TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 06 Mai 2025

N° Minute : 25/

N° RG 23/00592 – N° Portalis DBYG-W-B7H-DDKP

Plaidoirie le 11 Mars 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Catherine MOTTIN

Copie exécutoire délivrée le :

à

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Monsieur [R] [W]

né le 29 Août 1961 à LYON (69)

31 avenue Boutarey

69580 SATHONAY CAMP

Madame [K] [W]

née le 22 Juillet 1989 à LYON 03 (69)

166 rue Professeur Beauvisage

69008 LYON

Madame [L] [W]

née le 02 Décembre 1991 à LYON 03 (69)

149 rue Saint Hyppolite

38200 CHUZELLES

Madame [P] [W]

née le 05 Février 1996 à BOURGOIN-JALLIEU (38)

31 avenue de Boutarey

69580 SATHONAY CAMP

CABINET IMMOBILIER ICC RHONE-ALPES

15 Faubourg des Moulins

38460 CREMIEU

tous représentés par la SELARL BSV Avocats, avocats au barreau de GRENOBLE

DEFENDEURS

Monsieur [X] [E]

né le 20 Janvier 1958 à LYON 03 (69)

1 Bis Lotissement Le Gambaud

38230 TIGNIEU JAMEYZIEU

Madame [S] [Y] [V]

née le 02 Mars 1966 à LAGNIEU (01)

1 Bis Lotissement Le Gambaud

38230 TIGNIEU JAMEYZIEU

tous deux représentés par la SCP GUIDETTI-BOZZARELLI- LE MAT, avocats au barreau de GRENOBLE

Monsieur [F] [Y] [V]

né le 05 Mai 1984 à LYON 07 (69)

71 chemin des Roches

Blied

38460 DIZIMIEU

non comparant, ni représenté

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 06 Mai 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 14 février 2015, consenti par monsieur [R] [W], monsieur [X] [E] et madame [S] [Y] [V] ont pris en location un logement situé 71 chemin des Roches – Blied – 38460 DIZIMIEU, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 1 200 € et d’un dépôt de garantie de 1 200 €.

Par acte sous seing privé daté du 27 janvier 2015, monsieur [F] [Y] [V] s’est porté caution solidaire, s’engageant à garantir le cas échéant, la bonne exécution de toutes les obligations des locataires pour le paiement du loyer, des charges, des réparations locatives, des frais de procédure et des indemnités d’occupation, en renonçant au bénéfice de discussion et de division, pour toute la durée du bail.

Par acte de commissaire de justice, remis à personne s’agissant de madame [S] [Y] [V] et remis à domicile concernant monsieur [X] [E] le 22 octobre 2021, monsieur [R] [W], leur a fait délivrer un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme totale de 5 450,19 € au titre des loyers et charges impayés, et de justifier dans un délai d’un mois de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Monsieur [R] [W] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant courrier daté du 25 octobre 2021.

Suivant attestation de paiement en date du 25 octobre 2021, les locataires ont remis au commissaire de justice, la somme de 5 500 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 avril 2023, remis à personne s’agissant de madame [S] [Y] [V] et remis à domicile concernant monsieur [X] [E], et par acte de commissaire de justice en date du 26 avril 2023, signifié à monsieur [F] [Y] [V] dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile, monsieur [R] [W], madame [K] [W], madame [L] [W], madame [P] [W] et le Cabinet immobilier ICC Rhone-Alpes les ont assigné devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu en paiement des loyers et charges impayés et en réparations locatives.

Aux termes de leurs dernières conclusions, les consorts [W] et le Cabinet immobilier ICC Rhone-Alpes demandent au tribunal de :

• débouter monsieur [X] [E] et madame [S] [Y] [V] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

• constater que monsieur [X] [E] et madame [S] [Y] [V] ont manqué à leurs obligations de locataires en ne payant pas leur loyer ni leurs charges locatives et en ne prenant pas à leur charge l’entretien du logement et en ne remettant pas en état les dégradations qu’ils ont effectués dans ce dernier ;

• constater que les défendeurs ont adressé en cours de procédure une somme de 3 633,26 € qu’ils souhaitent voir déclarer satisfactoire ;

• constater que cette somme s’impute sur le reliquat des loyers et charges impayés et au besoin les condamner solidairement au paiement de cette somme de 3 633,26 € ;

• constater le reliquat d’impayé de 1 200 € au titre des loyers, charges impayés et taxe d’enlèvement des ordures ménagères après imputation de la somme de 3 633,26 € ;

• condamner solidairement monsieur [X] [E] et madame [S] [Y] [V] et monsieur [F] [V] en qualité de caution solidaire à leur payer la somme de 1 200 € au titre des loyers charges et taxes d’enlèvement des ordures ménagères impayées, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir ;

• condamner solidairement monsieur [X] [E] et madame [S] [Y] [V] et monsieur [F] [V] en qualité de caution solidaire, à leur payer la somme de 2 700 € correspondant au montant des réparations déduction faite du dépôt de garantie, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir ;

• condamner solidairement monsieur [X] [E] et madame [S] [Y] [V] à leur payer la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts ;

• condamner solidairement monsieur [X] [E] et madame [S] [Y] [V] à leur payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

• condamner solidairement monsieur [X] [E] et madame [S] [Y] [V] aux entiers dépens de l’instance.

En réponse, monsieur [X] [E] et madame [S] [Y] [V] demandent au tribunal de :

• juger satisfactoire la somme de 3 633,26 € d’ores et déjà réglés par les demandeurs en règlement des sommes dues aux demandeurs ;

• constater qu’à cette somme s’ajoute celle de 1 200 € conservée par les demandeurs au titre du dépôt de garantie ;

• débouter les demandeurs de leurs plus amples prétentions ;

• compenser le cas échéant le montant des sommes accordées aux demandeurs avec le montant des sommes susvisées ;

• condamner les demandeurs à la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Après renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 mars 2025, en présence des consorts [W], du Cabinet immobilier ICC Rhone-Alpes de monsieur [X] [E] et madame [S] [Y] [V] régulièrement représentés par leur conseil, lesquels ont maintenu leurs demandes, et s’en sont remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont ils ont sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions.

Pour sa part, bien que régulièrement cité, monsieur [F] [Y] [V] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, l’article 473 du code de procédure civile dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, (…) le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, le litige est relatif à une demande en paiement de loyers impayés et réparations locatives et un des défendeurs, bien que régulièrement cité, n’a pas comparu.

Dès lors, s’agissant d’une demande déterminée supérieure à 5 000 €, le présent jugement sera réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur les loyers impayés, charges et taxes

L’article 1194 du code civil dispose que les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, il ressort des pièces justificatives transmises que la dette locative s’établit à la somme de 4833,26 €, comprenant la taxe d’enlèvement d’ordures ménagères pour l’année 2019, 2020, 2021 et 2022.

Or, compte tenu du paiement d’un montant de 3 633,26 € intervenu le 23 mai 2023 et de la déduction du dépôt de garantie d’un montant de 1200,00 €, la dette locative a été apurée.

Sur les réparations locatives

L’article 1730 du code civil dispose que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1732 du code civil prévoit que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa faute.

Il ressort des paragraphes c et d de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé d’une part de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et d’autre part de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 4 du décret du 30 mars 2016 indique que « En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement. »

L’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, les consorts [W] sollicitent la somme de 2 700 €, correspondant aux montants des réparations locatives, prévus par les devis du 16 et 17 septembre 2022 portant sur les prestations suivantes :

• nettoyage d’une murette en pierre avec pulvérisation d’un traitement anti-moussse ;

• taille des haies et débroussaillage du terrain avec tonte de pelouse ;

• nettoyage de l’allée avec pulvérisation d’un désherbant ;

• nettoyage et évacuation des déchets verts inclus ;

• réparation d’un pan de mur à l’enduit rapide, ponçages avec couche de primaire et deux couches de peinture blanche ;

• pose d’un tablier de baignoire avec un trappe d’accès à la plomberie et reprise des joints étanchéité ;

• dépose et repose d’une porte d’accès à la chambre ;

• nettoyage et ponçage de deux portes de placard coulissantes et mise en peinture ;

• quelques travaux divers ;

Or, l’étude de l’état des lieux de sortie ne permet pas de mettre en évidence le défaut d’entretien par les locataires des extérieurs. En effet, il n’existe aucune mention particulière faisant état de la présence de mousse sur les murets ou de mauvaises herbes sur le parement nécessitant une intervention de nettoyage et il est indiqué que les locataires ont procédé à la tonte du jardin, de sorte qu’ils seront déboutés de leurs demandes portant sur la reprise des extérieurs.

Les bailleurs ne justifient pas davantage du remplacement du tablier de baignoire, lequel n’était pas fixé lors de l’entrée dans les lieux ni des demandes portant sur la reprise des murs du logement, de portes de placard coulissantes et du remplacement d’une porte de chambre qui ne sont pas déterminés précisément.

En tout état de cause, la simple mention « quelques travaux divers », sans précision sur leur nature est insusceptible d’entraîner la condamnation des locataires.

Par conséquent, les bailleurs seront déboutés de leur demande portant sur les réparations locatives.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il ressort de l’article 1231-6 alinéa 3, anciennement 1153 alinéa 4, du Code civil que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, les consorts [W] et le Cabinet immobilier ICC Rhone-Alpes ne justifient pas, compte tenu des pièces fournies, de faits ou circonstances susceptibles de caractériser la mauvaise foi des locataires à l’origine d’un préjudice indépendant de celui résultant des retards de paiement.

Par conséquent, leur demande en paiement à titre de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [R] [W], madame [K] [W], madame [L] [W], madame [P] [W] et le Cabinet immobilier ICC Rhone-Alpes succombant à l’instance, seront condamnés in solidum à supporter la charge des dépens.

Il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE monsieur [R] [W], madame [K] [W], madame [L] [W], madame [P] [W] et le Cabinet immobilier ICC Rhone-Alpes de l’ensemble de leurs demandes ;

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum monsieur [R] [W], madame [K] [W], madame [L] [W], madame [P] [W] et le Cabinet immobilier ICC Rhone-Alpes aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le SIX MAI DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION