TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1]

Copies délivrées

le :

— M^e MOULIN / CCC + CE

— M^e SAMAMA / CCC + CE

■

18° chambre

2ème section

N° RG 21/00109

N° Portalis 352J-W-B7F-CTRBR

N° MINUTE : 2

Contradictoire

Assignation du :

09 Décembre 2020

JUGEMENT

rendu le 02 Octobre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [E] [J]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par Maître Bérengère MOULIN de la SELEURL LiberLex Selarl, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0156

DÉFENDERESSE

Madame [N] [U]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Frédéric SAMAMA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1267

Décision du 02 Octobre 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 20/05417 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSHVI

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucie FONTANELLA, Vice-présidente

Madame Sabine FORESTIER, Vice-présidente

Madame Maïa ESCRIVE, Vice-présidente

assistées de Monsieur Paulin MAGIS, Greffier lors des débats et de Madame Vanessa ALCINDOR, Greffier lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS

A l’audience du 20 Février 2025 tenue en audience publique devant Madame Maïa ESCRIVE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2025, délibéré prorogé au 02 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Mme [N] [U] est titulaire d’un droit au bail sur divers locaux commerciaux situés à [Adresse 10] [Localité 1] [Adresse 6], lesquels sont la propriété de M. [E] [J], venant aux droits de M. [O] [R] [W].

Mme [N] [U] exerce dans les lieux une activité de bar-café.

Par lettre du 7 mai 2019 adressée à M. [E] [J], Mme [N] [U] a sollicité le renouvellement de son bail commercial à compter du 1er juillet 2019, aux clauses, charges et conditions alors en vigueur, correspondant à un bail sous seing privé établi le 26 septembre 1988, renouvelé le 1er janvier 1997 à la suite d’un congé avec offre de renouvellement délivré le 3 juin 1996, puis s’étant tacitement reconduit.

Par acte d’huissier de justice du 31 juillet 2019, M. [E] [J] a consenti au renouvellement du bail et proposé la fixation du loyer annuel à la somme de 27 000 euros par an.

Se prévalant d’une absence d’accord sur le loyer, M. [E] [J] a délivré, par acte d’huissier du 10 mars 2020, un congé avec refus de renouvellement pour le 30 septembre 2020, offrant le paiement d’une d’indemnité d’éviction.

Par acte du 9 décembre 2020, M. [E] [J] a fait assigner Mme [N] [U] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir valider le congé délivré à effet du 1er octobre 2020, dire que Mme [N] [U] pourrait prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction dans le cas où elle justifierait des conditions requises, dire sous les conditions précitées que Mme [N] [U] aurait droit au maintien dans les lieux dans le respect des clauses et conditions du bail et dire que Mme [N] [U] serait redevable d’une indemnité d’occupation déterminée conformément à l’article L. 145-28 du code de commerce à compter du 1er octobre 2020.

Par ordonnance du 18 octobre 2021, le juge de la mise en état, vu le congé délivré le 10 mars 2020, a désigné en qualité d’expert M. [G] [H], avec mission de rechercher tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et d’apprécier si l’éviction entraînerait la perte du fonds ou son transfert. L’expert a déposé son rapport le 27 mars 2023.

Dans ses dernières conclusions (conclusions notifiées par RPVA le 30 août 2024), M. [E] [J] demande au tribunal de :

« VALIDER le congé délivré conformément aux dispositions de l’article L 145 – 9 du code de commerce à effet du 1er octobre 2020

DIRE que Madame [U] peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction d’un montant de 35 000 €

DIRE que Madame [U] est redevable d’une indemnité d’occupation déterminée conformément à l’article L 145 28 du code de commerce à compter du 1er octobre 2020 d’un montant de 17 090 € par an

CONDAMNER Madame [U] au paiement d’une somme de 2000 € au titre de l’article 700 du CPC

CONDAMNER Madame [U] en tous les dépens dans les termes de l’article 699 du CPC ».

Dans ses dernières conclusions (conclusions notifiées par RPVA le 21 juin 2024), Mme [N] [U] demande au tribunal de :

« DIRE recevable et bien fondée Madame [U] en ses demandes,

FIXER le montant de l’indemnité d’éviction due à Madame [U] en cas de validation du congé à la somme de 58 000 €,

CONDAMNER Monsieur [J] à payer à Madame [U] la somme de 58 000 € au titre de l’indemnité d’éviction,

DIRE que Madame [U] bénéficie du droit au maintien dans les lieux jusqu’à trois mois après versement à son bénéfice par le bailleur du montant de l’indemnité d’éviction,

FIXER le montant de l’indemnité d’occupation à 8 002,5 € annuel, soit 666,875 € mensuel,

CONDAMNER Monsieur [J] à payer à Madame [U] la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNER Monsieur [J] aux entiers dépens dont les frais d’expertises fixés à 4 000 €,

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ».

Les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.

Par ordonnance du 16 septembre 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire, laquelle a été plaidée à l’audience à juge rapporteur du 20 février 2025 et mise en délibéré au 7 mai 2025, délibéré prorogé au 2 octobre 2025.

MOTIFS

1 – Sur la demande de validation du congé

M. [E] [J] sollicite la validation du congé du 10 mars 2020.

Mme [N] [U] ne conteste pas la validité de ce congé, se limitant à rappeler qu’il a ouvert pour elle le droit à une indemnité d’éviction.

En l’absence de toute contestation sur ce point, il y a lieu de déclarer valable le congé délivré par M. [E] [J] à Mme [U] par acte d’huissier du 10 mars 2020, avec effet au 30 septembre 2020.

2 – Sur les demandes au titre de la fixation de l’indemnité d’éviction

L’article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Il est acquis que l’indemnité d’éviction doit compenser l’entier préjudice subi par le preneur du fait de l’éviction.

a) Sur l’indemnité principale

M. [E] [J] fait valoir que la valeur locative unitaire déplafonnée a été estimée à 250 euros par l’expert dans son pré-rapport, avant d’être ramenée à 225 euros dans son rapport définitif sans explication sur une telle minoration, de sorte qu’il convient de retenir le premier de ces montants. Il explique qu’il en va de même du coefficient de valorisation, passé de 5 à 5,5 au motif que la présence d’un logement « est un plus » alors qu’un logement n’améliore en rien la commercialité, de telle manière qu’il y a lieu de retenir un coefficient de 5. Il ajoute enfin qu’aucune somme ne saurait être prise en compte au titre de la licence IV, étant observé que Mme [N] [U] entend se réinstaller. Le bailleur conclut en conséquence que la valeur du droit au bail doit être fixée à la somme de 22 000 euros.

Mme [N] [U] estime la valeur locative déplafonnée à 16 005 euros, conformément au rapport de l’expert, rappelant les différents éléments qu’il a pris en considération. Elle retient également le coefficient de valorisation de 5,5 proposé par M. [H] et expose que doit être intégré au calcul de l’indemnité d’éviction un montant de 15 000 euros au titre de la licence IV, qui est indissociable du fonds, attendu que les conditions du transfert d’une telle licence se sont durcies, et qu’il serait incohérent que ce soit à l’exploitant du fonds d’engager des frais importants pour se réinstaller et de supporter le risque attaché à un transfert de licence. Mme [N] [U] retient en conséquence une valeur du droit au bail de 30 000 euros, soit une indemnité principale de 45 000 euros après prise en compte du montant de la licence IV.

L’indemnité d’éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail. Si le fonds de commerce est transférable, l’indemnité principale correspond au minimum à la valeur du droit au bail, laquelle correspond à la différence entre le loyer qui aurait été payé par le locataire si le bail avait été renouvelé et la valeur locative de marché de ces mêmes locaux, affecté d’un coefficient de situation suivant l’intérêt de l’emplacement. Si le fonds n’est pas transférable, l’indemnité principale correspond à la valeur du fonds et est dite de remplacement, et comprend la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité égale à la valeur du droit au bail.

— Sur le caractère transférable du fonds de commerce

Le locataire évincé est en principe indemnisé de la perte du fonds, sauf au bailleur à démontrer que ce fonds est transférable.

L’expert considère que l’éviction entraînera la perte du fonds de commerce, observant que le bailleur ne propose pas de locaux de remplacement et estimant qu’en raison du type de commerce, en l’espèce un bar-café, tout refus de renouvellement aura pour conséquence d’entraîner la perte du fonds.

