TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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[Localité 1]

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REFERENCES : N° RG 25/14054 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4ME7

Minute :

Monsieur [L] [J]

Madame [O] [V] épouse [J]

Représentant : M^e Floriane BOUST, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB192

C/

Monsieur [A] [U] [X] [W]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Floriane BOUST

Copie délivrée à :

Monsieur [A] [U] [X] [W]

Le 16 avril 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 16 avril 2026;

par Madame Marie DE LESSEPS, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 23 février 2026 tenue sous la présidence de Madame Marie DE LESSEPS, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [L] [J], demeurant [Adresse 4]

Madame [O] [V] épouse [J], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Floriane BOUST, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [A] [U] [X] [W], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 mars 2022, M. [L] [J] et Mme [O] [V] épouse [J] ont donné à bail à M. [A] [W] un appartement situé [Adresse 6] à [Localité 2], pour un loyer mensuel de 700 euros, et 83,50 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 mai 2025, M. [L] [J] et Mme [O] [V] épouse [J] ont fait signifier à M. [A] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4440,77 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 16 mai 2025, M. [L] [J] et Mme [O] [V] épouse [J] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 17 novembre 2025, M. [L] [J] et Mme [O] [V] épouse [J] ont fait assigner M. [A] [W] 0 devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

«  A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

«  A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

«  Ordonner immédiate et sans délai l’expulsion de M. [A] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 230 euros par jour de retard,

«  Rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

«  Condamner M. [A] [W] au paiement des sommes suivantes :

o La somme de 6351,93 euros au titre de la dette locative, loyer d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

o Une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de novembre 2025 jusqu’à libération effective des lieux,

o La somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o Les dépens, comprenant le coût du commandement de payer,

«  Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 3] le 18 novembre 2025.

À l’audience du 23 février 2026, M. [L] [J] et Mme [O] [V] épouse [J], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 5530,73 euros arrêtée au 18 février 2026, loyer du mois de février 2026 inclus. Ils ne sont pas opposés à l’octroi de délais de paiement à hauteur de 250 euros par mois.

M. [L] [J] et Mme [O] [V] épouse [J] soutiennent, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que M. [A] [W] n’a pas réglé les sommes réclamées après la délivrance du commandement de payer du 15 mai 2025. À titre subsidiaire, ils soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et justifient le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation par l’article X du contrat de bail.

M. [A] [W], comparant, ne conteste pas le principe de la dette et indique avoir versé 850 euros le 18 février, présentant à ce titre une quittance du gestionnaire du bien loué. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 250 euros par mois en plus des loyers, faisant état d’un salaire de 1200 euros et des ressources de son père, qu’il héberge, de 1200 euros également.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 avril 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur les demandes principales à l’encontre de M. [A] [W]

A. Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 18 novembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 23 février 2026.

Au surplus et bien que ce ne soit pas exigé à titre de recevabilité pour les bailleurs personnes physiques ou SCI familiales, M. [L] [J] et Mme [O] [V] épouse [J] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 16 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de M. [L] [J] et Mme [O] [V] épouse [J] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

B. Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 642 du code de procédure civile, tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures.

Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire, l’article X, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 15 mai 2025. Or il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois, également mentionné dans le commandement de payer.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 15 juillet 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 11 mars 2022 à compter du 16 juillet 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [A] [W] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière et est donc en mesure de régler la dette locative, qu’il a par ailleurs commencé à diminuer par des versements réguliers. Il ressort ainsi des éléments communiqués que M. [A] [W] a repris le paiement intégral du loyer et des charges. En outre, M. [L] [J] et Mme [O] [V] épouse [J] ne sont pas opposés à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à M. [A] [W] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de M. [A] [W] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

C. Sur les modalités de l’expulsion

Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [A] [W] à quitter les lieux, n’étant pas démontré que le locataire s’opposerait à la décision judiciaire et au regard des délais de paiement accordés, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties et en l’absence de respect des conditions légales susvisées, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois. Il convient de rejeter la demande.

D. Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 11 mars 2022, du commandement de payer délivré le 15 mai 2025 et du décompte de la créance actualisé au 18 février 2026 que M. [L] [J] et Mme [O] [V] épouse [J] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 164,50 euros pour des frais d’avis d’échéance imputés chaque mois à hauteur de 3,50 euros, ainsi que la somme de 206,12 euros le 1er juin 2025 pour des frais d’huissier, et le paiement justifié le 18 février 2026 de 850 euros.

En conséquence, il convient de condamner M. [A] [W] à payer à M. [L] [J] et Mme [O] [V] épouse [J] la somme de 4310,11 euros, au titre des sommes dues au 18 février 2026 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 17 novembre 2025.

E. Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par M. [A] [W]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Aux termes de l’article 4 h) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 16 juillet 2025, M. [A] [W] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Or le contrat de bail conclu le 11 mars 2022 contient à l’article X une clause qui prévoit que le locataire devra verser une indemnité conventionnelle d’occupation égale à deux fois le loyer quotidien, ceci jusqu’à complet déménagement et restitution des clés. Cette clause prévoyant une majoration par le double du loyer s’analyse clairement en une clause pénale.

Ainsi, cette clause, contraire aux dispositions d’ordre public précitées, est réputée non écrite. Dès lors il convient de rejeter les demandes formulées en application de cette clause contractuelle ; de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner M. [A] [W] à son paiement à compter de 19 février 2026, jusqu’à la libération effective des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 16 juillet 2025, date de la résiliation, au 18 février 2026, date de l’audience, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

II. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [A] [W] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner M. [A] [W] à payer à M. [L] [J] et Mme [O] [V] épouse [J] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de M. [L] [J] et Mme [O] [V] épouse [J] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 11 mars 2022 entre M. [L] [J] et Mme [O] [V] épouse [J] d’une part, et M. [A] [W] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 6] à [Localité 2], sont réunies à la date du 16 juillet 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE M. [A] [W] à payer à M. [L] [J] et Mme [O] [V] épouse [J] la somme de 4310,11 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 18 février 2026 échéance de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 17 novembre 2025,

ACCORDE un délai à M. [A] [W] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE M. [A] [W] à s’acquitter de la dette en 17 mensualités de 250 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [A] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [A] [W] à compter du 16 juillet 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE M. [A] [W] à payer à M. [L] [J] et Mme [O] [V] épouse [J] l’indemnité d’occupation à compter du 19 février 2026 jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des paiements déjà intervenus,

REJETTE la demande au titre de la clause pénale,

CONDAMNE M. [A] [W] à payer à M. [L] [J] et Mme [O] [V] épouse [J] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [A] [W] aux dépens de l’instance,

DEBOUTE M. [L] [J] et Mme [O] [V] épouse [J] de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE