 29 novembre 2024 attestant de leur qualité d’héritiers de [W] [Y] et justifient par conséquent de leur qualité à agir. Leur intervention volontaire sera déclarée recevable.

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 750-1 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire.

Monsieur [T] [L] et Madame [J] [D] soulèvent l’irrecevabilité de l’action de [W] [Y] au visa de l’article 750-1 du code de procédure civile pour défaut de tentative de résolution amiable du litige.

Cependant, l’article 750-1 du code de procédure civile n’est pas applicable en l’espèce les demandes du bailleur étant en partie indéterminée (demande de validation du congé, résiliation du bail et expulsion). L’action n’avait en conséquence pas à être précédée d’une tentative de résolution amiable du litige et est en conséquence recevable.

Sur le sursis à statuer et la validité du congé pour vendre

Aux termes de l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Aux termes de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut, six mois avant l’expiration du bail, donner congé des lieux loués pour vendre.

L’article 15-II de la même loi dispose que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Monsieur [T] [L] et Madame [J] [D] sollicitent un sursis à statuer jusqu’au 25 février 2025 en faisant valoir qu’ils ont accepté l’offre de vente de [W] [Y] et qu’ils disposaient d’un délai jusqu’au 25 février 2025 pour la réalisation de la vente par acte authentique.

Les consorts [Y]-[G] quant à eux demandent à ce que le congé pour vendre soit déclaré valide au motif que les locataires disposaient d’un délai jusqu’au 24 février 2025 pour réaliser la vente laquelle n’a in fine pas eu lieu.

En l’espèce, le congé pour vendre a été signifié aux locataires pour le 28 février 2025, par acte de commissaire de justice du 28 août 2024, soit dans le délai de six mois avant l’expiration du contrat de bail conclu avec effet au 1er mars 2013, tacitement renouvelé pour la dernière fois le 1er mars 2022 pour une durée de trois ans pour expirer le 28 février 2025, et comprend les mentions visées à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [T] [L] et Madame [J] [D] justifient avoir informé le bailleur [W] [Y] suivant lettre recommandée avec avis de réception du 24 octobre 2024, soit dans les deux premiers mois du délai de préavis, de leur intention d’acquérir le bien loué au prix proposé de 520 000 euros net vendeur et de recourir à un prêt pour ce faire.

Cependant, force est de constater qu’ils ne démontrent pas avoir obtenu un prêt ni avoir réalisé la vente dans le délai de quatre mois à compter de la date d’envoi de leur réponse au bailleur soit au 24 février 2025 veille de l’audience.

Il en résulte que l’acceptation de l’offre de vente par Monsieur [T] [L] et Madame [J] [D] est nulle et qu’ils sont déchus de tout titre d’occupation depuis l’expiration du délai de réalisation de la vente soit depuis le 24 février 2025 minuit. La demande de sursoir à statuer sera en conséquence rejetée.

Les locataires s’étant maintenus dans les lieux postérieurement à la résiliation du contrat de bail, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef de l’appartement donné à bail situé au 1er étage à gauche d’une maison d’habitation dénommée [Adresse 9], sis [Adresse 9].

Ils seront en outre condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au dernier loyer outre les charges, à compter du 25 février 2025 jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs aux ayants-droits du bailleur étant précisé que le contrat de bail ne comporte pas de clause de solidarité (il précise uniquement page 1 que les locataires acceptent conjointement et solidairement entre eux les lieux, ce qui est antinomique).

Il est rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il ressort des développements précédents que la demande de résiliation judiciaire est sans objet.

Sur la suppression du délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux

Selon l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Les consorts [Y]-[G] sollicitent l’expulsion immédiate des locataires, demande qui s’analyse en la suppression du délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux pour procéder à l’expulsion. Cependant, aucune circonstance de l’espèce ne permet de déroger à la règle édictée par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Les consorts [Y]-[G] seront en conséquence déboutés de leur demande.

Sur la demande en paiement des arriérés locatifs

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de régler son loyer et ses charges locatives aux termes convenus.

Conformément à l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Les consorts [Y]-[G] sollicitent la condamnation des locataires aux arriérés locatifs s’élevant à 2 411,15 euros, mois de février 2025 inclus et produisent aux débats un décompte locatif arrêté au 12 février 2025 présentant un solde débiteur de 2 586,47 euros. Il convient toutefois d’expurger de ce décompte les frais de relance comptabilisés au débit du compte respectivement le 19 octobre 2022 (3,05 euros), le 10 novembre 2022 (10,50 euros) et le 9 octobre 2023 (10,50 euros) ainsi que les frais de commandement de payer du 2 août 2023 de 175,32 euros compris dans les dépens soit la somme totale de 199,37 euros et un solde débiteur résiduel de 2 387,10 euros.

