TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

S.C.I. AVRIOM

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Benjamin JAMI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/03205 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CK4

N° MINUTE :

1 JTJ

JUGEMENT

rendu le mardi 02 septembre 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 3], Représenté par son syndicat TAILORCOPRO, [Adresse 1] représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811

DÉFENDERESSE

S.C.I. AVRIOM, dont le siège social est sis [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Hélène BODIN, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 septembre 2025 par Hélène BODIN, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 02 septembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/03205 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CK4

EXPOSE DU LITIGE

La société SCI AVRIOM est propriétaire des lots n° 19 et 27 dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 4].

Faisant valoir des impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires, alors représenté par le cabinet FOUINEAU IMMO, a mis en demeure la SCI AVRIOM, par LRAR distribuée le 31 août 2023, de régler la somme de 4429,11 euros au titre des charges de co-propriété échéance du 3ème trimestre incluse.

Pa acte de commissaire de justice en date du 4 juin 2024, il a assigné la SCI AVRIOM devant le tribunal judiciaire de Paris afin de la voir :

CONDAMNER la société SCI AVRIOM au paiement d’une somme de 6.019,8l euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 2ème trimestre 2024 incluse).ORDONNER la capitalisation des intérêts.CONDAMNER la société SCI AVRIOM au paiement d’une somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée.CONDAMNER la société SCI AVRIOM à verser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] une indemnité d’un montant de 1.200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Appelée à l’audience du 21 juin 2024, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois, sollicités par chacune des parties, pour être finalement retenue à l’audience du 16 mai 2025.

Le 1er juillet 2024, le syndic TAILORCOPRO a remplacé le cabinet FOUINEAU IMMO en qualité de syndic de la copropriété.

A l’audience du 16 mai 2025, le conseil du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], désormais représenté par le syndic TAILORCOPRO, a sollicité de voir :

DEBOUTER la société SCI AVRIOM de l’intégralité de ses demandes,RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] en ses demandes,CONDAMNER la société SCI AVRIOM au paiement d’une somme de 5.290,86 euros au titre des charges courantes impayées, selon décompte arrêté au 4 février 2025.ORDONNER la capitalisation des intérêts.CONDAMNER la société SCI AVRIOM au paiement d’une somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée.CONDAMNER la société SCI AVRIOM à verser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] une indemnité d’un montant de 1.200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Se référant à ses conclusions déposées à l’audience, le demandeur expose que, depuis la délivrance de l’assignation, des règlements sont intervenus, mais n’ont pas permis de solder la dette dans la mesure où la société SCI AVRIOM continue de ne pas régler intégralement ses charges courantes.

Il affirme que la somme réclamée de 5.290,86 euros est certaine, liquide et exigible puisqu’elle résulte des décisions des assemblées générales ayant approuvé les comptes et fixé le montant du budget prévisionnel et des appels de provisions des exercices écoulés.

En réplique, la SCI AVRIOM, représentée par son gérant, M. [Z] [D], se référant à des écritures déposées à l’audience, demande à voir fixer la somme due à un montant égal à 1670€ et à voir débouter le demandeur du surplus de ses demandes.

Elle conteste le montant sollicité au titre des charges affirmant qu’elle a toujours payé ses charges courantes et précisant que la seule difficulté est née d’une facture de rattrapage d’énergie trois fois plus élevée qu’habituellement en raison de compteurs individuels défectueux. Elle ajoute qu’il a été procédé à un changement de syndic en raison, de son inefficacité et de sa gestion indigente.

L’audience, La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 2 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leur modalités de paiement et d’exigibilité.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Enfin, aux termes de l’article 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble établissant la qualité de copropriétaire de LA SCI AVRIOM concernant les lots 19 et 27 indiquant la répartition des tantièmes (997/10 000ème),les relevés de compte individuel et les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er trimestre 2022 au 2ème trimestre 2024,l’historique du compte du 1er avril 2023 au 4 avril 2024 faisant état d’un solde débiteur de 491, 59 euros avant appel de fonds du 2 ème trimestre 2023 et de 5829,81 euros, hors frais après appel de fonds du 2ème trimestre 2024,le relevé de compte individuel actualisé au 4 février 2025 faisant apparaitre un solde déficitaire à hauteur de 5.290,86 euros, frais de recouvrement compris,les procès-verbaux des assemblées générales des 12 avril 2022, 9 mars 2023 comportant approbation des comptes des exercices et votant les budgets prévisionnels en cours, et les attestations de non recours y afférent.

Sur l’affectation des règlements

Le syndic de la copropriété produit un décompte actualisé pour la période du 1er avril 2023 au 4 avril 2024 faisant état d’un solde débiteur de 491, 59 euros avant appel de fonds du 2 ème trimestre 2023 et de 5829,81 euros, hors frais après appel de fonds du 2ème trimestre 2024. Il fait valoir que dans l’hypothèse où des règlements sont intervenus, ils ont été imputés sur la dette la plus ancienne. Cependant, il est constant que la SCI AVRIOM conteste le montant de la facture de chauffage depuis 2022 de sorte qu’il ne peut être considéré que les virements qu’il effectue depuis cette date le sont en règlement de celle-ci.

Sur le montant des charges de copropriété litigieuses liées à la facture de chauffage

Le syndic de la copropriété fait valoir que la quote-part du montant de la facture de chauffage due par la SCI AVRIOM s’élève à 2403,44 euros en 2022 pour 4520 kilowatts et à 938,94 euros en 2023 pour une consommation de 3787 kilowats et explique la variation des montants par l’évolution du prix du kilowatts.

La SCI AVRIOM conteste le montant qui lui est imputé au titre des charges de chauffage. Elle fait valoir que le montant a triplé en 2022 par rapport à l’année précédente sans toutefois produire les relevés 2020 et 2021 correspondant ajoutant que sa quote-part ne peut être aussi élevé pour un studio de 45m2. Par ailleurs, le défendeur produit un courriel en date du 23 octobre 2023 aux termes duquel, l’ancien syndic, le cabinet FOUINEAU IMMO lui indique « il a été constaté que les répartiteurs installés sur vos radiateurs ne fonctionnent pas » précisant qu’une intervention est programmée le 9 novembre 2023 pour la remise en fonction des répartiteurs, condition sine qua non pour allumer le chauffage et un autre du 21 décembre 2023 indiquant à la SCI AVRIOM que la hausse 2022 demeure incompréhensible.

Force est de constater que les dépenses de chauffage ont été votées par l’assemblée générale et non contestées.

S’agissant de la répartition de ces charges, il ne peut être déduit des courriels produits par le défendeur que la répartition des charges de chauffage est erronée au seul motif que les répartiteurs n’étaient pas branchés avant la remise en chauffe de l’hiver 2023 étant expressément indiqué que le chauffage ne pouvait fonctionner sans eux. Il apparait par ailleurs que le caractère qualifié d’incompréhensible de la hausse du montant de la facture est générale et supportée par l’ensemble de la copropriété.

En effet, s’il est imputé en 2022 à la SCI AVRIOM une consommation de 4520 kw représentant une facture de 2403, 44 euros, l’ensemble de la copropriété de l’immeuble supporte de manière générale, pour une consommation de 33963 kw une facture globale de 18059,32 euros.

En 2023, la SCI AVRIOM se voit facturer la somme de 938,94 euros pour une consommation de 3787 kilowats alors que la copropriété se voit dans son ensemble facturer la somme de 7338,43 euros pour une consommation de 29598 kw.

Il résulte ainsi des pièces produites que la consommation de la SCI AVRIOM apparait, proportionnellement à celles de l’ensemble de la copropriété comparable en 2022 et 2023 (environ 13 %) et que la variation du prix du kilowatt est supportée de manière proportionnelle par le défendeur.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de la SCI AVRIOM visant à voir réduire sa quote part de la facture de chauffage pour la fixer à 1670 euros au lieu de 3342,38 euros au titre des années 2022 et 2023.

Il convient en conséquence, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, de fixer la créance de ce dernier à la somme de 5100, 86 euros au 4 février 2025, toutes charges comprises, après déduction des frais.

Les intérets au taux légal courront à compter du 4 juin 2024 date de l’assignation en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.

En l’espèce, il convient de fixer à la somme de 190 euros la somme accordée au titre des frais nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, le demandeur ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi et de la résistance abusive de la SCI AVRIOM. En conséquence, il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Le demandeur sera débouté de sa demande d’application de l’article 699 du code de procédure civile celui-ci ne trouvant application que dans les matières où le ministère d’avocat est obligatoire ce qui n’est pas le cas de la procédure devant le tribunal d’instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire et apparaissant nécessaire compte tenu de l’ancienneté de la créance et de la nécessité pour le syndicat de recouvrer sans délai les charges dont les autres copropriétaires ont, jusque là, dû faire l’avance, sera ordonnée en application de l’article 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe

CONDAMNE la SCI AVRIOM à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté son syndic TAILORCOPRO :

— la somme de la somme de 5100,86 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété, incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2025, selon décompte du 4 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation en date du 4 juin 2024, sur la somme de 3342,38 euros, et à compter de la date du jugement pour le surplus,

— la somme de 190 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2024

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté son syndic TAILORCOPRO de sa demande de dommages-intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNE la SCI AVRIOM à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté son syndic TAILORCOPRO, pris en la personne de son syndic, la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE LA SCI AVRIOM aux dépens,

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

La greffière La présidente