Dès lors, les parties ne discutant pas le caractère non transférable du fonds de commerce et le bailleur ne soutenant pas qu’il soit possible d’en éviter la perte, il convient de retenir qu’il y aura perte du fonds de commerce et de considérer que l’indemnité à évaluer correspond à une indemnité de remplacement, qui sera égale à la valeur du fonds de commerce, sans toutefois pouvoir être inférieure à la valeur du droit au bail.

— Sur la valeur du droit au bail

Il est rappelé que les locaux loués se situent à [Adresse 12].

L’expert judiciaire indique que le [Adresse 7] est une section des boulevards extérieurs, dits « [Adresse 8] » et constitue une artère principale à double voie de circulation, divisée par un large terre-plein central emprunté par le tramway T3a. Les locaux loués à usage de café sont établis dans la portion comprise entre la [Adresse 13] et la [Adresse 14].

Les lieux sont établis au pied de la station de métro [Adresse 13], à 100 m environ de la station de tramway du même nom et face au centre sportif Léo [Localité 9].

Il expose que les commerces environnants sont établis seulement du côté impair du boulevard, les numéros pairs correspondant au centre sportif, et plutôt concentrés au-delà de la [Adresse 14]. Il considère que le secteur est d’une grande densité d’habitants, peu commerçant, beaucoup plus fréquenté par la circulation automobile que par le chaland.

Il explique qu’en résumé l’emplacement est correctement desservi mais excentré, au sein d’un quartier à faible pouvoir d’achat et de petite commercialité locale.

Les locaux se situent dans un ensemble immobilier de la seconde moitié du XIXe siècle (1855), élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée en boutique et de 6 étages, dont la façade, associant pierre de taille jusqu’au 1er étage et briques apparentes pour les niveaux supérieurs, présente un ravalement d’usage.

Ils se composent de la façon suivante :

— au rez-de-chaussée de la boutique, une salle de café, en façade sur boulevard, présentant un linéaire de 5,50 m, avec devanture largement vitrée sur châssis métallique intégrant un accès clientèle, une profondeur de 6,65 m environ, des agencements anciens et en état d’usage, à savoir un grand comptoir sur le côté gauche, sol mosaïque, carrelage, frisettes aux murs et plafond peint, du mobilier ordinaire, à savoir chaises à piétement métallique et revêtement plastique et tables plastique imitation marbre sur piétement métallique, large trottoir permettant d’installer une terrasse non close, simplement protégée par une banne rétractable ; une arrière-salle en faible jour, sol mosaïque ; une cuisine aveugle et sans ampleur, sol mosaïque, carrelage mural, chaudière murale au gaz, un simple évier inox pour équipement ; sanitaires à la turque, sol et murs carrelés ;

— au sous-sol de la boutique, une cave reliée par simple échelle de bois, via une trappe depuis le comptoir, avec sol ciment et pavé et plafond avec solivage fer et hourdis de plâtre ;

— à la suite de la boutique en rez-de-chaussée, un couloir, débouchant sur le hall commun et desservant les deux pièces d’un logement, sur cour, éclairées chacune par une fenêtre, sol plastique, et une salle d’eau aveugle, lavabo et douche pour équipement, sol et murs carrelés ;

— au sous-sol, une cave en dépendance du logement, accessible par escalier commun en pierre, sol ciment.

A titre d’impression d’ensemble, l’expert décrit : une boutique à effet d’enseigne banal, dotée d’agencements anciens, d’une cuisine non équipée et sans extraction, d’une cave d’accès malaisé et également sans équipement particulier ; un logement en prolongement de la boutique, de deux pièces principales, avec salle d’eau, la cuisine et le WC étant ceux rattachés à la boutique ; l’ensemble ancien et très largement en état d’usage.

L’expert estime le loyer de marché des locaux à la somme de 21 430 euros par an et la valeur locative à 16 005 euros, sur la base d’une valeur unitaire de 225 euros et d’une surface de 43,40 m² pour la boutique et sur la base d’une valeur de 20 euros/m²/mois et d’une surface de 26 m² pour le logement. Il rappelle qu’à l’occasion d’un renouvellement le loyer aurait été fixé à la valeur locative, compte tenu de la durée du bail, supérieure à 12 ans.

Il est observé que la locataire accepte sans réserve les estimations retenues par l’expert.

Le bailleur, pour sa part, conteste la valeur locative proposée, mais uniquement en raison de la valeur unitaire de 225 euros retenue pour la boutique. Sur ce point, il y a lieu de constater que le bailleur se limite à invoquer une différence entre le pré-rapport établi par l’expert judiciaire et le rapport définitif de ce dernier, sans verser d’élément justificatif démontrant que la valeur locative unitaire initialement proposée de 250 euros serait plus pertinente que la valeur de 225 euros finalement retenue, si ce n’est un mémoire dont il y a lieu de relever qu’il a été établi en 2007, soit plus de 18 ans avant l’éviction litigieuse, et qu’il fait état d’une valeur locative unitaire de 220 euros, soit encore moins que la valeur prise en compte par l’expert judiciaire. Dès lors, il y a lieu de considérer que la critique du bailleur est inopérante.

En ce qui concerne le local commercial, l’expert retient des loyers de comparaison pratiqués en boutique dans un secteur élargi, soit :

— nouvelles locations de 220 euros/m² P à 690 euros/m² P,

— renouvellements amiables de 270 euros/m² P à 412 euros/m² P,

— renouvellements judiciaires de 300 euros/m² P à 400 euros/m² P.

S’agissant des loyers du logement, au vu du référentiel de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne, il considère que les loyers de marché s’évaluent de 22,90 euros/m²/mois à 27,10 euros/m²/mois.

Eu égard à l’emplacement du local dans un quartier excentré, à faible pouvoir d’achat et de petite commercialité locale, de la configuration des locaux avec possibilité de terrasse extérieure mais avec une cuisine sans ampleur, et de l’existence d’un logement de pièces principales mais de confort modeste et en étage bas, et des loyers couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que des loyers des logements, l’expert évalue ainsi qu’il suit les valeurs locatives unitaires :

— une valeur locative de marché de 350 euros/ m² P pour la boutique et de 20 euros/m2/mois pour le logement,

— une valeur locative déplafonnée de 225 euros/ m² P pour la boutique et de 20 euros/m2/mois pour le logement.

Compte tenu des éléments pris en considération, qui ne sont pas contestés par les parties, l’expert a réalisé une juste appréciation des valeurs locatives unitaires qu’il convient de retenir.

En outre, l’expert évalue la surface du local commercial à 67 m², soit une surface pondérée de 43,40 m² P et la surface du logement à 26 m². Ces surfaces seront retenues pour l’appréciation de la valeur locative dès lors qu’elles ne sont pas contestées par les parties, qu’elles ont été évaluées conformément aux principes de l’expertise en évaluation immobilière et au vu des constatations objectives de l’expert

En conséquence, les valeurs locatives annuelles s’évaluent ainsi qu’il suit:

— la valeur locative statutaire s’élève à 16 005 euros ;

— la valeur locative de marché s’élève à 21 430 euros.

L’expert applique ensuite un coefficient de valorisation de 5,5 indiquant tenir compte d’un emplacement de petite commercialité locale, sans attrait particulier ni enseigne, mais avec l’existence d’un logement, ce qui est un avantage dans ce type d’activité.

Il est constaté que la locataire s’accorde avec l’expert sur l’application de ce coefficient.

Le bailleur le conteste, au motif qu’un logement n’améliore en rien la commercialité.

Il est toutefois relevé que le coefficient de valorisation, s’il dépend principalement de l’emplacement des locaux, a notamment pour but de tenir compte de l’attractivité et de l’adaptation des lieux à l’exercice de l’activité considérée, de sorte que la prise en compte de la présence d’un logement apparaît en l’espèce pertinente, celui-ci constituant un avantage pour la preneuse au vu de l’activité pratiquée de bar-café.

Au vu de ces éléments, le coefficient de 5,5 proposé par l’expert, correspondant à une faible commercialité mais légèrement majoré en raison de la présence d’un logement, est justifié.

La valeur du droit au bail s’établit ainsi à (21 430 euros – 16 005 euros) x 5,5 = 29 837 euros.

— Sur la valeur du fonds de commerce

L’expert indique qu’en l’absence d’élément comptable, le seul élément tangible pouvant être estimé au titre de l’indemnité principale est la valeur du droit au bail, ce qui n’est pas contesté par les parties.

La valeur du fonds de commerce ne peut donc être établie et ne peut, par suite, être prise en compte pour la détermination de l’indemnité principale.

— Sur la licence IV

Pour le calcul de l’indemnité principale, l’expert indique ajouter à la valeur du droit au bail le montant de la licence IV, valorisée forfaitairement à hauteur de 50 % du droit au bail, soit à la somme de 15 000 euros.

Il sera toutefois relevé que la valeur de la licence de quatrième catégorie ne saurait être ajoutée à la valeur du droit au bail dès lors qu’elle appartient au fonds de commerce dont l’évaluation n’a pas été prise en compte. En outre, Mme [N] [U] ne soutient pas que le non-renouvellement du bail lui fera perdre sa licence, se limitant à affirmer sans produire de justificatif que « les multiples conditions nécessaires au transfert d’une licence IV se sont durcies » et qu’elle supporte donc un « risque attaché au transfert de ladite licence IV ». Elle n’allègue pas davantage que, dans l’hypothèse de sa réinstallation, elle sera obligée d’en acquérir une nouvelle. Dès lors, elle échoue à rapporter la preuve qui lui incombe d’un préjudice lié à la licence de quatrième catégorie, et la valeur de cette licence, dont elle reste propriétaire, ne peut être retenue au titre de l’indemnité d’éviction.

******

Au vu de ce qui précède, l’indemnité d’éviction principale doit être fixée à un montant de 29 837 euros, correspondant à la seule valeur du droit au bail.

b) Sur les indemnités accessoires

Les parties s’accordent pour fixer le montant des indemnités accessoires à la somme de 13 000 euros proposée par l’expert judiciaire et qui se décompose comme suit :

— frais de remploi 5 000 euros

— trouble commercial 3 000 euros

— frais de déménagement 2 155 euros

— frais divers 3 000 euros

soit un total de 13 155 euros arrondi à 13 000 euros.

Compte tenu de l’accord des parties, cette somme doit être retenue.

*****

L’indemnité d’éviction sera en conséquence fixée à la somme totale de :

29 837 euros + 13 000 euros = 42 837 euros.

Il y a lieu de condamner M. [E] [J] au paiement de cette somme, sous réserve toutefois de l’absence d’exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées par l’article L.145-58 du code de commerce.

3 – Sur la demande de maintien dans les lieux

Mme [N] [U] sollicite de voir dire qu’elle bénéficiera du droit au maintien dans les lieux jusqu’à trois mois après versement par le bailleur du montant de l’indemnité d’éviction.

M. [E] [J] ne forme aucune observation sur ce point.

Aux termes de l’article L. 145-28 du code de commerce, pris en son premier alinéa, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

L’article L. 145-29 du même code énonce qu’en cas d’éviction, les lieux doivent être remis au bailleur à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l’indemnité à un séquestre. À défaut d’accord entre les parties, le séquestre est nommé par le jugement prononçant condamnation au paiement de l’indemnité ou à défaut par simple ordonnance sur requête. L’indemnité est versée par le séquestre au locataire sur sa seule quittance, s’il n’y a pas d’opposition des créanciers et contre remise des clés du local vide, sur justification du paiement des impôts, des loyers et sous réserve des réparations locatives.

Il s’en déduit que le droit au maintien dans les lieux du locataire perdure pendant un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l’indemnité à un séquestre.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande de Mme [U] tendant à voir dire qu’elle bénéficiera du droit au maintien dans les lieux jusqu’à trois mois après versement par le bailleur du montant de l’indemnité d’éviction.

4 – Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

M. [E] [J] sollicite que l’indemnité d’occupation soit fixée à la somme de 17 090 euros par an, conformément au pré-rapport de l’expert judiciaire. Il conteste l’abattement de précarité de 50 % sollicité par Mme [U] au motif que son chiffre d’affaires serait seulement de 18 000 euros, faisant valoir que la communication des bilans de la locataire n’a jamais été réalisée alors qu’elle est demandée depuis 2020.

