AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 02 AVRIL 2026

N° RG 26/00023 – N° Portalis DBZJ-W-B7K-LY2Z

Minute JCP n°

PARTIE(S) DEMANDERESSE(S) :

S.A. BATIGERE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Catherine LE MENN-MEYER, avocat au barreau de THIONVILLE, vestiaire :

PARTIE(S) DÉFENDERESSE(S) :

Monsieur [E] [W], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Lisa KIBANGUI

GREFFIER LORS DES DEBATS : Amelie KLEIN

GREFFIER LORS DU DELIBERE : Marc SILECCHIA

Débats à l’audience publique de référé du 05 février 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à LE MENN MEYER (LS)

— copie certifiée conforme délivrée le à LE MENN MEYER (LS)

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 30 mai 2023, la S.A. d’HLM BATIGERE GRAND EST devenue la S.A. BATIGERE HABITAT a consenti à Monsieur [E] [W] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 3] , pour un loyer mensuel de 337,13 euros ainsi que 96,38 euros pour les charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la S.A. BATIGERE HABITAT a fait signifier à Monsieur [E] [W] le 03 juin 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 3 738,72 euros.

Par acte de commissaire de justice du 20 août 2025 remis à étude, la S.A. BATIGERE HABITAT a fait assigner Monsieur [E] [W] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 février 2026.

Aux termes de son assignation, la S.A. BATIGERE HABITAT demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [W] et de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique ; Condamner Monsieur [E] [W] à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif à la somme de 3 893,45 euros suivant décompte du 30 juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et à compter de la décision à intervenir sur le solde ; Condamner Monsieur [E] [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 518,81 euros représentant les loyers et charges à compter de la date d’expiration du délai prévu au commandement visant la clause résolutoire, tout mois commencé étant dû en intégralité. Cette indemnité étant révisable conformément aux dispositions contractuelles du bail et ce jsuqu’à la libération effective des lieux avec intérêts de droit à compter de chaque échéance mensuelle, précisant que s’ajoute à cette somme celle de 934,68 euros de supplément loyer solidarité ; Condamner Monsieur [E] [W] à payer à la S.A. BATIGERE HABITAT la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [E] [W] à tous les frais et dépens dans lesquels sront compris les frais du commandement de payer ; Rappeler que l’ordonnance à intervenir est éxécutoire par provision.

À l’audience, la S.A. BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu en actualisant la dette locative qui s’élève à la somme de 26,03 euros suivant décompte au 05 février 2026.

En défense, Monsieur [E] [W], présent à l’audience, a reconnu la dette locative et a précisé qu’il allait procéder au reglement de la somme ce jour. Il fait valoir qu’il est actuellement en recherche d’emploi, qu’il n’a pas de crédit, pas d’enfants et perçoit la somme de 630 euros par mois au titre du Revenu Solidarité Active.

L’affaire a été mise en délibéré au 02 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, la décision par laquelle le juge des contentieux de la protection statue sur une action en matière locative pour laquelle la demande est supérieure à 5.000,00 euros ou indéterminée, est rendue en premier ressort et susceptible d’appel.

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement, dans la mesure où il est susceptible d’appel, sera contradictoire.

Sur la recevabilité des demandes

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 03 juin 2025, et la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été notifié par voie electronique de la situation d’impayés locatifs le 30 octobre 2024 , soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 20 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 21 août 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 5 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié aux locataires le 3 juin 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 3 738,72 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 04 août 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

La S.A. BATIGERE HABITAT produit un décompte actualisé au 02 février 2026 aux termes duquel Monsieur [E] [W] lui doit la somme de 26,03 euros.

Toutefois en application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les frais de poursuite doivent venir en déduction du montant dû.

En l’espèce au sein du décompte en date du 02 février 2026 apparait l’imputation de frais de procédure d’huissier en date du 17 septembre 2025 pour la somme de 181,72 euros, lesquels doivent être déduits du montant de la dette locative. Il s’ensuit qu’après déduction de ces frais qu’aucune dette dette locative ne subsiste à la charge de Monsieur [E] [W].

Par conséquent, la S.A. BATIGERE HABITAT sera déboutée de sa demande aux fins de voir

condamner Monsieur [E] [W] à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif, devenu sans objet.

Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En l’espèce, en considération des éléments versés aux débats et du décompte en date du 02 février 2026, il est établi que Monsieur [E] [W] a soldé l’intégralité de sa dette locative.

Dans ces conditions, la suspension de la clause résolutoire doit aboutir, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 selon lequel le juge peut, y compris d’office, accorder des délais de paiement.

Ces délais de paiement sont accordés rétroactivement au locataire, qui devait se libérer de la dette avant le 05 février 2026 ( date de l’audience) ; le paiement étant intervenu à l’expiration du délai accordé, la clause résolutoire est, dès à présent, réputée n’avoir jamais joué.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation

En considération de l’apurement de l’intégralité de la dette locative par Monsieur [E] [W], la demande de condmnation à une indemnité mensuelle d’occupation est devenue sans objet.

Dans ces conditions la S.A. BATIGERE HABITAT sera déboutée de sa demande condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [E] [W] , partie perdante, sera condamnée aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [E] [W] , tenue aux dépens, sera condamnée à payer à la S.A. BATIGERE HABITAT la somme de 250 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Lisa KIBANGUI, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 30 mai 2023 entre la S.A. BATIGERE HABITAT et Monsieur [E] [W] concernant le logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 4 août 2025 ;

AUTORISONS Monsieur [E] [W] rétroactivement à se libérer de la dette avant le 05 février 2026 ;

CONSTATONS que la paiement est intervenu à l’expiration du délai ainsi accordé ;

DEBOUTONS en conséquence la S.A. BATIGERE HABITAT de sa demande de résiliation au bail ;

DEBOUTONS la S.A. BAITGERE HABITAT des demandes de condamnation à une indemnité d’occupation mensuelle et d’expulsion du locataire celles ci étant devenues sans objet ;

REJETONS tout autre demande ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [W] à payer à la S.A. BATIGERE HABITAT la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [W] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 3 juin 2025, de l’assignation en référé du 20 août 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 21 août 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé le 02 avril 2026 par Madame Lisa KIBANGUI, Juge , assistée de Marc SILECCHIA, Greffier.

Le Greffier La Juge