TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 3] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 07/02/2025

à : M^e Eric AUDINEAU

Copie exécutoire délivrée

le : 07/02/2025

à : M^e Martin SALÉ-MONIAUX

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 23/05268 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2SHE

N° MINUTE :

1/2025

JUGEMENT

rendu le vendredi 07 février 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], Représenté par son syndic la société ATRIUM GESTION [Adresse 4]

représentée par M^e Eric AUDINEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0502

DÉFENDERESSE

Madame [J] [Z] épouse [S], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Martin SALÉ-MONIAUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E2067

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean CORBU, Vice-président, statuant en juge unique

assisté de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 décembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 février 2025 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Florian PARISI, Greffier

Décision du 07 février 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 23/05268 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2SHE

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [J], [B], [T] [Z] épouse [S] est propriétaire des lots n°4 et 30 dans l’immeuble situé [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété.

Faisant valoir des impayés, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], représenté par son syndic, la société ATRIUM GESTION PARIS 17 a assigné devant le tribunal judiciaire de PARIS Madame [J], [B], [T] [Z] épouse [S] par acte de Commissaire de justice du 25 juillet 2023, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Condamner Madame [J], [B], [T] [Z] épouse [S] à lui payer la somme en principal de 5549,69 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er avril 2023 inclus, et représentant :

-4402,47 euros au titre des charges courantes et exceptionnelles ;

-997,20 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

-150,02 euros au titre des frais de sommation de payer relevant des dépens,

Assortir la condamnation prononcée au paiement d’intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 5 novembre 2021 sur la somme de 1821,20 euros, de la mise en demeure du 31 mai 2022 sur la somme de 2879,06 euros, de la sommation du 28 septembre 2022 sur la somme de 3303,97 euros et de l’assignation du 25 juillet 2023 pour le surplus ;

Ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;

Condamner Madame [J], [B], [T] [Z] épouse [S] à lui payer les sommes de :

-600 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

-1200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens comprenant notamment le coût de la sommation de payer pour 150,02 euros, les frais de signification de l’assignation, les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir, ainsi que l’émolument de recouvrement revenant à l’huissier au titre de l’article A444-32 du Code de commerce et qui pourront être recouvrés par Maître Eric AUDINEAU, membre du Cabinet AUDINEAU-GUITTON sur le fondement de l‘article 699 du Code de procédure civile.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

Appelée à l’audience du 13 novembre 2023, l’affaire a fait l’objet de reports pour être appelée et retenue à celle du 13 décembre 2024.

A l’audience du 13 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], représenté par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Madame [J], [B], [T] [Z] épouse [S], représentée par son Conseil, demande aux termes de ses conclusions 1 de :

Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Enjoindre au syndicat des Copropriétaires d’expurger son compte individuel des sommes indûment facturées au titre des frais de recouvrement non nécessaires,

Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 16507,26 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au coût des travaux de réparation ;

Ordonner la compensation des créances réciproques ;

Accorder subsidiairement un délai de 24 mois pour s’acquitter de tout arriéré ;

Condamner le Syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle soutient que dans le relevé de compte communiqué par le demandeur en pièce 11, ne figure pas un règlement effectué par elle le 29 avril 2021 pour un montant de 1000 euros ainsi que cela apparaît sur le relevé de compte établi par le Syndic le 27 octobre 2023 (pièce 5).

Elle estime la demande en paiement du syndicat des copropriétaires mal fondée pour un montant de 1000 euros.

Elle estime être en droit de réclamer, au titre de la restitution de l’indu, pour la période du 29 juillet 2014 au 26 février 2019 la somme de 880 euros et pour la période du 26 février 2019 au 26 février 2024, la somme de 4853,62 euros.

Elle demande le paiement de dommages et intérêts équivalent au montant de ses travaux de réparation évalués selon devis à la somme de 16507,26 euros au motif que des travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires sur les parties communes de l’immeuble ont endommagé son appartement et que le syndicat des copropriétaires n’a pas fait intervenir l’assurance de l’immeuble.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 7 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande reconventionnelle de Madame [Z] visant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 16507,26 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au coût des travaux de réparation

Madame [J], [B], [T] [Z] épouse [S] demande le paiement de dommages et intérêts équivalent au montant de ses travaux de réparation évalués selon devis à la somme de 16507,26 euros au motif que des travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires sur les parties communes de l’immeuble ont endommagé son appartement et que le syndicat des copropriétaires n’a pas fait intervenir l’assurance de l’immeuble.

Elle produit en pièce 3 un RDV d’expertise sinistre pour le 7 mai 2015 à 11h30 et en pièce 4 une lettre adressée le 7 mai 2015 au Cabinet Atrium Gestion, syndic de la copropriété, lui indiquant « nous vous confirmons avoir constaté des dommages immobiliers (parquet, boiserie et faïence) supérieurs à 240 euros HT, pour lesquels il vous appartient d’intervenir ».

Elle verse en pièce 2 des photographies ni datées, ni circonstanciées.

Madame [J], [B], [T] [Z] épouse [S] ne produit aucun élément tangible sur le montant des dégradations allégués, son devis produit en pièce 7 date du 21 février 2024 et ne permet aucun rapprochement avec son prétendu sinistre d’il y a plus de neuf ans. Elle ne justifie pas plus de réclamation ni mise en demeure qu’elle aurait formulée à l’encontre du Syndicat des copropriétaires pour ces faits anciens.

Elle ne peut en conséquence, que se voir déboutée de sa demande infondée visant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 16507,26 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au coût des travaux de réparation.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux et les frais de recouvrement

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. À ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. À ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévues à l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce, même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] produit notamment à l’appui de sa demande :

l’extrait de matrice cadastrale et fiche de lot,l’acte de vente,les relances et mises en demeure,la lettre de mise au contentieux du 14 juin 2022,la sommation de payer du 28 septembre 2022,le décompte des sommes dues,les appels de charges et travaux concernés,les factures syndic,la facture de la SELARL THOMAZON du 5/10/2022,les PV d’AG de 2020 à 2022 + attestations de non-recours,le contrat de syndic.

Au regard de l’historique de compte, il convient de constater que la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] est ainsi établie à hauteur de 3402,47 euros au titre des charges courantes et exceptionnelles, selon décompte arrêté au 1er avril 2023, rectifié au vu de la pièce 5 produite par Madame [J], [B], [T] [Z] épouse [S] justifiant de son paiement de 1000 euros en date du 29 avril 2021 par chèque n°1159699 et non comptabilisé dans le décompte produit par le demandeur.

En conséquence de quoi, il convient de condamner Madame [J], [B], [T] [Z] épouse [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], la somme de 3402,47 euros au titre des charges courantes et exceptionnelles, selon décompte arrêté au 1er avril 2023 inclus, outre intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 5 novembre 2021 sur la somme de 1821,20 euros, de la mise en demeure du 31 mai 2022 sur la somme de 2879,06 euros, de la sommation du 28 septembre 2022 sur la somme de 3303,97 euros et de l’assignation du 25 juillet 2023 pour le surplus.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, “les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur”.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Ces frais nécessaires doivent cependant s’entendre strictement de ceux rendus nécessaires pour la mise en oeuvre de la procédure de recouvrement de la créance du syndicat et qu’ils ne sauraient inclure que les frais de mise en demeure par lettre recommandée, de relance, d’inscription d’hypothèque légale ou d’opposition au paiement du prix de vente du lot du copropriétaire défaillant, mais ne sauraient comprendre les sommations de payer délivrées par huissier alors qu’une mise en demeure a déjà été adressée au débiteur, les honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la remise du dossier à l’huissier et à l’avocat, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété, le syndic n’ayant pas déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement, ni les honoraires d’avocat, qui font double emploi avec la réclamation au titre des frais irrépétibles, ni les frais d’huissier exposés dans le cadre du procès, et notamment le coût de l’assignation, qui seront compris dans les dépens.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 vise expressément les frais de mise en demeure et de relance de sorte qu’il convient de prendre en compte les mises en demeure dont l’envoi est justifié par le syndicat des copropriétaires.

Par ailleurs, les honoraires de syndic sont dus en exécution du contrat conclu avec la copropriété, lequel n’est pas opposable au défendeur qui est tiers à ce contrat ; les frais contentieux qui relèvent d’actes élémentaires d’administration de la copropriété ne seront pas pris en considération, et les frais d’Avocat relèvent des frais irrépétibles pour lesquels une demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile est formulée.

En conséquence, Madame [J], [B], [T] [Z] épouse [S] sera condamnée au paiement de la somme justifiée de 139 euros au titre des frais de recouvrement prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle sera pour le surplus déboutée de sa demande visant à enjoindre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] d’expurger son compte individuel des sommes indûment facturées au titre des frais de recouvrement non nécessaires.

Dès lors, il convient de condamner Madame [J], [B], [T] [Z] épouse [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], la somme de 3541,47 euros au titre des charges de copropriété et travaux, outre les frais nécessaires, selon décompte arrêté au 1er avril 2023 inclus, outre intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 5 novembre 2021 sur la somme de 1821,20 euros, de la mise en demeure du 31 mai 2022 sur la somme de 2879,06 euros, de la sommation du 28 septembre 2022 sur la somme de 3303,97 euros et de l’assignation du 25 juillet 2023 pour le surplus20 octobre 2023 (période du 01/03/2023 au 01/10/2023, appel de charges du 4ème trimestre 2023 inclus), assortie du montant des intérêts légaux à compter du 7 novembre 2023, date de l’assignation.

Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que “les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.”

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à cette demande et de prévoir que les intérêts échus, dus pour une année entière, produiront intérêts, à compter de la présente décision.

Sur les dommages-intérêts

Selon les dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui du simple retard de paiement déjà indemnisé par l’octroi d’intérêts de retard, sera débouté de sa demande de condamnation de Madame [J], [B], [T] [Z] épouse [S] à 600 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose qu’au regard de la situation du débiteur et des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la situation de la débitrice n’est pas démontrée, celle-ci ne produisant que sa déclaration de revenus 2022 (pièce 6) seul élément ne permettant pas de connaître la situation actuelle exact de l’intéressée.

Par ailleurs, s’agissant d’une copropriété, il est manifeste que le paiement régulier des charges exigibles, par chacun des copropriétaires, est indispensable à son bon fonctionnement dans l’intérêts de tous.

Dès lors, Madame [J], [B], [T] [Z] épouse [S] sera déboutée de sa demande visant lui accorder un délai de 24 mois pour s’acquitter de tout arriéré de la dette.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire, est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Madame [J], [B], [T] [Z] épouse [S] succombe à l’instance, il y a lieu de la condamner aux entiers dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, ne comprenant toutefois pas le coût de la sommation de payer pour 150,02 euros non nécessaire à la présente procédure, mais incluant les frais de signification de l’assignation, et tels que déterminés à l’article 695 du code de procédure civile auquel il est renvoyé pour le surplus.

Il n’y pas lieu à distraction s’agissant d’une procédure sans représentation obligatoire.

Il convient en outre de condamner équitablement Madame [J], [B], [T] [Z] épouse [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], une somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], représenté par son syndic, la société ATRIUM GESTION [Localité 3] 17 ;

DEBOUTE Madame [J], [B], [T] [Z] épouse [S] de sa demande visant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 16507,26 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au coût des travaux de réparation ;

CONDAMNE Madame [J], [B], [T] [Z] épouse [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] la somme de 3541,47 euros au titre des charges de copropriété et travaux, outre les frais nécessaires, selon décompte arrêté au 1er avril 2023 inclus, outre intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 5 novembre 2021 sur la somme de 1821,20 euros, de la mise en demeure du 31 mai 2022 sur la somme de 2879,06 euros, de la sommation du 28 septembre 2022 sur la somme de 3303,97 euros et de l’assignation du 25 juillet 2023 pour le surplus ;

DEBOUTE pour le surplus de sa demande, Madame [J], [B], [T] [Z] épouse [S] de sa demande visant à enjoindre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] d’expurger son compte individuel des sommes indûment facturées au titre des frais de recouvrement non nécessaires ;

DIT que les intérêts échus, dus pour une année entière, produiront intérêts, à compter de la présente décision ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] de sa demande de condamnation de Madame [J], [B], [T] [Z] épouse [S] pour résistance abusive ;

DEBOUTE Madame [J], [B], [T] [Z] épouse [S] de sa demande visant lui accorder un délai de 24 mois pour s’acquitter de l’arriéré de la dette ;

CONDAMNE Madame [J], [B], [T] [Z] épouse [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [J], [B], [T] [Z] épouse [S] aux dépens ne comprenant pas le coût de la sommation de payer pour 150,02 euros, mais incluant les frais de signification de l’assignation, et tels que déterminés à l’article 695 du code de procédure civile auquel il est renvoyé pour le surplus ;

DIT n’y avoir lieu à distraction ;

RAPPELLE que le présent jugement est d’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le juge,