TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [T] [A]

Monsieur [C] [B] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/00845 – N° Portalis 352J-W-B7J-C64KG

N° MINUTE :

4/2025

JUGEMENT

rendu le 11 juillet 2025

DEMANDERESSE

REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 9]

ayant pour sigle RIVP

Société anonyme dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par la S.E.L.A.S. LGH &ASSOCIES en la personne de Maître Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P483

DÉFENDEURS

Madame [T] [A]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 6]

comparante en personne

Monsieur [C] [B] [Z]

demeurant [Adresse 8]

[Adresse 7]

[Adresse 4]

[Adresse 11]

[Localité 5]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection

assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 juillet 2025 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 11 juillet 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/00845 – N° Portalis 352J-W-B7J-C64KG

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 16 janvier 2024, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 9] (RIVP) a donné à bail à Monsieur [C] [B] [Z] et à Madame [T] [A] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3]) à [Localité 10] pour un loyer mensuel de 1 152,86 euros outre 160 euros de provision sur charges.

Par actes de commissaire de justice du 14 octobre 2024, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 9] (RIVP) a fait délivrer à Monsieur [C] [B] [Z] et à Madame [T] [A] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 4 790,36 euros au titre de l’arriéré locatif en visant la clause contractuelle insérée au bail.

Par actes de commissaire de justice du 13 janvier 2025, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a assigné Monsieur [C] [B] [Z] et Madame [T] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à compter du 14 décembre 2024,

— à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [B] [Z] et de Madame [T] [A] ainsi que de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et d’un représentant des forces de l’ordre,

— condamner solidairement Monsieur [C] [B] [Z] et Madame [T] [A] à payer la somme de 4 252,36 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ainsi qu’in solidum une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, majoré des taxes et charges diverses jusqu’à la libération complète et effective des lieux en ce compris la remise des clés,

— condamner in solidum Monsieur [C] [B] [Z] et Madame [T] [A] à payer la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

À l’audience du 6 mai 2025, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 9] (RIVP), représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 4 543,75 euros selon décompte arrêté à avril 2025 inclus. La bailleresse a par ailleurs donné son accord à l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe dont il a été donné lecture à l’audience.

Madame [T] [A], comparante en personne, a reconnu le montant de la dette locative et a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en réglant 50 euros par mois en plus du loyer courant, exposant être séparée, percevoir un salaire de 1 780 euros par mois, ainsi que 149 euros d’allocations familiales, 207 euros d’APL et 300 euros de pension alimentaire pour ses jumeaux. Elle a par ailleurs indiqué vouloir déposer un dossier de surendettement et une demande de FSL.

Monsieur [C] [B] [Z], comparant en personne, a également reconnu le montant de la dette et proposé de s’en acquitter par versements mensuels de 50 euros, déclarant avoir donné congé par lettre du 21 avril 2025, travailler en intérim et percevoir un salaire de l’ordre de 1 800 euros par mois.

À la demande du tribunal, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a par note reçue au greffe le 15 mai 2025 produit une copie du congé de Monsieur [C] [B] [Z] et de la lettre accusant réception dudit congé.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 juillet 2025.

MOTIFS

À titre liminaire, il sera relevé que Monsieur [C] [B] [Z] n’est plus titulaire du bail depuis le 29 mai 2025, date d’effet de son congé, de sorte que la demande de résiliation du bail dirigée contre lui est devenue sans objet, de même que la demande d’expulsion. Les demandes formées à ce titre seront par conséquent rejetées.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9] par la voie électronique le 14 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 9] (RIVP) justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 15 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande en résiliation de bail et en expulsion est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le bail conclu le 16 janvier 2024 contient une clause résolutoire (article 11) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 octobre 2024, pour la somme en principal de 4 790,36 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre du montant de l’arriéré locatif) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai visé au commandement (seule une somme de 3 120,42 euros a été réglée dans le délai) de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 15 décembre 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif, l’indemnité d’occupation et la solidarité

Monsieur [C] [B] [Z] et Madame [T] [A] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 9] (RIVP) produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [C] [B] [Z] et Madame [T] [A] sont redevables de la somme de 4 543,75 euros à la date du 6 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à cette date.Monsieur [C] [B] [Z] et Madame [T] [A] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’ils reconnaissent d’ailleurs à l’audience.

Madame [T] [A] sera donc condamnée au paiement de la somme de 4 543,75 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 790,36 euros à compter du commandement de payer conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Elle sera également condamnée au paiement à compter de l’échéance de mai 2025, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Le couple n’était ni pacsé ni marié (cf. page 9 du diagnostic social et financier). Cependant, le bail prévoit, en première page, que « les preneurs sont conjoints et solidaires dans l’exécution du présent contrat ». Lorsque deux colocataires sont conjoints et solidaires pour le paiement des loyers, celui d’entre eux qui donne congé ne peut mettre fin à la solidarité et reste tenu avec son colocataire au paiement des loyers et des charges jusqu’à l’expiration du bail, notamment par suite de sa résiliation. En revanche, le copreneur quittant les lieux loués après avoir donné congé n’est pas tenu au paiement de l’indemnité d’occupation, sauf stipulation expresse contraire ou occupation des lieux postérieurement à la résiliation.

En l’espèce, il n’apparaît pas que la clause de solidarité stipulée à l’article 8 du contrat de location étende la solidarité de Monsieur [C] [B] [Z] et de Madame [T] [A] au paiement des indemnités d’occupation dues en cas de maintien de l’un d’entre eux dans les lieux après la résiliation du bail. En effet, cette clause vise uniquement les obligations nées de ce contrat.

Dès lors, le bail s’étant trouvé résilié par le jeu de la clause résolutoire le 15 décembre 2024 et Monsieur [C] [B] [Z] ayant donné congé par lettre reçue le 29 avril 2025 à effet du 29 mai suivant, il ne saurait être tenu d’une quelconque somme postérieurement à cette date, contrairement à ce que la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 9] (RIVP) lui a notifié par courrier du 7 mai 2025.

En conséquence, Monsieur [C] [B] [Z] sera solidairement condamné avec Madame [T] [A] au paiement de la somme de 4 543,75 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 790,36 euros à compter du commandement de payer ainsi qu’in solidum avec elle au paiement de l’indemnité d’occupation due uniquement pour l’échéance de mai 2025. Le surplus des demandes de la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 9] (RIVP) à l’encontre de Monsieur [C] [B] [Z] sera rejeté.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, Madame [T] [A] a repris le paiement du loyer courant et remplit donc les conditions pour pouvoir obtenir des délais de paiement suspendant les effets la clause résolutoire. Elle déclare percevoir un total de ressources mensuelles de l’ordre de 2 470 euros, en ce inclus les APL, les allocations familiales et la pension alimentaire (cf. page 7 du diagnostic social et financier). Elle est par ailleurs susceptible de bénéficier d’une aide du FSL et le cas échéant d’une procédure de surendettement.

Elle apparaît donc en mesure de continuer à procéder au règlement du loyer courant tout en apurant l’arriéré locatif dans les délais précités. Compte-tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [T] [A] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir qu’à défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et de respect des délais de paiement d’autre part le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l’expulsion de Madame [T] [A] avec si nécessaire l’assistance de la force publique.

Sur les délais de paiement au profit de Monsieur [C] [B] [Z]

Monsieur [C] [B] [Z] n’étant plus titulaire du bail, seuls des délais de paiement en vertu de l’article 1343-5 du code civil peuvent lui être accordés, lequel dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [C] [B] [Z] déclare percevoir un salaire de l’ordre de 1 800 euros par mois. Il apparaît donc en mesure de régler sa dette de façon échelonnée, dans les conditions prévues par l’article 1343-5 du code civil. La RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 9] (RIVP) ne s’est par ailleurs pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Il sera par conséquent fait droit à sa demande selon les modalités énoncées au dispositif. Il convient néanmoins de prévoir une clause de déchéance du terme en cas de défaut de paiement.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [C] [B] [Z] et Madame [T] [A], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de de la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 9] (RIVP) les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 150 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE la demande en résiliation de bail et en expulsion recevable,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 janvier 2024 entre la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 9] (RIVP) d’une part et Monsieur [C] [B] [Z] et Madame [T] [A] d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3]) à [Localité 10] sont réunies à la date du 15 décembre 2024,

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [B] [Z] et Madame [T] [A] à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 9] (RIVP) la somme de 4 543,75 euros (décompte arrêté au 6 mai 2025, incluant la mensualité d’avril 2025), avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 790,36 euros à compter du 14 octobre 2024,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISE Madame [T] [A] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISE que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée un mois après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

* qu’à défaut pour Madame [T] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 9] (RIVP) puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

*que Madame [T] [A] soit condamnée à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 9] (RIVP) une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

* que Monsieur [C] [B] [Z] soit condamné in solidum avec Madame [T] [A] au paiement de l’indemnité d’occupation due uniquement pour l’échéance de mai 2025.

AUTORISE sauf meilleur accord des parties Monsieur [C] [B] [Z] à se libérer de sa dette en 23 mensualités de 50 euros pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la 24ème mensualité couvrant le solde de la dette en principal et intérêts,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure restée infructueuse durant un mois, l’échelonnement qui précède sera caduc et que la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible,

RAPPELLE qu’en application de l’article 1343-5 du code civil, pendant le cours des délais ainsi accordés, les procédures d’exécution sont suspendues et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [B] [Z] et Madame [T] [A] à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 9] (RIVP) une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [B] [Z] et Madame [T] [A] aux dépens comme visé la motivation,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection