TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 04/03/2025

à : Maitre Marilina DE ARAUJO

Monsieur [C] [U]

Copie exécutoire délivrée

le : 04/03/2025

à : Maitre Julie SAINT VOIRIN

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 24/06508

N° Portalis 352J-W-B7I-C5JYY

N° MINUTE : 1/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 04 mars 2025

DEMANDERESSE

La S.A.S. GDFV PARTNERS, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maitre Julie SAINT VOIRIN, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #W14

DÉFENDEURS

Madame [Z], [P], [J] [L], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maitre Marilina DE ARAUJO, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #E963

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 75056-2024-032561 du 26/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

Monsieur [C] [U], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 janvier 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 04 mars 2025 par Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Delphine VANHOVE, Greffière,

Décision du 04 mars 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/06508 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5JYY

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 10 septembre 2019, La SCI Paris 8ème a donné à bail à Mme [Z] [L] et M. [O] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 4], y compris une cave et un parking pour une durée de 12 mois du 10 septembre 2019 au 9 septembre 2020 tacitement renouvelable sauf congé, pour un loyer mensuel de 1500 €.

Par jugement d’adjudication du 2 novembre 2022, La SAS GDFV PARTNERS a acquis le bien immobilier donné à bail et a fait délivrer un congé pour vente en date du 8 juin 2023 à Mme [Z] [L] et M. [O] pour prise d’effet au 9 septembre 2023.

Mme [Z] [L] et M. [O] se sont néanmoins maintenus dans les lieux au-delà de la date fixée.

Un PV de carence en date du 11 septembre 2023 a été produit laissant deviner le refus des locataires de procéder à l’état des lieux de sortie pour la date duquel ils avaient été avisés par LRAR.

Par acte de commissaire de justice du 11 juin 2024, La SAS GDFV PARTNERS a assigné Mme [Z] [L] et M. [O] en référé devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris au visa de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire aux fins de :

— voir constater la validation du congé en cause et la résiliation du bail ;

— voir ordonner l’expulsion de Mme [Z] [L] et M. [O] ainsi que de tous occupants de leur chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier, avec astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance,

— voir commettre un huissier aux fins d’établir un constat d’état des lieux de sortie, aux frais des locataires, y compris pour les désordres constatés à cette occasion,

— voir ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril des défendeurs

— voir condamner les défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer normalement exigible en cas d’occupation régulière des locaux jusqu’à libération effective des lieux, soit 1700 € mensuels,

— voir condamner solidairement les défendeurs au paiement d’une indemnité de 2500 € de frais irrépétibles, outre les dépens comprenant le coût des commandements, de l’assignation et d’exécution de la décision.

Dans ses conclusions n° 2, La SAS GDFV PARTNERS demande, en plus des demandes précitées :

— la condamnation de Mme [Z] [L] et M. [O] à lui payer la somme de 3325, 24 € pour les indemnités d’occupation de novembre et décembre 2024,

— la condamnation de Mme [Z] [L] et M. [O] à comuniquer leur identité complète à destination de l’administration fiscale sous astreinte de 50 € par jour de retard.

La SAS GDFV PARTNERS précise que le droit de préemption du locataire prévu par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ne s’applique pas aux logements meublés, l’appartement litigieux étant meublé ainsi qu’en atteste le contrat et le jugement d’adjudication.

Elle précise que l’offre d’achat qu’elle a reçu provenait non des locataires mais de MM. [F] et [V], qui ne se sont pas présentés à la signature du compromis.

Il rappelle que le congé s’est déroulé conformément à l’article 25-8 de la même loi qui prévoit un préavis de trois mois par LRAR pour le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat, notamment pour vendre entre autres motifs sérieux et légitimes, d’où un maintien dans les lieux sans droit ni titre de Mme [Z] [L] et M. [O].

Décision du 04 mars 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/06508 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5JYY

La SAS GDFV PARTNERS se prévaut de l’article 1418 al. 1 du CGI et de son décret du 28 avril 2023 pour réclamer aux locataires, qui s’y refusent, les informations demandées par l’administration fiscale afin de ne pas se voir taxer au titre d’un logement vacant.

****

A l’audience du 16 janvier 2025, le conseil de La SAS GDFV PARTNERS, se référant à ses écritures, a réitéré ses demandes et avoué comme seule difficulté l’absence d’inventaire des biens meubles à défaut d’annexe au bail.

Il a évoqué des tractations pendant un an avec les locataires pour qu’ils acquièrent le logement. Une demande de renvoi avait eu lieu pour attendre de connaitre la faisabilité du prêt ad hoc. Elle précise que les acheteurs pressentis pour le compromis et finalement défaillants étaient des cousins des locataires.

Mme [Z] [L] et M. [O], qui concluent au rejet des demandes, ont soulevé des contestations sérieuses à raison de ce que le bail n’était pas démontré comme meublé et donc nu et soumis au délai de l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, en conséquence non respecté ce emportant l’irrégularité du congé ; la charge de la preuve contraire revenant au bailleur et le congé ne pouvant être validé en référé.

Elle a indiqué avoir tranmis l’état civil complet des locataires à la demanderesse, ce qui n’a pas été contesté.

MOTIFS DE LA DECISION

Il ressort de l’article 834 du code civil que le juge des référés peut en cas d’urgence ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il ressort de l’article 835 du code civil que le juge des référés peut en cas d’urgence ordonner toutes les mesures conservatoires ou de remise en état, même en présence d’une contestation sérieuse, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; si l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut ordonner une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même une obligation de faire.

Le juge des référés est le juge de l’évidence et ne peut statuer en présence d’une contestation sérieuse. La contestation sérieuse est celle qui existe lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement et manifestement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond. C’est notamment le cas chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique.

I. Sur la demande de constat du congé :

Selon l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.

(…)

Décision du 04 mars 2025

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En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

(…)

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

Selon l’article 25-3 de la même loi, le logement meublé se définit comme « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. »

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que La SAS GDFV PARTNERS a fait délivrer à ses locataires en date du 8 juin 2023 un congé pour vendre à effet du 9 septembre 2023 conformément à l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, le motif réel et sérieux allégué étant de vendre le logement.

Le motif de ce congé n’a été nullement contesté par les locataires, dont des membres de la famille, au vu des pièces produites, ont d’ailleurs tenté d’acquérir le logement.

En revanche, la locataire se prévaut de ce que le logement ne serait pas meublé pour contester que le congé a été délivré a due date prévue à l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 applicable aux logements nus.

Il ressort des pièces versées aux débats par les demandeurs :

— un contrat-type TISSOT daté du 10 septembre 2019 dûment signé par la locataire et la caution intitulé « contrat de location habitation principale meublé » et d’une durée de 12 mois contrevenant au statut impératif des locaux nus, ne faisant état d’aucun élément d’équipement mais attestant en son article « XI – annexes » de la présence d’un « inventaire et un état détaillé du mobilier », quoique document signé manquant aux débats,

— un jugement d’adjudication et d’incident de la Cour d’appel de [Localité 8] en date du 2 novembre 2022 relatif au même bien et son cahier des conditions de vente qui se réfère au contrat de location précité, quoique sans en préciser la nature juridique spécifique.

Les locataires se sont maintenus dans les lieux à l’expiration du délai de trois mois qui leur était imparti le 11 septembre 2023 sans pour autant alors revendiquer leurs droits de locataire nu, le PV de carence du même jour indiquant que Mme [Z] [L] déclare « ne pouvoir quitter (le logement) à la date prévue ». Elle l’affirmait pareillement d’ailleurs la veille par courriel en évoquant des difficultés pour retrouver un logement à [Localité 10] en si court délai et des incertitudes quant à un dysfonctionnement de directives relativement au paiement du loyer entre liquidateur et le propriétaire. Elle disait faire l’impossible pour retrouver un logement.

Dans ces conditions, il faut considérer que la preuve du bail meublé est, quoique imparfaite, suffisamment apportée par les éléments susdits, tandis que la locataire, en ne contestant à aucun moment précontentieux la nature juridique de son bail, raffermit au contraire cette démonstration liminaire et ne rapporte que la preuve d’une astuce procédurale de pure opportunité.

Il est ainsi démontré que le congé du 8 juin 2023 ne se heurte à aucune contestation sèrieuse. Le juge des référés peut donc, non pas le valider après examen d’une validité réservée au juge du fond, mais purement et simplement en constater le bien-fondé.

En conséquence, il sera constaté la validité du congé pour reprise du 8 juin 2023.

L’état des lieux de sortie sera assuré par le même huissier instrumentaire que pour le procès-verbal de carence, auxquels frais seront tenus les locataires conformément à l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

Il ne convient pas de statuer sur la charge de « désordres » supposés, ni certains ni actuels, la loi faisant en tout état de cause obligation à celui qui exécute mal ses obligations contractuelles de supporter la charge du préjudice que ce faisant il cause à son cocontractant.

II. Sur la demande d’expulsion :

Le contrat de bail litigieux étant résilié au 11 septembre 2023, Mme [Z] [L] et M. [O] sont donc occupants sans droit ni titre depuis cette date, comme en atteste le procès verbal de carence précité, ce qui constitue selon le droit positif un trouble manifestement illicite.

Il sera donc ordonné l’expulsion de Mme [Z] [L] et M. [O], et de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.

Il ne convient pas en revanche d’ordonner une injonction sous astreinte, aucune preuve n’étant apportée d’une volonté radicale et entêtée de rester dans les lieux, au-delà des outils procéduraux dont les locataires étaient en droit d’user.

En cas de maintien dans les lieux au-delà du délai imparti par l’article L 412-1 du code des des Procédures Civiles d’Exécution, le bailleur sera donc autorisé, en sus de l’expulsion comme décrite ci-dessus, à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril des locataires, à défaut de local désigné.

Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution .

III. Sur l’indemnité d’occupation :

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [Z] [L] et M. [O] à compter de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés.

Cette indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer indexé et des charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, soit 1700 € au titre des loyers et provisions pour charges.

Il convient de condamner Mme [Z] [L] et M. [O] au paiement de ces sommes.

Il ressort ainsi de la situation comptable versée aux débats et non contestée (pièce 11) que les locataires, maintenus dans les lieux doivent ainsi être considérés comme débiteurs envers le bailleur d’une somme de 3325 € correspondants aux loyers de novembre et décembre 2024.

Il convient de condamner Mme [Z] [L] et M. [O] au paiement de cette somme.

IV. Sur la demande de communication d’informations d’identité des locataires à des fins de déclaration fiscale :

Le conseil des locataires a indiqué à l’audience avoir tranmis l’état civil complet des locataires à la demanderesse sans avoir été contredit.

La demande n’étant plus d’actualité sera donc rejetée.

V. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner solidairement Mme [Z] [L] et M. [O] aux dépens incluant comprenant le coût des commandements, de signification et d’exécution la décision, conformément à l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner solidairement Mme [Z] [L] et M. [O] à payer la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

CONSTATE la validité du congé pour vendre en date du 8 juin 2023 à effet du 11 septembre 2023 signifié à Mme [Z] [L] et M. [O] par la SAS GDFV PARTNERS sur la base de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989,

CONSTATE, du fait du congé pour reprise en date du 8 juin 2023 à effet du 11 septembre 2023, la résiliation du bail conclu entre les parties portant sur les lieux loués situés [Adresse 3] [Localité 7] [Adresse 9], y compris une cave n° 182 et un parking n° 420,

COMMET la SELARL MEYER LOUVEAU MINIER, commissaires de justice, [Adresse 6], à l’effet de procéder l’état des lieux de sortie des locaux susdits, aux frais des locataires,

ORDONNE l’expulsion de Mme [Z] [L] et M. [O], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution et de la loi 2014-366 du 24 mars 2014,

AUTORISE, en cas de maintien dans les lieux, la SAS GDFV PARTNERS à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de MMe [Z] [L] et M. [O], à défaut de local désigné

DIT QUE le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNE solidairement Mme [Z] [L] et M. [O] à payer à La SAS GDFV PARTNERS à titre de provision, l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant du dernier loyer indexé et des charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Mme [Z] [L] et M. [O] à payer à La SAS GDFV PARTNERS à titre de provision la somme de 3325 € à titre d’indemnité d’occupation pour les mois de novembre et décembre 2024,

DEBOUTE La SAS GDFV PARTNERS du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE solidairement Mme [Z] [L] et M. [O] aux dépens, qui comprendront les coûts des commandements, de signification et d’exécution de la décision, conformément à l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE in solidum Mme [Z] [L] et M. [O] à payer à La SAS GDFV PARTNERS la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

La greffière Le juge des contentieux et de la protection