TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître Philippe BENSUSSAN

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/10996

N° Portalis 352J-W-B7H-C2HNJ

N° MINUTE :

Assignation du :

27 juillet 2023

JUGEMENT

rendu le 10 Juillet 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet ELIMMO GESTION, S.A.S

[Adresse 8]

[Localité 7]

représenté par Maître Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0074

DÉFENDERESSE

S.C.I. EVA

[Adresse 1]

[Localité 6]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Julien FEVRIER, Juge, statuant en juge unique.

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière lors des débats et de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors de la mise à disposition.

Décision du 10 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/10996 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2HNJ

DÉBATS

A l’audience publique du 05 Mars 2025

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

— Avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2025.Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée au 10 Juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

L’ensemble immobilier situé [Adresse 3] est constitué en copropriété.

Soutenant que des charges de copropriété incombant aux lots 107, 152 et 172 de l’immeuble sont impayées depuis plusieurs années et que le propriétaire de ces lots est la SCI Eva, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] l’a assignée devant le tribunal par acte de commissaire de justice du 27 juillet 2023.

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 5 juin 2024 et signifiées au défendeur le 4 juin 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] demande au tribunal de :

«Vu les dispositions des articles 10, 10-1 et 14-1de la loi du 10 Juillet 1965 et 35 du décret du 17 Mars 1967, modifiés par l’article 90 de la loi ENL,

Vu les articles 1231-6 et 1240 du Code civil,

Vu les dispositions des articles 699 et 700 du CPC,

Il est demandé à la Juridiction de céans de :

RECEVOIR le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 5]) en son action et le déclarer bien fondé,

En conséquence,

CONDAMNER la SCI EVA à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 4] PARIS (75016) les sommes suivantes :

8.961,31 €, au titre de l’arriéré de charges de copropriété impayé pour la période arrêtée au 2ème trimestre 2024, en ce compris l’appel « fonds travaux loi ALUR », assortie des intérêts légaux à compter des présentes conclusions,

2.500 € à titre de dommages et intérêts,

2.500 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ».

Bien que régulièrement assignée par acte remis à tiers présent à domicile, la SCI Eva n’a pas constitué avocat.

Il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de ses prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée le 13 juin 2024.

L’affaire a été plaidée le 5 mars 2025. La décision a été mise en délibéré au 5 juin 2025, prorogé au 10 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 472 du code de procédure civile qui prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels prévisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée.

En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit notamment à l’appui de sa demande :

un relevé de matrice cadastrale établissant la qualité de propriétaire de la SCI Eva pour les lots n° 107, 152 et 172 ;

les procès-verbaux des assemblées générales des 5 avril 2018, 4 avril 2019, 22 septembre 2020, 19 octobre 2021, 30 mai 2022 et 27 mars 2023 comportant approbation des comptes 2019, 2020, 2021 et 2022 et votant des budgets prévisionnels 2019, 2020, 2021, 2022 2023 et 2024 et le fonds travaux ainsi que les travaux ;

des appels de charges, provisions sur charges et travaux faisant apparaître les relevés de compte individuel ;

un état récapitulatif détaillé de la créance au 21 juin 2023 faisant état d’un solde débiteur global de 17.584,91 € au titre des charges courantes et exceptionnelles ;

un courrier du gérant de la SCI Eva reconnaissant une dette de 15.201,58 € au 2 octobre 2023 et proposant un échéancier de paiement ;

un état récapitulatif détaillé au 1er février 2024 faisant état d’une reconnaissance de dette de la SCI Eva de 15.201,58 €, de plusieurs règlements pour un total de 11.724,91 € et de charges supplémentaires postérieures de 5.484,64 €, soit un total de 8.961,31 €.

Au regard de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété arrêtée au 1er février 2024 est établie à hauteur de 8.961,31 €.

La SCI Eva sera condamnée à régler cette somme au syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2024.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus de droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que la défenderesse présente, de manière récurrente depuis de plusieurs années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera accueillie à hauteur de 1.500 €.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI Eva, partie perdante, supportera les dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

La SCI Eva sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires demandeur une somme totale de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement réputé contradictoire, par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la SCI Eva à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] les sommes suivantes :

8.961,31 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2024 ;

1.500 € à titre de dommages-intérêts ;

1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI Eva aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 9] le 10 Juillet 2025

La Greffière Le Président