TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Alexandra BOISSET

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/00236 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6XXX

N° MINUTE : 2

JUGEMENT

rendu le 15 juillet 2025

DEMANDERESSE

S.A. 1001 VIES HABITAT,

[Adresse 5]

représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [O],

[Adresse 2]

comparant en personne assisté de M^e Alexandra BOISSET, avocat au barreau de PARIS,

Madame [B] [O],

[Adresse 1]

comparante en personne assistée de M^e Alexandra BOISSET, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 15 juillet 2025 par Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 15 juillet 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/00236 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6XXX

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 23/01/1985, le groupe LOGEMENT FRANCILIEN, aux droits duquel vient la société 1001 VIES HABITAT, a donné à bail à [B] [O] et [L] [O] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 4], pour un loyer initial de 1785,90 francs par mois et des charges provisionnelles de 223,13 francs.

Par acte sous seing privé prenant effet le 29/05/1995, le groupe LOGEMENT FRANCILIEN, aux droits duquel vient la société 1001 VIES HABITAT, a donné à bail à [B] [O] et [L] [O] un emplacement de stationnement n°1507399, située au [Adresse 3], pour un loyer initial de 323,37 francs par mois.

Par acte sous seing privé prenant effet le 02/10/2008, le groupe LOGEMENT FRANCILIEN, aux droits duquel vient la société 1001 VIES HABITAT, a donné à bail à [B] [O] et [L] [O] un box n° 150 7415 situé [Adresse 3], pour un loyer initial de 28,73 euros par mois.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant les clauses résolutoires insérées aux trois baux a été délivré le 11/07/2024 pour avoir paiement d’un arriéré total de 3806,50 euros.

Par actes de commissaire de justice délivrés en date du 03/12/2024 à étude, la société 1001 VIES HABITAT a fait assigner [B] [O] et [L] [O] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, aux fins de voir :

constater la résiliation du bail d’habitation et des baux relatifs à l’emplacement de stationnement et au box, par acquisition des clauses résolutoires pour impayés ; ordonner, sans délai, l’expulsion de [B] [O] et [L] [O] ainsi que tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers présents dans les lieux aux frais, risques et périls de [B] [O] et [L] [V] solidairement [B] [O] et [L] [O] à payer une somme de 3243, 44 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à août 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 11/07/2024 ;condamner solidairement [B] [O] et [L] [O] à payer une indemnité d’occupation mensuelle à la société 1001 VIES HABITAT, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant égal au loyer du logement, de l’emplacement de stationnement et du box litigieux et aux charges ;condamner solidairement [B] [O] et [L] [O] à payer à la société 1001 VIES HABITAT une somme de 390 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement du 11/07/2024.

L’assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 6] le 04/12/2024.

Décision du 15 juillet 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/00236 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6XXX

L’affaire était appelée à l’audience du 03/04/2025 et renvoyée à l’audience du 26/05/2025, date à laquelle les débats se sont tenus.

La bailleresse, représentée par son conseil, actualise la créance totale à la somme de 962,98 euros, échéance d’avril 2025 incluse, et maintient les demandes dans les termes de l’assignation. Elle s’oppose à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire avec délais de paiement.

[B] [O] et [L] [O], assistés de leur conseil, sollicitent en vertu de leurs conclusions reprises oralement à l’audience, et au visa des articles 23 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, de voir :

— déduire de la somme réclamée le loyer courant réglé le 12/05/2025 ;

— condamner la bailleresse à procéder à l’ajustement des provisions sur charges au regard des résultats de l’année écoulée ;

— en conséquence, condamner la bailleresse à déduire la somme de 125 euros des provisions sur charges appelées mensuellement ;

— subsidiairement, condamner la bailleresse à procéder à l’ajustement des provisions sur charges au regard des résultats de l’année passée, poste par poste, sous astreinte de 500 euros par mois de retard ;

— accorder des délais de paiement de 36 mois, avec des mensualités de 15 euros payables au plus tard le 15 de chaque mois, et suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— débouter la société 1001 VIES HABITAT de sa demande au titre des frais irrépétibles et la condamner au paiement des dépens.

Ils expliquent vouloir rester dans le logement, qu’ils occupent depuis plus de 30 ans. Ils ont déposé un dossier au FSL. Ils perçoivent la retraite à hauteur de 850 euros et 632,80 euros par mois, et une retraite complémentaire de 290 euros. Ils hébergenet leur fils qui perçoit le RSA. Ils déplorent les régularisations de charges mensuelles, qui ne leur permettent pas de prévoir le montant du loyer et de la provision sur charges à échoir et qui fragilisent leur équilibre budgétaire.

La décision était mise en délibéré au 15/07/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation .

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

L’action en résiliation de bail est recevable, la bailleresse justifiant d’une dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat au moins six semaines avant l’audience et d’une saisine de la CCAPEX le 03/05/2024.

Sur la résiliation du bail d’habitation et les baux accessoires par l’effet des clauses résolutoires

La société 1001 VIES HABITAT produit un décompte locatif commun pour les loyers des trois baux, mettant en évidence l’intention de la bailleresse de lier les baux relatifs au stationnement et au box au bail d’habitation. Cette intention ressort également de la rédaction des baux de stationnement et de box, qui font référence expréssement au bail d’habitation.

Les baux relatifs au stationnement et au box sont donc des accessoires au bail d’habitation, et sont dès lors soumis aux mêmes dispositions légales, à savoir la loi du 6 juillet 1989.

