TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [O] [I]

Préfecture de [Localité 7]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Thierry DOUEB

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/09220 – N° Portalis 352J-W-B7I-C57NO

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 05 mai 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de , vestiaire : #C1272

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [I], demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffier, lors du délibéré,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 mars 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 05 mai 2025 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 05 mai 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/09220 – N° Portalis 352J-W-B7I-C57NO

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 10 janvier 2017, L’office public de l’habitat [Localité 7] HABITAT (ci-après [Localité 7] HABITAT OPH) a donné à bail à Monsieur [O] [I] un appartement à usage d’habitation avec cave situé [Adresse 4] au rez-de-chaussée porte [Adresse 1] [Localité 3] [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel initial de 222,76 euros, outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 7] HABITAT OPH a fait signifier par acte de commissaire de justice du 11 juin 2024 un commandement de payer la somme de 1403,75 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif arrêté à la date du 6 juin 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 septembre 2024, [Localité 7] HABITAT OPH a fait assigner Monsieur [O] [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] statuant en référé, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [I] et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques de Monsieur [O] [I],

— condamner Monsieur [O] [I] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés en actualisant la dette au 21 février 2025, soit la somme de 2193,06 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer à hauteur de 1403,75 euros, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner Monsieur [O] [I] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et les frais d’exécution éventuelle de la décision,

— condamner Monsieur [O] [I] à lui payer la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Un diagnostic social et financier prévu à l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998 a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience. Il y est mentionné que Monsieur [O] [I] perçoit 582 euros, correspondant au revenu de solidarité active, et a des charges mensuelles de 181 euros, essentiellement liées à son hébergement. La dette locative résulte d’une baisse de ressources professionnelles. La constitution d’un dossier auprès du FSL pour apurer cette dette est envisagée.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 mars 2025.

A l’audience, [Localité 7] HABITAT OPH, représenté par son conseil, a renvoyé aux termes de son assignation développés oralement, sauf à actualiser sa créance à la somme de 2109,20 euros, terme de février 2025 inclus. Le bailleur a indiqué que le loyer courant est payé. Il a donné son accord sur le principe de l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [O] [I] a comparu à l’audience. Il a confirmé les termes du diagnostic social et financier. Il a demandé de pouvoir demeurer dans les lieux et de lui accorder des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois pour apurer l’arriéré de loyer.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 5 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de l’action

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, par voie électronique, à peine d’irrecevabilité de la demande.

En outre, en application du même article, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, [Localité 7] HABITAT OPH justifie avoir saisi la CCAPEX le 17 juin 2024, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation du 27 septembre 2024. Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 30 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 mars 2025.

La demande en constat de résiliation du bail de [Localité 7] HABITAT OPH est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Par exploit du 11 juin 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 403,75 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, arrêté à la date du 06 juin 2024.

Or, d’après l’historique des versements produit par le bailleur et non contesté par le locataire, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde [Localité 7] HABITAT OPH à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 12 aout 2024, le 11 aout 2024 étant un dimanche, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Aux termes des articles 1103, 1217 du code civil et 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui est le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du code civil, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce [Localité 7] HABITAT OPH produit le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [O] [I] est redevable au titre de la dette locative de la somme de 2109,20 euros à la date du 21 février 2025 (échéance du mois de février incluse).

Les frais de poursuite d’un montant de 241,60 euros, dont il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l’assignation sont inclus dans les dépens.

Pour la somme au principal, Monsieur [O] [I] a reconnu à l’audience le principe et le montant de la dette.

Il sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 1867,60 euros (2109,20-241,60), arrêtée à la date du 21 février 2025, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1403,75 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [O] [I] sera également condamné au paiement à compter du 22 février 2025, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut, même d’office, accorder au locataire défaillant en situation de régler sa dette des délais de paiement dans la limite de trois années.

Pendant le cours des délais ainsi accordés et si le paiement du loyer courant a été repris (cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte du 21 février 2025 que Monsieur [O] [I] a repris le paiement du loyer courant. Ce dernier a en outre initié des démarches, avec le soutien de son assistante sociale, pour solliciter auprès du FLS une prise en charge de la totalité de sa dette locative. Monsieur [O] [I] a par ailleurs verbalisé à l’audience du 3 mars 2025 qu’il espérait pouvoir reprendre une activité professionnelle au plus vite. Il a dès lors proposé d’effectuer des versements de 50 euros pour apurer progressivement la dette locative, dans l’attente d’une décision du FLS, et [Localité 7] HABITAT OPH y a donné son accord.

En conséquence, il convient de lui accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Faute pour Monsieur [O] [I] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant leur expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [O] [I], partie perdante au procès, sera condamné aux dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer. La demande portant sur les frais d’exécution éventuelle de la présente décision sera en revanche rejetée car n’étant qu’hypothétique à ce stade.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 250 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision contradictoire, en premier ressort, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 janvier 2017 entre [Localité 7] HABITAT OPH et Monsieur [O] [I], concernant l’appartement à usage d’habitation avec cave situé [Adresse 5] [Localité 3] [Adresse 8], sont réunis à la date du 12 aout 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [I] à payer à [Localité 7] HABITAT OPH à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 21 février 2025, échéance du mois de février 2025 incluse la somme 1867,60 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2024 pour la somme de 1403,75 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

AUTORISONS Monsieur [O] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités d’un montant d’au moins 50 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ;

PRECISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n’avoir jamais été résilié ;

RAPPELONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme :

* la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié,

* le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

* Monsieur [O] [I] devra quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment),

* Monsieur [O] [I] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée par provision au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu’à complète libération des lieux à compter du 22 février 2025,

* qu’à défaut pour Monsieur [O] [I] de libérer les lieux volontairement et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

* que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [I] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [I] à verser à [Localité 7] HABITAT OPH la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

ORDONNONS la communication au Préfet de [Localité 7] de la présente décision ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection