TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Nicolas GUERRIER

M^e Caroline MESLE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Madame [H] [N]

M^e Sarah MELKI CAROUBI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/02326 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4FDU

N° MINUTE : 2 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 04 février 2025

DEMANDERESSE

Société RIVP, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [N], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Caroline MESLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D2170

Madame [H] [N], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [U] [W], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Sarah MELKI CAROUBI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1131

Madame [J] [W], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Sarah MELKI CAROUBI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1131

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 décembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 février 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 04 février 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/02326 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4FDU

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 13 juillet 2000 à effet du 17 juillet 2000, la société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (RIVP) a donné à bail à M. [L] [N] et Mme [H] [N] un appartement de trois pièces à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel hors charges de 2794,27 francs, outre une provision sur charges de 950 francs.

La RIVP a appris que les époux [N] n’occupaient pas les lieux.

Une sommation interpellative a été effectuée le 2 décembre 2023 à l’adresse du logement appartenant à la RIVP lors de laquelle M. [U] [W] a indiqué être hébergé à titre gracieux avec sa femme et leurs enfants par les époux [N], en voyage depuis environ six mois.

Par acte de commissaire de justice du 9 février 2024, la RIVP a fait assigner M. [L] [N], Mme [H] [N], M. [U] [W] et Mme [J] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcer la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de M. [L] [N], Mme [H] [N] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, notamment de M. [U] [W] et Mme [J] [W], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,

— ordonner à défaut d’enlèvement volontaire la séquestration des meubles ou dire que leur sort se trouvera régi par les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner solidairement M. [L] [N], Mme [H] [N], M. [U] [W] et Mme [J] [W] à payer une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au montant du loyer majoré de 30% et des charges locatives,

— condamner solidairement M. [L] [N] et Mme [H] [N] à payer 2000 euros à titre de dommages intérêts,

— condamner solidairement M. [L] [N], Mme [H] [N], M. [U] [W] et Mme [J] [W] à payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 4 décembre 2024.

A l’audience, la RIVP, représentée par son conseil, réitère les termes de son assignation. Au visa des articles 8 de la loi du 6 juillet 1989, 1717 du code civil, et R353-37 du code de la construction et de l’habitation, le bailleur indique qu’il est établi que M. [L] [N] et Mme [H] [N] n’occupent pas le logement, qu’ils se trouvent en Israël depuis plus d’un an et que le logement est occupé par M. [U] [W] et Mme [J] [W], le défaut d’occupation personnelle par les locataires en matière de logement social justifiant la résiliation judiciaire du bail. S’agissant des délais sollicités par les défendeurs et au visa des articles L412-2 et L412-3 du code des procédures civiles d’exécution, la RIVP s’y oppose, M. [L] [N] ne justifiant d’aucune démarche de relogement, M. [U] [W] et Mme [J] [W] étant quant à eux occupants sans droit ni titre.

M. [L] [N], représenté par son conseil, demande à titre principal que la RIVP soit déboutée de ses demandes et à titre subsidiaire de bénéficier de délais pour quitter les lieux, d’écarter l’exécution provisoire de la décision et de condamner la RIVP à payer à Maître MESLE la somme de 2000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Au soutien de ses prétentions, M. [L] [N] explique être parti en Israël pour des vacances puis d’avoir été contraint d’y rester tout d’abord en raison de la guerre et de la suppression des vols à compter d’octobre 2023 puis de raisons de santé. Il indique que M. [U] [W] et Mme [J] [W] sont des cousins qui sont hébergés à titre gracieux.

M. [U] [W] et Mme [J] [W], représentés par leur conseil, sollicitent que la RIVP soit déboutée de ses demandes et à titre subsidiaire de bénéficier d’un an de délai pour quitter les lieux, de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et de statuer ce que de droit sur les dépens.

Ils exposent être hébergés gratuitement chez leurs cousins et être en attente d’un logement social depuis plusieurs années. Ils sollicitent subsidiairement des délais compte tenu de leurs trois enfants en bas âge.

Mme [H] [N] ne s’est pas présentée à l’audience et ne s’est pas faite représenter.

A l’issu des débats, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 février 2025.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation du bail et ses conséquences

Sur le défaut d’occupation effective des lieux par M. [L] [N] et Mme [H] [N]

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En vertu de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En application des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article L.442-3-5 du code de la construction et de l’habitation applicable aux logements sociaux, le locataire doit occuper personnellement les lieux, qui doivent constituer sa résidence principale, au moins huit mois par an, sauf exceptions.

Cette obligation est rappelée au point 3 de l’article consacré à l’obligation d’occupation du logement par le locataire qui énonce que le preneur s’engage à ne pas, en aucun cas, et même accidentellement, sous-louer en meublé ou non tout ou partie des lieux loués, ni céder partiellement ou en totalité les droits au présent engagement qui, de condition expresse et absolue, doit toujours rester personnel au preneur et à sa famille, l’occupation des locaux loués étant strictement réservée au locataire, qui doit y établir son habitation principale et y résider à ce titre au moins huit mois par an.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que les époux [N] ne vivent pas en France depuis plus d’un an. Il n’est pas apporté d’élément probant s’agissant de la date de départ en Israël. M. [L] [N] indique avoir quitté la France à l’été 2023, ce qui correspond aux propos de M. [U] [W] lors de la sommation interpellative, et aucun autre élément n’est communiqué. La RIVP n’apporte notamment pas d’élément pour prouver que l’absence des locataires en France est plus ancienne. Si ce fait démontre à lui seul l’inoccupation du logement par ses légitimes locataires, il ne peut être fait abstraction du contexte en Israël depuis le mois d’octobre 2023 dont M. [L] [N] a indiqué qu’il l’avait tout d’abord empêché de rentrer en France. Par ailleurs, M. [L] [N] justifie par un certificat médical en date du 5 novembre 2024 ne pas avoir été jusqu’alors en capacité de voyager en raison d’une pneumopathie infectieuse. La force majeure sera retenue au regard de ces deux éléments. Il n’y a ainsi pas lieu de résilier le bail malgré l’inoccupation personnelle du logement par les époux [N].

S’agissant de l’occupation du logement par les époux [W], elle est également avérée et non contestée. Toutefois, la RIVP n’apporte pas la preuve d’une cession ou d’une sous-location et non d’un hébergement à titre gracieux, qui n’est pas interdit. M. [L] [N] transmet en outre ses relevés bancaires montrant qu’il paye lui-même le loyer. Ainsi, aucun élément ne permet d’établir une sous-location.

Il convient en conséquence de débouter la RIVP de sa demande de résiliation du bail et de ses demandes conséquentes en expulsion, prononcé d’une indemnité d’occupation et en dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce la RIVP, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

En revanche, il ne paraît pas inéquitable en l’espèce que chaque partie conserve ses frais irrépétibles.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en premier ressort par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe,

DEBOUTE la RIVP de l’ensemble de ses demandes;

DEBOUTE M. [L] [N] de sa demande au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991;

CONDAMNE la RIVP aux dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 février 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge