TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

S.C.I. DE BOISGEOFFROY

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Philippe BENSUSSAN

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04042 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5PJ5

N° MINUTE :

1 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 26 juin 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE “PARC DES [Localité 8]” SIS [Adresse 3], Représentée par son syndic la Société GERARD [F] – [Adresse 1]

représenté par Maître Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0074

DÉFENDERESSE

S.C.I. DE BOISGEOFFROY, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M. [C] [R] muni d’un pouvoir spécial

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique

assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 juin 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 26 juin 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/04042 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5PJ5

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI DE BOISGEOFFROY est propriétaire des lots n°238, 735 (appartement) et 1208 (parking) au sein de la résidence "[Adresse 5]" située [Adresse 4]) soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice du 28 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble représenté par son syndic la société Gérard [F] a fait assigner la SCI DE BOISGEOFFROY devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris pour la voir condamner au paiement des charges de copropriété.

Par conclusions signifiées le 12 mars 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de condamner la SCI DE BOISGEOFFROY avec exécution provisoire à lui payer les sommes suivantes :

—  328,14 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 28 février 2025, charges du 1er trimestre 2025 incluses, avec intérêts légaux,

—  1 646 euros au titre des frais de recouvrement,

—  2 500 euros de dommages et intérêts,

—  2 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont plus réglés depuis plusieurs années et que si la SCI DE BOISGEOFFROY a procédé au paiement après la délivrance de l’assignation d’une somme de 1 366,34 euros au titre des charges arrêtées au 2ème trimestre 2024, elle ne s’est pas acquittée des charges postérieures, ni des frais de recouvrement. Il expose également avoir multiplié les démarches pour tenter de recouvrer amiablement sa créance, indiquant notamment avoir saisi un conciliateur de justice.

La SCI DE BOISGEOFFROY, représentée par son gérant, Monsieur [C] [R], conclut au rejet des demandes et à la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 500 euros de dommages et intérêts.

Elle indique avoir procédé au règlement de l’intégralité de sa dette, à l’exception des frais de recouvrement qu’elle estime non dus. Elle allègue par ailleurs de l’existence d’un préjudice indiquant avoir dû se présenter à deux audiences différentes.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé des moyens à l’appui de ses prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 juin 2025.

MOTIFS

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il est de principe que les décisions d’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité

Enfin, conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— le relevé de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de la SCI DE BOISGEOFFROY,

— l’extrait du compte copropriétaire de la SCI DE BOISGEOFFROY arrêté au 28 février 2025 à la somme de 328,14 euros (hors frais de recouvrement),

— les procès-verbaux des assemblées générales des 17 juin 2021 et 7 avril 2022 avec les attestations de non-recours correspondantes comportant notamment approbation des comptes des exercices clos et des budgets provisionnels et vote du fonds ALUR,

— les différents appels de fonds adressés à la SCI DE BOISGEOFFROY pour la période du dernier trimestre 2024 et 1er trimestre 2025,

— les mises en demeure et relances des 15 novembre 2021, 2 décembre 2021, 29 août 2022, 21 septembre 2022, 2 décembre 2022 et 19 décembre 2022 (sans les accusés de réception),

— le contrat de syndic.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner la SCI DE BOISGEOFFROY à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 328,14 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 28 février 2025 avec intérêts au taux légal, conformément à la demande, à compter de la signification des conclusions, soit le 12 mars 2025, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

L’article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965 précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement sont à la charge du débiteur.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne produit pas les accusés de réception des mises en demeure et relances des 15 novembre 2021, 2 décembre 2021, 29 août 2022, 21 septembre 2022, 2 décembre 2022 et 19 décembre 2022 comme imposé par l’article 64 du décret du 17 mars 1967. La demande portant sur ces frais sera donc rejetée, soit la somme de 252 euros

La mise en demeure par avocat du 28 janvier 2022 n’est pas produite et les frais d’avocats sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La demande portant sur ces frais sera par conséquent rejeté, soit la somme de 216 euros (96 euros +126 euros)

Les frais de « transmission dossier assignation » ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité car il s’agit des diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires, sauf à être intégrés dans la demande au titre des frais irrépétibles par application de l’article 700 du code de procédure civile. La demande portant sur ces frais sera également rejetée, soit la somme de 420 euros.

Aucune facture ni procès-verbal d’échec ou de carence ne sont versés aux débats pour justifier d’une tentative de conciliation de sorte que la demande à ce titre sera aussi rejetée, soit la somme de 192 euros (120 euros +72 euros).

Enfin, le copropriétaire ne saurait supporter les frais d’une requête en injonction de payer qui a été rejetée, soit la somme de 560 euros.

Au regard de ces éléments, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts du copropriétaire

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant qu’en application de ce texte, le demandeur qui souhaite engager la responsabilité délictuelle d’un défendeur doit rapporter la démonstration d’une faute, d’un préjudice réparable et d’un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, la SCI DE BOISGEOFFROY ne caractérise aucune faute à l’encontre du syndicat des copropriétaires. Il suffit de rappeler que si elle avait procédé en temps et en heure au règlement de ses charges de copropriété, elle n’aurait pas été assignée devant le tribunal.

Sa demande de dommages et intérêts sera par conséquent rejetée.

Sur les autres demandes

La SCI DE BOISGEOFFROY, partie perdante, sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE la SCI DE BOISGEOFFROY à payer au syndicat de l’immeuble situé [Adresse 2] à Paris (75009), représenté par son syndic la société Gérard [F] les sommes suivantes :

—  328,14 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 28 février 2025 (appel du 1er trimestre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2025,

—  80 euros à titre de dommages et intérêts,

—  800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

DÉBOUTE la SCI DE BOISGEOFFROY de sa demande de dommages et intérêts

CONDAMNE la SCI DE BOISGEOFFROY aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Président