Mme [N] [U] soutient que l’indemnité d’occupation doit être fixée à 8 002,50 euros par an, sur la base de la valeur locative de 16 005 euros retenue par l’expert judiciaire et d’un coefficient de précarité évalué à 50 % compte tenu du montant du loyer indexé du bail expiré – de l’ordre de 7 000 euros par an, soit moins de la moitié de la valeur locative fixée à dire d’expert – de son chiffre d’affaires, qui s’élève à un peu moins de 18 000 euros au titre de l’exercice 2020 en pleine période de pandémie, et de la longueur de la procédure en fixation de l’indemnité d’éviction.

Selon l’article L. 145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction calculée d’après la valeur locative, tout en corrigeant cette dernière de tous éléments d’appréciation.

Il résulte des développements précédents que la valeur locative des locaux s’évalue à la somme de 16 005 euros.

En ce qui concerne l’abattement de précarité, Mme [N] [U] ne peut utilement se prévaloir du montant du loyer du bail expiré, étant observé qu’il résulte de l’article L. 145-28 du code de commerce précité que l’indemnité d’éviction doit être calculée d’après la valeur locative et que l’abattement de précarité n’a pas vocation à corriger un éventuel différentiel entre la valeur locative statutaire et le loyer en cours lors du bail expiré.

Par ailleurs, c’est sans verser de justificatif au soutien de ses affirmations que Mme [N] [U] soutient que son chiffre d’affaires ne dépasse pas 18 000 euros.

Enfin, contrairement à ce que soutient la preneuse, la durée de la procédure, introduite par assignation du 9 décembre 2020 à la suite de la délivrance du congé du 10 mars 2020, n’apparaît pas exorbitante.

Dès lors, en l’absence de circonstance exceptionnelle, il y a lieu d’appliquer l’abattement de précarité usuel de 10 %.

L’indemnité d’occupation annuelle due par Mme [N] [U] à M. [E] [J] à compter du 1er octobre 2020 sera donc fixée à la somme suivante :

0,9 x 16 005 euros = 14 404,50 euros, hors taxes et hors charges.

5 – Sur les demandes accessoires

L’instance et l’expertise ayant pour origine le refus de renouvellement du bail par M. [E] [J], celui-ci sera condamné aux dépens, qui comprendront le coût de l’expertise, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

En outre, l’équité commande de condamner M. [E] [J] à payer à Mme [N] [U] la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et de rejeter sa demande de condamnation de Mme [N] [U] à ce titre.

L’exécution provisoire est de droit, sans qu’il soit besoin de la rappeler au dispositif.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DÉCLARE valable le congé délivré par M. [E] [J] à Mme [N] [U] par acte d’huissier de justice du 10 mars 2020, avec effet au 30 septembre 2020,

FIXE l’indemnité d’éviction due par M. [E] [J] à Mme [N] [U] ainsi qu’il suit :

— indemnité principale 29 837 euros

— indemnités accessoires

— frais de remploi 5 000 euros

— trouble commercial 3 000 euros

— frais de déménagement 2 155 euros

— frais divers 3 000 euros

total des frais accessoires 13 155 euros, arrondis à 13 000 euros

soit une somme totale de 42 837 euros ;

CONDAMNE M. [E] [J], sous réserve de l’absence d’exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées par l’article L. 145-58 du code de commerce, à payer à payer à Mme [N] [U] une indemnité d’éviction de 42 837 euros (quarante-deux mille huit cent trente-sept euros ) ;

DIT que Mme [N] [U] bénéficiera du droit au maintien dans les lieux durant un délai de trois mois suivant la date du versement à son bénéfice de l’indemnité d’éviction ou de la notification qui lui sera faite du versement de l’indemnité à un séquestre, conformément à l’article L. 145-29 du code de commerce,

FIXE à la somme de 14 404,50 euros (quatorze mille quatre cent quatre euros et cinquante centimes) par an, taxes et charges en sus, l’indemnité d’occupation due par Mme [N] [U] à M. [E] [J] à compter du 1er octobre 2020 et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE M. [E] [J] aux dépens, qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire de M. [G] [H],

CONDAMNE M. [E] [J] à payer à Mme [N] [U] la somme de 5 000 (cinq mille) euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 11] le 02 Octobre 2025.

Le Greffier Le Président

Vanessa ALCINDOR Lucie FONTANELLA