TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie exécutoire

délivrée le :

à M^e D’ORIA

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e GUERRIER

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 22/09064

N° Portalis 352J-W-B7G-CXRIT

N° MINUTE :

Assignation du :

20 juillet 2022

JUGEMENT

rendu le 7 novembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [Y], [U], [Z] [B]

Madame [R] [P]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentés par Maître Jean-Olivier D’ORIA de la SCP SMITH D’ORIA – IPP, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1060

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet ORALIA Henrat & Garin

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0208

Décision du 7 novembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/09064 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXRIT

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Brigitte BOURDON, vice-présidente

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Maïssam KHALIL, greffière lors des débats, et de Madame Justine EDIN, greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 5 septembre 2025 tenue en audience publique devant Madame Brigitte BOURDON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 7 novembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

M. [Y] [B] et Mme [R] [L] ép. [B] (" consorts [B] ") sont propriétaires d’un appartement en rez-de-chaussée (lot n°49) ainsi que des lots 66 et 69 au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Lors de l’assemblée générale du 22 juin 2008, les copropriétaires ont autorisé par une décision (n°24) les consorts [B] à réaliser, dans le lot n°49, une trémie reliant le rez-de-chaussée au sous-sol depuis l’intérieur, et sa prise en compte lors de la modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division le 21 mars 2019.

Le 12 mars 2021, le syndic a mis en demeure les consorts [B] de lui communiquer, concernant la trémie réalisée, la déclaration de l’assurance dommage-ouvrage, l’autorisation administrative des services d’urbanisme, le rapport de l’architecte de l’immeuble et le rapport d’un bureau de contrôle.

Par lettre du 8 avril 2021, les services de l’urbanisme ont adressé une demande de contrôle aux consorts [B], à la suite de leur saisine par un signalement transmis à la mairie du 7ème.

Ledit contrôle a eu lieu le 11 mai 2021, et il a été constaté la réalisation des travaux de percement d’une trémie entre le rez-de-chaussée et une cave transformée en chambre sans autorisation administrative préalable pour lesdits travaux. Dans une lettre du 5 juillet 2021, la Direction de l’urbanisme de la Ville de [Localité 6] a précisé qu’il n’était pas possible de verbaliser cette infraction, compte tenu du délai de prescription acquis. Un avis de classement a été transmis aux consorts [B] par la mairie du 7ème suivant courriel du 19 juillet 2021.

Lors de l’assemblée générale du 7 juin 2022, la résolution n°37 libellée " Point d’information : à la demande des copropriétaires. Demande de passage d’un expert judiciaire à la charge de M. [B] suite aux travaux création d’un souplex " a été adoptée.

C’est dans ces conditions que les consorts [B] ont fait délivrer assignation au syndicat des copropriétaires, par exploit de commissaire de justice du 20 juillet 2022, aux fins d’annulation de la résolution n°37 de l’assemblée générale du 7 juin 2022, ainsi que de condamnation au versement de dommages et intérêts, outre les demandes relatives aux frais irrépétibles, et aux dépens.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 1er juin 2023, les consorts [B] demandent au tribunal, au visa des articles 9, 10, 14 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 9, 11, 13 et 18 du décret du 17 mars 1967, des articles 1240 et suivants du code civil, de l’article 2244 du code civil, et des articles 699 et 700 du code de procédure civile, de :

«  Annuler la résolution n° 37 de l’assemblée générale du 07/06/2022; la déclarer nulle et non avenue ;

Condamner le syndicat des copropriétaires à payer aux demandeurs une somme de 5 000 euros de dommages et intérêts, pour atteinte à leur réputation et intention de nuire ;

Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de la présente instance et de ses suites ;

Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 5 000 €, sauf à parfaire, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit ;

Dispenser les demandeurs de toute participation aux frais et honoraires de la présente procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ".

*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 17 mai 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à Paris 7ème, demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret d’application du 17 mars 1967, et de l’article 1240 du code civil, de :

«  Débouter M. [Y] [B] et Mme [R] [L] de l’ensemble de leurs demandes ;

Condamner solidairement M. [Y] [B] et Mme [R] [L] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 7] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner solidairement M. [Y] [B] et Mme [R] [L] aux entiers dépens de l’instance ;

Maintenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir ".

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 mai 2024 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 5 septembre 2025, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 7 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande d’annulation de la résolution n°37 de l’assemblée générale du 7 juin 2022

A titre liminaire, il convient de constater que la demande d’annulation de la résolution n°37, dont la recevabilité n’est d’ailleurs pas contestée, est recevable pour avoir été formulée dans le délai imparti par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et que les consorts [B] disposent de la qualité d’opposants pour avoir voté contre ladite résolution à l’assemblée générale du 7 juin 2022, ainsi qu’établi par le procès-verbal notifié le 1er juillet 2022 aux demandeurs.

La résolution querellée, adoptée à la majorité de l’article 25, est ainsi libellée :

«  Résolution 37 : Point d’information à la demande des copropriétaires, demande passage d’un expert judiciaire à la charge de Monsieur [B] suite au travaux de création de souplex ".

Il est notamment mentionné : " demande passage d’un expert judiciaire spécialisé en architecture et ingénierie à la charge unique et entière de Monsieur [B], pour établir un rapport détaillé des travaux de création d’un souplex dans l’appartement de Monsieur [Y] [B], situé au rez-de-chaussée. Cet expert pourra être choisi par le syndic, dans la liste fournie par la cour d’appel de Paris ".

Cette mention est suivie d’une reprise des échanges entre les parties et avec le service de l’urbanisme de la mairie du 7ème arrondissement.

Les consorts [B] demandent l’annulation de ladite résolution, sur le fondement des articles 9, 11 et 13 du décret du 17 mars 1967, au motif que la convocation à l’assemblée litigieuse comportait un ordre du jour ne faisant mention d’aucune question soumise à la délibération de l’assemblée générale et visant les demandeurs ; que la résolution n°37 n’était qu’un simple point d’information libellé comme suit : " 37. Point d’information : à la demande des copropriétaires. Demande de fourniture de documents par M. [B] suis aux travaux de création d’un souplex. Fourniture par M. [B] du rapport d’architecte, du rapport du bureau de contrôle et des documents administratifs concernant son projet faisant l’objet de la résolution n°17 du procès-verbal d’AG de 2008 dont page jointe. Résolution non soumise à un vote. ", et non une résolution avec effet décisoire mettant à leur charge une obligation de faire et des dépenses induites par celle-ci ;

qu’ainsi, la résolution litigieuse ne comporte pas une légère modification par rapport à l’ordre du jour, mais s’analyse en une création en cours d’assemblée ; qu’en outre, ils soulignent qu’au regard de l’ancienne version de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 (jusqu’au 25 novembre 2018), le syndicat disposait d’une action tendant à la suppression des travaux non autorisés se prescrivant par dix ans (réduit à cinq ans) et se heurterait dès lors à la prescription d’une demande en ce sens, et ce d’autant que le syndic n’a pas été habilité à ester en justice à cet égard.

Ils sollicitent également l’annulation de la résolution litigieuse, au motif que le procès-verbal de l’assemblée doit mentionner les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions ; que ledit procès-verbal mentionne uniquement leur vote contre, s’agissant de l’opposition des demandeurs, et aucunement qu’ils se seraient opposés à sa régularité.

Ils ajoutent que la prescription et l’absence de désordres ont été relevés par les services d’urbanisme et soulignent que le syndicat des copropriétaires n’a jamais agi aux fins de suppression des travaux réalisés en 2008 ; que l’argument tiré d’une zone prétendument inondable dans laquelle se situerait l’immeuble est inopérant, et ce d’autant qu’aucun élément relatif à un quelconque risque du fait de travaux réalisés en 2008 n’est versé au débat, et que la Seine a connu des crues en 2008 et 2023 ; qu’aucune résolution ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer une obligation de faire à un copropriétaire, ni mettre à sa charge exclusive et d’autorité une dépense qui ne peut s’entendre que commune ; que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; qu’en outre, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires, et que tel est le cas de diagnostics structurels destinés à rassurer les copropriétaires sur l’état des parties communes – qui est ainsi mis exclusivement à leur charge.

En réponse, le syndicat des copropriétaires expose qu’aucune disposition n’impose la stricte identité de rédaction du projet de résolution et du texte définitivement adopté, sauf à nier la liberté de discussion et de vote des copropriétaires lors de l’assemblée générale ; que le projet de résolution et la décision objet de la résolution n°37 concernent la même question, celle de la réalisation des travaux votés lors de l’assemblée générale de 2008 sous le contrôle d’un architecte et d’un bureau d’études, et qu’il s’agit donc d’une simple absence d’identité stricte entre le texte du projet de résolution et le texte adopté, ce qui n’est pas de nature à justifier l’annulation de la résolution n°37.

En outre, le syndicat des copropriétaires oppose que le procès-verbal de l’assemblée critiquée mentionne bien que M. [B] a émis une réserve à l’encontre de la résolution n°37, car il est indiqué qu’il " a voté

contre « et qu’il s’est » opposé à la décision ", autrement dit qu’il a émis une réserve.

Décision du 7 novembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/09064 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXRIT

Le syndicat des copropriétaires soulève que la résolution litigieuse a été prise dans l’intérêt collectif de la copropriété, car les consorts [B] n’ont jamais communiqué les autorisations et rapports d’architecte et du bureau d’études prévus à la résolution n°17 de l’assemblée générale de 2008, à travers laquelle ils s’étaient ainsi engagés à le faire ; qu’ils n’ont régularisé la vente des caves en sous-sol pour créer leur souplex que par acte authentique du 30 avril 2020, soit douze ans plus tard ; qu’en sus, l’inquiétude sur les travaux réalisés est justifiée par le fait que l’immeuble se situe en zone inondable, et que dès lors tous travaux effectués en sous-sol ou au niveau du plancher requièrent une vigilance accrue avec la surveillance d’un architecte et d’un bureau d’étude ; qu’en conséquence, la résolution n°37 a été votée dans le but de pourvoir à la conservation de l’immeuble.

Sur ce,

Selon l’article 9 du décret du 17 mars 1967, la convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée.

L’ordre du jour doit permettre aux copropriétaires de connaître de façon explicite les questions qui seront débattues.

Selon l’article 13 du même décret, l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-1. Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l’ordre du jour. Cette disposition est d’ordre public.

Ainsi, en statuant sur une question qui n’était pas inscrite à l’ordre du jour, l’assemblée générale excède ses pouvoirs. Il n’est pas possible à une assemblée générale de prendre des décisions à l’occasion de l’examen de questions trop imprécises ou équivoques dont le détail n’a pas été énoncé à l’ordre du jour.

Il n’est toutefois pas interdit de mettre à l’ordre du jour des « questions diverses », sans effet décisoire. Ainsi, l’assemblée peut délibérer sur ces questions sans pouvoir prendre de décision à leur sujet au travers un vote, à peine de nullité.

Lorsque l’ordre du jour indique qu’une question ne fera pas l’objet d’un vote, l’assemblée générale ne peut ainsi pas prendre une décision valide sur cette question, qui ne peut donner lieu qu’à un échange de vues.

En l’espèce, il apparaît que la convocation de l’assemblée générale du 7 juin 2022 adressée aux copropriétaires mentionne au point 37 de l’ordre du jour un simple point d’information, portant sur une demande auprès des consorts [B] à la suite des travaux de création de souplex par ces derniers, notamment de fourniture des justificatifs des interventions des professionnels exigés par l’assemblée des copropriétaires en 2008 qui les a autorisés à ces conditions à réaliser les travaux de percement de la trémie dans le plancher bas, partie commune.

Il est précisé à l’ordre du jour que cette résolution n’est pas soumise à un vote.

S’agissant d’un simple point d’information, l’assemblée générale pouvait légitimement en discuter eu égard à l’enjeu en termes d’atteinte possible portée à la structure de l’immeuble et à la nature des travaux réalisés, et alors qu’elle n’avait pas l’assurance que les exigences requises lors de l’assemblée de 2008 ont été respectées par les consorts [B].

Toutefois, telle que rédigée dans l’ordre du jour en point d’information sans délibération, l’assemblée des copropriétaires ne pouvait pas délibérer régulièrement sur ce point.

Or, il résulte de la résolution 37 adoptée lors de l’assemblée du 7 juin 2022 que les copropriétaires ont délibéré sur ce simple point d’information et ont décidé de l’intervention d’un expert judiciaire pour examiner les travaux réalisés par les consorts [B], aux frais de ces derniers.

Cette résolution est irrégulière en ce qu’elle a donné lieu à un vote non prévu pour un point d’information, et en ce qu’elle impose la désignation d’un expert judiciaire aux frais d’un copropriétaire. Seule une résolution soumise au vote figurant à l’ordre du jour de l’assemblée générale peut décider de l’opportunité d’une expertise judiciaire, laquelle nécessite en tout état de cause l’engagement préalable d’une procédure judiciaire pour obtenir une décision portant désignation de l’expert.

Dans ces conditions, il convient d’annuler cette résolution, sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens, étant toutefois relevé que la réserve émise par M. [Y] [B] est mentionnée au procès-verbal.

2. Sur la demande indemnitaire

Les consorts [B] exposent, sur le fondement des articles 9, 14 et 18, de la loi du 10 juillet 1965, avoir subi un préjudice estimé à 5 000 euros, du fait de l’intention de nuire que la copropriété leur a manifesté, laquelle serait démontrée par les dénigrements dont ils sont l’objet, tel qu’en témoigne un courriel adressé à l’ensemble des copropriétaires en dehors d’eux, des dénonciations de la part d’un copropriétaire pour le compte du syndicat auprès des services d’urbanisme – lequel a constaté l’absence de désordres -, et du vote de la résolution litigieuse qu’ils considèrent comme vexatoire, alors que les travaux ont été réalisés de bonne foi avec autorisation de l’assemblée générale ; qu’ils n’avaient pas connaissance de la nécessité de réaliser une déclaration de travaux à leur charge, et que la nouvelle description du lot n°49 dans le règlement de copropriété et l’état descriptif de division mentionne désormais la présence d’un escalier intérieur privatif, ce qui suppose l’existence d’une trémie.

En réponse, le syndicat des copropriétaires expose qu’en application de l’article 1240 du code civil, les consorts [B] ne rapportent pas la preuve d’un quelconque préjudice ni ne justifient de son quantum, en ce qu’ils ne démontrent pas en quoi les interrogations légitimes des autres copropriétaires sur les travaux effectués en seraient à l’origine ; qu’en outre, lesdits travaux ont engendré le percement du plafond haut des caves, parties communes, en application de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui a d’ailleurs justifié leur soumission à l’accord préalable de l’assemblée en 2008.

Décision du 7 novembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/09064 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXRIT

Sur ce,

En application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Il engage sa responsabilité pour les dommages qui trouvent leur origine dans les parties communes.

A ce titre, il peut voir sa responsabilité délictuelle ou contractuelle engagée s’il remplit mal sa mission, notamment en laissant entreprendre par un copropriétaire des travaux irréguliers, ou en négligeant de prendre les mesures conservatoires et d’administration des parties communes qui s’imposent.

En l’espèce, quand bien même les conditions d’adoption d’une résolution sont irrégulières, la volonté du syndicat des copropriétaires de veiller à ce que des travaux portant sur les parties communes ne causent aucun désordre de structure est légitime, même plusieurs années après, a fortiori en l’absence de justification que ces travaux ont été réalisés aux conditions alors fixées en assemblée générale.

Les consorts [B] ne justifient d’aucune faute du syndicat des copropriétaires, qui ne fait qu’exécuter sa mission en veillant à la conservation de l’immeuble, pas plus qu’ils ne justifient d’un quelconque dommage ayant généré un préjudice en lien avec une faute du syndicat des copropriétaires.

Les demandeurs ne démontrent pas plus une atteinte à leur réputation ou une intention de nuire de certains copropriétaires, le seul fait d’adopter une résolution irrégulière étant insuffisant à caractériser une intention de nuire. De même, les échanges visés expriment une crainte légitime de certains copropriétaires que les travaux réalisés par les consorts [B] en violation de la résolution adoptée en 2008 portent atteinte à la structure de l’immeuble.

En conséquence, les consorts [B] seront déboutés de leur demande indemnitaire.

3. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Eu égard aux précédents développements, chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Eu égard aux circonstances particulières du présent contentieux, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les frais communs de procédure

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Les consorts [B] demandent le bénéfice de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Au regard des circonstances précédemment rappelées, l’équité commande de ne pas dispenser les demandeurs de leur participation à la dépense commune des frais de la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

ANNULE la résolution n°37 adoptée lors de l’assemblée générale du 7 juin 2022 du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 8],

DEBOUTE M. [Y] [B] et Mme [R] [L] ép. [B] de leur demande de dommages et intérêts,

DEBOUTE M. [Y] [B] et Mme [R] [L] ép. [B] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DIT que chacune des parties conservera à sa charge ses propres dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes,

Fait et jugé à [Localité 6] le 7 novembre 2025.

La greffière La présidente