AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 27 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00511 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LRXU

Minute JCP n°

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [S] [P]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Anne-Sophie BOUR, avocate au barreau de Thionville

PARTIES DÉFENDERESSES :

Madame [H] [N]

demeurant [Adresse 6]

Non comparante, ni représentée

Monsieur [G] [F] [O]

demeurant [Adresse 5]

[Localité 4]

Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Laure FOURMY

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique de référé du 25 septembre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à Me [U] [W] par LS (+ pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à Madame [H] [N] et à M. [G] [F] [O] par LS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 juin 2021, M. [S] [P] a donné à bail à M. [G] [F] [O] et Mme [H] [N] un appartement situé [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 560 euros, et 40 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 05 avril 2024, M. [S] [P] a fait signifier à M. [G] [F] [O] et Mme [H] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2358,68 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

La CCAPEX a été avisée le 6 avril 2024, notification enregistrée le 8 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2025, M. [S] [P] a fait signifier à M. [G] [F] [O] et Mme [H] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.236 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

La CCAPEX a été avisée le 25 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 03 juillet 2025, M. [S] [P] a fait assigner M. [G] [F] [O] et Mme [H] [N] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir :

• à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 22 avril 2025,

• ordonner l’expulsion de M. [G] [F] [O] et Mme [H] [N] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier, faute de libération volontaire des lieux dans les 2 mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux,

• condamner solidairement M. [G] [F] [O] et Mme [H] [N] au paiement des sommes suivantes :

o la somme de 2341 euros au titre de la dette locative arrêtée au 28 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2024, date de première mise en demeure, la capitalisation des intérêts étant en outre sollicitée ;

o une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, hors APL, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, soit 600 euros par mois, cette indemnité étant révisée selon les conditions de l’ancien bail ;

• les condamner in solidum à verser la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

• les condamner in solidum aux dépens,

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Moselle le 7 juillet 2025.

À l’audience du 25 septembre 2025, M. [S] [P], comparant en personne et assisté par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3216 euros arrêtée au 25 septembre 2025, loyer du mois de septembre 2025 inclus.

M. [S] [P] soutient , sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que M. [G] [F] [O] et Mme [H] [N] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 21 février 2025.

M. [G] [F] [O] et Mme [H] [N], régulièrement assignés par exploit délivré à personnes, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal, les personnes présentes avisées.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [G] [F] [O] et Mme [H] [N] assignés à personne, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 15 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs , M. [S] [P] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 25 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 03 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de M. [S] [P] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 15 juin 2021, du commandement de payer délivré le 21 février 2025 et du décompte de la créance actualisé au 25 septembre 2025 que M. [S] [P] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Sur la solidarité :

Conformément aux stipulations du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement M. [G] [F] [O] et Mme [H] [N] à payer à M. [S] [P] la somme de 3216 euros, au titre des sommes dues au 25 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2025 sur la somme de 1236 euros, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus de la somme.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois* après un commandement de payer demeuré infructueux (*s’agissant d’un contrat de bail antérieur à la réforme de juillet 2023).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

En l’espèce, le bail est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Il contient dès lors une clause résolutoire de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement des loyers ou charges, produisant effet dans le délai de six semaines après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 21 février 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 21 avril 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 15 juin 2021 à compter du 22 avril 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de M. [G] [F] [O] et Mme [H] [N] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par M. [G] [F] [O] et Mme [H] [N] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 22 avril 2025, M. [G] [F] [O] et Mme [H] [N] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement in solidum M. [G] [F] [O] et Mme [H] [N] à son paiement à compter du 22 avril 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail, l’indemnité d’occupation est due solidairement pas les défendeurs.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [G] [F] [O] et Mme [H] [N] solidairement aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum M. [G] [F] [O] et Mme [H] [N] à payer à M. [S] [P] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de M. [S] [P] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 15 juin 2021 entre M. [S] [P] d’une part, et M. [G] [F] [O] et Mme [H] [N] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 7], sont réunies à la date du 22 avril 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [G] [F] [O] et Mme [H] [N] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par M. [G] [F] [O] et Mme [H] [N] à compter du 22 avril 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, revalorisée dans les mêmes conditions ;

CONDAMNE solidairement M. [G] [F] [O] et Mme [H] [N] à payer à M. [S] [P] la somme de 3216 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 25 septembre 2025 échéance du mois de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2025 sur la somme de 1236 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus de la somme,

CONDAMNE solidairement M. [G] [F] [O] et Mme [H] [N] à payer à M. [S] [P] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 25 septembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE in solidum M. [G] [F] [O] et Mme [H] [N] à payer à M. [S] [P] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [G] [F] [O] et Mme [H] [N] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE M. [S] [P] de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 27 NOVEMBRE 2025 par Madame Laure FOURMY, Vice-présidente, assistée de Madame Mélissa MALOYER, Greffière.

LE GREFFIER LE JUGE