TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 19 Février 2026

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 11 Décembre 2025

GROSSE :

Le 19 février 2026

à M^e PUVENEL

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 19 février 2026

à M^e GIRAUD

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/03101 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6PTF

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [U] [O] épouse [K]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jocelyne PUVENEL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [M]

né le 10 Avril 1985 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Olivier GIRAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre les parties, le 28 février 2019, relatif à un appartement sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 590 euros outre 15 euros de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 avril 2024, Madame [U] [O] ép [K] a fait délivrer à Monsieur [Z] [M] un congé pour vendre, au prix de 95 000 euros, à effet au 27 février 2025.

Monsieur [Z] [M] n’a pas libéré les lieux à la date d’effet du congé délivré.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2025, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, Madame [U] [O] ép [K] a fait assigner Monsieur [Z] [M] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 3 juillet 2025.

L’affaire, après un renvoi, a été appelée et retenue le 11 décembre 2025.

A cette audience, les parties, représentées par leur Conseil, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé de leurs prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 février 2026.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces.

A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la validité du congé pour vendre et ses conséquences

Vu les articles 641 et 642 du code de procédure civile,

L’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 énonce que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. En cas d’acquisition d’un bien occupé, tout congé pour vendre n’est autorisé qu’à compter du terme du premier renouvellement du bail en cours et tout congé pour reprise n’est autorisé qu’à compter du terme du bail en cours ou, si le terme du bail intervient moins de deux ans après l’acquisition, après un délai de deux ans.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

L’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

Selon l’article 15-III de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. […]

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

Enfin, en vertu de l’article 15-IV de la loi du 6 juillet 1989, le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Si la validation d’un congé ne relève pas des pouvoir du juge des référés, ce dernier peut néanmoins examiner si, de manière évidente, un locataire est devenu occupant sans droit ni titre à la suite d’un congé délivré par le bailleur.

Le trouble résultant de la poursuite de l’occupation du bien loué, après la date d’effet d’un congé, n’est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que les contestations élevées au sujet du congé ne sont pas sérieuses.

En l’espèce, la validité du congé pour vendre est contestée par Monsieur [Z] [M].

Madame [U] [O] se prévaut d’un congé daté du 5 avril 2024, à effet du 27 février 2025. Force est de constater que les parties sont en l’état d’un bail ayant pris effet le 28 février 2019, qui s’est renouvelé pour une durée de trois le 28 février 2022 et dont le dernier terme était donc le 27 février 2025, à 24 heures.

Sur ce point, le congé répond donc aux exigences de l’article susvisé, en ce qu’il a été signifié plus de six mois avant l’expiration du bail et pour le 27 février 2025.

En outre, si Madame [U] [O] ne démontre pas qu’une notice d’information relative à ses obligations et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire était jointe au congé, l’annexion de ce document n’est pas prescrite par la loi à peine de nullité et Monsieur [Z] [M] n’établit nullement la réalité d’un grief.

Par ailleurs, il est constant que le congé doit indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée des seuls locaux et éventuelles dépendances loués. A cet égard :

le bailleur n’est pas tenu d’apporter des précisions quant aux frais notariés (fixés par décret et à la charge de l’acquéreur par principe) dans le congé ;le congé doit reprendre la désignation des locaux loués figurant au bail. Ainsi dit, le congé doit décrire avec exactitude les locaux loués et quelles sont leurs dépendances éventuelles (le bail litigieux, repris par le congé, concernant au cas d’espèce un appartement sans dépendance).

Au vu de ces éléments, il y a donc lieu de déclarer le congé litigieux valide.

En conséquence, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du congé, le 27 février 2025, à 24 heures.

Monsieur [Z] [M] se trouvant occupant sans droit ni titre depuis le 28 février 2025, minuit, il y a lieu d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef des lieux loués sis [Adresse 3].

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Au vu des dispositions de l’article 1240 du code civil, Monsieur [Z] [M] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 28 février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, sur justificatifs (et en l’absence de justificatifs, à la somme de 605 euros).

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [Z] [M], qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance et sera condamné à payer à Madame [U] [O] ép [K] une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Déclarons valable le congé pour vendre délivré par Madame [U] [O] ép [K] à Monsieur [Z] [M] pour le 27 février 2025 ;

Constatons la résiliation du bail signé le 28 février 2019 entre les parties concernant le logement, propriété de Madame [U] [O] ép [K], sis [Adresse 3], par l’effet du congé pour vendre délivré le 5 avril 2024 ;

Disons que Monsieur [Z] [M] est occupant sans droit ni titre depuis le 28 février 2025 de l’appartement, propriété de Madame [U] [O] ép [K], sis [Adresse 3] ;

Ordonnons en conséquence à Monsieur [Z] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification du présent jugement ;

Disons qu’à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, conformément aux dispositions des articles L.411-1, et L.412-1 à L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

Disons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Monsieur [Z] [M] à payer à Madame [U] [O] ép [K] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 28 février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

Fixons cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et en l’absence de justificatifs, à la somme de 605 euros) ;

Condamnons Monsieur [Z] [M] à verser à Madame [U] [O] ép [K] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Madame [U] [O] aux entiers dépens ;

Rappelons que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le greffier, Le juge,