TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [B] [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Didier NAKACHE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/02664 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7JZR

N° MINUTE :

2

JUGEMENT

rendu le 25 septembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [K] [W] épouse [G], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Didier NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0099

DÉFENDERESSE

Madame [B] [E], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 juin 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 25 septembre 2025 par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 25 septembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/02664 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7JZR

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 1er août 2016, Mme [K] [G] née [W] a consenti un bail d’habitation à Mme [B] [E] sur des locaux situés au [Adresse 2] (1e étage, couloir gauche de l’escalier B, 2e porte à droite), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 400 euros.

Par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3 034,80 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [B] [E] le 26 novembre 2024.

Par assignation du 20 février 2025, Mme [K] [G] née [W] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour :

A titre principal :

Faire constater l’acquisition de la clause résolutoire,

A titre subsidiaire :

Prononcer la résiliation judiciaire de son contrat de bail pour manquement grave à ses clauses et obligations,

En tout état de cause :

Être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [B] [E] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués et ce, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier,

Ordonner la séquestration des meubles meublant et objets mobiliers garnissant le lieu dans un garde meuble au choix de la propriétaire et aux frais, risques et périls de la locataire,

Obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

4 998 euros correspondant à l’arriéré de loyers et charges dus au mois de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 3034,80 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus,

1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 février 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 juin 2025. Mme [K] [G] née [W], représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, mois de mai 2025 inclus, s’élève désormais à 6 470,40 euros.

En défense, bien que régulièrement citée, Mme [B] [E] n’a pas comparu ni personne pour elle.

Un diagnostic social et financier a été réalisé le 26 mai 2025 et versé au dossier avant l’audience.

Concernant la suspension de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement, la bailleresse a fait part de son opposition à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La bailleresse justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Enfin, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n’est versé au dossier.

L’action est donc recevable.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Il a été visé un délai de deux mois au commandement de payer du 25 novembre 2024, malgré sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer, car il est admis en effet que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a donc bien lieu de retenir un délai de 2 mois et de dire que le bail est résilié à compter du 26 janvier 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [K] [G] née [W] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Mme [K] [G] née [W] verse aux débats un décompte démontrant qu’au mois de mai 2025, Mme [B] [E] lui devait la somme de 6 470,40 euros.

Toutefois, en l’absence de comparution de la locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l’assignation, tel que justifié par les pièces produites, soit 4 998 euros, mois de février 2025 inclus.

Mme [B] [E] sera ainsi condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

3. Sur l’indemnité d’occupation

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner la locataire à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [B] [E], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de Mme [K] [G] née [W] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 1er août 2016 entre Mme [K] [G] née [W], d’une part, et Mme [B] [E], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] (1e étage, couloir gauche de l’escalier B, 2e porte à droite) est résilié depuis le 26 janvier 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [B] [E], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [B] [E] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] (1e étage, couloir gauche de l’escalier B, 2e porte à droite) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [B] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès la date de résiliation, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [B] [E] à payer à Mme [K] [G] née [W] la somme de 4 998 euros au titre de l’arriéré locatif, terme de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

DIT que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

CONDAMNE Mme [B] [E] à payer à Mme [K] [G] née [W] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [B] [E] aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer, de la notification au préfet et celui de l’assignation.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 25 septembre 2025.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.