Tribunal Judiciaire de Paris, Service des referes, 19 novembre 2025, n° 25/55121

TJ Paris 19 novembre 2025

Arguments

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Rejeté
Validité des commandements
La cour a retenu l'existence de contestations sérieuses concernant la validité des commandements, ce qui empêche la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire.
Rejeté
Inexécution des obligations locatives
La cour a considéré qu'il existait des contestations sérieuses sur la question de l'inexécution des obligations, empêchant ainsi l'ordonnance d'expulsion.
Rejeté
Occupation des locaux
La cour a jugé que la demande d'indemnité d'occupation ne pouvait être accueillie en raison des contestations sérieuses sur la validité des commandements.
Rejeté
Frais engagés
La cour a rejeté la demande de remboursement des frais en raison de la décision de ne pas faire droit aux demandes principales.
Rejeté
Frais irrépétibles
La cour a décidé que la partie perdante devait supporter ses propres frais, sans allouer de somme au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, service des réf., 19 nov. 2025, n° 25/55121
Numéro(s) :	25/55121
Importance :	Inédit
Dispositif :	Dit n'y avoir lieu à prendre une mesure en raison du défaut de pouvoir
Date de dernière mise à jour :	29 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Emmanuel ESLAMI NODOUCHANNicolas DUVAL
Parties :	La société SCBSM c/ La société INSTITUT D' ETUDES SUPERIEURES “ INES FORMATION ”

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

■

N° RG 25/55121 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAAOV

N° : 7

Assignation du :

25 Juillet 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 19 novembre 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

La société SCBSM, SOCIETE CENTRALE DES BOIS ET DES SCIERIES DE LA MANCHE

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Nicolas DUVAL, avocat au barreau de PARIS – #P0493

DEFENDERESSE

La société INSTITUT D’ETUDES SUPERIEURES “INES FORMATION”

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Emmanuel ESLAMI NODOUCHAN, avocat au barreau de PARIS – #A0459

DÉBATS

A l’audience du 23 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 15 novembre 2013, la société SOFIPIERRE a donné à bail commercial à la société INSTITUT D’ETUDES SUPERIEURES des locaux situés [Adresse 3], moyennant un loyer annuel de 106.015 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Par acte du 11 mars 2017 les parties se sont engagées au titre d’un bail commercial pour le 2ème étage du même immeuble, moyennant un loyer annuel de 117.000 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance

Le 30 octobre 2024 la SOCIETE CENTRALE DES BOIS ET DES SCIERIES DE LA MANCHE est devenue propriétaire de tout l’immeuble situé [Adresse 2].

Par courrier recommandé du 19 décembre 2024, la SOCIETE CENTRALE DES BOIS ET DES SCIERIES DE LA MANCHE s’est plainte à la société INSTITUT D’ETUDES SUPERIEURES de ce que les locaux étaient loués à usage exclusif de « bureaux » et qu’elle avait découvert que le locataire avait modifié unilatéralement cette destination pour y exploiter une école de formation, recevant du public.

Le 18 février 2025 le bailleur a fait délivrer deux commandements pour inexécution des obligations locatives, un commandement pour chacun des baux, visant la clause résolutoire, et faisant injonction au locataire de mettre fin au changement de destination des lots dans le délai d’un mois.

Par acte du 7 mars 2025, la société INSTITUT D’ETUDES SUPERIEURES a assigné la SOCIETE CENTRALE DES BOIS ET DES SCIERIES DE LA MANCHE devant le tribunal judiciaire de PARIS (18ème chambre) aux fins de nullité des commandements.

Par acte du 25 juillet 2025, la SOCIETE CENTRALE DES BOIS ET DES SCIERIES DE LA MANCHE a fait assigner la société INSTITUT D’ETUDES SUPERIEURES devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée aux baux,

— ordonner l’expulsion de la société INSTITUT D’ETUDES SUPERIEURES et celle de tous occupants de son chef des lieux loués en vertu des deux baux, avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société INSTITUT D’ETUDES SUPERIEURES au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner la société INSTITUT D’ETUDES SUPERIEURES au paiement par provision :

— des « frais d’huissier » pour un montant de 1.000 euros

— des « frais d’avocat » pour un montant de 10.000 euros

— de 2.200 euros correspondant « à 20% des frais engagés »

— « les frais de justice »,

— condamner la société INSTITUT D’ETUDES SUPERIEURES au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Après un renvoi l’affaire a été retenue à l’audience du 23 octobre 2025.

La SOCIETE CENTRALE DES BOIS ET DES SCIERIES DE LA MANCHE a maintenu les termes de son assignation. Elle a précisé ne pas être opposée à un délai accordé à la défenderesse pour quitter les lieux à la fin de l’année scolaire en cours.

La société INSTITUT D’ETUDES SUPERIEURES était représentée. Elle a sollicité :

In limine litis que le juge des référés se déclare incompétent au profit du juge de la mise en état déjà saisiSubsidiairement le rejet de toutes les demandes en raison de contestations sérieusesEn tout état de cause la condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 novembre 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

I – Sur la compétence du juge des référés

L’article 789 du code de procédure civile dispose que : « Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

2° Allouer une provision pour le procès ;

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir. »

En l’espèce la société INSTITUT D’ETUDES SUPERIEURES soutient que le juge de la mise en état, désigné dans la cadre de l’instance au fond engagée par elle contre la SOCIETE CENTRALE DES BOIS ET DES SCIERIES DE LA MANCHE au moins depuis le 9 mai 2025, est seul compétent pour statuer sur l’appréciation et la validité de la clause résolutoire, constituant « un incident mettant fin à l’instance ».

Cependant la demande de constat de l’acquisition d’une clause résolutoire, entrainant la résiliation d’un bail, ne peut relever d’un incident d’instance (les incidents d’instance mettant fin à l’instance, à titre accessoire ou à titre principal, sont énumérés par les articles 384 et 385 du code de procédure civile, et sont notamment la transaction, le désistement, la péremption ou la caducité de la citation), ni d’aucun autre des pouvoirs du juge de la mise en état énumérés par l’article 789 précité.

Par conséquent le juge des référés est compétent s’il est saisi d’une demande d’acquisition de la clause résolutoire alors même que le juge de la mise en état est déjà saisi d’une instance entre le bailleur et le locataire portant précisément sur la validité du commandement et la résiliation du bail.

Cependant dans ce cas le juge des référés appréciera si les éléments débattus et contestés devant le tribunal judiciaire caractérisent des contestations sérieuses entrainant non pas l’incompétence du juge des référés, mais le rejet des demandes présentées devant lui.

L’exception sera donc rejetée.

II – Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée, ou le défaut d’exécution d’une obligation prévue dans le bail, visé dans le commandement visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,- la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la validité des commandements est contestée par la locataire aux motifs que les parties signataires des baux ont toujours eu l’intention de permettre l’installation d’une école de formation, malgré la mention relative à la destination de « bureaux » dans les baux, que le bailleur était parfaitement informé de cette activité depuis la signature des baux et que la SOCIETE CENTRALE DES BOIS ET DES SCIERIES DE LA MANCHE est de mauvaise foi en délivrant les commandements, son objectif étant en réalité de récupérer les locaux pour les relouer plus cher.

La SOCIETE CENTRALE DES BOIS ET DES SCIERIES DE LA MANCHE réfute ces contestations en indiquant que la clause de destination, prévoyant uniquement une activité de « bureaux », et la clause résolutoire sont rédigées de façon très claire dans les baux, de telle sorte que le juge des référés ne peut que constater le manquement contractuel, la gravité de ce manquement et par conséquent la résiliation du bail. La demanderesse ajoute que rien ne permet de retenir un changement de destination accepté expressément par l’ancien bailleur, et qu’elle est de bonne foi en faisant respecter les clauses contractuelles et les mesures de sécurité relatives aux établissements recevant du public.

Il ressort des pièces et des échanges que si la destination des locaux est prévue à usage de « bureaux » de façon claire dans les deux baux litigieux, la défenderesse apporte de nombreux éléments qui pourraient caractériser l’accord du précédent bailleur sur un changement de destination. En effet il est établi que l’ancien bailleur a eu connaissance notamment des plans après travaux des locaux, mentionnant les salles de cours, à l’occasion d’échanges avec le preneur en janvier 2014 sur la déclaration fiscale pour la taxe sur les bureaux, pour laquelle le bailleur a modifié sa déclaration pour ne déclarer que 10 m2 en bureau « et le reste en salle de cours ».

Par ailleurs il est surprenant de penser que la SOCIETE CENTRALE DES BOIS ET DES SCIERIES DE LA MANCHE, spécialiste de l’investissement immobilier, aurait acquis un immeuble entier [Adresse 6] sans savoir que deux étages étaient occupés par une école de formation depuis plus de 10 ans, et n’aurait découvert qu’après la vente la discordance de cette occupation avec la clause de destination des baux, de telle sorte que bonne foi avec laquelle les commandements ont été délivrés peut être interrogée.

Il convient donc de retenir l’existence de contestations sérieuses, qui sont précisément en débat devant le juge du fond dans une instance pendante, pour dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SOCIETE CENTRALE DES BOIS ET DES SCIERIES DE LA MANCHE.

III – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SOCIETE CENTRALE DES BOIS ET DES SCIERIES DE LA MANCHE, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SOCIETE CENTRALE DES BOIS ET DES SCIERIES DE LA MANCHE ne permet d’écarter la demande de la société INSTITUT D’ETUDES SUPERIEURES formée sur le fondement des dispositions susvisées.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons l’exception d’incompétence ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur toutes les demandes de la SOCIETE CENTRALE DES BOIS ET DES SCIERIES DE LA MANCHE ;

Condamnons la SOCIETE CENTRALE DES BOIS ET DES SCIERIES DE LA MANCHE à payer à la société INSTITUT D’ETUDES SUPERIEURES la somme de 3.000 euros (trois mille euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SOCIETE CENTRALE DES BOIS ET DES SCIERIES DE LA MANCHE aux entiers dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 7] le 19 novembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