TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à Me [R] (B0594)

C.C.C.

délivrée le :

à M^e ROUCH (P0335)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 22/14806

N° Portalis 352J-W-B7G-CYREW

N° MINUTE : 4

Assignation du :

12 Décembre 2022

JUGEMENT

rendu le 18 Février 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. CAFÉ LE MARIVAUX (RCS de [Localité 1] 572 038 875)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Caroline JEANNOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0594

DÉFENDERESSE

S.C.I. SCI [Q] (RCS de Paris 449 830 926)

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Henri ROUCH de la S.E.L.A.R.L. WARN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0335

Décision du 18 Février 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 22/14806 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYREW

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAÏNI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 08 Octobre 2025 tenue en audience publique devant Cédric KOSSO-VANLATHEM, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 Janvier 2026, puis prorogé au 18 Février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 16 août 2001, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE HAUSSMANN-ITALIENS, aux droits de laquelle vient désormais la S.C.I. SCI [Q], a donné à bail commercial renouvelé à la S.A.R.L. CAFÉ LE MARIVAUX, devenue depuis la S.A.S. CAFÉ LE MARIVAUX, des locaux composés d’une boutique en rez-de-chaussée avec mezzanine à l’entresol, et d’espaces sur deux sous-sols, constituant le lot n°6 d’un immeuble sis [Adresse 3] à Paris 2ème pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er octobre 1998 afin qu’y soit exercée une activité de café, de bar et de brasserie, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 60.766,33 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu.

Le contrat de bail commercial a été renouvelé en dernier lieu pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er octobre 2017 par jugement contradictoire du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris en date du 8 juillet 2022 fixant le loyer à la somme annuelle de 87.562 euros hors taxes et hors charges.

Lui reprochant de ne pas s’être acquittée en intégralité du montant de ses loyers, charges et taxes locatives, la S.C.I. SCI [Q] a, par acte d’huissier en date du 31 janvier 2022, fait signifier à la S.A.S. CAFÉ LE MARIVAUX un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 117.890,64 euros arrêtée au 31 décembre 2021, outre le coût de l’acte.

Par exploit d’huissier en date du 24 février 2022, la S.A.S. CAFÉ LE MARIVAUX a fait assigner la S.C.I. SCI [Q] devant le tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement des dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce, et des articles 1103, 1104, 1156 ancien, 1162 ancien, 1343-5 et 1353 du code civil, en nullité du commandement de payer à titre principal, en octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire et en paiement de la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts à titre subsidiaire, et en injonction sous astreinte d’éditer divers avoirs et de modifier le montant de la provision sur charges locatives ainsi qu’en paiement de la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive en tout état de cause.

Cette instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 22/02581.

Faisant grief à la S.C.I. SCI [Q] d’avoir violé la clause d’exclusivité stipulée à son profit prévoyant que « la bailleresse s’interdit le droit de louer les autres boutiques de ladite maison, [Adresse 4], no. 11, pour y exercer le même commerce que celui du preneur tel qu’il est ci-dessus spécifié et délimité » en ayant, par acte sous signature privée en date du 6 juillet 2017, donné à bail commercial à la S.A.R.L. MERCI JÉRÔME ITALIENS des locaux dépendant du même immeuble afin qu’y soit exercée une activité de restauration rapide de type saladerie et sandwicherie à consommer sur place et à emporter, et après avoir fait dresser deux procès-verbaux de constat par huissier de justice les 28 juin 2018 et 11 décembre 2019, la S.A.S. CAFÉ LE MARIVAUX a, par exploits d’huissier en date des 13 et 16 mai 2022, fait assigner ces deux sociétés devant le tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement des dispositions des articles 1103, 1231-1 et 1341-1 du code civil, en injonction sous astreinte de faire cesser le trouble subi dans le délai d’un mois à compter de la date de signification de la décision à intervenir, en résiliation judiciaire du contrat de bail commercial conclu entre ces dernières passé ce délai d’un mois, ainsi qu’en paiement de la somme de 624.000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de ses préjudices.

Cette instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 22/05971 et est toujours pendante.

Enfin, lui reprochant de ne toujours pas s’être acquittée en intégralité du montant de ses loyers, charges et taxes locatives, la S.C.I. SCI [Q] a, par acte de commissaire de justice en date du 23 novembre 2022, fait signifier à la S.A.S. CAFÉ LE MARIVAUX un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 120.957,08 euros arrêtée au 30 septembre 2022, outre le coût de l’acte.

Par exploit de commissaire de justice en date du 12 décembre 2022, la S.A.S. CAFÉ LE MARIVAUX a fait assigner la S.C.I. SCI [Q] devant le tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement des dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce, et des articles 1103, 1104, 1156 ancien, 1162 ancien, 1343-5 et 1353 du code civil, en nullité du commandement de payer à titre principal, en octroi de délais de paiement d’une durée de douze mois avec suspension des effets de la clause résolutoire et en paiement de la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts à titre subsidiaire, et en injonction sous astreinte d’éditer divers avoirs et de modifier le montant de la provision sur charges locatives ainsi qu’en paiement de la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive en tout état de cause.

Tel est l’objet de la présente instance enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 22/14806.

Postérieurement à l’introduction de la présente instance au fond, par exploit de commissaire de justice en date du 3 février 2023, la S.C.I. SCI [Q] a fait assigner la S.A.S. CAFÉ LE MARIVAUX devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement des dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 23 décembre 2022, en expulsion, en conservation du dépôt de garantie d’un montant de 40.000 euros, ainsi qu’en paiement de la somme provisionnelle de 143.042,27 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2022 et d’une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant mensuel de 7.297 euros hors taxes, outre les charges locatives, jusqu’à la libération effective des lieux.

Par ordonnance contradictoire en date du 28 août 2023, le juge des référés a ordonné une médiation judiciaire d’une durée initiale de trois mois confiée à Madame [L] [F] [V].

Cette instance de référé a fait l’objet d’un retrait du rôle lors de l’audience du 10 juin 2024.

Relevant notamment que l’acte d’huissier n’était accompagné d’aucun décompte, et que la bailleresse ne produisait aucun justificatif du montant de l’arriéré locatif actualisé invoqué, le présent tribunal a, par jugement contradictoire en date du 16 janvier 2025 rendu dans l’instance enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 22/02581 : déclaré de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifié le 31 janvier 2022 ; débouté la S.C.I. SCI [Q] de ses demandes reconventionnelles de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial, d’expulsion, de séquestration des meubles, de paiement de sa prétendue créance locative arrêtée au 30 juin 2022, de paiement d’une indemnité d’occupation et de conservation du montant du dépôt de garantie ; débouté la S.A.S. CAFÉ LE MARIVAUX de ses demandes d’injonction sous astreinte et de dommages et intérêts ; débouté la S.C.I. SCI [Q] de sa demande formée au titre des frais irrépétibles ; et condamné la S.C.I. SCI [Q] aux dépens ainsi qu’à payer à la S.A.S. CAFÉ LE MARIVAUX la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 4 décembre 2024, la S.A.S. CAFÉ LE MARIVAUX demande au tribunal, sur le fondement de l’article L. 145-41 du code de commerce, des articles 1103, 1104, 1156 ancien, 1162 ancien, 1343-5 et 1353 du code civil, et de l’article 12 du code de procédure civile, de :

– la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;

– à titre principal, constater que le commandement est imprécis et porte sur une assiette erronée ;

– constater que la convention locative ne répercute pas sur elle les charges afférentes à l’immeuble, de sorte que les causes visées dans le commandement ne constituent pas une infraction au regard des clauses et conditions du bail susceptibles de permettre la mise en œuvre de la clause résolutoire ;

– juger que la bonne foi doit présider à l’exécution des conventions et qu’à supposer qu’un commandement ait pu être délivré pour avoir paiement des loyers dus, le visa de la clause résolutoire apporte la démonstration de la volonté de la S.C.I. SCI [Q] de tirer parti d’une situation économique obérée pour obtenir un avantage injustifié à son détriment ;

– en conséquence, dire et juger que le commandement de payer signifié par acte de commissaire de justice en date du 23 novembre 2022 est nul et de nul effet ;

– à titre subsidiaire, si par extraordinaire la juridiction écarte la nullité du commandement, dire et juger que la régularisation tardive des charges constitue un obstacle à la mise en œuvre de la clause résolutoire faute de bonne foi ;

– à titre reconventionnel, condamner la S.C.I. SCI [Q], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la date du jugement à intervenir, à :

• éditer des avoirs correspondant aux montants des charges irrégulièrement quittancées ;

Décision du 18 Février 2026

18° chambre 3ème section

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• modifier le montant de la provision sur charges locatives appelé depuis le 1er janvier 2018 pour le ramener à la somme trimestrielle de 175 euros ;

• éditer des avoirs pour les frais de procédure irrégulièrement perçus ;

– condamner la S.C.I. SCI [Q] à lui payer la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

– à titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la juridiction juge le commandement valable et entre en voie de condamnation à son encontre, constater que la S.C.I. SCI [Q] a manqué à son obligation de régularisation annuelle, de modification en conséquence du montant de la provision sur charges locatives ainsi qu’à son obligation de loyauté et de bonne foi dans l’exécution du contrat ;

– en conséquence, condamner la S.C.I. SCI [Q] à lui payer la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

– suspendre les effets de la clause résolutoire et lui octroyer un délai de douze mois pour s’acquitter des sommes dont elle pourrait être redevable envers la S.C.I. SCI [Q] ;

– en tout état de cause, débouter la S.C.I. SCI [Q] de l’ensemble de ses demandes ;

– condamner la S.C.I. SCI [Q] à lui payer la somme de 8.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.C.I. SCI [Q] aux dépens, avec distraction au profit de Maître Caroline JEANNOT.

À l’appui de ses prétentions, la S.A.S. CAFÉ LE MARIVAUX expose, à titre principal, que le commandement de payer litigieux se révèle imprécis et vise des montants indus au titre des charges locatives, dès lors que seul est contractuellement mis à sa charge le remboursement de la taxe de balayage et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, faisant au surplus observer que la bailleresse a unilatéralement augmenté le montant de la provision trimestrielle sur charges et taxes locatives de la somme de 175 euros à la somme de 1.300 euros à compter du 1er janvier 2018, sans jamais l’avoir préalablement avertie ni avoir obtenu son accord, ce qui justifie l’annulation dudit commandement. Elle ajoute qu’en incluant dans cette sommation de prétendues régularisations de charges tardives, alors même que plusieurs décisions de justice rendues entre les parties ont déjà blâmé ce comportement, la propriétaire a fait preuve de mauvaise foi, privant le commandement de tout effet. Elle s’oppose également à toute résiliation judiciaire du bail, en l’absence de commission de manquements graves de sa part.

Elle déclare être fondée à réclamer, sous astreinte, l’émission d’avoirs au titre des sommes indûment quittancées ainsi que la diminution du montant de la provision sur charges locatives, afin que puisse être établi un compte entre les parties.

La locataire soutient qu’en multipliant les commandements de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial, la société civile immobilière fait montre d’un véritable acharnement procédural à son encontre, ne cherchant en réalité qu’à l’intimider et à l’évincer des locaux sans bourse délier, ce qui justifie l’allocation à son profit de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

À titre subsidiaire, la preneuse fait valoir que la S.C.I. SCI [Q], en usant déloyalement d’une prérogative contractuelle, engage sa responsabilité civile contractuelle à son égard, justifiant l’octroi à son bénéfice, d’une part de la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts, et d’autre part de délais de paiement d’une durée de douze mois entraînant la suspension des effets de la clause résolutoire.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 24 mai 2024, la S.C.I. SCI [Q] sollicite du tribunal, sur le fondement de l’article L. 145-41 du code de commerce, des articles 1104, 1224, 1226 et 1728 du code civil, et de l’article 32-1 du code de procédure civile, de :

– la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;

– y faisant droit, déclarer le commandement de payer signifié par acte de commissaire de justice en date du 23 novembre 2022 parfaitement valable et fondé ;

– en conséquence, débouter la S.A.S. CAFÉ LE MARIVAUX de l’ensemble de ses demandes ;

– faire droit à ses demandes reconventionnelles ;

– en conséquence, à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 24 décembre 2022 ;

– constater la résolution de plein droit du contrat de bail commercial ;

– à titre subsidiaire, déclarer que la S.A.S. CAFÉ LE MARIVAUX n’a pas respecté ses engagements contractuels compte tenu des abstentions réitérées de paiement des loyers et charges à échéance ainsi que des retards répétés ;

– en conséquence, ordonner la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial aux torts exclusifs de la S.A.S. CAFÉ LE MARIVAUX ;

– en tout état de cause, condamner la S.A.S. CAFÉ LE MARIVAUX à lui payer la somme de 73.690,13 euros en règlement de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2023 à réactualiser, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 23 novembre 2022, date du commandement de payer ;

– ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de la S.A.S. CAFÉ LE MARIVAUX, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux donnés à bail, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu ;

– ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles de son choix, et ce en garantie de toute somme qui pourra être due ;

– fixer l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. CAFÉ LE MARIVAUX au montant du loyer conventionnel, soit à la somme mensuelle de 7.297 euros hors taxes, charges en sus ;

– condamner la S.A.S. CAFÉ LE MARIVAUX à lui payer le montant de cette indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la libération effective des lieux occupés ;

– déclarer que le dépôt de garantie d’un montant de 40.000 euros lui sera acquis ;

– condamner la S.A.S. CAFÉ LE MARIVAUX à lui payer la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.A.S. CAFÉ LE MARIVAUX aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 23 novembre 2022 d’un montant de 393,12 euros et le coût de la saisie conservatoire.

Au soutien de ses demandes, la S.C.I. SCI [Q] indique, à titre principal, que le commandement de payer litigieux est parfaitement précis, est accompagné d’un décompte, et vise des sommes dues par la locataire dès lors que le bail prévoit que cette dernière est redevable des charges et accessoires, c’est-à-dire de l’intégralité des charges afférentes à l’immeuble dans lequel sont situés les locaux, de sorte que sa validité ne peut être contestée. Elle fait remarquer que les causes du commandement n’ont pas été apurées dans le délai d’un mois à compter de sa délivrance, ce qui justifie que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire.

À titre subsidiaire, la bailleresse affirme que les défauts et retards de paiement réitérés de la preneuse constituent des manquements graves justifiant la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial.

Décision du 18 Février 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 22/14806 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYREW

À titre reconventionnel, et en tout état de cause, elle en déduit être fondée à réclamer l’expulsion de la S.A.S. CAFÉ LE MARIVAUX, la condamnation de celle-ci à lui verser une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer en cours ainsi que la somme de 73.690,13 euros en règlement de l’arriéré locatif, outre l’autorisation de conserver par-devers elle le montant du dépôt de garantie.

Elle s’oppose au paiement de quelconques dommages et intérêts à la demanderesse, en l’absence de faute de sa part, et dans la mesure où elle n’est pas à l’initiative de l’introduction de la présente instance, de sorte qu’aucun abus de procédure ne peut lui être reproché.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 11 février 2025.

Postérieurement à l’ordonnance de clôture, par arrêt contradictoire en date du 11 septembre 2025, la cour d’appel de Paris a confirmé en toutes ses dispositions le jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris du 8 juillet 2022 ayant fixé le loyer de renouvellement à la somme annuelle de 87.562 euros hors taxes et hors charges à compter rétroactivement du 1er octobre 2017.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 8 octobre 2025, et la décision a été mise en délibéré au 26 janvier 2026, puis prorogée au 18 février 2026, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de relever que les demandes figurant au dispositif des conclusions de la S.A.S. CAFÉ LE MARIVAUX aux fins de voir « constater », « juger » et « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens (Civ. 2, 9 janvier 2020 : pourvoi n°18-18778), si bien qu’il n’y a pas lieu de statuer de ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

Sur la détermination des charges et taxes locatives dues par la locataire

Aux termes des dispositions de l’article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article 1134 ancien devenu 1103 du même code, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En vertu des dispositions des premier, cinquième et sixième alinéas de l’article L. 145-40-2 du code de commerce introduit par l’article 13 de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, ce qui est le cas s’agissant d’un contrat de bail commercial renouvelé à compter du 1er octobre 2017, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires. Un décret en Conseil d’État fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs.

Selon les dispositions des premier, quatrième, sixième et septième alinéas de l’article R. 145-35 du même code, ne peuvent être imputés au locataire : 3°) les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ; 5°) dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires. La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

D’après les dispositions de l’article R. 145-36 dudit code, l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Enfin, conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article 1315 ancien devenu 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il y a lieu de rappeler : que seules peuvent être mises à la charge du preneur les charges et taxes expressément prévues par une stipulation contractuelle, ce qui vaut notamment tant pour la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (Civ. 3, 13 juin 2012 : pourvoi n°11-17114 ; Civ. 3, 14 juin 2018 : pourvoi n°17-18873 ; Civ. 3, 13 septembre 2018 : pourvoi n°17-22498 ; Civ. 3, 13 décembre 2018 : pourvoi n°17-28055 ; Civ. 3, 19 novembre 2020 : pourvoi n°19-17197 ; Civ. 3, 16 mai 2024 : pourvoi n°22-19830) que pour les charges de copropriété (Civ. 3, 18 décembre 2012 : pourvoi n°11-24132 ; Civ. 3, 11 février 2016 : pourvoi n°14-23631 ; Civ. 3, 9 mai 2019 : pourvoi n°16-24701) ; qu’il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d’établir sa créance en démontrant l’existence et le montant de ces charges (Civ. 3, 17 septembre 2020 : pourvoi n°19-14168 ; Civ. 3, 29 janvier 2026 : pourvoi n°24-16270) ; que l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement de charges (Civ. 3, 5 novembre 2014 : pourvoi n°13-24451 ; Civ. 3, 9 juin 2015 : pourvoi n°14-13555 ; Civ. 3, 29 janvier 2026 : pourvoi n°24-14982) ; que la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d’actes de son titulaire manifestant sans équivoque la volonté de renoncer (Civ. 3, 22 janvier 1997 : pourvois n°94-19773, n°94-19774, n°94-19775 et n°94-19776 ; Civ. 1, 16 juin 1998 : pourvoi n°96-18708 ; Civ. 3, 18 janvier 2012 : pourvoi n°11-10389 ; Civ. 1, 23 septembre 2015 : pourvoi n°14-20168 ; Civ. 2, 5 mars 2020 : pourvoi n°19-10371 ; Civ. 3, 16 mars 2022 : pourvoi n°21-10032) ; et que le paiement pendant plusieurs années par le preneur de charges et taxes ne le prive pas du droit de solliciter ultérieurement le remboursement des sommes indûment réglées (Civ. 3, 26 mars 2013 : pourvoi n°11-24311 ; Civ. 3, 22 mai 2013 : pourvoi n°12-18995 ; Civ. 3, 13 février 2025 : pourvoi n°23-17978).

En l’espèce, bien que par acte d’huissier en date du 7 septembre 2017, la S.A.S. CAFÉ LE MARIVAUX ait fait signifier à sa bailleresse une demande de « renouvellement de son bail commercial pour une durée de neuf (9) années entières et consécutives à compter du 1er octobre 2017 », que par acte d’huissier en date du 19 octobre 2017, la S.C.I. SCI [Q] ait « déclar[é] consentir au principe du renouvellement sollicité », et que par jugement contradictoire en date du 8 juillet 2022, le juge des loyers commerciaux ait « fix[é] le montant du bail annuel renouvelé au 1er octobre 2017 » (pièces n°11, n°21 et n°34 en demande, et n°28, n°29 et n°36 en défense), si bien qu’il est établi que le contrat de bail commercial en cours liant les parties a pris effet le 1er octobre 2017, force est toutefois de constater que les parties n’ont pas régularisé de nouvel acte sous signature privée, de sorte que les clauses du bail expiré demeurent en vigueur, à l’exception de celle relative au montant du loyer.

Or, le contrat de bail commercial conclu par acte sous signature privée en date du 16 août 2001 stipule : en sa clause intitulée « LOYER », que « de même, les charges et accessoires du bail seront exigibles par quart aux mêmes dates que ci-dessus » ; et en sa clause intitulée « CHARGES ET CONDITIONS », qu’ « en outre, le présent renouvellement de bail est consenti aux charges et conditions suivantes, outre celles ordinaires et de droit que la Société preneuse s’oblige à exécuter et à accomplir, savoir : […]5/ De payer, en temps et lieu, les contributions personnelles, mobilières et taxes de patente, celles sur les locaux d’habitation et de commerce et toutes autres, présentes et futures, qui sont et seraient imposées au nom du preneur et applicables aux lieux présentement loués. De rembourser à la bailleresse aussi en ce qui concerne lesdits lieux les taxes de balayage et d’enlèvement des ordures ménagères, d’assainissement et autres présentes et futures à la charge des locataires, mais que la propriétaire est ou serait chargée de recouvrer. Et dans le cas où les taxes et contributions dont il est parlé ci-dessus viendraient à être remplacées en totalité ou en partie par d’autres qui, sous une forme quelconque, seraient mises à la charge de la bailleresse et ne retomberaient plus à la charge du preneur, ce dernier serait tenu de supporter annuellement une somme égale à celle qu’il aurait dû supporter pour lesdites taxes et contributions remplacées » (pièces n°1 en demande et n°20 en défense, pages 4 et 5).

Il y a lieu de relever que ces clauses ne visent expressément aucune charge locative, et notamment pas les charges de copropriété, seules étant mentionnées la taxe de balayage et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, étant observé que contrairement à ce que soutient à tort la bailleresse, la mention relative au paiement des « charges et accessoires du bail » est insuffisante à elle seule, à défaut d’inventaire précis, à imposer à la locataire de rembourser l’intégralité des charges afférentes à l’immeuble dans lequel sont situés les locaux donnés à bail.

En particulier, s’agissant des taxes, il ressort : des dispositions de l’article 1380 et du I de l’article 1400 du code général des impôts que la taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l’exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code, et que sous réserve des dispositions des articles 1403 et 1404, toute propriété, bâtie ou non bâtie, doit être imposée au nom du propriétaire actuel ; et des dispositions du premier alinéa de l’article 234 nonies du même code qu’il est institué une contribution annuelle sur les revenus retirés de la location de locaux situés dans des immeubles achevés depuis quinze ans au moins au 1er janvier de l’année d’imposition, acquittée par les bailleurs mentionnés au I de l’article 234 duodecies et aux articles 234 terdecies et 234 quaterdecies ; si bien que la taxe foncière et la contribution annuelle sur les revenus locatifs ne constituent pas des impôts qui « sont […] imposés au nom du preneur » au sens des stipulations conventionnelles susmentionnées, de sorte qu’à défaut d’être expressément visées par le contrat de bail, elles ne peuvent être mises à la charge de la preneuse.

S’agissant des charges locatives, la demanderesse explique, sans être contredite sur ce point, que « le commerce […] est totalement indépendant de l’immeuble, la Société CAFÉ LE MARIVAUX n’utilise donc pas les parties communes, règle de son côté eau, gaz et électricité, et ne bénéficie d’aucune prestation liée à l’immeuble (ascenseur, gardiennage, chauffage de l’immeuble…) » (page 15 de ses dernières conclusions).

De fait, il résulte des régularisations de charges annexées aux avis d’échéance émis par la mandataire et administratrice de biens de la bailleresse entre le 6 octobre 2009 et le 24 juin 2015, lesquelles mentionnaient pourtant les « ORDURES MÉNAGÈRES », les « IMPÔTS FONCIERS », les « FRAIS DE GESTION 8% », l’ « EAU », la « LOCATION COMPTEUR », l’ « ÉLECTRICITÉ PC », le « TÉLÉPHONE GARDIEN », le «CHAUFFAGE LOGE», le « CONTRAT DÉRATISATION », les «CONTRATS DIVERS», la « TAXE DE BALAYAGE », la « TAXE D’HABITATION », les « TRAVAUX RÉCUPÉRABLES », les « SALAIRES GARDIEN », les « CHARGES SOCIALES », le « NETTOYAGE », les « PRODUITS ENTRETIEN », les « FOURNITURES », l’ « ÉLECTRICITÉ ASCENSEUR », le « TÉLÉPHONE ASCENSEUR », le « CONTRAT ASCENSEUR », le « COMBUSTIBLE », le « CONTRAT CHAUFFAGE » ou l’ « ASSURANCE », que seules étaient refacturées à la locataire la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et la taxe de balayage, la colonne intitulée « QUOTE-PART TTC » afférente à chacun des autres postes comportant la mention « 0,00 » ou étant laissée vide (pièce n°25 en demande).

Dès lors, la S.C.I. SCI [Q] ne peut sérieusement soutenir que « depuis l’origine des relations contractuelles, soit depuis plus de 70 ans désormais, le preneur s’est toujours acquitté du paiement des charges de l’immeuble » (page 16 de ses dernières conclusions).

Au contraire, il est démontré qu’à réception de la lettre recommandée en date du 27 décembre 2017 adressée par la propriétaire faisant état d’ « une vérification des charges sur les 5 dernières années », et se référant à des avis d’échéance comportant en annexes des régularisations de charges pour l’essentiel des postes susvisés, la preneuse a réagi sans délai en répondant, par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 12 janvier 2018, que « ce courrier porte sur une régularisation de charges pour les années 2012 à 2016, laquelle s’élèverait à une somme de 20.421,26 €. Je dois vous avouer ne pas comprendre la teneur de cette correspondance. En effet, le bail commercial liant la Société LE MARIVAUX à la SCI [Q] ne répercute sur la société locataire que la taxe de balayage et d’enlèvement des ordures ménagères. Il n’est nullement question de charges sociales, travaux ascenseur, salaires gardien. Je vous invite en conséquence à bien vouloir donner toute explication quant à cette nouvelle demande, laquelle me semble totalement infondée » (pièces n°15, n°16 et n°17 en demande, et n°11 en défense).

Enfin, il y a lieu de relever que le contrat de bail commercial ne contient aucune stipulation relative au versement d’une quelconque provision sur charges locatives, mais que la pratique de la bailleresse était de facturer, à tout le moins depuis l’année 2009 jusqu’au 31 décembre 2017, une provision trimestrielle d’un montant de 175 euros, la S.A.S. CAFÉ LE MARIVAUX sollicitant elle-même de la présente juridiction, dans le dispositif de ses dernières conclusions, de « modifier le montant de la provision pour charges appelé depuis le 1er janvier 2018 pour le ramener à la somme de 175 € / trimestre », de sorte que l’existence d’un accord verbal ou tacite sur le principe d’une telle provision de ce montant est caractérisée.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que seul est mis à la charge de la locataire le paiement d’une provision trimestrielle sur charges locatives d’un montant de 175 euros, de la taxe de balayage et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

En conséquence, il convient de retenir qu’en exécution du contrat de bail commercial, la S.A.S. CAFÉ LE MARIVAUX est tenue envers la S.C.I. SCI [Q] de lui payer une provision trimestrielle sur charges locatives d’un montant de 175 euros ainsi que de lui rembourser la taxe de balayage et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Sur le sort du commandement de payer en date du 23 novembre 2022

Sur l’action en nullité du commandement de payer

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En outre, en application des dispositions de l’article 648 du code de procédure civile, tout acte d’huissier de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs : 1. Sa date ; 2. a) Si le requérant est une personne physique : ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ; b) Si le requérant est une personne morale : sa forme, sa dénomination, son siège social et l’organe qui la représente légalement. 3. Les nom, prénoms, demeure et signature de l’huissier de justice ; 4. Si l’acte doit être signifié, les nom et domicile du destinataire, ou, s’il s’agit d’une personne morale, sa dénomination et son siège social. Ces mentions sont prescrites à peine de nullité.

En vertu des dispositions de l’article 649 du même code, la nullité des actes d’huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure.

Enfin, selon les dispositions de l’article 114 dudit code, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que seule peut justifier la nullité d’un commandement de payer visant la clause résolutoire la violation d’une des mentions légales susvisées, à l’exclusion d’une simple erreur sur le montant réclamé (Civ. 3, 27 octobre 1993 : pourvoi n°91-19416 ; Civ. 3, 29 septembre 2015 : pourvoi n°14-18603) ou de l’absence de justificatif joint à l’acte extrajudiciaire (Civ. 3, 22 octobre 2015 : pourvoi n°14-17645).

En l’espèce, force est de constater que le commandement de payer signifié à la S.A.S. CAFÉ LE MARIVAUX par la S.C.I. SCI [Q] par acte de commissaire de justice en date du 23 novembre 2022 : contient toutes les mentions relatives à l’identité et aux coordonnées de la bailleresse, de la preneuse et du commissaire de justice instrumentaire ; indique explicitement « qu’à défaut de règlement intégral dans le délai d’UN MOIS à compter du présent acte, la requérante se prévaudra de l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail telle que reproduite ci-après » ; reproduit intégralement la clause résolutoire stipulée au contrat de bail commercial ; et est accompagné d’un décompte établi sur dix pages reprenant l’historique des échéances et paiements intervenus entre le 1er janvier 2012 et le 11 octobre 2022 (pièce n°39 en défense).

Dès lors, il y a lieu de relever que le commandement de payer litigieux n’est entaché d’aucune irrégularité.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. CAFÉ LE MARIVAUX de sa demande de nullité du commandement de payer signifié par la S.C.I. SCI [Q] par acte de commissaire de justice en date du 23 novembre 2022.

Sur le moyen tiré de la mauvaise foi de la bailleresse

D’après les dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En outre, le premier alinéa de l’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 2274 du même code, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

Il y a lieu de rappeler : que d’une part, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement (Civ. 3, 11 juillet 1990 : pourvoi n°88-19994), de sorte que la résiliation de plein droit du bail ne peut sanctionner qu’un manquement pour lequel la mise en œuvre de la clause résolutoire est expressément prévue (Civ. 3, 15 septembre 2010 : pourvoi n°09-10339 ; Civ. 3, 8 juin 2023 : pourvois n°21-19099 et n°22-11885) ; que d’autre part, le bailleur qui ne s’est pas opposé à une demande en renouvellement du bail en a irrévocablement accepté le principe, de sorte que seuls des manquements postérieurs à ce renouvellement peuvent justifier la résiliation du nouveau bail (Civ. 3, 8 juillet 2008 : pourvoi n°07-10125 ; Civ. 3, 1er février 2018 : pourvoi n°16-29054 ; Civ. 3, 21 janvier 2021 : pourvoi n°19-24466 ; Civ. 3, 20 mai 2021 : pourvoi n°19-26021 ; Civ. 3, 11 mai 2022 : pourvoi n°19-13738) ; et qu’enfin, pour produire ses effets, la clause résolutoire insérée à un contrat de bail commercial doit être mise en œuvre de bonne foi par le bailleur (Civ. 3, 22 octobre 2015 : pourvoi n°14-17645 ; Civ. 3, 1er février 2018 : pourvoi n°16-28684 ; Civ. 3, 25 octobre 2018 : pourvoi n°17-17384 ; Civ. 3, 11 mars 2021 : pourvoi n°20-13639 ; Civ. 3, 15 février 2023 : pourvoi n°22-11393 ; Civ. 3, 25 avril 2024 : pourvoi n°23-10384).

En l’espèce, le premier alinéa de la clause intitulée « CLAUSE RÉSOLUTOIRE » insérée au contrat de bail commercial litigieux stipule qu’ : « À défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou de charges accessoires à leur échéance, comme en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses du présent bail, celui-ci ainsi que les cessions ou sous-locations dont il est question à l’article 14 des charges et conditions qui précèdent seront résiliés de plein droit sur simple ordonnance de référé si bon semble à la bailleresse, un mois après un simple commandement de payer ou une mise en demeure d’exécuter demeurés infructueux et ce sans que l’effet de la présente clause puisse être neutralisée par des offres réelles, passé ledit délai » (pièces n°1 en demande et n°20 en défense, page 5).

Le commandement de payer signifié à la S.A.S. CAFÉ LE MARIVAUX par la S.C.I. SCI [Q] par acte de commissaire de justice en date du 23 novembre 2022 porte sur la somme principale de 120.957,08 euros au titre d’un arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2022 (pièce n°39 en défense).

Cependant, il convient de relever que d’une part, le décompte annexé au commandement fait notamment état d’une dette locative d’un montant de 5.788,12 euros arrêtée au 30 septembre 2017.

Or, comme précédemment indiqué, il est démontré que par acte d’huissier en date du 7 septembre 2017, la S.A.S. CAFÉ LE MARIVAUX a fait signifier à sa bailleresse une demande de « renouvellement de son bail commercial pour une durée de neuf (9) années entières et consécutives à compter du 1er octobre 2017 », que par acte d’huissier en date du 19 octobre 2017, la S.C.I. SCI [Q] a « déclar[é] consentir au principe du renouvellement sollicité », et que par jugement contradictoire en date du 8 juillet 2022, le juge des loyers commerciaux a « fix[é] le montant du bail annuel renouvelé au 1er octobre 2017 » (pièces n°11, n°21 et n°34 en demande, et n°28, n°29 et n°36 en défense), si bien qu’il est établi que le contrat de bail commercial en cours liant les parties a pris effet le 1er octobre 2017, de sorte qu’en acceptant expressément le principe du renouvellement à compter de cette date, la bailleresse est réputée avoir renoncé à se prévaloir de tout arriéré locatif antérieur pour mettre en œuvre la clause résolutoire.

D’autre part, le décompte fait état, à plusieurs reprises, de « RÉAJUSTEMENT DG », alors même que la clause résolutoire susmentionnée ne vise aucunement les complément au dépôt de garantie, si bien que la clause résolutoire ne peut être mise en œuvre à ce titre.

Enfin, ce décompte comporte : la mention « 1/2 CRL », c’est-à-dire la moitié de la contribution sur les revenus locatifs, d’un montant trimestriel de 227,40 euros au titre du dernier trimestre de l’année 2011, puis de 592,10 euros au titre du premier trimestre de l’année 2012, puis de 287,64 euros à compter du deuxième trimestre de l’année 2012 jusqu’au premier trimestre de l’année 2015 inclus, puis de 250 euros à compter du deuxième trimestre de l’année 2015 jusqu’au dernier trimestre de l’année 2020, puis de 276,43 euros au titre du premier trimestre de l’année 2021, et enfin de 256,61 euros à compter du deuxième trimestre de l’année 2021 jusqu’au troisième trimestre de l’année 2022 inclus, alors même que comme précédemment exposé, cette taxe incombant légalement à la bailleresse n’a jamais été contractuellement mise à la charge de la locataire ; et la mention « PROVISIONS SUR CHARGES » d’un montant trimestriel de 1.300 euros à compter du premier trimestre de l’année 2018, en lieu et place d’un montant de 175 euros antérieurement, alors même que le contrat de bail ne prévoit nullement le versement d’une quelconque provision sur charges locatives, et qu’en tout état de cause cette augmentation de 642,86% a été unilatéralement décidée par la S.C.I. SCI [Q] sans que la preneuse ait donné son accord ni n’en ait été préalablement avertie.

Surtout, il y a lieu de souligner qu’à l’occasion d’une instance antérieure opposant les mêmes parties, statuant sur le sort d’un commandement de payer signifié par acte d’huissier en date du 8 mars 2018, le tribunal de grande instance de Paris a explicitement relevé, par jugement contradictoire en date du 17 septembre 2020, qu’ « il ne résulte pas de ces clauses une disposition expresse répercutant sur le preneur le paiement des charges d’entretien de l’immeuble et des diverses charges de copropriété telles que l’eau, la location du compteur, le téléphone et le salaire du gardien, le chauffage de la loge, les contrats d’entretien des extincteurs, l’achat des diverses fournitures, les charges relatives à l’usage de l’ascenseur, l’achat du combustible et le contrat de chauffage des parties communes, seul le paiement de la taxe de balayage et d’enlèvement des ordures ménagères étant expressément mises à la charge du preneur, et les termes « taxes et contributions » et « charges et accessoires du bail » n’étant pas révélateurs de l’intention des parties de répercuter le paiement des charges communes de copropriété sur le preneur. […] Il résulte, en conséquence, de ces éléments éclairant l’intention des parties, au vu de la clause du bail prévoyant expressément que le preneur doit s’acquitter du paiement de la taxe de balayage et du paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, de l’interprétation sans équivoque que le bailleur a fait lui-même de ses obligations contractuelles en excluant précisément le paiement des charges de copropriété des régularisations de charges adressées au preneur et du refus explicite de la société CAFÉ LE MARIVAUX de modifier sa pratique, que le contrat de bail liant les parties depuis le 1er octobre 1998 doit s’interpréter comme net de charges communes pour le preneur, de sorte que la société locataire n’est pas tenue de l’ensemble des charges relatives à l’entretien de la copropriété, s’agissant notamment des postes qu’elle conteste, telles notamment les dépenses d’entretien, de prestations techniques, de surveillance, de chauffage, de fournitures ou d’eau froide » (pièce n°28 en demande, pages 8 et 9), étant observé que d’une part, si ce jugement n’était certes pas assorti de l’exécution provisoire, il aurait néanmoins dû inciter la S.C.I. SCI [Q] à faire preuve de la plus grande prudence lors de la délivrance du commandement ultérieur en date du 23 novembre 2022 querellé, en excluant tous les postes de charges qui avaient déjà été écartés par cette décision de justice antérieure, et que d’autre part, ce jugement a été confirmé en toutes ses dispositions par arrêt contradictoire de la cour d’appel de Paris en date du 5 septembre 2024 (pièce n°39 en demande).

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments qu’en faisant signifier un commandement de payer portant en partie sur un arriéré locatif antérieur à son acceptation du principe du renouvellement du bail, en partie sur des postes non expressément prévus par la clause résolutoire, et en majeure partie sur des postes de charges et taxes locatives dont elle ne pouvait ignorer, eu égard au précédent jugement en date du 17 septembre 2020, que l’incombance à la S.A.S. CAFÉ LE MARIVAUX était particulièrement sujette à caution, l’augmentation unilatérale de 642,86% du montant de la provision sur charges locatives ayant pour seul objectif de couvrir l’ensemble de ces charges afférentes à la propriété de l’immeuble, la S.C.I. SCI [Q] a fait preuve de mauvaise foi dans la mise en œuvre de la clause résolutoire, ce qui justifie que ledit commandement soit privé d’effet.

En conséquence, il convient de déclarer que le commandement de payer signifié par la S.C.I. SCI [Q] par acte de commissaire de justice en date du 23 novembre 2022 est privé d’effet.

Sur les demandes reconventionnelles de la bailleresse

Sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que le commandement de payer en date du 23 novembre 2022 est privé d’effet, il ne peut être fait droit à la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire formée par la bailleresse.

En conséquence, il convient de débouter la S.C.I. SCI [Q] de sa demande reconventionnelle de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application des dispositions des premier et dernier alinéas de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales, et notamment : 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, en vertu des dispositions de l’article 1103 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Enfin, selon les dispositions de l’article 1353 dudit code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, bien que le dernier décompte produit aux débats édité le 2 février 2023 fasse état d’un arriéré locatif d’un montant de 156.755,81 euros arrêté au 31 décembre 2022 (pièce n°40 en défense), la bailleresse reconnaît expressément, aux termes de ses écritures, « qu’à la suite des procédures de saisie diligentées par son Commissaire de Justice, sans aucune exécution spontanée de la locataire, sa dette locative est de 73.690,13 Euros au 31 décembre 2023 » (page 26 de ses dernières conclusions), sans qu’aucun procès-verbal de saisie conservatoire ni aucun décompte actualisé ne soit cependant communiqué.

Ceci étant précisé, et comme déjà indiqué, il y a lieu de déduire le montant de la contribution sur les revenus locatifs incombant légalement à la bailleresse, laquelle n’a jamais été contractuellement mise à la charge de la locataire, soit à partir du décompte en date du 2 février 2023 la somme de : 227,40 + 592,10 + (287,64 x 12) + (250 x 23) + 276,43 + (256,61 x 7) = 12.093,88 euros (pièce n°40 en défense).

Il convient également de déduire le montant des régularisations de charges des années 2012 à 2016, soit la somme de : 4.284,18 + 3.862,17 + 4.225,45 + 3.546,97 + 4.249,44 = 20.168,21 euros, étant observé que dans son jugement en date du 17 septembre 2020, confirmé en toutes ses dispositions par arrêt de la cour d’appel de Paris du 5 septembre 2024, le tribunal de grande instance de Paris a expressément jugé que « par conséquent, il ne sera pas fait droit aux demandes de la SCI [Q] relatives au paiement des sommes engagées au titre des charges, soit aux termes du décompte annexé au commandement de payer (pièces n°3 et 13 défendeur), la somme de 20.168,21 euros (4.284,18 + 3.862,17 + 4.225,45 + 3.546,97 + 4.249,44) » (pièces n°28 et n°39 en demande), si bien que cette demande se heurte, en tout état de cause, tant à l’autorité de la chose jugée qu’à la force de chose jugée dont sont revêtues ces deux décisions de justice, en application des dispositions de l’article 1355 du code civil, et des articles 122, 480 et 500 du code de procédure civile.

Enfin, dans la mesure où n’est versé aux débats : aucun avis d’impôt ou titre de recette postérieur à l’année 2014 relatif à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et à la taxe de balayage, ce qui rend sans cause les provisions sur charges locatives appelées trimestriellement entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2023, ainsi que les mentions « ORDURES MÉNAGÈRES » des années 2015 à 2021, « SOLDE CHARGES 2017 » et « SOLDE CHARGES 2019 » ; ni aucun justificatif des « FRAIS DE PROCÉDURE » facturés le 1er octobre 2017 et le 1er janvier 2018 (pièce n°40 en défense) ; il y a lieu de déduire la somme totale de : (175 x 12) + (1.300 x 24) + 106,06 + 114,25 + 84 + 735,57 + 725,10 + 721,76 + 720,36 + 4.121,05 + 1.564,73 + 729,89 + 117,26 = 43.040,03 euros.

Le montant indûment facturé à la locataire ou insuffisamment justifié s’élève donc à la somme totale de : 12.093,88 + 20.168,21 + 43.040,03 = 75.302,12 euros.

Décision du 18 Février 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 22/14806 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYREW

Or, dès lors que ce montant de 75.302,12 euros est supérieur à la créance locative d’un montant de 73.690,13 euros invoquée dans le cadre de la présente instance, force est de constater que la S.C.I. SCI [Q] échoue à apporter la preuve que la S.A.S. CAFÉ LE MARIVAUX serait débitrice d’une quelconque somme.

En conséquence, il convient de débouter la S.C.I. SCI [Q] de sa demande reconventionnelle en paiement d’un arriéré locatif formée à l’encontre de la S.A.S. CAFÉ LE MARIVAUX.

Sur la demande reconventionnelle de résiliation judiciaire du bail

D’après les dispositions des premier et cinquième alinéas de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : provoquer la résolution du contrat.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 1224 du même code, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes des dispositions de l’article 1227 dudit code, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Enfin, en application des dispositions de l’article 1741 de ce code, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Il y a lieu de rappeler que seul peut justifier la résiliation d’un contrat de bail un manquement contractuel d’une gravité suffisante (Civ. 3, 9 décembre 2008 : pourvoi n°07-21730 ; Civ. 3, 10 septembre 2020 : pourvoi n°19-13760 ; Civ. 3, 17 juin 2021 : pourvoi n°19-26317 ; Civ. 3, 21 septembre 2023 : pourvoi n°22-15850 ; Civ. 3, 27 février 2025 : pourvoi n°23-17898).

En l’espèce, il ressort du dernier décompte produit aux débats édité le 2 février 2023 et arrêté au 31 décembre 2022 que la preneuse n’a jamais cessé d’effectuer des versements réguliers notamment entre le 16 janvier 2018 et le 29 décembre 2022, y compris au cours des mesures gouvernementales et de police administrative adoptées dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire lié à l’épidémie de covid-19 (pièce n°40 en défense), étant observé que d’une part, eu égard à la teneur de la présente décision, elle était légitime à ne procéder qu’à des règlements partiels dans la mesure où les montants facturés par la bailleresse étaient erronés comme portant sur des postes de charges et de taxes locatives non exigibles, et que d’autre part, comme précédemment indiqué, il n’est pas établi que la preneuse demeurerait débitrice d’un quelconque arriéré locatif à la date de la présente décision.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les retards ponctuels et règlements partiels effectués par la S.A.S. CAFÉ LE MARIVAUX, en grande partie fondés, ne revêtent pas un caractère de gravité suffisant susceptible de justifier la résiliation judiciaire du bail.

En conséquence, il convient de débouter la S.C.I. SCI [Q] de sa demande reconventionnelle de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial formée à l’encontre de la S.A.S. CAFÉ LE MARIVAUX.

Sur les demandes d’expulsion et de séquestration des meubles

En vertu des dispositions de l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

En outre, selon les dispositions de l’article L. 433-1 du même code, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

En l’espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, compte tenu du rejet des demandes de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail, force est de constater qu’il ne peut être fait droit aux demandes d’expulsion et de séquestration des meubles formées par la bailleresse.

En conséquence, il convient de débouter la S.C.I. SCI [Q] de ses demandes reconventionnelles d’expulsion et de séquestration des meubles formées à l’encontre de la S.A.S. CAFÉ LE MARIVAUX.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

D’après les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il y a lieu de rappeler que l’indemnité d’occupation due par un occupant sans titre présente un caractère mixte à la fois compensatoire et indemnitaire, et a pour objet de réparer le préjudice subi par le bailleur propriétaire du fait de la privation de son bien immobilier (Civ. 3, 27 avril 1982 : pourvoi n°80-15139 ; Civ. 3, 26 novembre 1997 : pourvoi n°96-12003 ; Civ. 3, 27 juin 2006 : pourvoi n°05-13465 ; Civ. 3, 15 février 2018 : pourvoi n°16-13216 ; Civ. 3, 15 avril 2021 : pourvoi n°19-26045).

En l’espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, compte tenu du rejet des demandes de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail, force est de constater qu’il ne peut être fait droit à la demande de paiement d’une indemnité d’occupation formée par la S.C.I. SCI [Q], le bail étant toujours en vigueur, et la S.A.S. CAFÉ LE MARIVAUX n’ayant donc pas la qualité d’occupante sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de débouter la S.C.I. SCI [Q] de sa demande reconventionnelle en paiement d’une indemnité d’occupation formée à l’encontre de la S.A.S. CAFÉ LE MARIVAUX.

Sur le sort du dépôt de garantie

Aux termes des dispositions de l’article 1231 du code civil, à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

En outre, en application des dispositions de l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Enfin, en vertu des dispositions de l’article 1231-3 dudit code, le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution est due à une faute lourde ou dolosive.

Décision du 18 Février 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 22/14806 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYREW

En l’espèce, le dernier alinéa de la clause intitulée « CLAUSE RÉSOLUTOIRE » insérée au contrat de bail commercial litigieux stipule qu’ : « En cas de résiliation, quelle qu’en soit la cause, le dépôt de garantie dont il va être ci-après parlé sera et demeurera acquis à la bailleresse à titre de dommages et intérêts, sans préjudice de plus amples s’il y a lieu » (pièces n°1 en demande et n°20 en défense, page 5).

Eu égard à la teneur de la présente décision, compte tenu du rejet des demandes de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail, force est de constater qu’il ne peut être fait droit à la demande de conservation du montant du dépôt de garantie formée par la S.C.I. SCI [Q], le bail étant toujours en vigueur.

En conséquence, il convient de débouter la S.C.I. SCI [Q] de sa demande reconventionnelle de conservation du montant du dépôt de garantie formée à l’encontre de la S.A.S. CAFÉ LE MARIVAUX.

Sur les demandes de la locataire

Sur les demandes d’injonction sous astreinte

Selon les dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

D’après les dispositions de l’article 1193 du même code, les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.

Enfin, conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article 1302 dudit code, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

En l’espèce, si la locataire réclame la condamnation sous astreinte de la bailleresse à « – éditer des avoirs correspondant aux montants des charges irrégulièrement quittancées ; […] – éditer des avoirs pour les frais de procédure irrégulièrement perçus » (page 18 de ses dernières conclusions), force est toutefois de constater que d’une part, ces postes de charges et de frais ont déjà été déduits du montant de sa dette locative, comme exposé ci-avant, et que d’autre part, il lui appartenait, le cas échéant, de former une demande en paiement de l’indu à ce titre dans le cadre de la présente instance, ce dont elle s’est abstenue, de sorte qu’il convient de rejeter cette demande d’injonction.

De même, si elle sollicite du tribunal de « modifier le montant de la provision pour charges appelé depuis le 1er janvier 2018 pour le ramener à la somme de 175 € / trimestre » (page 18 de ses dernières conclusions), il y a cependant lieu de souligner que d’une part, il n’entre pas dans l’office du juge de modifier les termes d’une convention, en vertu du principe d’intangibilité des contrats, sauf en cas de révision pour imprévision régie par les dispositions de l’article 1195 du code civil, ce qui n’est pas le cas en l’occurrence, et que d’autre part, comme précédemment indiqué, le contrat de bail commercial litigieux ne contient aucune stipulation relative au versement d’une quelconque provision sur charges locatives, la facturation d’une telle provision d’un montant trimestriel de 175 euros à tout le moins depuis l’année 2009 jusqu’au 31 décembre 2017 relevant soit d’un accord tacite ou verbal, soit d’un usage librement convenu entre les parties, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande d’injonction, étant simplement observé que dans la mesure où seul est contractuellement mis à la charge de la locataire le remboursement de la taxe de balayage et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, cette dernière ayant été refacturée, bien qu’aucun avis d’impôt ne soit produit aux débats, pour un montant de 720,36 au titre de l’année 2021 (pièce n°40 en défense), rien ne justifie en effet le règlement d’une provision trimestrielle d’un montant de 1.300 euros depuis le 1er janvier 2018, la S.C.I. SCI [Q] ne pouvant dès lors qu’être fortement incitée à revoir ce montant à la baisse, sans que la présente juridiction puisse néanmoins l’y contraindre.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. CAFÉ LE MARIVAUX de ses demandes d’injonction sous astreinte formées à l’encontre de la S.C.I. SCI [Q] aux fins d’émission d’avoirs correspondant aux montants des charges locatives irrégulièrement quittancées et des frais de procédure irrégulièrement perçus, et de modification du montant de la provision sur charges locatives appelé depuis le 1er janvier 2018.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Aux termes des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

En outre, en application des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Enfin, en vertu des dispositions de l’article 1241 du même code, chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En l’espèce, si la locataire allègue que « la bailleresse a consenti un bail à la société MERCI JÉRÔME DÉVELOPPEMENT portant sur un local situé dans l’immeuble abritant les lieux loués par la société CAFÉ LE MARIVAUX » et que « la société CAFÉ LE MARIVAUX, victime de la violation de cette clause d’exclusivité, a été contrainte d’agir en vue d’obtenir la condamnation de la bailleresse à faire cesser, sous astreinte, l’activité de la société MERCI JÉRÔME DÉVELOPPEMENT. La procédure est actuellement pendante devant le Tribunal judiciaire de PARIS » (pages 19 et 20 de ses dernières conclusions), force est toutefois de constater que cette faute et l’éventuel préjudice en résultant seront examinés dans le cadre de cette instance parallèle enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 22/05971.

En revanche, comme précédemment indiqué, il est établi qu’à l’occasion d’une instance antérieure opposant les mêmes parties, statuant sur le sort d’un commandement de payer signifié par acte d’huissier en date du 8 mars 2018, le tribunal de grande instance de Paris avait explicitement relevé, par jugement contradictoire en date du 17 septembre 2020, que les charges locatives liées à l’immeuble dans lequel sont situés les locaux donnés à bail n’étaient pas dues par la preneuse (pièce n°28 en demande, pages 8 et 9), étant observé que d’une part, si ce jugement n’était certes pas assorti de l’exécution provisoire, il aurait néanmoins dû inciter la S.C.I. SCI [Q] à faire preuve de la plus grande prudence lors de la délivrance du commandement ultérieur en date du 23 novembre 2022 querellé, en excluant tous les postes de charges qui avaient déjà été écartés par cette décision de justice antérieure, et que d’autre part, ce jugement a été confirmé en toutes ses dispositions par arrêt contradictoire de la cour d’appel de Paris en date du 5 septembre 2024 (pièce n°39 en demande), si bien qu’il y a lieu de retenir qu’en faisant délivrer un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant en grande partie sur ces mêmes charges locatives, la bailleresse a commis un abus de procédure constitutif d’une faute.

Décision du 18 Février 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 22/14806 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYREW

Cependant, si la demanderesse affirme être « contrainte de se défendre à chaque attaque initiée par la SCI [Q]. Cet énième commandement est la preuve manifeste que la bailleresse n’entend pas accepter les décisions judiciaires rendues sur cette question des charges tant par le juge des référés que par le juge de l’exécution ou la 18ème Chambre du Tribunal Judiciaire de PARIS. La Cour d’Appel de Paris a pris en considération cette situation en condamnant, dans sa décision du 5 septembre 2024, la SCI [Q] au paiement d’une somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du CPC » (page 19 de ses dernières conclusions), force est de souligner qu’elle ne caractérise l’existence d’aucun préjudice, fût-il moral, distinct de celui lié à la nécessité de se défendre en justice, lequel est déjà réparé au titre des frais irrépétibles, comme cela sera examiné ci-après.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. CAFÉ LE MARIVAUX de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée à l’encontre de la S.C.I. SCI [Q].

Sur les demandes subsidiaires de dommages et intérêts supplémentaires, de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Eu égard à la teneur de la présente décision, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de dommages et intérêts supplémentaires, de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formées par la locataire, lesquelles ne sont présentées qu’ « À TITRE SUBSIDIAIRE : Si le commandement était jugé valable et le Tribunal entrait en voie de condamnation » (page 23 de ses dernières conclusions), ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la S.C.I. SCI [Q], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 23 novembre 2022 et le coût de la saisie conservatoire, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du même code, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à la S.A.S. CAFÉ LE MARIVAUX une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 8.000 euros, en vertu des dispositions de l’article 700 dudit code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l’article 514 de ce code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.S. CAFÉ LE MARIVAUX de sa demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifié par la S.C.I. SCI [Q] par acte de commissaire de justice en date du 23 novembre 2022,

DÉCLARE privé d’effet le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifié par la S.C.I. SCI [Q] à la S.A.S. CAFÉ LE MARIVAUX par acte de commissaire de justice en date du 23 novembre 2022,

DÉBOUTE la S.C.I. SCI [Q] de sa demande reconventionnelle de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial conclu avec la S.A.S. CAFÉ LE MARIVAUX par l’effet du commandement de payer signifié par acte de commissaire de justice en date du 23 novembre 2022,

DÉBOUTE la S.C.I. SCI [Q] de sa demande reconventionnelle en paiement d’un arriéré locatif formée à l’encontre de la S.A.S. CAFÉ LE MARIVAUX,

DÉBOUTE la S.C.I. SCI [Q] de sa demande reconventionnelle de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial formée à l’encontre de la S.A.S. CAFÉ LE MARIVAUX,

DÉBOUTE la S.C.I. SCI [Q] de ses demandes reconventionnelles d’expulsion et de séquestration des meubles formées à l’encontre de la S.A.S. CAFÉ LE MARIVAUX,

DÉBOUTE la S.C.I. SCI [Q] de sa demande reconventionnelle en paiement d’une indemnité d’occupation formée à l’encontre de la S.A.S. CAFÉ LE MARIVAUX,

DÉBOUTE la S.C.I. SCI [Q] de sa demande reconventionnelle de conservation du montant du dépôt de garantie formée à l’encontre de la S.A.S. CAFÉ LE MARIVAUX,

DÉBOUTE la S.A.S. CAFÉ LE MARIVAUX de ses demandes d’injonction sous astreinte formées à l’encontre de la S.C.I. SCI [Q] aux fins d’émission d’avoirs correspondant aux montants des charges locatives irrégulièrement quittancées et des frais de procédure irrégulièrement perçus, et de modification du montant de la provision sur charges locatives appelé depuis le 1er janvier 2018,

DÉBOUTE la S.A.S. CAFÉ LE MARIVAUX de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée à l’encontre de la S.C.I. SCI [Q],

DÉBOUTE la S.C.I. SCI [Q] de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.C.I. SCI [Q] à payer à la S.A.S. CAFÉ LE MARIVAUX la somme de 8.000 (HUIT MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.C.I. SCI [Q] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer signifié par acte de commissaire de justice en date du 23 novembre 2022 et le coût de la saisie conservatoire,

AUTORISE Maître [A] [R] à recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 18 Février 2026

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA