REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

LE JUGE DE L’EXÉCUTION

N° RG 25/00045 – N° Portalis DBXU-W-B7J-IF22

JUGEMENT DU LUNDI 03 NOVEMBRE 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Marine DURAND, juge de l’exécution

Statuant par application de l’article L 213-6 du code de l’organisation judiciaire

Greffier : Audrey JULIEN

PARTIES

Créancier poursuivant :

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE ILE DE FRANCE selon projet de fusion conclu le 11 mars 2016

[Adresse 7]

[Localité 11]

représenté par M^e Marie-christine BEIGNET, avocate au barreau de l’Eure

Débiteurs saisis :

Monsieur [V] [D]

né le [Date naissance 1] 1980 à [Localité 12] (HAITI)

[Adresse 10]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Madame [S] [Z]

née le [Date naissance 3] 1977 à [Localité 14] (HAITI)

[Adresse 9]

[Adresse 15]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

Créanciers inscrits :

TRESOR PUBLIC – SIP DE [Localité 19]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

DEBAT : en audience publique du 08 septembre 2025

Jugement réputé contradictoire en premier ressort prononcé par mise à disposition au greffe par application de l’article 453 du Code de Procédure Civile

EXPOSE DU LITIGE

Suivant commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 30 avril 2025 à personne et à étude, et publié le 12 mai 2025 au Service de la Publicité Foncière d'[Localité 16] Volume 2025 S numéro 36, le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT (CIFD) déclarant venir aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE France ILE DE FRANCE a fait saisir un bien immobilier appartenant à Monsieur [V] [D] et à Madame [S] [K] [Z] et situé sur la commune de [Adresse 17] cadastré section ZM n°[Cadastre 6].

Par acte de commissaire de justice du 3 juillet 2025 délivré à étude, le CIFD a assigné M. [D] et Mme [Z] devant le juge de l’exécution de ce tribunal au visa des articles L. 311-2, L. 311-4, L. 311-6 et R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution aux fins notamment de :

— constater la validité de la présente procédure de saisie immobilière,

— statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes ;

— déterminer les modalités de la poursuite,

— mentionner le montant de sa créance.

Par acte de commissaire de justice du même jour, le CIFD a dénoncé le commandement susvisé au Trésor Public (Recette Principale des Impôts de [Localité 19]) en sa qualité de créancier inscrit au jour de la publication dudit commandement.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au Greffe du juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Evreux le 04 juillet 2025.

Appelée à l’audience du 8 septembre 2025, l’affaire a été retenue à cette date.

À cette occasion, le créancier poursuivant, représenté par son conseil, s’en est rapporté à son assignation en procédant au dépôt de son dossier.

M. [W] et Mme [Z] n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Conformément à l’article R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Et, en application de l’article R.322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

En matière de saisie immobilière, pour fixer le montant de la créance du poursuivant en application de l’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier que celui-ci est conforme aux énonciations du titre exécutoire fondant les poursuites, en application des dispositions de l’article R. 322-15 du même code, que le débiteur conteste ou non ce montant. S’il doit procéder d’office à cette vérification, il exerce, en outre, en tant que juge du principal, l’office qui lui est imparti par le code de procédure civile ou par des dispositions particulières.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions combinées des articles R.322-15 et L.311-2, 4 et 6 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier d’office que le créancier agit sur le fondement d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, que la poursuite n’est pas engagée pendant le délai d’opposition à une décision rendue par défaut, la vente forcée ne pouvant quoi qu’il en soit intervenir sur le fondement d’un titre exécutoire par provision et que la saisie porte sur des droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession.

En application de l’article L.311- 1 du code des procédures d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

Sur le titre exécutoire

En l’espèce, le créancier poursuivant fonde les présentes poursuites sur un titre constitué de la copie exécutoire d’un acte notarié contenant prêt dressé le 11 mai 2011 par Maître [G] [C], notaire à [Localité 18], et consenti par le Crédit Immobilier de France Ile de France, aux droits duquel le créancier poursuivant justifie venir, à M. [D] et à Mme [Z], portant sur un montant de 165.159 euros remboursable en 480 mois au taux d’intérêt de 3,60% l’an.

En garantie de l’engagement souscrit, le bien saisi fait l’objet d’une inscription de privilège de prêteur de deniers et d’hypothèque conventionnelle publiée et enregistrée le 7 juin 2011 à la Conservation des Hypothèques des [Localité 13] sous la référence Volume 2011 V n°721.

Sur la régularité de la déchéance du terme

Selon l’article L. 132-1 du code de la consommation, dans sa version applicable au présent litige, « dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Les clauses abusives sont réputées non écrites.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Le contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans lesdites clauses.

Les dispositions du présent article sont d’ordre public. »

En l’espèce, il ressort des conditions générales de l’offre de prêt annexé à l’acte susvisé et précisément de son article XI « Exigibilité anticipée – Défaillance de l’emprunteur – Clause pénale » que « le contrat de prêt sera résilié et les sommes prêtées deviendront immédiatement et intégralement exigibles, huit jours après une simple mise en demeure adressée à l’emprunteur, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire, mentionnant l’intention du prêteur de se prévaloir de la clause de résiliation » notamment « d. au gré du prêteur quel que soit le type de prêt, en cas de défaut de paiement de tout ou partie des échéances à leur date ou de toute somme avancée par le prêteur. »

Or, il est admis qu’une telle clause autorisant l’organisme prêteur à exiger immédiatement la totalité des sommes dues au titre du prêt en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date sans mise en demeure préalable contenant un délai de préavis raisonnable revêt un caractère abusif et qu’elle doit être réputée non écrite.

En effet, le créancier poursuivant ne peut ignorer qu’en considération du dernier état de la jurisprudence interne rendue en matière de clause abusive et applicable aux instances en cours, il a été jugé qu’une clause de déchéance du terme stipulant la résiliation de plein droit du contrat de prêt, quinze jours après une simple mise en demeure adressée à l’emprunteur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception créait un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement (Cour de cassation, première chambre civile 29/05/2024 n°23-12.904). Partant, en autorisant l’organisme prêteur à rendre exigibles toutes les sommes dues en vertu du prêt huit jours après l’envoi d’une mise en demeure, la clause est nécessairement abusive et il convient de constater un tel caractère dans les termes du dispositif.

Ainsi, en l’absence de clause résolutoire et de dispositions particulières du code de la consommation encadrant la mise en œuvre de la déchéance du terme d’un prêt immobilier, il convient de se reporter aux dispositions générales applicables aux contrats. En considération de la date de conclusion de l’offre de prêts, il ne peut être opposé au créancier poursuivant les dispositions créées par l’ordonnance du 10 février 2016 et notamment le nouvel article 1226 du code civil encadrant précisément la résiliation unilatérale des contrats.

Partant, c’est par référence à la jurisprudence développée sur le fondement de l’ancien article 1184 du code civil, applicable aux offres de prêts qu’il convient d’apprécier la régularité de la déchéance du terme des prêts litigieux invoquée, en l’espèce, au soutien de l’exigibilité des créances.

Il convient de rappeler qu’en vertu de cette jurisprudence, la mise en œuvre unilatérale d’une résiliation contractuelle n’était pas sanctionnée s’il était justifié de manquements suffisamment graves du cocontractant dans l’exécution de ses obligations et d’une mise en demeure préalable.

En l’espèce, pour justifier de l’exigibilité de ses créances, le créancier poursuivant produit deux courriers recommandés avec accusé de réception adressés à chacun des défendeurs le 30 septembre 2024 contenant mise en demeure d’avoir à régler leur situation d’impayés dans un délai de quinze jours à compter de la réception du courrier.

S’il vient d’être démontré ci-avant qu’en l’état de la jurisprudence actuelle, un délai de préavis de quinze jours ne saurait être considéré suffisant pour conclure à la régularité de la déchéance du terme, il convient de relever que les défendeurs ont, postérieurement à ces courriers, de nouveau été mis en demeure de régulariser leur situation d’impayés au titre du prêt litigieux dans un délai de trente jours à compter de la réception des courriers recommandés avec accusé de réception du 26 novembre 2024.

Sur la gravité des manquements, il ressort des pièces versées aux débats qu’à la date d’envoi de ces derniers courriers, le compte des défendeurs présentait un solde débiteur de 21.617,20 euros correspondant à environ 25 échéances impayées. Il s’ensuit qu’il est justifié de manquements suffisamment graves des défendeurs à leurs obligations contractuelles pour considérer régulière la déchéance du terme.

Sur l’exigibilité des échéances échues impayées

Aux termes de l’article L. 137-2 du même code, dans sa version applicable au présent litige, « l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans. »

En l’espèce, il est constant que bien que constatées dans un acte authentique, les créances nées d’un crédit immobilier, soumis aux dispositions du code de la consommation que le juge peut relever d’office, sont soumises au régime particulier de la prescription biennale.

Il a été rappelé ci-avant qu’à la date des derniers courriers du 26 novembre 2024 contenant mise en demeure, le solde débiteur s’établissait à la somme de 21.617,20 euros correspondant à environ 25 échéances impayés en considération du tableau d’amortissement versé aux débats.

A la faveur de ces observations, il doit être considéré que la première échéance échue impayée correspond à celle du 1er octobre 2022.

Or, antérieurement au commandement de payer valant saisie immobilière initiant les présentes poursuites, le créancier poursuivant justifie d’un unique acte interruptif de prescription constitué d’un commandement aux fins de saisie-vente délivré aux défendeurs le 16 avril 2025.

Il s’ensuit que son action au titre des échéances échues impayées antérieures au 16 avril 2023 doit être considérée comme forclose.

Sur le montant de la créance

Après avoir fait observer que la déchéance du terme n’a pu utilement intervenir antérieurement au 1er janvier 2025, soit 30 jours après la réception par les défendeurs des courriers précités du 26 novembre 2024, il sera retenu, en considération de ce qui précède, au titre des échéances impayées échues entre le 16 avril 2023 et le 1er décembre 2024 la somme de 18.405,57 euros.

En outre, il sera retenu la somme de 153.234,93 euros au titre du capital restant dû à la date du 1er janvier 2025.

Enfin, il sera appliqué sur ce seul capital une indemnité égale à 7% conformément aux dispositions de l’article XI B. des conditions générales du prêt dûment annexées à l’acte authentique. Il s’ensuit que cette indemnité s’établit à la somme de 10.726,44 euros.

En revanche, il ressort du décompte produit que des intérêts ont été calculés à compter du 27 novembre 2024 au taux de 5,61% sans que l’application d’un tel taux ne soit dûment justifiée par les pièces versées aux débats qu’il s’agisse des conditions tant particulières que générales du prêt ou du tableau d’amortissement produit. Dans ces circonstances, outre le caractère erroné du point de départ de tels intérêts, il convient de tirer les conséquences de la défaillance du créancier poursuivant à justifier du taux appliqué en écartant les sommes réclamées au titre de ceux-ci au titre de la période considérée.

Par conséquent et après avoir tenu compte des règlements des défendeurs, il convient de mentionner la créance du CIFD à l’encontre de M. [D] et de Mme [Z], selon décompte arrêté au 31 mars 2025, à la somme totale de 180.866,94 euros en principal, outre les cotisations d’assurance et les intérêts postérieurs au seul taux contractuel sur la somme de 171.640,50 euros et au taux légal non majoré pour le surplus jusqu’à complet paiement.

Sur la vente forcée

En application de l’article R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque le juge de l’exécution ordonne la vente forcée, il fixe la date de l’audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision. Le juge détermine les modalités de visite de l’immeuble à la demande du créancier poursuivant.

L’état hypothécaire versé aux débats justifie des droits de M. [D] et de Mme [Z] sur le bien saisi.

Ainsi, en l’absence de demande de vente amiable, la vente forcée dudit bien sera ordonnée dans les termes du dispositif.

Les mesures de publicité seront celles habituellement pratiquées, conformément aux articles R322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. A ce titre, il sera rappelé qu’il résulte desdites dispositions que la publicité légale s’entend de la publication d’un avis de vente dans un journal d’annonces légales outre celle d’un avis simplifié dans deux éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale. Il est constant que les modalités de ces publications sont librement choisies par le créancier poursuivant. Il sera, néanmoins, rappelé que toute publicité supplémentaire qui n’aurait pas été dûment autorisée par le juge de l’exécution saisi à cette fin par requête sera supportée par le seul créancier poursuivant.

Les dépens seront compris dans les frais taxés de vente.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution,

CONSTATE le caractère non écrit de la clause « Exigibilité anticipée – Défaillance de l’emprunteur » contenue à l’article XI des conditions générales du prêt consenti par le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE ILE DE FRANCE aux droits duquel vient le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à Monsieur [V] [D] et à Madame [S] [K] [Z] et constaté par acte dressé le 11 mai 2011 par Maître [G] [C] ;

CONSTATE que le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT, créancier poursuivant, est conformément aux exigences édictées par l’article L311-2 du code des procédures civiles d’exécution, muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible ;

CONSTATE que la saisie immobilière pratiquée par le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT porte sur des droits saisissables au sens de l’article L311-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

MENTIONNE que le montant retenu pour la créance du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à l’encontre de Monsieur [V] [D] et de Madame [S] [K] [Z] s’établit, selon décompte arrêté à la date du 31 mars 2025, à la somme totale de 180.866,94 euros en principal, outre les cotisations d’assurance et les intérêts postérieurs au seul taux contractuel sur la somme de 171.640,50 euros et au taux légal non majoré pour le surplus jusqu’à complet paiement ;

ORDONNE LA VENTE FORCEE du bien immobilier visé au commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 30 avril 2025 et publié le 12 mai 2025 au Service de la Publicité Foncière d'[Localité 16] Volume 2025 S numéro 36 et situé sur la commune de [Adresse 17] cadastré section ZM n°[Cadastre 6] ;

DIT que l’audience d’adjudication aura lieu, dans les conditions fixées dans le cahier des conditions de la vente, à la barre du tribunal judiciaire d’EVREUX, [Adresse 8], le :

Lundi 2 mars 2026 à 10H30,

DIT qu’en vue de cette vente, le commissaire de justice désigné par le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT pourra procéder à la visite des lieux dans la quinzaine précédant la vente pendant la durée d’une heure, avec l’assistance si besoin d’un serrurier et d’une autorité de police ou de deux témoins majeurs et de tout professionnel qualifié utile à la procédure de saisie ;

DIT qu’en cas d’empêchement, le commissaire de justice commis pourvoira à son remplacement ;

DIT qu’il sera procédé aux mesures de publicité conformément aux articles R322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que les dépens seront inclus dans les frais taxés de vente ;

RAPPELLE que les décisions du juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit conformément à l’article R 121-21 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et ont signé le 3 novembre 2025

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION