COUR D’APPEL D'[Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

S.C.P. BTSG² c/ [J], [F]

MINUTE N°

DU 13 Mars 2025

N° RG 25/00673 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QHVK

Grosse délivrée

à M^e BROCA Gilles

Copies délivrées

à Madame [W] [J]

à Monsieur [S] [F]

le

DEMANDERESSE:

S.C.P. BTSG²

prise en la personne de Me [T] [K], mandataire judiciaire

[Adresse 8]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par M^e BROCA Gilles, avocat au barreau de Nice

DEFENDEURS:

Madame [W] [J]

[Adresse 7]

[Adresse 10]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [S] [F]

[Adresse 7]

[Adresse 10]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Nice,assistée lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors du prononcé par Madame Nadia GALLO qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 25 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 11 Mars 2025 puis prorogé au 13 Mars 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2025

EXPOSE DU LITIGE

La SARL PETITES LOCATIONS à associé unique ayant pour objet une activité de promotion immobilière est propriétaire de plusieurs biens situés à [Localité 12].

Elle a fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire ouverte par jugement du tribunal de commerce de NICE du 08 juin 2017 qui a désigné la SCP BTSG prise en la personne de Maître [T] [K] en qualité de mandataire judiciaire.

Ce jugement a été annulé par la Cour d’appel d'[Localité 9] selon arrêt du 22 novembre 2018 qui a prononcé une procédure de redressement judiciaire de la SARL PETITES LOCATIONS. Sur requête de la SCP BTSG prise en la personne de Maître [T] [K] ès-qualités, le tribunal de commerce de NICE a, aux termes d’un jugement du 26 février 2020, prononcé la liquidation judiciaire de la société PETITES LOCATIONS.

Suite à l’appel interjeté par la société PETITES LOCATIONS, la Cour d’appel d’AIX EN PROVENCE a notamment selon arrêt du 1er avril 2021, prononcé la nullité du jugement du tribunal de commerce du 26 février 2020 et prononcé la liquidation judiciaire de cette société en désignant la SCP BTSG prise en la personne de Maître [T] [K] en qualité de liquidateur judiciaire, renvoyant le dossier au tribunal de commerce de NICE devant lequel la clôture de la procédure sera examinée au plus tard le 11 février 2022.

Une ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection n°de minute 144/25R du 04 février 2025 rendue dans l’affaire opposant la SCP BTSG prise en la personne de Maître [T] [K] ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SARL PETITES LOCATIONS à Madame [W] [J] et Monsieur [S] [F] et inscrite au répertoire général sous le n°RG 25/00360 a saisi en vertu de l’article 837 du code de procédure civile, la même juridiction statuant au fond et fixé la présente affaire à l’audience de fond du mardi 25 février 2025 à 15h45.

Cette ordonnance de référé a été notifiée aux deux défendeurs par le greffe en date du 04 février 2025 selon lettres recommandées avec accusé réception dont les plis ont été avisés mais non réclamés. Elle leur a en outre été signifiée par acte du commissaire de justice en date du 07 février 2025 signifié à domicile avec dépôt d’une copie de l’acte à l’étude du commissaire de justice conformément aux dispositions de l’article 656 du code de procédure civile.

Aux termes de son assignation en référé d’heure à heure du 16 janvier 2025 signifiée selon procès-verbaux de remise au domicile de Madame [W] [J] et Monsieur [S] [F] avec dépôt d’une copie de l’acte à l’étude du commissaire de justice conformément aux dispositions de l’article 656 du code de procédure civile, la SCP BTSG prise en la personne de Maître [T] [K] es-qualités de liquidateur judiciaire de la SARL PETITES LOCATIONS demande, en application des articles L 641-9 alinéa 1er du code de commerce et 1240 du code civil, de :

— constater que le bail consenti par Monsieur [N] [Y] à Madame [W] [J] et Monsieur [S] [F] sur un appartement sis à [Adresse 14], dépendant d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 10], l’a été par une personne qui ne disposait d’aucun droit, ni titre,

— déclarer ledit bail inopposable à son égard ès qualités,

— condamner Madame [W] [J] et Monsieur [S] [F] in solidum à lui payer ès-qualités une indemnité d’occupation mensuelle de 1 000,00 euros à compter de la signification de l’assignation et jusqu’à leur départ définitif des lieux ainsi que celui de tout occupant de leur chef,

— ordonner l’expulsion de Madame [W] [J] et Monsieur [S] [F] ainsi que celle de tout occupant de leur chef des biens occupés, à savoir un appartement (lot n°36) dépendant d’un ensemble immobilier sis à [Adresse 16],

— condamner Madame [W] [J] et Monsieur [S] [F] in solidum à lui payer ès-qualités une somme de 1 000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en vertu de celles de l’article 696 de ce code.

Vu les articles 446-2 et 455 du code de procédure civile,

A l’audience du 25 février 2025, la SCP BTSG prise en la personne de Maître [T] [K] es-qualités de liquidateur judiciaire de la SARL PETITES LOCATIONS représentée par son conseil, Maître BROCA, maintient ses moyens et demandes contenus dans les écritures de son assignation auxquelles elle se réfère expressément.

Madame [W] [J] et Monsieur [S] [F] n’ont pas comparu, ni personne pour eux.

Le délibéré a été fixé au 11 mars 2025 a été prorogé au 13 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes de la SCP BTSG, liquidateur judiciaire de la SARL PETITES LOCATIONS

L’article L 213-4-3 du code de l’organisation judiciaire énonce que le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre.

A l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 du code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

Selon les dispositions de l’article 9, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article L. 641-9 du code de commerce, le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire emporte de plein droit, à partir de sa date, dessaisissement pour le débiteur de l’administration et de la disposition de ses biens composant le patrimoine engagé pour l’activité professionnelle, même de ceux qu’il a acquis à quelque titre que ce soit tant que la liquidation judiciaire n’est pas clôturée. Les droits et actions du débiteur concernant son patrimoine sont exercés pendant toute la durée de la liquidation judiciaire par le liquidateur. Toutefois, le débiteur peut se constituer partie civile dans le but d’établir la culpabilité de l’auteur d’un crime ou d’un délit dont il serait victime. Le débiteur accomplit également les actes et exerce les droits et actions qui ne sont pas compris dans la mission du liquidateur ou de l’administrateur lorsqu’il en a été désigné un.

Par arrêt de fond n°2021/136 rendu en date du 1er avril 2021, la Cour d’Appel d’AIX EN PROVENCE a prononcé la liquidation judiciaire de la société PETITES LOCATIONS et désigné la SCP BTSG prise en la personne de Maître [T] [K] es-qualités de liquidateur judiciaire.

Selon ordonnance du 06 novembre 2024, le juge commissaire du tribunal de commerce de NICE à la procédure collective de la SARL PETITES LOCATIONS a ordonné la vente aux enchères publiques d’un certain nombre de biens immobiliers dont celle-ci est propriétaire en particulier celui sis à [Adresse 15]. Cette décision a été publiée au Service de la Publicité Foncière le 17 décembre 2024, Vol 2024 S 224.

Les diligences de l’article R 642-29-1 du code de commerce ont été engagées et la date prévisible de l’audience d’adjudication fixée au 15 mai 2025.

Un jugement du tribunal de commerce de NICE en date du 24 mai 2022 a fait notamment interdiction à Monsieur [N] [Y], ancien gérant de la SARL PETITES LOCATIONS, de diriger, gérer, administrer, contrôler directement ou indirectement, toute entreprise commerciale et ce pendant une durée de cinq ans et dit que ces condamnations sont assorties de l’exécution provisoire.

Or, selon un procès-verbal de description dressé le 06 janvier 2025, Maître [O] [H], commissaire de justice à [Localité 12], mandaté par la requérante, s’est déplacé ce jour à 16h35 sur les lieux de situation de l’immeuble au sein de la copropriété sise [Adresse 11]) dont l’appartement et la cave de la société PETITES LOCATIONS font partie, au rez de chaussée, côté gauche du hall d’entrée, face à l’escalier ; il y a rencontré Madame [W] [J] née le 29 décembre 1990 qui a présenté son permis de conduire pour justifier de son identité.

Elle a déclaré avoir emménagé avec son compagnon Monsieur [S] [X] depuis le 04 janvier 2025 après avoir reçu les clés du logement par Monsieur [N] [Y] et pour l’occupation de laquelle elle doit régler la somme de 1 000,00 euros par mois, qu’elle n’a pour le moment pas versé, précisant ne pas avoir de bail et ne pas louer la cave.

Les articles 1103 et 1104 du code civil énoncent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

On peut, en vertu des dispositions de l’article 1714, louer ou par écrit ou verbalement.

Aux termes de l’article 1128 du code civil, sont nécessaires à la validité d’un contrat :

1°Le consentement des parties,

2°Leur capacité de contracter,

3°Un contenu licite et certain.

Selon l’article 1145 alinéa 2 du même code, la capacité des personnes morales est limitée par les règles applicables à chacune d’entre elles.

Enfin, l’article 1178 du code civil dispose que le contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord.

Il ressort des pièces produites au dossier et notamment du procès-verbal de description du 06 janvier 2025 dressé et transmis par Maître [H], commissaire de justice associé, au conseil de la société SCP BTSG, liquidateur judiciaire, que la SARL PETITES LOCATIONS aurait consenti à Madame [W] [J] et Monsieur [S] [F] un bail verbal relatif à un appartement situé à [Adresse 14], au sein d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 10] moyennant un loyer total mensuel de 1 000,00 euros.

Il appartient au juge des contentieux de la protection de vérifier, avant de statuer si nécessaire sur l’inopposabilité à la liquidation judiciaire de la SARL PETITES LOCATIONS d’un acte passé au nom de la société par le gérant sans capacité juridique, si l’existence d’un bail conclu entre les parties le 04 janvier 2025 est établie par les pièces produites au dossier.

En tout état de cause, si un bail d’habitation peut être conclu verbalement au sens de l’article 1714 de ce code, lorsque que le bail verbal a reçu un commencement d’exécution, la preuve de son existence peut être rapportée par tout moyen.

En l’espèce, si les occupants de ce local d’habitation en ont bien pris possession depuis le 04 janvier 2025, il n’est pas démontré qu’un loyer ait été versé en contrepartie de cette occupation ; dès lors, la preuve de l’existence d’un bail verbal entre Madame [W] [J] et Monsieur [S] [F] et la SARL PETITES LOCATIONS et portant sur le logement litigieux n’est pas rapportée.

Madame [W] [J] et Monsieur [S] [F], à défaut de titre d’occupation, sont donc déclarés occupants sans droit ni titre de l’appartement sis à [Adresse 14] au sein d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 10], au jour où le juge statue.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner l’expulsion de Madame [W] [J] et Monsieur [S] [F] ainsi que celle de tout occupant de leur chef des lieux occupés sis à [Adresse 14] au sein d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 10] conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’occupation sans droit ni titre de son bien par un occupant crée un préjudice financier au détriment de son propriétaire, la SARL PETITES LOCATIONS, représentée par la SCP BTSG prise en la personne de Maître [T] [K], en qualité de liquidateur judiciaire.

Madame [W] [J] et Monsieur [S] [F] seront donc condamnés in solidum à payer à la SCP BTSG prise en la personne de Maître [T] [K], en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL PETITES LOCATIONS une indemnité d’occupation de 750,00 euros par mois, à défaut d’avis de valeur, à compter de la signification du présent jugement et jusqu’à leur départ définitif ainsi que celui de tout occupant de leur chef.

Sur les dépens de l’instance et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Madame [W] [J] et Monsieur [S] [F] qui succombent au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supporteront in solidum les entiers dépens de l’instance et seront condamnés in solidum à payer à la SCP BTSG prise en la personne de Maître [T] [K], en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL PETITES LOCATIONS une somme de 250,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des circonstances particulières de l’affaire.

Sur l’exécution provisoire

Le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, à moins que le juge ou la loi en décide autrement.

En l’espèce, il n’y a lieu de déroger à cette mesure.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Dit que l’existence d’un bail verbal en date du 04 janvier 2025 portant sur un appartement sis

à [Adresse 13] [Localité 2][Adresse 1], au sein d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 10],et conclu entre Madame [W] [J] et Monsieur [S] [F] et la SARL PETITES LOCATIONS n’est pas rapportée,

Constate l’occupation sans droit ni titre par Madame [W] [J] et Monsieur [S] [F] du logement appartenant à la SARL PETITES LOCATIONS sis à [Adresse 14], au sein d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 10],

Ordonne, à défaut de départ spontané, l’expulsion de Madame [W] [J] et Monsieur [S] [F] ainsi que celle de tous les occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique des lieux occupés sis à [Localité 4], au sein d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 10], conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Condamne Madame [W] [J] et Monsieur [S] [F] in solidum à payer à la SCP BTSG prise en la personne de Maître [T] [K], en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL PETITES LOCATIONS une indemnité d’occupation de 750,00 euros par mois à compter de la signification du présent jugement et jusqu’à leur départ définitif ainsi que celui de tout occupant de leur chef,

Condamne Madame [W] [J] et Monsieur [S] [F] in solidum à payer à la SCP BTSG prise en la personne de Maître [T] [K], en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL PETITES LOCATIONS la somme de 250,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [W] [J] et Monsieur [S] [F] in solidum aux entiers dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile,

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le greffier Le Juge des contentieux de la protection