Le commandement de payer délivré le 11/07/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 7a) et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

[B] [O] et [L] [O] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois suivant le commandement, les baux se sont trouvés résiliés de plein droit le 11/09/2024 à minuit, soit à compter du 12/09/2024.

[B] [O] et [L] [O] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire. La bailleresse s’oppose à cette demande.

En l’espèce, il résulte du décompte locatif que les défendeurs ont repris le paiement des loyers et charges courants depuis 4 mois. Une importante régularisation de charges a diminué la dette au cours de la procédure.

Compte tenu de l’apurement possible par les locataires, du règlement intégral des derniers loyers, et de la demande faite à l’audience en ce sens, il convient de suspendre les effets des clauses résolutoires sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de [B] [O] et [L] [O], et de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai de deux mois pour quitter les lieux prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera dans ce cas régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré (habitation, parking et box) et en délais de paiement

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte actualisé produit que [B] [O] et [L] [O] restent devoir une somme de 962,98 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 14/05/2025, mois d’avril 2025 inclus et hors frais.

Il convient en conséquence de condamner solidairement [B] [O] et [L] [O] au paiement de cette somme à la société 1001 VIES HABITAT au titre des loyers, charges et indemnités échus dus jusqu’au terme d’avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation compte tenu des paiements intervenus après la délivrance du commandement de payer.

En raison de la reprise des paiements et de la proposition de règlement faite, il convient de dire que la dette sera apurée par mensualités de 25 euros selon modalités fixées au présent dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect des délais par les locataires, compte tenu des baux intérieurs et afin de préserver les intérêts de la bailleresse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due, au loyer total (habitation, stationnement et box) indexé qui aurait été payé si le bail d’habitation s’était poursuivi.

[B] [O] et [L] [O] seront alors solidairement condamnés au paiement de celle-ci, outre les charges en sus, à compter de la date de résiliation du bail d’habitation et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès–verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur la demande reconventionnelle de procéder à l’ajustement des provisions sur charges

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 23 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

[B] [O] et [L] [O] font valoir des provisions sur charges trop élevées ne correspondant pas aux résultats antérieurs.

En l’espèce, il ressort des décomptes de régularisations de charge ainsi que du relevé de compte que les résultats antérieurs sont pris en compte dans le calcul des provisions par la bailleresse.

En effet, en avril 2023, les provisions sur charges s’élevaient à la somme de 320,21 euros. Une régularisation des charges est intervenue le 17/05/2023 au bénéfice des locataires puisqu’il leur a été remboursé la somme de 368,06 euros. Les provisions sur charges pour les mois suivants s’élevaient à 241,86 euros. Une nouvelle régularisation des charges intervenait le 20/11/2023 pour un montant de 982,31 euros. Les mois suivants les provisions sur charges correspondaient à la somme de 252,51 euros mensuelle. Enfin, 1505,92 euros étaient remboursés aux locataires le 17/12/2024 et les provisions sur charges étaient maintenues à la somme de 252,51 euros.

Il ressort de ces éléments que les provisions sur charges fluctuent à chaque régularisation sur charges de sorte qu’il ne peut qu’être constaté que la SA 1001 VIES HABITAT justifie ses provisions sur charges par les résultats antérieurs.

A titre surabondant, il convient de relever que les défendeurs ne formulent pas de demande chiffrée de fixation du montant des charges provisionnelles, de sorte que le bien fondé de leur demande de réévaluation du montant de la provision ne peut être analysé.

Il convient dès lors de rejeter la demande reconventionnelle formulée par [B] [O] et [L] [O] sur le réajustement des charges ainsi que la demande subséquente d’astreinte.

Par conséquent, [B] [O] et [L] [O] seront déboutés de leur demande à titre reconventionnelle et des demandes subséquentes.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit.

Compte tenu de la situation des parties et en équité, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner in solidum [B] [O] et [L] [O] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 11/07/2024.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONSTATE la résiliation des trois baux conclus entre les parties, et ce à compter du 12/09/2024, portant sur le logement situé au [Adresse 4], sur l’emplacement de stationnement n°1507399 situé au [Adresse 3] et sur un box n° 150 7415 situé [Adresse 3], par l’effet des clause résolutoires ;

SUSPEND les effets des clauses résolutoires ;

CONDAMNE solidairement [B] [O] et [L] [O] à payer à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 962,98 euros au titre du remboursement des loyers et charges dus au terme février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE [B] [O] et [L] [O] à s’acquitter de la dette par 35 mensualités de 25 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la 36ème et dernière mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ;

RAPPELLE qu’en cas de respect par [B] [O] et [L] [O] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception restée infructueuse ;

DIT que la société 1001 VIES HABITAT pourra alors faire procéder à l’expulsion de [B] [O] et [L] [O], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’en ce cas, que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE, en ce cas, [B] [O] et [L] [O] à payer solidairement à la société 1001 VIES HABITAT l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer total indexé qui aurait été payé si les baux s’étaient poursuivis, outre les charges, due à compter de la date de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE [B] [O] et [L] [O] de leurs demandes au titre de la régularisation des charges et le montant de la provision ;

CONDAMNE in solidum [B] [O] et [L] [O] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 11/07/2024 ;

DEBOUTE la société 1001 VIES HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Rédigé par Ingrid VANDENABEELE, auditrice de justice, sous le contrôle de Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection, assistée de Aurélia DENIS, greffière.

La greffière La juge des contentieux de la protection