5AA Minute N°

N° RG 24/00085 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GIVD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 21 MARS 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur POUL Jocelyn, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame DOLLE Sylvie

DEMANDERESSE

S.C.I. IMMOBILIER [E]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Philippe MISSEREY, avocat au barreau de POITIERS, substitué par Maître Lucile ASSELIN, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDERESSE

Madame [U] [X]

née le 03 Mars 1976 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 3]

Non comparante, non représentée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 24 JANVIER 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 07 MARS 2025, DATE PROROGEE AU 21 MARS 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 20 mars 2004, Monsieur [O] [G] a donné à bail à Madame [U] [X] un logement situé à [Localité 5] (Vienne), [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 500 € outre une provision mensuelle sur charges de 10 €.

Suivant attestation notariale délivrée le 26 janvier 2023, la SCI IMMOBILIER [E] est devenue propriétaire du bien loué.

Le 18 juillet 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié à Madame [U] [X] pour avoir à justifier d’une assurance et pour le paiement d’un montant en principal de 835 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 22 janvier 2024, la SCI IMMOBILIER [E] a fait assigner en référé Madame [U] [X] devant le juge des contentieux de la protection de POITIERS aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire;

— prononcer l’expulsion de Madame [U] [X] et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— dire que le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution sera supprimé, et subsidiairement réduit ;

— condamner Madame [U] [X] au paiement d’une provision d’un montant de 2 046 € avec intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2023 pour la somme de 835 € et à compter de l’assignation pour le surplus au titre des loyers ainsi que d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer augmenté des charges, soit la somme de 606 € par mois ;

— condamner Madame [U] [X] à verser la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 12 avril 2024, l’examen de l’affaire a été renvoyé aux fins de production de l’extrait Kbis de la SCI IMMOBILIER [E].

Lors de l’audience du 5 juillet 2024, la SCI IMMOBILIER [E] a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, le montant des impayés étant porté à 4 660,77 €.

Non comparante, Madame [U] [X] avait toutefois adressé au greffe un courrier accompagné d’un rapport d’expertise émanant de sa compagnie d’assurance.

Par ordonnance de ce siège en date du 20 septembre 2024, les débats ont été rouverts afin de permettre à Madame [U] [X] de justifier de la date à laquelle elle aurait souscrit son contrat d’assurance, ainsi que d’une attestation de sa compagnie d’assurance confirmant si elle était ou non assurée dans le mois ayant suivi la signification du commandement.

A l’audience de renvoi du 22 novembre 2024, la SCI IMMOBILIER [E] a sollicité le rejet des pièces adverses en raison du défaut de contradictoire, et a maintenu ses demandes initiales, portant sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 4 700 €.

Madame [U] [X], convoquée par lettre recommandée du 1er octobre 2024, retournée au greffe comme n’ayant pas été réclamée par sa destinataire, n’a pas comparu à cette audience, et n’y était pas représentée.

Le 2 décembre 2024, le greffe a été destinataire d’un courrier de Madame [U] [X] expliquant que son absence à l’audience était due à une hospitalisation, accompagnée d’un bulletin de situation du Centre Hospitalier Universitaire de [Localité 4].

Par mention au dossier, le juge des contentieux de la protection a ordonné une nouvelle réouverture des débats à l’audience du 24 janvier 2025 afin de permettre à Madame [U] [X] de se présenter à l’audience et de justifier de sa situation (assurance de l’habitation, indécence éventuelle du logement, état de santé éventuellement en lien avec l’état du logement, éventuelle reprise du paiement des loyers).

A cette nouvelle audience, la SCI IMMOBILIERE [E] a maintenu ses demandes, porté le montant de sa créance principale à 6834,77 € en sollicitant qu’elle soit assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ou subsidiairement de la décision à intervenir, et avec capitalisation, et a réduit le montant de sa demande au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation à 600 €. Il conviendra de se reporter à ses conclusions écrites pour un plus ample exposé des moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Madame [U] [X], bien qu’ayant signé l’accusé de réception de sa convocation, n’a pas comparu ni personne pour elle.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mars 2025, date prorogée au 21 mars 2025 en raison de la charge de travail du greffier du service.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité des écrits et pièces de la défenderesse

Conformément à l’article 817 du code de procédure civile, la procédure devant le juge des contentieux de la protection est orale.

Selon l’article 446-1 du même code, les parties présentent oralement leurs prétentions et moyens à l’audience.

Par ailleurs, selon l’article 16 du même code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, si les écrits et pièces de Madame [U] [X] ont été soumises à Monsieur [E] [L], gérant de la SCI IMMOBILIER [E], à l’audience du 5 juillet 2024, celle-ci n’a en revanche jamais comparu à l’audience pour les soutenir oralement, en dépit de la pluralité de renvois ordonnés afin de le lui permettre.

Ces écrits et pièces devront en conséquence être écartés des débats.

Sur la résiliation du bail et la provision due

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Le bail signé contient une clause résolutoire relative au défaut d’assurance par le locataire. En dépit du commandement qui lui a été signifié, Madame [U] [X] n’a pas adressé au bailleur d’attestation d’assurance en cours de validité garantissant contre les risques locatifs dans le mois suivant la signification du commandement. Elle n’a pas davantage régulièrement transmis de justificatif d’assurance par la suite.

Il conviendra donc de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire au 19 août 2023. La provision à valoir sur l’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date à 600€.

Par ailleurs, l’absence de preuve d’une assurance contre le risques locatifs fait encourir un péril grave pour la SCI IMMOBILIER [E] en cas d’incendie ou autre sinistre de même importance, qui justifie la réduction du délai prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution à un mois.

Enfin, au vu du décompte actualisé produit, la SCI IMMOBILIER [E] justifie que lui est due la somme de 3739 € en principal au 14 octobre 2024, loyer d’octobre 2024 inclus, une fois déduites les régularisations de la taxe sur les ordures ménagères dont il n’est pas justifié du montant, et après fixation de la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation à 600 €.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner Madame [U] [X] à verser à la SCI IMMOBILIER [E] une provision de 3739 €, avec intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2024 sur la somme de 228 € et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner Madame [U] [X] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

Par équité, Madame [U] [X] devra en outre verser à la SCI IMMOBILIER [E] une indemnité de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

ECARTONS des débats les écrits et pièces de Madame [U] [X] ;

DÉCLARONS recevable l’action de la SCI IMMOBILIER [E] ;

CONSTATONS à la date du 19 août 2023 la résiliation du bail conclu entre Monsieur [O] [G], aux droits de qui vient la SCI IMMOBILIER [E], d’une part, Madame [U] [X], d’autre part, portant sur le logement situé à [Localité 5] (Vienne), [Adresse 2] ;

CONSTATONS que depuis cette date, Madame [U] [X] est occupante sans droit ni titre du dit logement ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [U] [X] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause après un délai d’un mois suivant un commandement de quitter les lieux ;

DISONS qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de Madame [U] [X] en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [U] [X] à payer à la SCI IMMOBILIER [E] une provision de 3739 euros à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 14 octobre 2024, incluant l’indemnité d’octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2024 sur la somme de 228 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS à compter de l’échéance du 1er novembre 2024 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, Madame [U] [X] à payer à la SCI IMMOBILIER [E] une provision sur l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 600 euros ;

CONDAMNONS Madame [U] [X] à payer à la SCI IMMOBILIER [E] une indemnité de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS Madame [U] [X] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS