TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Minute N°

N° RG 25/00414 – N° Portalis DBX2-W-B7J-LFXD

Syndic. de copro. CENTRE COMMERCIAL CAMARGUE 2000. RCS [Localité 15] N° 487 530 099.

C/

[N] [J], [Y] [V]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 13 JANVIER 2026

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. CENTRE COMMERCIAL CAMARGUE 2000. RCS [Localité 15] N° 487 530 099.

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par Maître Philippe DELSOL de la SELARL GDG, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

Mme [N] [J]

née le 10 Juillet 1990 à [Localité 14] (ALGERIE) (ETRANGER)

[Adresse 6]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

M. [Y] [V]

né le 14 Juin 1985 à [Localité 16] (RHONE)

[Adresse 6]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Amandine ABEGG, juge du tribunal judiciaire

Greffier : Stéphanie RODRIGUEZ, lors des débats et Jean-Jacques PONS, Cadre-greffiers, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 28 Octobre 2025

Date des Débats : 28 octobre 2025

Date du Délibéré : 13 janvier 2026

DÉCISION :

réputé contradictoire , en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 13 Janvier 2026 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [N] [J] et Monsieur [Y] [V] sont propriétaires des lots 4016, 4017, 4018, 4019, 4020, 4021, 4024, 4040, 4085 et 4092 au sein de la copropriété L’ensemble immobilier Centre commercial Camargue 2000 situé [Adresse 7]

.

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Centre commercial Camargue 2000 assure la gestion des parties communes aux différents syndicats secondaires qui composent l’ensemble immobilier.

Par actes de commissaire de justice en date du 26 aout 2025, le Syndicat des copropriétaires de L’ensemble immobilier Centre commercial Camargue 2000 a fait assigner Madame [N] [J] et Monsieur [Y] [V] à comparaître devant le Tribunal de Nimes aux fins de condamnation au paiement des charges de copropriété.

L’affaire a été retenue le 28 octobre 2025.

Le [Adresse 17] [Adresse 9] 2000 est représenté et sollicite:

— leur condamnation solidaire à payer :

— d’une somme de 6896.83 € au titre des charges de copropriété incluant le troisième appel de provision sur charges 2025 ;

— d’une somme de 688.80€ au titre des frais de l’article 10-1,

— d’une somme de 1000 euros à titre de dommages-intérêts,

— d’une somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— des dépens.

A l’appui de ses demandes, le syndicat soutient que les sommes sont exigibles et qu’elles n’ont jamais été réglées en totalité.

Cités en étude, Madame [N] [J] et Monsieur [Y] [V] ne sont ni présents, ni représentés.

La décision a été mise en délibéré au 13 janvier 2026, date du présent jugement.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile dispose que “il est néanmoins statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

Il convient à titre liminaire de rappeler qu’il résulte des dispositions de l’article 9 du Code de Procédure Civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il résulte par ailleurs des dispositions de l’article 1353 du Code Civil que c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, et que c’est à celui qui s’en prétend libéré d’en rapporter la preuve.

Sur l’action en paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : «Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’article 14-1 du même texte dispose que «I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale», ce alors que son article 19-2 dispose que «A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles(…) ».

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 précise que les dépenses pour travaux ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Par ailleurs, l’article 1231-6 du Code civil indique que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de L’ensemble immobilier [Adresse 12] [Adresse 9] 2000 verse au dossier, outre le contrat de syndic, des appels de fonds, les procès-verbaux d’assemblée générale de l’année 2024 ainsi que le décompte de sa créance.

A ce titre, seules les sommes dues pour les charges de copropriété et travaux peuvent être pris en compte, à l’exclusion de tout autre frais (mise en demeure, constitution de dossier, suivi de dossier).

Il ressort ainsi des pièces versées aux débats que :

— le demandeur ne justifie pas du montant réclamé à hauteur de 4846.69€ au titre de la créance administrateur judiciaire SELARL [H] et [R]. En effet, il est versé un extrait de grand livre quasi illisible. De surcroît, aucune pièce justificative n’est adressée afin de justifier des sommes réclamées : ni appels de fonds, ni factures, ni PV d’assemblée générale. Enfin, la somme réclamée ne correspond pas au montant total visé sur le grand livre et aucune explication n’est apportée sur le mode de calcul retenu.

Par conséquent, le demandeur est défaillant dans la démonstration de la preuve du caractère certain et exigible de cette somme.

— les sommes réclamées au titre “détail créance Lamy appels travaux” ne sont justifiées par aucune pièce : les appels de fonds ne sont pas versés. Le PV d’AG 2023 qui a fixé les montants n’est pas produit. L’exigibilité et le montant de la somme de 825.10€ sollicitée à ce titre n’est ainsi pas démontrée.

Le Syndicat des copropriétaires de L’ensemble immobilier [Adresse 11] commercial [Adresse 9] 2000 démontre ainsi qu’une somme lui est due par Madame [N] [J] et Monsieur [Y] [V] au titre des charges de copropriété uniquement sur la période courant du 2ème appel de fonds 2024 au 3ème appel de fonds sur charges 2025 à hauteur de 1228.86€.

2-Sur l’action en paiement par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : " Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation lorsque les mesures ou travaux prescrits par un arrêté, une mise en demeure, une injonction ou une décision pris, selon le cas, en application des articles L. 1331-22 à L. 1331-25, L. 1331-28 ou L. 1334-2 du code de la santé publique ou des articles L. 129-1 ou L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation et ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale n’ont pu être réalisés du fait de la défaillance dudit copropriétaire. Les astreintes sont alors fixées par lot.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. ".

Le Syndicat des copropriétaires de L’ensemble immobilier [Adresse 11] commercial [Adresse 10] sollicite des frais de mise en demeure et relance et justifie de la mise en demeure avec accusé de réception du 1er juillet 2024. Une somme de 52€ sera allouée à ce titre.

Faute pour le Syndicat des copropriétaires de L’ensemble immobilier Centre commercial Camargue 2000 de justifier de l’envoi de la mise en demeure du 22 août 2024, aucune somme ne peut lui être allouée à ce titre.

S’agissant de la lettre intitulée “relance”, aucune tarification n’est prévue au contrat de syndic et il n’est pas justifié de son envoi. Aucune somme ne peut lui être allouée à ce titre.

Le syndicat impute au débit du compte des frais d’avocat, notamment des mises en demeure, qui sont indemnisés au titre des frais irrépétible de procédure et des frais de syndic, en application d’un contrat de syndic dont il n’est pas établi qu’il soit opposable au copropriétaire.

S’agissant des frais de « transmission dossier avocat » ou « suivi de dossier contentieux» ou “constitution dossier pour assignation”, ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété, aucune diligence exceptionnelle n’étant justifiée.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les honoraires d’huissier ou avocat seront pris en compte dans les frais irrépétibles si leur montant est justifié.

Les frais liés aux actes d’huissier en eux mêmes seront indemnisés au titre des dépens si l’acte est versé aux débats.

3-Sur la demande indemnitaire

En se refusant de façon répétée à acquitter régulièrement et depuis plusieurs années leurs charges de copropriété sans raison valable et en ayant déjà été condamnés par le passé pour le même motif, Madame [N] [J] et Monsieur [Y] [V] ont commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, qui sera justement et entièrement réparé par l’allocation d’une somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts.

4-Sur les demandes accessoires

Il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et que la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s’attache pas de plein droit à leur qualité

d’indivisaires.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf si le syndicat des copropriétaires justifie de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété laquelle est désormais admise, que l’indivision soit d’origine conventionnelle ou légale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne produit pas le règlement de copropriété : la solidarité ne peut être conventionnelle. La dette restera divisible.

Madame [N] [J] et Monsieur [Y] [V] succombent à la présente instance et en supporteront donc les dépens.

Madame [N] [J] et Monsieur [Y] [V] verseront au Syndicat des copropriétaires de L’ensemble immobilier [Adresse 13] une somme de 900 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ». Il s’en évince que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par jugement par réputé contradictoire et rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [N] [J] et Monsieur [Y] [V] à verser au Syndicat des copropriétaires de L’ensemble immobilier [Adresse 13]:

— une somme de 1228.86€ au titre des charges de copropriété et de travaux du 2ème appel de fonds sur charges 2024 au 3ème appel de fonds sur charges 2025,

— une somme de 52€ au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— une somme de 500€ à titre de dommages et intérêts,

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de L’ensemble immobilier [Adresse 11] commercial [Adresse 10] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [N] [J] et Monsieur [Y] [V] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE Madame [N] [J] et Monsieur [Y] [V] à verser au Syndicat des copropriétaires de L’ensemble immobilier [Adresse 12] [Adresse 9] 2000 une somme de 900 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Le greffier La vice-présidente