TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 19/12866

N° Portalis 352J-W-B7D-CRBPX

N° MINUTE :

Assignation du :

22 Octobre 2019

JUGEMENT

rendu le 11 Décembre 2025

DEMANDEURS

Madame [V] [J]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Madame [H] [J]

[Adresse 5]

[Localité 10]

Monsieur [I] [J]

[Adresse 12]

[Localité 6]

Tous trois représentés par Maître Olivier DOUEK de l’AARPI CORTEN, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E1939

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet NOVOTIM,

[Adresse 7]

[Localité 9]

représenté par Maître Arnaud DUFFOUR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #P0043

Décision du 11 Décembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 19/12866 – N° Portalis 352J-W-B7D-CRBPX

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Antoinette LE GALL, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 11 Septembre 2025 tenue en audience publique devant Antoinette LE GALL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

Mme [V] [J], et ses enfants, Mme [H] [J] et M. [I] [J], sont propriétaires indivis du lot n° 7 (un appartement) dans l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 15], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 septembre 2008, reçue le 24 septembre suivant, Mme [J] a sollicité auprès du syndic alors en charge de la gestion de l’immeuble qu’il soit mis à l’ordre du jour l’absence de conformité de la clause de répartition des tantièmes de charges incluse au règlement de copropriété, datant du 26 janvier 1950.

Après plusieurs délibérations sur cette question, au cours de l’assemblée générale du 13 juin 2013, le syndicat des copropriétaires a nommé le cabinet TT Géomètres Experts afin de procéder à une refonte du règlement de copropriété et, notamment, de la répartition des tantièmes de charges de copropriété. Un projet de refonte de l’état descriptif de division établi par ce cabinet a été remis le 28 juin 2018.

Lors de l’assemblée générale du 20 juin 2019, les copropriétaires ont adopté le projet modificatif en ce qu’il crée des lots distincts ainsi qu’une répartition des charges d’ascenseur jusqu’alors inexistante.

La révision des tantièmes de charges générales, objet de la résolution n° 18, et l’individualisation des frais de chauffage ainsi que la création subséquente d’une répartition desdites charges de chauffage a, en revanche, été rejetée. La grille de répartition des charges de chauffage sera, plus tard, adoptée par l’assemblée générale du 18 novembre 2020.

Par acte d’huissier de justice du 22 octobre 2019, les consorts [J] ont assigné, devant ce tribunal, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris 7ème, représenté par son syndic, le cabinet Novotim, aux fins de :

Vu les articles 5 et 10 combinés, 43 de la loi du 10 juillet 1965,

— les recevoir en leurs demandes et les dire bien fondées,

— déclarer non écrite la répartition des charges générales de l’immeuble,

Et ce faisant,

— désigner tel expert qui lui qui lui plaira afin de proposer au tribunal une nouvelle répartition des charges générales de l’immeuble conforme aux articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965, le tout aux frais avancés du syndicat des copropriétaires ;

En tout état de cause,

— faire application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 15] représenté par son syndic en exercice à payer aux demandeurs une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par jugement du 7 juillet 2022, ce tribunal a, notamment,

— déclaré non écrite la clause du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 11] relative à la répartition des charges communes,

Avant dire droit sur le surplus des demandes :

— ordonné une expertise, confiée à Mme [U], aux fins, entre autres, d’établir une nouvelle grille de répartition des charges générales et spéciales conforme aux dispositions d’ordre public de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, d’une manière générale de fournir au tribunal tous éléments lui permettant de procéder à une nouvelle répartition des charges en conformité avec les dispositions légales,

— fixé à la somme de 2.000 euros le montant de la provision à consigner par le syndicat des copropriétaires,

— ordonné l’exécution provisoire,

— réservé les dépens, ainsi que les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 7 novembre 2023.

Prétentions des parties :

Mme [V] [J], et ses enfants, Mme [H] [J] et M. [I] [J], aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 18 mars 2024, demandent au tribunal de :

Vu le jugement avant-dire droit rendu le 7 juillet 2022 ayant déclaré non écrite la clause du règlement de copropriété relative à la répartition des charges communes générales,

Vu le rapport d’expertise du 7 novembre 2023,

Vu les articles 5, 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965,

— approuver la nouvelle grille de répartition des charges communes générales établie par Mme [U] dans son rapport d’expertise du 7 novembre 2023,

— rejeter les demandes plus amples ou contraires,

— renvoyer les parties devant tel notaire qu’il plaira aux fins de procéder aux formalités de rédaction de l’acte notarié et de publication du modificatif du règlement de copropriété – état descriptif de division au service de la publicité foncière,

— faire application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner, aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise dont distraction au profit de Maître Olivier DOUEK, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

***

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 14 mai 2024, demande au tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile,

— lui donner acte qu’il s’en rapporte à justice sur la question de la nouvelle grille de répartition des charges communes et, le cas échéant, l’entérinement du rapport d’expertise de Mme [U] du 7 novembre 2023,

— condamner les consorts [J] à lui payer la somme de 12.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise dont distraction au profit de Maître [I] DUFFOUR, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

***

Il sera expressément renvoyé aux dernières conclusions des consorts [J] et du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture du 21 mai 2024. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 11 septembre 2025 et mise en délibéré au 20 novembre 2025, puis a été prorogée au 11 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Le jugement de ce tribunal en date du 7 juillet 2002 a considéré que “le règlement de copropriété fixe, en page 10, la répartition des parties communes entre les lots, sans préciser de critère explicatif de cette ventilation, alors même que le projet modificatif met en lumière que l’affectation des tantièmes est sans rapport avec la consistance des lots, ce qui n’est au demeurant pas contesté.”

Vu l’article 43 de de la loi du 10 juillet 1965, il a déclaré non écrite la clause du règlement de copropriété relative à la répartition des charges communes.

Il résulte du rapport de Mme [U] et des conclusions des parties que seule la répartition des charges communes générales demeure en litige. Aussi, l’expert a proposé une nouvelle grille de répartition des charges communes générales, établie sur la base de la numérotation des lots telle qu’adoptée par le modificatif de l’état descriptif de division approuvé à la 17ème résolution de l’assemblée générale du 20 juin 2019.

Les consorts [J] demandent au tribunal d’approuver la nouvelle grille établie par l’expert judiciaire dans son rapport du 7 novembre 2023. Le syndicat des copropriétaires, qui s’en rapporte à justice sur la question de la nouvelle grille de répartition des charges communes et, le cas échéant, l’entérinement du rapport d’expertise de Mme [U], ne présente pas d’observations particulières sur ladite proposition.

Il ressort des éléments contenus au rapport de Mme [U] que la nouvelle grille proposée répond aux exigences des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965 de sorte qu’il y a lieu de l’entériner.

Aussi, la nouvelle répartition des charges communes générales, à laquelle il doit être procédé en vertu des dispositions de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, sera conforme à la proposition de grille de répartition des charges communes générales telle qu’établie par Mme [U] dans son rapport du 7 novembre 2023 (pages 29 à 32).

Il appartiendra au syndicat des copropriétaires de faire procéder aux formalités de rédaction de l’acte notarié et de publication du modificatif du règlement de copropriété au service compétent de la publicité foncière.

Sur les autres demandes :

Les consorts [J] exposent qu’il serait inéquitable de laisser à leur charge les frais irrépétibles qu’ils ont dû engager. Ils soulignent que les copropriétaires, lors des assemblées générales de 2009, 2011, 2012 et 2019, ont systématiquement rejeté les demandes de révision de la grille de répartition des charges générales, nonobstant les irrégularités flagrantes du règlement de copropriété, les contraignant à engager la présente procédure. Ils ajoutent que leur action bénéficie à l’ensemble de la copropriété.

Ils réclament la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer une somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise. Ils demandent le bénéfice des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Décision du 11 Décembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 19/12866 – N° Portalis 352J-W-B7D-CRBPX

Le syndicat des copropriétaires expose qu’il a déjà supporté de nombreux frais pour tenter de satisfaire les demandes des consorts [J], à savoir les frais de l’expertise amiable qui a permis l’adoption des grilles de répartition des tantièmes de charges d’ascenseur et de chauffage, ainsi que les frais de médiation amiable. Il sollicite, dès lors, la condamnation des demandeurs aux dépens et à lui payer la somme de 12.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il ajoute qu’il serait inéquitable de dispenser les consorts [J] de toute participation aux frais exposés par le syndicat des copropriétaires, notamment dans le cadre de l’expertise et ce, sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur ce,

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le règlement de copropriété de l’immeuble ne respectait pas les exigences légales de la loi du 10 juillet 1965. Le tribunal, – que les consorts [J] ont été contraints de saisir -, a fait droit à leur demande, et, après avoir déclaré non écrite une clause du règlement de copropriété puis désigné un expert, a procédé, par la présente décision, à une nouvelle répartition conforme des charges communes générales.

Aussi, le syndicat des copropriétaires doit être considéré comme partie perdante au sens de l’article 696 précité. Il sera condamné aux dépens, qui comprendront les frais de l’expertise judicaire, dépens qui pourront être recouvrés par Maître Olivier DOUEK, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer aux consorts [J] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [J] seront déboutés du surplus, non justifié, de leur demande formée au titre des frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 15] sera débouté de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens, dont distraction, et sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la dispense de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965; “Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.”

En l’espèce, aucune considération d’équité ne justifie qu’il ne soit pas fait application des dispositions précitées au profit des consorts [J]. Ceux-ci bénéficient donc des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui comprennent les dépens et l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, aucun élément ne justifie que l’exécutoire provisoire, qui apparaît nécessaire et compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

Vu le jugement de ce tribunal du 7 juillet 2022 ayant déclaré non écrite la clause du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 7ème relative à la répartition des charges communes générales,

FIXE la nouvelle répartition des charges communes générales conformément à la grille de répartition des charges communes générales telle qu’établie par Mme [U] dans son rapport du 7 novembre 2023 (pages 29 à 32) ;

RAPPELLE que cette nouvelle répartition prendra effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive ;

DIT qu’il appartiendra au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] [Localité 11] de faire procéder à ses frais aux formalités de rédaction de l’acte notarié et de publication du modificatif du règlement de copropriété auprès du service compétent de la publicité foncière ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] [Localité 11] aux dépens, qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire, lesquels pourront être recouvrés par Maître Olivier DOUEK, Avocat, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile, pour ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Adresse 13] [Localité 11] à payer à Mme [V] [J], Mme [H] [J] et M. [I] [J] la somme globale de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Mme [V] [J], Mme [H] [J] et M. [I] [J] du surplus de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 15] de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens, dont distraction, et sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que Mme [V] [J], Mme [H] [J] et M. [I] [J] sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, comprenant les dépens et l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

REJETTE les plus amples demandes des parties ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 14] le 11 Décembre 2025

La Greffière Le Président