TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Guillaume LEMAS

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Avner DOUKHAN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/01214 – N° Portalis 352J-W-B7J-C66WZ

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 27 novembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [O] [D]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Avner DOUKHAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1026

DÉFENDERESSES

S.A.S.U. LEADON

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Guillaume LEMAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0044

Madame [Z] [N], caution,

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Guillaume LEMAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0044

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 novembre 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 27 novembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/01214 – N° Portalis 352J-W-B7J-C66WZ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 décembre 2020, Mme [O] [D] a consenti un bail d’habitation exclu du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 à la S.A.S.U. LEADON sur des locaux meublés situés [Adresse 2], aux fins de logement de sa dirigeante Mme [Z] [N], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2820 euros et d’une provision sur charges de 330 euros.

Par contrat du même jour Mme [Z] [N] s’est portée caution solidaire du paiement des loyers, indemnités d’occupation, charges récupérables, réparations locatives, frais éventuels de procédure, dans la limite de 37800 euros.

A la suite de fuites d’eau, des travaux ont été réalisés au sein de l’appartement et ont nécessité que Mme [Z] [N] libère temporairement le logement au cours du mois de juin 2024. La S.A.S.U. LEADON et Mme [O] [D] ont conclu dans ce cadre un protocole d’accord.

La S.A.S.U. LEADON a par la suite quitté les lieux et un état des lieux de sortie avec remise des clés a été établi le 30 octobre 2024.

Par actes de commissaire de justice des 7 et 21 janvier 2025, Mme [O] [D] a assigné la S.A.S.U. LEADON et Mme [Z] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir leur condamnation à lui payer les sommes suivantes :

-19632 euros au titre du solde des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal,

-9118,95 euros au titre de la remise en état,

-1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Appelée à l’audience du 11 avril 2025, l’affaire a été renvoyée à la demande de la bailleresse, à l’audience du 26 septembre 2025.

À l’audience Mme [O] [D], représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :

— la condamnation de la S.A.S.U. LEADON et de Mme [Z] [N] à lui payer les sommes suivantes :

o 5805,16 euros au titre du solde des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal,

o 3478,95 euros au titre de la remise en état,

— Le rejet des demandes de la S.A.S.U. LEADON et de Mme [Z] [N]

— Leur condamnation à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

La S.A.S.U. LEADON et Mme [Z] [N], représentées par leur conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demandent :

— Le rejet des demandes de Mme [O] [D],

— La condamnation de Mme [O] [D] à payer à la S.A.S.U. LEADON la somme de 5640 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et subsidiairement prononcer la compensation entre le dépôt de garantie et les sommes qui pourraient être mises à sa charge et ordonner que le surplus lui soit restitué,

— La condamnation de Mme [O] [D] à leur payer :

o la somme de 10000 euros en réparation du préjudice moral,

o 5000 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile et aux dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus pour l’exposé de leurs différents moyens.

La décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Sur la dette de loyers et charges du mois pour les périodes du mois d’août 2024 et du 1er au 24 octobre 2024

En application de l’article 1728 du code civil, dans un contrat de louage, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes des articles 2044 et 2052 du code civil la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit. La transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet.

En l’espèce, seul l’exemplaire du protocole produit par les défenderesses sera examiné dans la mesure où il est daté et signé par les deux parties contrairement à celui versé aux débats par la demanderesse.

Ainsi, par acte sous seing privé du 27 mai 2024 Mme [O] [D] et la S.A.S.U. LEADON ont conclu un protocole d’accord portant sur le déménagement de la locataire et l’indemnisation du préjudice subi en raison de l’impossibilité d’habiter le logement le temps de la réalisation, suite à un dégât des eaux, de travaux nécessitant la suppression de l’utilisation de la salle d’eau, protocole qu’elles ont soumis aux dispositions des articles 2044 et suivants du code civil et notamment l’article 2052.

Aux termes de ce protocole Madame [N] a quitté les lieux en urgence afin de permettre à la société engagée par Madame [D] de faire les travaux dans l’appartement et a pris une location pour la durée des travaux estimée à un mois. Madame [D] s’est engagée à verser un dédommagement de 6.544 euros correspondant à deux mois de loyer ainsi qu’un paiement à Madame [N] du surcoût de la location du 21 mai au 21 juin dans une limite de 600 euros au titre de son relogement et du préjudice subi et ce par l’acquittement de frais de location sur les mois de mai et juin 2024 et par virement de 600 euros. Madame [D] s’est engagée à ce que ce surcoût soit maintenu si la durée du relogement était amenée à augmenter. Les parties devaient prendre des photos au moment du démarrage du chantier. L’électricité était également maintenue dans l’appartement pour éviter la dégradation des produits surgelés. En contrepartie, les différentes parties s’estimaient remplies dans leurs droits et obligations respectives et s’engageaient mutuellement à ne pas saisir toute juridiction ou diligenter d’action concernant l’objet de la transaction.

Le logement a à nouveau été disponible le 29 juin 2024.

La S.A.S.U. LEADON a donné congé à effet au 24 octobre 2024

Mme [O] [D] sollicite la somme de 5805,16 euros correspondant aux loyers des mois d’août et d’octobre 2024 arrêtés à la date de fin de bail.

Les arguments des défenderesses sur ce point sont inopérants, la S.A.S.U. LEADON ayant réintégré les lieux au mois de juin 2024 de sorte que les loyers du mois d’août 2024 et du 1er au 24 octobre 2024 étaient dus, le protocole d’accord ne portant aucunement sur ces deux mois mais sur le préjudice résultant de l’impossibilité d’occuper le logement le temps des travaux, lesquels étaient achevés le 29 juin 2024.

Par ailleurs, outre ses allégations, elle ne justifie aucunement que le logement était totalement inhabitable après la réalisation des travaux. Or, même dans l’hypothèse d’un logement non conforme aux normes de décence, le locataire qui ne démontre pas avoir été dans l’impossibilité totale d’habiter les lieux ne peut se prévaloir de l’exception d’inexécution pour refuser le paiement des loyers (Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 22-23.406).

La S.A.S.U. LEADON et Mme [Z] [N] seront en conséquence condamnées à payer à Mme [O] [D] la somme de 5805,16 euros au titre du solde de loyers et provisions sur charges impayés du mois d’août 2024 et de la période du 1er au 24 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les réparations locatives

Aux termes de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. L’article 1732 dudit code dispose que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

En l’espèce, en se fondant sur un devis de la société VITOVA, Mme [O] [D] sollicite la somme de 3478,95 euros correspondant à des frais de remise en état du logement d’un montant de 9118,95 euros déduction faite du dépôt de garantie d’un montant de 5640 euros, en invoquant des trous dans les murs, des rayures sur le parquet, une clé manquante.

Les défenderesses contestent devoir cette somme en soutenant que Mme [O] [D] ne démontre pas que les dégradations leur seraient imputables.

Il n’a pas été produit d’état des lieux d’entrée. En revanche un état des lieux de sortie dressé le 30 octobre 2024 par commissaire de justice a été versé aux débats.

Le devis de la société VITOVA du 30 octobre 2024 d’un montant de 9118,95 euros TTC porte sur des travaux de peinture sur deux murs du couloir, une porte, un mur de la cuisine, 3 murs de la chambre, un mur du salon ainsi que des travaux de vitrification du parquet dans le couloir, la cuisine, le salon et la chambre outre des frais d’installation et de nettoyage du chantier.

Il ressort de l’état des lieux de sortie les éléments suivants :

«  Entrée – Sol : parquet à l’anglaise ancien, avec quelques imperfections (points de décoloration, quelques légères taches) et une rayure très visible en partie centrale qui court sur environ un mètre de longueur. Murs : recouverts d’une peinture en état d’usage. Il y a un impact derrière la porte palière. Il y a également une trace de frottement horizontale sur le mur entre le séjour et la chambre. Il y a enfin, une fissure et des boursouflures en imposte de la porte de la chambre de droite, en arrivant par l’entrée.

Chambre 2 : Sol : parquet à l’anglaise ancien, il est noirci à plusieurs endroits. Il présente également quelques points de décoloration et des imperfections. Il y a plusieurs traces de frottement et des rayures entre le radiateur et la fenêtre de droite. Murs : recouverts de peinture en état d’usage. Il y a une trace de frottement horizontale à mi- hauteur, qui court sur environ deux mètres de longueur, sur le mur séparatif de la chambre 1. Il y a une fissure verticale sur ce même mur, juste avant le radiateur qui s’étend sur toute la hauteur. Il y a un trou de cheville non rebouché et un spectre de cadre sur le pan de mur de façade, entre les deux fenêtres. Il y a quelques traces de frottement sur le soubassement du mur du fond qui fait face à la porte.

Salon : parquet à l’anglaise qui présente de légers points de décoloration et quelques rayures superficielles. Il est par ailleurs largement poinçonné par endroits. Murs : recouverts d’une peinture en état d’usage. Il y a sur le mur du fond, en limite du mur de façade, des trous de pointes non rebouchés et un crochet.

Cuisine Sol : parquet un peu noirci au pied de la porte. Il y a des traces de frottement noires marquées en direction de la fenêtre. Il y a également quelques petites rayures superficielles et un poinçonnement semblable à la pièce précédente, mais moins étendu. Murs : recouverts d’une peinture en état d’usage. Il y a deux trous de chevilles grossièrement rebouchés, à droite de la fenêtre sur le mur de façade. "

La comparaison du devis et de l’état des lieux de sortie permet d’établir que les travaux étaient nécessaires en raison de dégradations dans l’entrée/couloir, la chambre, le salon et la cuisine. La porte visée au devis n’est cependant pas identifiable.

En considérant qu’il appartient à la bailleresse de démontrer que les dégradations lui sont imputables, la S.A.S.U. LEADON procède à un renversement de la charge de la preuve. Il lui appartenait en effet au contraire, en application des dispositions des articles 1731 et 1732 du code civil, de prouver qu’elles ne sont pas de son fait, ce qu’elle n’a pas établi.

La S.A.S.U. LEADON et Mme [Z] [N] seront en conséquence condamnées à payer à Mme [O] [D] la somme de 3118,95 euros correspondant à la somme de 8758,95 euros de réparations locatives (9118,95 – 210 – 90 – 60 de travaux relatifs à la porte) déduction faite de l’intégralité du dépôt de garantie d’un montant de 5640 euros. La S.A.S.U. LEADON sera en conséquence déboutée de sa demande de restitution du dépôt de garantie.

Sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1240 tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il n’est fait état d’aucun préjudice moral qui aurait été subi par la S.A.S.U. LEADON. Sa demande sera en conséquence rejetée.

S’agissant de Mme [Z] [N], les conséquences de l’obligation de déménager ont été réglées par l’accord transactionnel, Mme [Z] [N] sera en conséquence déboutée de sa demande en application de l’article 2052 du code civil.

Elle ne démontre aucun harcèlement de la part des voisins ou de Mme [O] [D], ne précise pas l’origine des pressions et contraintes permanentes qu’elle dit avoir subi durant des mois. Il a par ailleurs été fait droit aux demandes de la demanderesse.

Sur le coût du nettoyage de l’appartement, il s’agit d’un préjudice financier que Mme [Z] [N] n’a ni chiffré ni demandé et elle ne démontre aucun préjudice moral sur ce point.

Sa demande de dommages-intérêts sera en conséquence également rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

La S.A.S.U. LEADON et Mme [Z] [N], parties perdantes, seront condamnées aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Elles seront en outre condamnées à payer à Mme [O] [D] la somme de 1300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les déboute de leur demande sur ce fondement.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la S.A.S.U. LEADON et Mme [Z] [N] à payer à Mme [O] [D] la somme de 5805,16 euros au titre du solde de loyers et provisions sur charges impayés du mois d’août 2024 et pour la période du 1er au 24 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE la S.A.S.U. LEADON et Mme [Z] [N] à payer à Mme [O] [D] la somme de 3118,95 euros au titre des réparations locatives, déduction faite de l’intégralité du dépôt de garantie d’un montant de 5640 euros ;

DEBOUTE la S.A.S.U. LEADON de sa demande de restitution du dépôt de garantie ;

DEBOUTE la S.A.S.U. LEADON et Mme [Z] [N] de leur demande de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

CONDAMNE la S.A.S.U. LEADON et Mme [Z] [N] aux dépens ;

CONDAMNE la S.A.S.U. LEADON et Mme [Z] [N] à payer à Mme [O] [D] la somme de 1300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les déboute de leur demande sur ce fondement ;

La greffière La Juge des contentieux de la protection

Décision du 27 novembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/01214 – N° Portalis 352J-W-B7J-C66WZ