Afin de justifier ces impayés locatifs, les locataires se prévalent de l’exception d’inexécution en faisant valoir que le bailleur n’a pas procédé aux réparations lui incombant s’agissant de la chaudière, d’infiltrations par la toiture, de volets, fenêtres et de la porte du garage défectueux et de l’absence d’étanchéité des fenêtres.

Il est rappelé que l’inexécution de ses obligations par le bailleur ne permet au locataire de ne pas remplir les siennes que lorsque ce manquement rend impossible la jouissance des lieux. Dans ce cas, la consignation des loyers doit résulter d’une décision de justice, le locataire ne pouvant se faire justice à lui-même.

À cet égard, Monsieur [T] [L] et Madame [J] [D] produisent aux débats des échanges de courriels avec l’agence immobilière CENTURY 21 datant des 18 janvier 2021, 20 janvier 2021, 16 octobre 2021 et 18 octobre 2021 selon lesquels :

— le chauffage de l’appartement ne fonctionnait plus le 18 janvier 2021 depuis un mois et demi, les locataires utilisant des chauffages d’appoint, puis a été réparé le 19 janvier 2021 suite au changement de la chaudière,

— des devis sont en attente de validation s’agissant de la réparation des volets et fenêtres, de la porte du garage et de l’étanchéité des fenêtres.

Toutefois, ces éléments ne sont pas suffisants à démontrer l’impossibilité pour les locataires de jouir des lieux conformément à leur destination étant précisé qu’ils se sont malgré tout maintenus dans les lieux et ont trouvé une solution temporaire pour se chauffer.

Monsieur [T] [L] et Madame [J] [D] ne démontrent pas s’être acquittés de la somme de 2 387,10 euros alors que la charge de la preuve pèse sur eux. Ils seront donc condamnés à payer aux consorts [Y]-[G] la somme de 2 387,10 euros au titre des arriérés locatifs arrêtés au mois de février 2025 inclus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Les consorts [Y] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts s’élevant à 1 500 euros, qu’ils ne motivent pas.

Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [T] [L] et Madame [J] [D]

Monsieur [T] [L] et Madame [J] [D] n’ayant plus la qualité de locataire depuis le 24 février 2024 minuit, ils ne sont pas fondés à solliciter l’exécution de travaux par le bailleur au visa de la loi du 6 juillet 1989. Ils seront donc déboutés de leur demande d’exécution des travaux.

Ils seront également déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive qu’ils ne motivent pas.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [T] [L] et de Madame [J] [D] qui succombent au sens de l’article 696 du code de procédure civile supporteront les dépens et seront condamnés à verser aux consorts [Y]-[G] une somme que l’équité commande de fixer à 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, compatible avec la nature de la présente affaire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’intervention volontaire des consorts [Y]-[G] ;

DÉCLARE recevable l’action de [W] [Y] aux droits duquel sont venus les consorts [Y]-[G] ;

REJETTE la demande de Monsieur [T] [L] et de Madame [J] [D] de sursoir à statuer ;

DÉCLARE valide le congé pour vendre délivré le 28 août 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 1er mars 2023 entre [W] [Y] d’une part aux droits duquel sont venus les consorts [Y]-[G] et Monsieur [T] [L] et de Madame [J] [D] d’autre part au 24 février 2025 minuit ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [T] [L] et de Madame [J] [D] ainsi que celle de tout occupant de leur chef de l’appartement donné à bail situé au 1er étage à gauche d’une maison d’habitation dénommée [Adresse 9], sis [Adresse 9] ;

DÉBOUTE les consorts [Y]-[G] de leur demande de suppression du délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux pour procéder à l’expulsion ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des locataires ou de tout occupant de leur chef, il pourra être procédé à la procédure d’expulsion du logement litigieux avec le concours de la force publique, si nécessaire, conformément aux dispositions des articles L. 411-1, L. 412-1 à L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles garnissant les lieux sera réglé selon les modalités prévues aux articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [T] [L] et de Madame [J] [D] à payer aux consorts [Y]-[G] une indemnité d’occupation correspondant au dernier loyer majoré des charges, à compter du 25 février 2025 jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs aux ayants-droits du bailleur ;

CONDAMNE Monsieur [T] [L] et Madame [J] [D] à payer aux consorts [Y] la somme de 2 387,10 euros au titre des arriérés locatifs arrêtés au mois de février 2025 inclus ;

DÉBOUTE les consorts [Y]-[G] de leur demande de dommages et intérêts s’élevant à 1 500 euros ;

DÉBOUTE Monsieur [T] [L] et de Madame [J] [D] de leur demande reconventionnelle d’exécution des travaux ;

DÉBOUTE Monsieur [T] [L] et de Madame [J] [D] de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE Monsieur [T] [L] et de Madame [J] [D] à payer aux consorts [Y]-[G] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [T] [L] et de Madame [J] [D] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection